明確了！農(nóng)村“宅基地”可繼承，但是不能買地、不能交易…

來源：智能家居時間：2020-10-21 20:30

　　“頓時就非常開心，后面雖然一整天都忙來忙去的，但就是覺得開心。有時忙忘了為啥這么開心，一想起是這事兒，又更開心了?！遍L沙的劉小姐，這樣形容她看到“城鎮(zhèn)戶口可以繼承農(nóng)村宅基地”新聞時的心情。

　　明確！城鎮(zhèn)戶口可繼承農(nóng)村“宅基地”

　　近日，自然資源部經(jīng)商住建部、民政部、國家保密局、最高人民法院、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部、國家稅務(wù)總局等7部委共同研究，對“十三屆全國人大三次會議第3226號建議”作出答復(fù)。

　　其中，就該建議中提到的“關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記問題”，答復(fù)明確：農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動產(chǎn)登記。根據(jù)《繼承法》規(guī)定，被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承，按照房地一體原則，繼承人繼承取得房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)，農(nóng)村宅基地不能被單獨繼承。

　　《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》明確規(guī)定，非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員（含城鎮(zhèn)居民），因繼承房屋占用宅基地的，可按相關(guān)規(guī)定辦理確權(quán)登記，在不動產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織原成員住宅的合法繼承人”。

　?。ㄗ匀毁Y源部官網(wǎng)截圖）

　　從上述答復(fù)來看，明確了以下幾個問題：

　　農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動產(chǎn)登記。

　　按照房地一體原則，繼承人繼承取得房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)。

　　農(nóng)村宅基地不能被單獨繼承，即地上必須附有房子才可繼承。

　　記者了解到，早在2016年，原國土資源部就出臺了《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》，其中明確規(guī)定，非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員（含城鎮(zhèn)居民），因繼承房屋占用宅基地的，可按相關(guān)規(guī)定辦理確權(quán)登記，在不動產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織原成員住宅的合法繼承人”。相關(guān)規(guī)定與此次回復(fù)中的提法一致。

　　開心！落葉可歸根了

　　“這個問題蠻現(xiàn)實的，我們家除了我爸媽，其他人全是城鎮(zhèn)戶口，爸媽都80多了，老家房子以后怎么處置，一直心懸著。”劉小姐姐妹3人，全都是大學(xué)生，畢業(yè)后分別在一二線城市安家落戶，姐妹幾個都過得挺不錯，前些年，3姐妹一人花了幾十萬，在鄉(xiāng)下老家修了個大房子，“一是讓父母住得舒服，二是我們逢年過節(jié)回家也有個落腳的地方?！?

　　這個房子雖然是三姐妹出錢出力，但三姐妹戶口都不在老家，只能以父親的名義辦不動產(chǎn)登記證。劉小姐表示，房子蓋好后，她們姐妹幾個回家的頻次都大大增加了，能湊到三天以上的假期都會攜家?guī)Э诨乩霞?，其樂融融。但歡聚時也有隱憂，父母百年之后，她們還能回這個老家嗎？這個房子還會屬于她們姐妹嗎？為此，她也咨詢了一些人士，得到的答復(fù)是沒有明確規(guī)定，但在實際操作中，一般可以繼承。話雖如此，心里總不踏實，這次自然資源部的答復(fù)，等于給她吃了一顆定心丸。

　　家住深圳的李先生，去年剛在老家建了一棟近百萬的房子，在辦宅基地報批審建工作時，他已感受到有關(guān)部門對于宅基地審批工作非常嚴(yán)謹(jǐn)，對于面積、施工圖紙等都審得很嚴(yán)格，“比如說，我父母戶口本上有幾口人，那么就需要嚴(yán)格按照人均面積報批宅基地，一平方都不能多。而且是在房子建好之后，政府再派人上門丈量實際占地面積，如果超標(biāo)了，就無法辦證。”此外，在李先生辦手續(xù)時，工作人員反復(fù)向他強調(diào)，房子建好之后，不得有加建行為，他本來是想先蓋一層的，想到以后不能加蓋，只好提高預(yù)算，蓋了兩層半。

　　他現(xiàn)在一家四口都是深圳戶籍，作為家里的獨生子，他希望孩子長大后，可以回老家生活，“我還是喜歡有自家的房子，門口有菜地，后面有山水，夏天在家門口乘涼吃晚飯，冬天烤火煨紅薯，這才是我記憶中老家的味道。這下好了，以后老家的房子名正言順是我的，住得也更安心了。”

　　注意！買地建房、交易都不行

　　七部門的答復(fù)一經(jīng)公布，就引起了網(wǎng)友們的廣泛叫好，但也有一些新的疑惑：城鎮(zhèn)戶口可以繼承農(nóng)村宅基地了，是不是意味著城里人也能下鄉(xiāng)買地建房了？能否對房子進(jìn)行翻建、改建、擴建？房屋是否可以出租、出賣？繼承之后是否可以再繼承……

　　對于想去鄉(xiāng)下買地建房的城里人來說，顯然是不可能的。2019年發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》早已明確指出，宅基地是農(nóng)村村民的基本居住保障，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館，嚴(yán)禁借流轉(zhuǎn)之名違法違規(guī)圈占、買賣宅基地。

　　按照土地管理法第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

　　至于能否改建、重建，目前沒有明確的法律或規(guī)定。實踐來看，不同的地方有不同的做法，但是修繕房屋則一般沒有限制。有一些地方，改建和重建需要進(jìn)行申請或者村集體同意。

　　關(guān)于繼承之后是否可以再繼承的問題，農(nóng)村宅基地不能繼承，農(nóng)房可以依法繼承。《民法典》規(guī)定，農(nóng)村宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相分離，宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)民集體，宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)屬于農(nóng)戶。農(nóng)戶消亡時，權(quán)利主體不再存在，宅基地使用權(quán)滅失。同時，根據(jù)繼承法的有關(guān)規(guī)定，被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承。因房地?zé)o法分離，繼承人繼承房屋取得房屋所有權(quán)后，可以依法使用宅基地，但并不取得用益物權(quán)性質(zhì)的宅基地使用權(quán)。

　　也就是說，由于宅基地所有權(quán)屬于村集體，所以老家的房子若常年沒人修繕，房子自然倒塌，或者被判定為不能居住的危房時，村集體是有權(quán)收回宅基地的，這時房子自然也無法再繼承了。按照規(guī)定，空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的宅基地，不再確定土地使用權(quán)，集體收回宅基地使用權(quán)。

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（責(zé)任編輯：王治強 HF013）