作者 | 愉見(jiàn)團(tuán)隊(duì)

　　出品 | 愉見(jiàn)財(cái)經(jīng)

　　今天的熱點(diǎn)話(huà)題是深圳樓市出調(diào)控政策。先來(lái)逗大家一樂(lè)，說(shuō)，如果金融人看到調(diào)控政策會(huì)怎么想。

　　1，對(duì)于夫妻離婚，購(gòu)房資格倒追3年計(jì)算套數(shù)，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。也就是說(shuō)那些為了買(mǎi)房而離婚的，還得等3年才能買(mǎi)，這樣風(fēng)險(xiǎn)就太大炒房無(wú)意義了。

　　-       金融人思路：一層通道走不通監(jiān)管沙盤(pán)的時(shí)候，一般是加第二層。

　　-       朋友圈熱帖：老套路是，離婚并把房子全給老婆；新加層是，再馬上和一個(gè)無(wú)房者結(jié)婚然后再辦離婚。調(diào)控只追溯“離異前家庭”，新加層就屬于“無(wú)房離婚”。因此不用等3年了就行了。

　　-       戲謔：無(wú)房單身“殼資源”們緊俏了。

　　2，購(gòu)房資格限制：深圳戶(hù)口要入戶(hù)滿(mǎn)3年且社保滿(mǎn)3年，非深戶(hù)要繳滿(mǎn)5年社保。

　　-       朋友圈熱問(wèn)：如果繳滿(mǎn)5年社保也是深圳戶(hù)口，但落戶(hù)沒(méi)滿(mǎn)3年怎么辦？

　　-       金融人思路：典型監(jiān)管套利，戶(hù)口移出深圳即可。

　　-       戲謔：估計(jì)是撿了芝麻丟了西瓜。

　　上面只是玩笑，下頭換一臉嚴(yán)肅：

　　政策風(fēng)向很明確，“房住不炒”要牢記。

　　七月調(diào)控，壓住躁動(dòng)

　　Y

　　前兩個(gè)月疫后貨幣政策偏寬的時(shí)候，“愉見(jiàn)財(cái)經(jīng)”身邊不少想買(mǎi)還未買(mǎi)房的朋友，急了，擔(dān)心房?jī)r(jià)和政策會(huì)不會(huì)又一起松動(dòng)了。

　　成交量和價(jià)格的確也上去了，北上廣深一、二手房?jī)r(jià)都連月在漲（環(huán)比而言），杭州寧波也不甘落后，5月份新房?jī)r(jià)格同比也漲了差不多5個(gè)點(diǎn)。

　　深圳是漲得最歡的（見(jiàn)文末圖），可能也是新聞最多的，一會(huì)爆出過(guò)天價(jià)學(xué)區(qū)房了，一會(huì)離婚排隊(duì)了，一會(huì)又是哪個(gè)新盤(pán)子搶房了。

　　據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，深圳上半年二手住宅成交均價(jià)為每平方米65435元，環(huán)比上漲5%，同比上漲8%。

　　7月份本不是傳統(tǒng)政策窗口期。但這個(gè)月，從寧波、杭州，再到深圳，都出了收緊樓市的調(diào)控政策了。足可見(jiàn)，“房住不炒”一點(diǎn)都沒(méi)有松動(dòng)。

　　深圳收緊，炒房靠邊

　　Y

　　深圳這把政策我讀了一遍，的確滿(mǎn)嚴(yán)的，從限購(gòu)、貸款、拉長(zhǎng)增值稅年限以達(dá)到限炒，再到對(duì)假離婚等花招的封堵，基本上針針見(jiàn)血。

　　1，增值稅滿(mǎn)5才免。這招我提到最上面來(lái)說(shuō)，因?yàn)樵谖铱磥?lái)這招最很。我買(mǎi)非剛需房的時(shí)候，心里的算盤(pán)都是滿(mǎn)兩年后賣(mài)掉能賺多少，是否跑得贏資金成本；現(xiàn)在深圳狠了，二手房轉(zhuǎn)讓增值稅從2年免變成5年才免。

