明年起，高樓“全面消失”？住宅實(shí)施“新標(biāo)準(zhǔn)”，2類人從中受益

來源：智能家居時(shí)間：2020-12-17 10:51

98年房改后，我國(guó)房地產(chǎn)才算真正進(jìn)入到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系。滿打滿算，我國(guó)私人房地產(chǎn)的發(fā)展史也不過22年，和歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家動(dòng)輒擁有一百多年的房地產(chǎn)發(fā)展史相比較，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然年輕。

但就是過去這短短的二十二年時(shí)間里，中國(guó)卻建造了數(shù)不盡的流光溢彩的新城市，完成了從曾經(jīng)鄉(xiāng)村遍布到如今中心城市星羅棋布的完美蛻變。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料顯示，1998年-2019年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率提升了27.25%，這期間有4.3億人從農(nóng)村進(jìn)入城市，算下來每年有1965萬人進(jìn)城。

為了滿足日益增長(zhǎng)的居住需求，大中城市都開始想方設(shè)法提高土地利用率，于是第四代住房電梯房被發(fā)明出來，一座座摩天高樓拔地而起，有些高層住宅已經(jīng)蓋到了六七十層。數(shù)據(jù)顯示，截至到2019年底，我國(guó)擁有200米以上高樓860座。同時(shí)，我國(guó)還是擁有超高層住宅最多的國(guó)家。最近幾年，不僅一二線大城市熱衷于建高樓，連一些普通縣城，也開始迷戀建設(shè)高樓。一些人口不足50萬的小縣城，高層住宅甚至都已經(jīng)蓋到了三四十層了。背后的原因我不說聰明人也都猜得到，住宅蓋得越高，開發(fā)商賺得就越多。

一棟棟摩天大樓拔地而起，直入云霄，成為了各大城市的地標(biāo)和一道亮麗的風(fēng)景線。而且高樓還可以提升空間利用率、節(jié)約土地。事實(shí)上高樓遠(yuǎn)離地面既少了汽車噪音的干擾，又能有更好的采光、通風(fēng)、視野等條件，可以使得居住品質(zhì)大幅提升?；诖耍絹碓蕉嗟哪贻p人喜歡購(gòu)買高樓住宅。

但隨著時(shí)間的推移，高樓的3大弊端也日益凸顯：1、拆遷難度大、成本高。眾所周知開發(fā)商喜歡拆低層建筑，因?yàn)槌杀镜停麧?rùn)空間大。但是現(xiàn)在動(dòng)輒三四十層的高層建筑，三四十年后幾乎沒有開發(fā)商愿意接手，因?yàn)楸仨毜蒙w到七八十層可能才有利潤(rùn)空間，這顯然不現(xiàn)實(shí)；2、維護(hù)難、貴。時(shí)間長(zhǎng)了，高層住宅都不得不面臨設(shè)備、管道老化等諸多問題，維護(hù)難、花費(fèi)高；3、消防安全隱患大。高層住宅使得火災(zāi)、地震等發(fā)生時(shí)的救援難度加大。尤其是火災(zāi)救援，現(xiàn)在消防配備的云梯普遍只能通到13、14層樓高，超過這個(gè)高度的高層住宅基本上都存在一定的消防安全隱患。

基于以上3大弊端，過去很多專家學(xué)者都不提倡繼續(xù)大肆建設(shè)高樓。東北財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任周天勇甚至直言不諱指出，幾十層的高層住宅沒有升值潛力，未來將成為“空中貧民窟”。在他看來，這些超高層住宅未來將會(huì)面臨玻璃老化、電梯故障、設(shè)施陳舊、維修困難等等一系列難題，再改造的成本相當(dāng)大，可能會(huì)變成“永久貧民窟”。

兩大新規(guī)出臺(tái)，明年起，高樓“全面消失”？

高樓的弊端逐漸顯露，而且不知從何時(shí)起全國(guó)刮起了“建高樓大廈是一座城市實(shí)力的象征，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果”的論調(diào)，很多城市都在通過建設(shè)高樓大廈來互相攀比。對(duì)于這些問題，國(guó)家早就意識(shí)到了。目前已經(jīng)出臺(tái)了兩大“新規(guī)”來約束各大城市高樓的建設(shè)：

第一：2020年4月27日，住建部和發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《進(jìn)一步加強(qiáng)城市與建筑風(fēng)貌管理的通知》，其中明確要求：1、嚴(yán)格限制各地盲目規(guī)劃建設(shè)超高層“摩天樓”，一般不得新建500米以上建筑；2、嚴(yán)格限制新建250米以上建筑，確需建設(shè)的，由相關(guān)部門進(jìn)行建筑方案審查，并報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部備案3、新建100米以上建筑應(yīng)充分論證、集中布局；4、中小城市要嚴(yán)格控制新建超高層建筑，縣城住宅要以多層為主。

