樓市變成“高樓荒漠”?1億套房荒廢,高層建筑出現(xiàn)“隱患癥狀”
湘潭最新樓盤動(dòng)態(tài)、銷售價(jià)格、活動(dòng)優(yōu)惠……盡在湘潭搜狐焦點(diǎn),買好房看湘潭搜狐焦點(diǎn),今日資訊整理:原標(biāo)題(樓市變成“高樓荒漠”?1億套房荒廢,高層建筑出現(xiàn)“隱患癥狀” 藍(lán)白觀樓市)
記得有首歌的名字叫《活著》,里面有一句歌詞:每天站在高樓上,看著地上的小螞蟻。
高樓,已經(jīng)改變了我們每個(gè)人的生活。
早在7年前,人民日報(bào)曾刊文指出,今后十年,我國平均每5天建成一棟摩天大樓,到今年,中國擁有的摩天大樓數(shù)量將是美國的2.3倍。
事實(shí)證明,人民日報(bào)的預(yù)測是對(duì)的。
目前,雖然世界第一高樓哈利法塔位于迪拜,但中國擁有世界第二、第四、第七、第九和第十的摩天大樓。根據(jù)英國高層建筑與城市居住區(qū)委員會(huì)的排名,全世界最高的20座建筑物中有11座位于中國。
根據(jù)我國《民用建筑設(shè)計(jì)通則》建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),超過100米的建筑就屬于超高層建筑。而根據(jù)國際公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn),高于152米的大樓即屬于摩天大樓。
現(xiàn)在,且不說動(dòng)輒幾百米的超高層地標(biāo),各地新建的百米高層住宅,早已使樓市變成了真正意義上的“高樓荒漠”。
為什么有如此多的高樓?個(gè)中原因很復(fù)雜。
比如,在建設(shè)用地指標(biāo)有限的前提下,在舊改、棚改拆遷改造成本日益高昂的環(huán)境下,開發(fā)商好不容易拿了一塊地,容積率動(dòng)輒高達(dá)4-5,在有限的住宅地塊里面,要爭取蓋更多的房子,賺取更多的利潤,房子只能越蓋越高。
比如,各個(gè)城市追求“面子”和“形象”,仿佛只有高樓林立的天際線,才能證明一個(gè)城市是否有活力,最終就變成了新城區(qū)開發(fā)的大比賽,高樓興建之風(fēng)四處盛行。
建的樓多了,閑置的房子也必然會(huì)增多。
根據(jù)西南財(cái)大的報(bào)告,我國城鎮(zhèn)空置房數(shù)量在2017年就達(dá)到了6500萬套,房屋空置率在22%左右。
注意:按照國際常見標(biāo)準(zhǔn),空置率10%以下為較合理區(qū),房屋供求基本平衡;10%~20%之間為危險(xiǎn)區(qū)間;20%以上為房屋庫存嚴(yán)重積壓。
顯然,按通用標(biāo)準(zhǔn),我們的房地產(chǎn)庫存已經(jīng)開始積壓了。
更重要的是:6500萬套是前年的數(shù)據(jù),如果加上2018、2019年均17億平米的銷售面積,按100平米一套房,21.4%的空置率來算,光是最近兩年,就增加了727萬套空置房。
這樣算來,目前城鎮(zhèn)空置房屋數(shù)量大概是7000多萬套。
這還沒完,中銀國際曾經(jīng)發(fā)布過一組數(shù)據(jù),成都和??诘男‘a(chǎn)權(quán)房占比超過了20%,全國小產(chǎn)權(quán)房占比超過了30%,照這個(gè)比例來算小產(chǎn)權(quán)房的總量,再考慮到空置房的比例,那么,全國城鎮(zhèn)房屋空置數(shù)量將會(huì)達(dá)到1億套之多!
1億套房多嗎?
