本文轉載自微信公眾號：子木聊房

文/子木

“小地方不讓建高樓，這不是扯淡嗎？”

昨天吃飯時，隔壁桌的小伙子歪著腦袋，望著墻上的新聞主持人，憤憤不平。

我沒有驚訝，是因為去年有關部門就在折騰“縣城限高”這件事，那時候主張“縣城住宅要以多層”為主，而這個多層，正是小于7層的建筑。

這次顯然更狠一些，住建部直接出意見稿：

縣城新建住宅多以6層為主，6層及以下住宅占比應不低于75%，縣城新建住宅應不高于18層。

可能很多人對“縣城限高”，心生不滿。但子木站在行業(yè)經驗角度講，這次縣城限高是大勢所趨，三番五次提出，背后是有原因的。

這時候可能會有人說，縣城限高，是不是高樓成為稀缺品，從而有了投資價值？大家一起去搶？

哪有這么簡單，接下來子木給你揭露這一切的真相。

1

高樓之困

美國學者格萊澤的《城市的勝利》一書中，用大量數(shù)據(jù)證明了一個核心觀點：

城市是人類最偉大的發(fā)明，因為人口集群，住在高樓里，可以提高生產效率，降低社會成本和對自然的影響，從而實現(xiàn)經濟繁榮。

舉個例子，把100個家庭平均分散四處和把100個家庭集中在一個高樓里，你認為前者和后者哪個更好一些。

顯然是后者，起碼100個家庭產生的生活垃圾，前者可以一次性解決，后者得收集好幾天，還有鋪設自來水、排污管道等公共配套，前者要比后者成本低得多。

所以在這個邏輯下，越發(fā)達的地方房子越高，比如上海陸家嘴(600663,股吧)、北京國貿、廣州天河，都是中國城市發(fā)展的極值。

老大有了榜樣，老二老三老四……自然都得跟上，這些年二線城市也陸陸續(xù)續(xù)在建高樓，比誰更高更有型，這時候十八線小弟們（縣城）也緊張了。

大概從2015年后開始，在房地產大潮的推動下，高層住宅大量出現(xiàn)在全國各地的小縣城中。

一方面是高樓建造技術越來越容易，不斷下沉；

另一方面是開發(fā)商對造高樓情有獨鐘。

為了能在一片土地上創(chuàng)造更多收益，能蓋幾層算幾層，地下也得掏空，能挖多深算多深。

對于縣城人來說，原來只能在大城市看到高樓，而現(xiàn)在，門口就是幾十層的龐然大物，乖乖，新奇的很。

所以這些年，你會發(fā)現(xiàn)一個很奇怪的現(xiàn)象，縣城里的有錢人都喜歡住高樓，在熟人社交下，還形成了攀比之風，越高越有面子。

有買有賣，雙方一拍即合，縣城高層住宅的生意風生水起。

那么，為什么官方一定要三番五次限“高”呢？

2

為什么

我們再來看政策。

縣城限“高”是《關于加強縣城綠色低碳建設公開征求意見》的一部分，所以大背景還是“綠色低碳”。

但我們之前也探討了，人口集中才能降低生活成本和對環(huán)境的污染，比如北方縣城冬天供暖，100戶人家住1棟樓顯然要比住10棟樓，更環(huán)保啊，后者在地下管道中損耗很大。

所以這個理由我認為是站不住腳的。

文件里還提到，高樓消防救援能力差，當然這是一個很好的理由，但也不至于讓全國縣城停造高樓。

那么到底原因是什么呢？通過這些年對縣城高層住宅的研究，子木認為可以分為2點：

首先是縣城造高樓的風險大。

相對于低樓層，高樓需要龐大的資金量，對資金鏈的要求非常高。而在縣城里，造樓的都是些小開發(fā)商，很多都是關系戶，資金管理能力一般。

這幾年，縣城高層住宅出現(xiàn)爛尾的情況非常多。

江蘇省某縣城爛尾樓

高層爛尾后，開發(fā)商就跑了，縣城也不管，業(yè)主維權沒有結果，只能繼續(xù)往上“告”，影響很嚴重。

而且從2021年開始，“三道紅線”會讓開發(fā)商們的借貸成本更高，這些縣城小開發(fā)商們造高樓的風險又會提高一個檔。

多個事件會引發(fā)動蕩，這是絕對不允許的。

而且地方也會考慮收益率。

大部分縣城本來就是人少地多，想蓋樓可以毫無邊際地蓋。開發(fā)商用高樓都把人們集中起來了，市場一下子需求就減少了，其他的地還怎么賣呢？

這是第一點原因，但我今天想著重講一下第二點，“縣城高樓很容易衰敗”。

3

衰敗困局

大型高層住宅區(qū)，有一定的優(yōu)勢，例如可以借助社區(qū)優(yōu)勢，做一個大型的廣場、噴泉夜景、兒童游樂場等等。

但是問題也同樣出現(xiàn)了，它的生命周期到底有多長？

高層因為人口密度大，公共空間和設施使用率高，會致使整個社區(qū)的折舊率加速，比如環(huán)境綠化、樓道維新、電梯、防盜門、園林等等，都需要花大價錢維護。

我過年去老家縣城走親戚，親戚對我說，房子住了4年已經明顯衰敗了。

樓道門的電子鎖大部分都壞了，電梯有時晃悠，也沒人管，社區(qū)綠化與日俱下，保安保潔都是大爺大媽，也不鳥你。

這或許是單個案例，或許也是普遍案例。

而且在當下，中國幾乎所有城市的物業(yè)管理都無法突破“負循環(huán)死命題”。

中國大部分社區(qū)的物業(yè)管理費用，一經交房，就相當于定了標簽，雷打不動。

但隨著時間的推移，通貨膨脹下，房價上漲，物價上漲，工資上漲，矛盾會越來越激化。

10年前一個保安的工資可能一個月是2000元，那時候這個保安非常幸福，每天按時上班下班，給大家問好，但10年后這個保安的工資依然是2200元，他還會笑臉相迎嗎？

他肯定對這個工作充滿厭惡。

這時候你讓業(yè)主集體給物業(yè)漲價30%可以嗎？那是不可能，一二線城市都不可能，何況是縣城？

所以，縣城高樓的物業(yè)水平普遍跟不上折舊速度，最終導致社區(qū)加速衰敗，必然的歸宿。

4

需求向下

其實有錢人對于居住需求是“向下”走的。

比如在北上廣深，除了那些品牌開發(fā)商建造的超高層、看江看海、樓頂造泳池直升機坪的豪宅，其他一般甚至中高端小區(qū)，“越低越貴”。

別墅價格高于小洋房，小洋房價格高于小高層，小高層住宅高于超高層。

越低的房子土地成本相對越高，同時居住質量也越好。

發(fā)達國家的小城市都是以低密小洋房為主，唯有中國，越小的地方，有錢人越喜歡住高層住宅。

不知道這是風氣。

最后我再強調一下。

縣城限“高”是大概率事件，其實對縣城群眾來說是好事，壓縮了開發(fā)商利益，提高了居民的購買安全性以及居住氛圍。

不要一味追求買縣城高層，買之前，多考慮一下，這個盤的物業(yè)能力是否能支撐這個社區(qū)的生命力？

我這幾年走訪全國很多縣城，有的“老高層”，甚至快變成貧民窟了，這是大趨勢，而且這種房子在本沒有投資價值的縣城范圍內，折舊率會進一步加大。

買之前，我勸你一定想清楚！

 

（責任編輯：常丹丹 HO016）

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