　　這樣一來(lái)，要么賺頭一下子被砍掉了，要么炒房炒成房東，得等5年再看了。所以調(diào)控政策的這一鞭子，我覺(jué)得很到位。

　　這點(diǎn)比北京上海還要嚴(yán)。我現(xiàn)在有點(diǎn)怕怕，上?？蓜e跟。

　　2，限購(gòu)。

　　-       深戶(hù)：入戶(hù)滿(mǎn)3年且社保滿(mǎn)3年才有購(gòu)房資格；

　　-       非深戶(hù)：連續(xù)繳5年個(gè)人所得稅或社保。

　　這條沒(méi)啥好說(shuō)的，能買(mǎi)房的人少了，接盤(pán)俠也少了。

　　一深圳中介發(fā)了個(gè)朋友圈，說(shuō)他正在帶看的路上呢，新政來(lái)了?？蛻?hù)突然就沒(méi)買(mǎi)房資格了。

　　3，限貸。認(rèn)房又認(rèn)貸。

　　首付比例：

　　無(wú)房的，無(wú)貸首付30%；有貸款記錄首付50%，非普通住宅首付60%；

　　有房的，普通住宅首付70%，非普通住宅80%。

　　那普通與非普通住宅分界線在哪里呢？普通住房應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足：容積率在1.0（含）以上；套內(nèi)面積120（含本數(shù)）平以下或者建筑面積144（含本數(shù)）平以下；實(shí)際成交價(jià)低于750（含本數(shù)）萬(wàn)。

　　“愉見(jiàn)財(cái)經(jīng)”一深圳姐們抱怨了，說(shuō)，120/144平的限制其實(shí)還好，很多剛需或正常改善型住房人群也沒(méi)考慮太大的面積。但按深圳目前的房?jī)r(jià)，750萬(wàn)一刀有點(diǎn)狠了，據(jù)她說(shuō)稍微好一點(diǎn)的地段，不到750根本買(mǎi)不到像樣的房子了。

　　Hmm……我只能安慰說(shuō)，第一，如果超得不是很多可以做低交易房?jī)r(jià)嘛；第二，上海這刀攔得更嚴(yán)格了，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)普通住宅的線是450萬(wàn)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)450萬(wàn)除了一室戶(hù)老破小就啥也買(mǎi)不到了。（內(nèi)外環(huán)310萬(wàn)，外環(huán)外230萬(wàn)）

　　所以深圳的750萬(wàn)，真心算與時(shí)俱進(jìn)的了……

　　哦對(duì)了另外，非常重要的貼士：買(mǎi)首套房辦首次貸款的朋友，如果并不是很差錢(qián)，不需要商貸而只是想薅出公積金貸款來(lái)花花，如果你未來(lái)還想再買(mǎi)房產(chǎn)，這里強(qiáng)烈建議您一分錢(qián)都不要貸了。

　　因?yàn)榧幢戕k的是純公積金貸款，若干年后有改善型需求了，把老房子賣(mài)了置換新房的話(huà)，對(duì)不起，還是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的，此時(shí)在你最需要貸款的時(shí)候，它就會(huì)變成“二套房貸”！房貸價(jià)格一下子貴了好多，可貸比例也縮水了一半。

　　4，限花招

　　前文說(shuō)了，想離婚買(mǎi)房的話(huà)，離完再等3年吧。

　　另外就是擠破頭的那種因限價(jià)而便宜一點(diǎn)的新房。炒房的人麻煩往后站，新房抽簽有優(yōu)先級(jí)了，無(wú)房者優(yōu)先，個(gè)稅或者社保年限長(zhǎng)的優(yōu)先。

　　第二條我個(gè)人覺(jué)得很智慧。可不就是嘛，炒房的一套一套又一套，各種優(yōu)惠都想辦法要。是該把機(jī)會(huì)更多留給無(wú)房的剛需群體們了。

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