乍一看挺嚇人,但是,考慮到每年我們的房地產(chǎn)銷售面積達(dá)到了17億平米,折合賣出去1700萬套房子,加上存量近300億平米的房子,還有每年2000萬的進(jìn)城人口,2.4億外出的大學(xué)生、農(nóng)民工等流動(dòng)人口,出現(xiàn)1億套房屋空置也在情理之中。
筆者認(rèn)為,房屋空置并不可怕,屬于城市化進(jìn)程的一部分,大量的人口流動(dòng),必然會(huì)帶來“人戶分離”,住房結(jié)構(gòu)性失衡的情況。
但是,大量高層建筑帶來的“后遺癥”、“隱患癥狀”,正在不知不覺的爆發(fā)。
1,房屋老化速度驚人。
現(xiàn)在房齡僅僅10年以內(nèi)的小區(qū),老化速度就已經(jīng)超出了我們的想象。
比如,綠化帶裸土化,長遍雜草都沒人管,草坪上隨意停車。
比如,管網(wǎng)快速老化,平時(shí)疏于管理,取暖時(shí)才發(fā)現(xiàn)各種問題。
比如,電梯頻繁維修,門禁總是更換,消防設(shè)施做做樣子,連丟了都不知道,清掃垃圾費(fèi)要等到堆滿了才行動(dòng)。
這還只是小區(qū)內(nèi)的環(huán)境變化,樓房主體的老化速度更值得重視,比如,外立面剝落,水電暖氣沒有使用標(biāo)準(zhǔn)件而頻繁維修,門窗日益破舊。
要知道,這可僅僅是交房不到10年的小區(qū),現(xiàn)在高層住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)起碼在50年以上,僅過了10年不到,高樓就浮現(xiàn)出了諸多弊端,很難讓人放心在里面住上50年甚至70年以后土地再續(xù)期。
有業(yè)內(nèi)人士一針見血的指出:高層住宅表面上節(jié)約了土地,卻帶來了物權(quán)高度分散、戶型面積緊張蝸居、小區(qū)治理困難,電梯等老化維修更換復(fù)雜,物業(yè)容易陷入惡性循環(huán)、小區(qū)快速衰敗等一系列問題。
2,大小城市的高層住宅出現(xiàn)“供需錯(cuò)配”。
一般來說,要保持房價(jià)平穩(wěn),前提是房地產(chǎn)市場的供給與需求必須保持“平衡”。
照這個(gè)思路,像深圳、杭州、寧波等年均流入幾十萬人口的城市,應(yīng)該加大供地,加大建筑物的容積率,多建高樓,多供給住宅用地,留下城鎮(zhèn)村和都市村莊,擴(kuò)大公租房的體量,讓低收入者住有所居。
但是,像河南、安徽、東三省、四川、山東等人口流出大省,尤其是地市和縣城,應(yīng)該做的是多建低層或多層住宅,少開發(fā)一些新城區(qū),不要供應(yīng)那么多住宅用地,三四線以下的城市根本不缺地。
可我們看到的現(xiàn)狀是什么?
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),截至2016年5月,中國縣及縣以上的新城新區(qū)數(shù)量總共超過3500多個(gè),如果加上2017、2018和今年的數(shù)據(jù),這個(gè)數(shù)字應(yīng)該會(huì)將近4000個(gè)。
在上半年,社科院發(fā)布了房地產(chǎn)藍(lán)皮書,報(bào)告顯示的結(jié)果很驚人,目前超過17個(gè)城市寫字樓空置率達(dá)20%以上,要知道,這些地方都是典型的人們城市,如果連長沙、武漢、青島等地商用房的空置率都達(dá)到20%以上,那三四線樓市只會(huì)更高。
有必要建這么多新城區(qū)嗎?幾十萬人口的小城市,蓋這么多寫字樓留給誰租?蓋那么多高層住宅又能留給誰?。?/p>
希望城市擴(kuò)張的節(jié)奏能夠更合理一些,讓大城市里的剛需有高樓可住,讓小城市的人們能住得更舒適。
有句話說得好,我們走路不僅要抬頭望天,更要低頭看地。
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