廣州樓市:今年買房很重要的一點(diǎn),很多人都不知道

來源：智能家居時(shí)間：2020-09-30 07:44

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以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”知識(shí)星球

提問：你好廣叔，一家四口，一老一幼（3歲，剛上幼兒園）加我們夫妻兩！目前，自主廣州白云區(qū)金碧雅苑二房（鏈家在售，目前準(zhǔn)備出手）。一人上班在天河北天壽路，準(zhǔn)備置換到天河北板塊三房，主要考慮上學(xué)，兼顧自??！房子賣掉后，大概現(xiàn)金可動(dòng)用420，家庭年收入60w?，F(xiàn)在金碧雅苑房子價(jià)格不漲，是否是出手的好時(shí)機(jī)呢？天河已經(jīng)漲了一輪，價(jià)格起來了，是否是入手時(shí)？我們這種情況，考慮天河北附近哪些樓比較合適？另外一種方案，如果保留手上的這套房，再購入總價(jià)300左右天河老破小學(xué)位，是否可行呢？

回答：你好。金碧雅苑，黃邊地鐵口，2房掛牌量還是挺大的，趁現(xiàn)在行情熱出手，不然未來怕是難出手了，競爭對(duì)手多，有些都掛一年了。建議置換個(gè)好一點(diǎn)的，老破小學(xué)票溢價(jià)高，讀書用當(dāng)然可以。天河北的學(xué)區(qū)都不錯(cuò)，華景，天府路，對(duì)應(yīng)的是華陽、龍口西小學(xué)，華景小學(xué)，天府路小學(xué)，另外還可以看看天河一小，今年成績很不錯(cuò)，出了4個(gè)上了華附神學(xué)院的牛蛙。

提問：廣叔你好，增城區(qū)新塘鎮(zhèn)錦繡天倫，9樓南向118方，1.8萬一平方，毛坯房如果純投資能入手嗎？

回答：你好，錦繡天倫可以考慮。

提問：廣叔您好，個(gè)人之前在南沙萬科南方公元買了一套兩居小房子，現(xiàn)在想用女朋友名額再買一套結(jié)婚，手上資金有120萬左右，希望咬咬牙買一套500萬左右的，自住為主，投資為輔，想要好一點(diǎn)的學(xué)位，目前意向看華景新城、萬科歐泊，還有什么更好推薦嗎？女朋友在海珠上班，我自己在番禺上班。

回答：你好。華景新城、萬科歐泊都可以考慮，華景新城地段價(jià)值大，保值升值沒問題，就是有一定的樓齡；萬科歐泊位于萬博，樓齡新，離地鐵不是很近。500w如果是2房的話選擇就會(huì)多一點(diǎn)，但建議買個(gè)3房。具體板塊及樓盤詳見內(nèi)部分享。

提問：您好廣叔！目前我們?cè)趶V州有一套06年白云區(qū)的房子怡新花園，這兩年沒漲還跌了一點(diǎn)兒，今年初看到南沙猛漲，想把怡新花園賣掉置換到南沙的星河榮譽(yù)，但是又擔(dān)心現(xiàn)在南沙不限購導(dǎo)致房價(jià)虛高同時(shí)錯(cuò)過后續(xù)輪動(dòng)到怡新花園，造成低賣高買的窘境。此房本來也是投資性房產(chǎn)，您怎么看廣州這套怡新花園房子后續(xù)操作，謝謝！

回答：你好，感謝贊賞！怡新花園所在的片區(qū)屬于外溢片區(qū)，離天河近，這兩天廣州橫盤，當(dāng)然沒有漲了，只有領(lǐng)漲片區(qū)天河開始漲起來了，燕塘、梅花園這種才會(huì)跟漲。怡新花園離地鐵近，很好出租，兩年都熬過來了，好不容易看到一點(diǎn)曙光，我建議再等等。南沙適合有閑置資金，做中長期配置的。你的情況可以遲一點(diǎn)。

提問：你好廣叔，我16年底在廣州買了套房，當(dāng)時(shí)價(jià)格1萬6，現(xiàn)在二手2萬出頭，想找貸款銀行光大加貸款，銀行說沒有這個(gè)業(yè)務(wù)？想問哪幾家銀行有這個(gè)業(yè)務(wù)而且利率比較優(yōu)惠的？另外，當(dāng)時(shí)貸款人只有我，然后房產(chǎn)證是我和我老公兩個(gè)人名字，那還有簡單辦法做到二套三成嗎？首次提問，希望廣叔翻牌，謝謝！

回答：你好，每個(gè)城市每個(gè)銀行產(chǎn)品都不同，比如深圳建行可以操作首付3成有以下幾種方案： 1.全款抵押，找墊資公司 2.做一筆首付貸 3.開發(fā)老人盤做接力貸

提問：你好廣叔，我是廣州的投資客。手上有80萬的資金?，F(xiàn)在因?yàn)闆]有購住宅的資格，就訂了一套沙井的小公寓?？吹侥恢辈煌扑]公寓。我該怎么考慮？還能不能出手？