通過國(guó)家發(fā)布出臺(tái)的“限高令”新規(guī)來看，很顯然這一次是來真的了。總結(jié)一句話就是：從明年起，全國(guó)絕大多數(shù)城市新建高樓大廈的現(xiàn)象將“全面消失”。其一，雖然對(duì)于500米以上建筑用了“一般不”一詞，看似給一線城市留了口子，但審批條件會(huì)非?？量蹋瑫r(shí)基本也宣布了二線及以下級(jí)別的城市將與摩天大樓絕緣；其二，250米以上建筑的審核將會(huì)更加嚴(yán)格，這對(duì)二線省會(huì)的影響比較大。這幾年，二線省會(huì)城市紛紛打造中央商務(wù)區(qū)（CBD），而林立的摩天大樓，正是CBD的標(biāo)配；其三，未來中小城市，尤其是縣城新建超高層建筑的可能性幾乎為零。此舉本質(zhì)上是為了規(guī)避小縣城無序擴(kuò)張建設(shè)。

第二：全國(guó)各地開始實(shí)施住宅“新標(biāo)準(zhǔn)”，即“電梯新規(guī)”。9月以來，北京、江蘇、上海、浙江等地相繼發(fā)布了《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》征求意見稿（解釋一下：雖然是征求意見稿，但是明年起都將正式實(shí)施）。新標(biāo)準(zhǔn)的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》明確規(guī)定，我國(guó)已步入老齡化社會(huì)，居住的各方面應(yīng)該對(duì)老年群體給予更多的關(guān)注。新標(biāo)準(zhǔn)要求，設(shè)置電梯的規(guī)定由原來的七層及七層以上或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面高度超過16m設(shè)置電梯，調(diào)整為四層及四層以上新建住宅建筑或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過9m的新建住宅建筑，必須設(shè)置電梯。

其中，京版《規(guī)范》中還明確要求住宅內(nèi)設(shè)置電梯的居住單元應(yīng)至少設(shè)有1臺(tái)可容納擔(dān)架的電梯，且電梯轎廂尺寸不應(yīng)小于為1.5×1.6m，轎廂門凈寬不應(yīng)小于0.9m。還有設(shè)置緊急呼叫裝置、安裝扶手以及無障礙設(shè)施的一系列內(nèi)容。比如提高了套內(nèi)通道及門洞寬度的大小要求，保證套內(nèi)無障礙通行寬度等。

相信大家也都注意到了，首批發(fā)布住宅“新標(biāo)準(zhǔn)”的四大省市都是重要地區(qū)。這些城市率先實(shí)施新標(biāo)準(zhǔn)，本質(zhì)上就是在進(jìn)行試點(diǎn)工作。按照這個(gè)勢(shì)頭看，下一步不排除會(huì)有越來越多的省份加入。

國(guó)家發(fā)布“限高令”，以及部分省市開始實(shí)施住宅“新標(biāo)準(zhǔn)”，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的意義深遠(yuǎn)。首先，“限高令”有助于房子居住屬性的落實(shí)。高層建了這么多，實(shí)際上為投資炒房提供了更多的可操作性，而且還加劇了住房的空置現(xiàn)象，限高令出臺(tái)，未來超高層建筑將大幅減少，尤其是摩天大樓可能“全面消失”，此舉對(duì)于遏制投資炒房和化解高空置率都有一定效果；

其次，住宅實(shí)施“新標(biāo)準(zhǔn)”，實(shí)際上是為未來的住宅建造、設(shè)計(jì)指明了新的趨勢(shì)和發(fā)展方向。新標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施，本質(zhì)上還是為了提高房屋的居住舒適性，換言之新標(biāo)準(zhǔn)是要求開發(fā)商未來要建設(shè)更高品質(zhì)的房子?？傮w而言，這是在加速房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸居住屬性。

再者，2類人將從中受益。第一、相關(guān)行業(yè)的從業(yè)人員，尤其是電梯行業(yè)。這點(diǎn)無需過度解釋大家也能明白。未來5年是全面舊改時(shí)期，全國(guó)將有17萬個(gè)老舊小區(qū)要改造，總共涉及居民4200萬戶。有人測(cè)算過，這將直接撬動(dòng)不低于4萬億的投資。涉及的行業(yè)包括但不限于電梯、管道、防水、建材、家居等二三十個(gè)行業(yè)。尤其是電梯行業(yè)受益面更大，新規(guī)明確4層以上老舊小區(qū)及新建都要加裝電梯，17萬個(gè)小區(qū)加裝電梯數(shù)量或超百萬臺(tái)，新建住宅每年的電梯安裝數(shù)量更驚人；

第二、剛需購(gòu)房者。一方面，前文提到了，高層住宅的居住舒適度其實(shí)沒那么高，比如過長(zhǎng)的電梯等待時(shí)間、不太穩(wěn)定的水壓、空氣對(duì)流產(chǎn)生的噪音等。兩大新規(guī)下，未來高樓“全面消失”，大多數(shù)城市都將以多層住宅為主，多層的居住舒適度顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于高層。未來的剛需購(gòu)房者將直接受益；另一方面，舊改時(shí)代，也給剛需提供了新的買房思路：老舊小區(qū)在經(jīng)過徹頭徹尾的改造后，尤其是加裝電梯和基礎(chǔ)設(shè)施全面更新后，老城區(qū)的多層住宅居住環(huán)境將大大改善，這些都會(huì)成為城市剛需的又一選擇。尤其是加裝電梯后的頂層和次頂層房子，因?yàn)橛懈哔?zèng)送和良好的視野，更會(huì)成為年輕人置業(yè)的首選。最主要的是，這類老城區(qū)的房子相較于一些新區(qū)的高層住宅，不僅地理位置優(yōu)越，而且配套也更齊全，性價(jià)比也更高。