住建部確定，未來5年，老房子統(tǒng)統(tǒng)按“新規(guī)”辦，2類人身價(jià)要漲？

來源：智能家居時(shí)間：2021-01-07 22:18

2015年-2019年，是我國絕大多數(shù)三四線城市房地產(chǎn)市場迎來“騰飛”的關(guān)鍵時(shí)期。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，這5年時(shí)間，全國160多個(gè)三四線城市，房地產(chǎn)投資增速都有大幅提升，且平均房價(jià)“補(bǔ)漲”幅度更超過55%。諸多遠(yuǎn)離城市群、經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢、無區(qū)位優(yōu)勢的三四線城市房價(jià)的上漲勢頭完全蓋過了人口顯著增長、經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)且有優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)作為依托的一二線城市。尤其是環(huán)一線城市中的燕郊、固安、東莞等地區(qū)，房價(jià)漲幅短短兩三年時(shí)間竟然達(dá)到了200%-300%，讓很多省會(huì)城市、國家中心城市都相形見絀。

事實(shí)上，這一結(jié)果也超出了很多專家的預(yù)料。比如經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平，不止一次公開發(fā)表言論認(rèn)為，“三四線城市的基本面不足以支撐其房價(jià)快速上漲”，“購買三四線城市的房產(chǎn)是火中取栗”。再比如地產(chǎn)大佬王健林，2013年他就曾直言不諱預(yù)測，“未來10年，人口流失嚴(yán)重的三四線城市房價(jià)沒有多大的上升空間?！笔聦?shí)證明，大佬王健林關(guān)于三四線城市房價(jià)走勢的預(yù)測“大錯(cuò)特錯(cuò)”了。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家、地產(chǎn)大佬為何也會(huì)預(yù)測失誤？歸根結(jié)底是對政策的出臺(tái)沒有完全意料到——2015年起，國家對“以物安置”的棚改拆遷進(jìn)行了更新升級(jí)。即2015年之后，棚改拆遷更多的是“以貨幣化安置”為主。我們不止一次說過，棚改貨幣化安置政策直接解決了很多城市的拆遷資金補(bǔ)償問題，而貨幣化安置（補(bǔ)錢讓被拆遷居民自行到市場上購買商品房）更催生了大量購房需求。疊加一二線城市外溢的需求和資金涌入，合力炒熱了三四線城市的房地產(chǎn)市場，也推高了房價(jià)。

值得一提的是，過去5年全國棚改的市場份額，光三四線城市就占據(jù)了75%以上。換言之央行累計(jì)下?lián)艿?萬多億元棚改資金有3/4都跑進(jìn)了三四線樓市中。這對助漲三四線城市的房價(jià)起到了關(guān)鍵作用。

棚改拆遷誕生之初是為了徹底改善城鎮(zhèn)中歷史遺留的集中成片危舊住房、破房爛院居民的住房問題，是一項(xiàng)實(shí)打?qū)嵉拿裆ｌ淼拿裥墓こ獭５仡欉^去這幾年棚改的發(fā)展歷程，我們不得不感嘆，很多城市的棚改都“走偏”了：有些城市是該改的沒改，不該改的全改了，究其根本原因還是地方為了拿地長期的低利息貸款。根據(jù)國開行2018年公布的信息看，過去這幾年甚至出現(xiàn)了有些城市是“借棚改之名大肆發(fā)債”。違規(guī)操作屢禁不止。

總結(jié)來說，棚改是拉動(dòng)三四線城市房價(jià)上漲的“禍?zhǔn)鬃锟?，既擠壓了數(shù)以萬計(jì)的普通剛需的居住利益，也是加劇有房族和無房族之間財(cái)富差距的重要因素，因?yàn)榕锔牟疬w確實(shí)也憑空創(chuàng)造了無數(shù)千萬、億萬富翁。事實(shí)上，過去這幾年市場上更催生了一大批“專業(yè)囤積老破小博拆遷”的炒房投資客。

所以不管是從穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的角度，還是維護(hù)億萬剛需的居住權(quán)益，亦或是為了精準(zhǔn)打擊投資炒作老破小的投資炒房行為等角度來看，棚改拆遷都理應(yīng)被“叫?！薄?nbsp;

事實(shí)上，在經(jīng)歷了2018年-2019年幾次三番的政策調(diào)整和棚改規(guī)模大幅收縮之后，2020年關(guān)于棚改的未來走向，也終于有了明確答案：住建部不僅明確確定，2020年是棚改的“收尾之年”；住建部相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)更確定，未來棚改“大拆大建”的時(shí)代將逐漸終結(jié)——2019年7月份，住建部副部長黃艷明確表示：在未來改造中，會(huì)避免“一拆了之”和“大拆大建”。事實(shí)上，早在2018年10月份，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上就已經(jīng)決定，要盡快取消商品住房庫存不足、房價(jià)上漲壓力大的市縣的貨幣化安置優(yōu)惠政策。所以，從2021年起“大規(guī)模棚改時(shí)代終結(jié)”，是早就有前兆的。

住建部確定，大規(guī)模棚改時(shí)代將終結(jié)，未來城鎮(zhèn)地區(qū)老舊小區(qū)不再搞“大拆大建”的老一套，那么未來城鎮(zhèn)地區(qū)仍然遺留的相當(dāng)數(shù)量的老舊小區(qū)將迎來何種命運(yùn)呢？

住建部確定，未來5年，老房子統(tǒng)統(tǒng)按“新規(guī)”辦

2020年7月28日，住建部副部長黃艷確定：未來5年，老房子統(tǒng)統(tǒng)按“新規(guī)”辦，即未來5年城鎮(zhèn)地區(qū)老舊小區(qū)將全面進(jìn)入“舊改”時(shí)代。從住建部公開的信息看，未來5年（2025年之前）將針對全國2000年底以前建成的17萬個(gè)老舊小區(qū)，總共涉及超過1.2億居民，都將全部完成基礎(chǔ)類、完善類和提升類三大改造。

三大類分別是：基礎(chǔ)類是指供水、排水、道路、外觀、電氣網(wǎng)絡(luò)等與小區(qū)相關(guān)的配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；完善類是指滿足居民改善型生活需求和生活便利需要的改造內(nèi)容，最核心的就是加裝電梯、停車場增建、菜市場增配等；提升類主要是指養(yǎng)老、托育、無障礙、便民服務(wù)等城市公共服務(wù)的供給。

此外，黃艷還強(qiáng)調(diào)，未來老舊小區(qū)舊改還將按照“業(yè)主主體、社區(qū)主導(dǎo)、政府引領(lǐng)、各方支持”的方式統(tǒng)籌推進(jìn)，采取“居民出一點(diǎn)、社會(huì)支持一點(diǎn)、財(cái)政補(bǔ)助一點(diǎn)”等多渠道籌集改造資金。從舊改推進(jìn)方式和資金來源可以看出，其與之前大規(guī)模實(shí)施的棚改有天壤之別：其一、推進(jìn)方式完全不同，舊改是以人為本，居民不達(dá)成一致意見，舊改方案不能實(shí)施，棚改顯然不同，甚至屢屢出現(xiàn)“為了利益強(qiáng)拆”的案例；其二、資金來源不同?；A(chǔ)類改造基本由中央財(cái)政補(bǔ)貼，改善類改造也支持小區(qū)居民提取住房公積金用于加裝電梯等自住住房的改造，以減輕居民出資部分的籌資壓力。所以舊改不存在讓居民“一夜暴富”的可能，所以對增量、存量市場的影響都不大。

很多人可能想當(dāng)然地以為，舊改不過是簡單的“縫縫補(bǔ)補(bǔ)換換”，市場體量并不大。這樣想其實(shí)大錯(cuò)特錯(cuò)。有機(jī)構(gòu)根據(jù)國家公布的未來5年舊改總規(guī)模以及舊改內(nèi)容估算得出結(jié)論：未來5年舊改能直接撬動(dòng)的投資總額高達(dá)4.5萬億。

基于此我們認(rèn)為，未來5年在舊改的帶動(dòng)下，2類人身價(jià)要漲：第一類就是涉及舊改的老舊小區(qū)居民，基礎(chǔ)設(shè)施改造后，老舊小區(qū)的面貌將煥然一新，這將直接有助于整個(gè)小區(qū)的市場價(jià)值提升。尤其是經(jīng)過完善類改造加裝電梯的老舊小區(qū)高層居民，身價(jià)上漲可能會(huì)更明顯。事實(shí)上，根據(jù)2019、2020兩年全國近5萬個(gè)老舊小區(qū)舊改后的反饋來看，老舊小區(qū)經(jīng)歷“脫胎換骨”的改造之后，市場價(jià)值都有明顯提升。尤其是加裝電梯后的高樓層房屋的價(jià)值提升都不低于20%。這意味著很多人的身價(jià)或直接上漲20%；

第二類就是參與舊改的企業(yè)和員工。舊改所要求的企業(yè)資質(zhì)比較高，未來那些具備舊改資格的企業(yè)將更加“吃香”，尤其是有一定舊改經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，未來可能承接到更多的業(yè)務(wù)。從這個(gè)角度來看，這類企業(yè)未來的價(jià)值提升也將是顯而易見的。同理，企業(yè)有業(yè)務(wù)，員工也能跟著受益，多賺錢，也代表身價(jià)的上漲。

但不得不承認(rèn)，“舊改”也是一柄“雙刃劍”：既能讓2類人身價(jià)上漲，也能讓2類人失眠睡不著：第一類就是專業(yè)“博拆遷”的炒房投資客。住建部確定，未來5年是舊改時(shí)代，這意味著全國“大規(guī)模棚改拆遷時(shí)代”即將終結(jié)，老舊小區(qū)不再“大拆大建”。如此一來，這類專門“博拆遷”的專業(yè)投資炒房客的算盤也就打不響了，花重金在老舊小區(qū)上，更可能是得不償失，失眠也理所當(dāng)然；

第二類就是期待拆遷改善居住環(huán)境的老舊小區(qū)住戶。有人瞄準(zhǔn)老舊小區(qū)拆遷生財(cái)?shù)拈T路，也有人一心期待老舊小區(qū)能夠拆遷自己可以依靠補(bǔ)償金換房，這兩類人本質(zhì)上期待的結(jié)果是一樣的，都想靠拆遷補(bǔ)償巨額資金實(shí)現(xiàn)自己的夢想。只不過前者是為了賺錢，后者是為了改善居住品質(zhì)。未來5年是舊改時(shí)代，很多老舊小區(qū)都將不再拆遷，因此這類人的打算也將落空。未來賣舊換新，還是等舊改完成后再做打算？這類人也很可能會(huì)失眠輾轉(zhuǎn)反側(cè)。