回答：你好，深圳公寓只分兩種，深圳灣的公寓和其他公寓，深圳灣的公寓因?yàn)橛邢∪背鞘芯坝^和海景，有投資價(jià)值，但普通公寓并不稀缺，剛需客和豪宅客對(duì)稅費(fèi)承受力也不同。所以普通公寓的漲幅跑輸大盤。公寓建議退掉。首付80萬，建議在廣州選籌，現(xiàn)在是比較好的入場時(shí)機(jī)，關(guān)注黃埔和萬博板塊。

提問：您好廣叔，最近有一些外地朋友，有意向買放開了的花都和南沙。所以想老師分別推薦下花都，和南沙的一些小區(qū)（多推幾個(gè)），預(yù)算是200萬出頭首貸，以及推薦的理由。都是多軍，推薦理由提下關(guān)鍵點(diǎn)就行，具體會(huì)去踩和查，多謝！

回答：1、南沙：直接選地鐵4號(hào)線的金州站、蕉門站這兩個(gè)地鐵站的二手次新，尤其是前者，還是要牢牢的抓住地鐵這個(gè)因素：越秀濱海雋城、越秀濱海御城、越秀濱海悅城、萬科府前一號(hào)、龍光棕櫚水岸、南沙金茂府 2、花都：沿著地鐵9號(hào)線來找盤，尤其是廣州北站地鐵站附近的二手次新，祈福輝煌臺(tái)、萬科天景，以及花都區(qū)府附近的雅居樂雍逸豪庭、花都凱旋門、保利花城、雅居樂錦城希望有用

提問：你好廣叔，目前住在廣州番禺市橋，有一套120方自住，貸款已還清，一套在增城朱村120方，已買4年，還有11年還清貸款，月供7800?，F(xiàn)手頭有100w，另外理財(cái)70w明年8月到期，家庭年收入30w，請(qǐng)問我這個(gè)情況應(yīng)該如何配置房產(chǎn)？

回答：你好，目前來看你的這個(gè)資產(chǎn)不是很優(yōu)，可以進(jìn)行優(yōu)化配置，根據(jù)你的資產(chǎn)分配和資金收入情況，后期可以通過置換加開發(fā)房票，比如老人票在廣州重新再入2套。增城朱村沒必要長持，不限購區(qū)價(jià)值不大，能買市區(qū)就不要買增城價(jià)格已經(jīng)透支，所以第一步就是出手朱村這套，現(xiàn)在可以讓中介幫你掛起來，后期出手后重新再置換一套。另外結(jié)合你手里的100+理財(cái)?shù)?0，如果是明年到期，可以先找人周轉(zhuǎn)，也可以先暫時(shí)買入一套，今年在廣州買入時(shí)機(jī)很好，深圳加?xùn)|莞調(diào)控升級(jí)，更利好廣州。

提問：你好廣叔，剛需置換。1.已經(jīng)賣掉在福永時(shí)代景苑的兩房，因?yàn)樵谀仙焦ぷ?，想換到南山來，預(yù)算600以內(nèi)三房，帶老人居住，請(qǐng)問老師買哪里能符合自住和投資呢？ 2.最近在看荔園大廈，您建議如何？ 3.周邊時(shí)代驕子，康樂大廈，倉前錦福苑，荔園大廈，您認(rèn)為哪個(gè)盤日后漲幅會(huì)大？

回答：你好，荔園大廈都是符合你的自住需求的小三房產(chǎn)品，但也是所謂的港式老塔樓，投資的話是確定跑輸大市的，你如果能接受，為了家庭自住是可以買的。這幾個(gè)盤流動(dòng)性最好的是時(shí)代驕子，其次是康樂大廈。

提問：你好廣叔，請(qǐng)問寶安坪洲地鐵口的財(cái)富港大廈用來純投資怎么樣？這個(gè)盤感覺租金較高，可以減輕一些月供壓力。首付70w左右，現(xiàn)金流可供5年左右。謝謝。

回答：你好，你的現(xiàn)金流既然可以供5年左右，那又何必考慮這種租金盤呢？這個(gè)租金盤不太適合住家客群，投資客入場關(guān)注的也是低首付和高租金，漲幅慢，現(xiàn)在看來這種資產(chǎn)的回報(bào)率并不高！

提問：您好廣叔，實(shí)地看了下凱旋豪庭，房子是不錯(cuò)，不過評(píng)估價(jià)上不來，400的只能評(píng)到360左右，首付就吃緊了。另外有兩個(gè)價(jià)格接近的小區(qū)，金色假日和南山區(qū)的金海岸大廈，這兩個(gè)您覺得如何呢？

回答：你好，這三個(gè)盤，都位于福田和南山傳統(tǒng)中心區(qū)，都是品質(zhì)尚可，交通便利，配套齊全，沒有名校傍身的一房。這類小一房作為上車和過渡，曾經(jīng)很受年青人追捧，單價(jià)一直不低。但隨著深圳房價(jià)瘋漲，不能一步到位，總價(jià)不低的一房明顯跑輸大盤。但凡事物極必反，現(xiàn)在反而可以入手這類房源了。一是兩房三房都漲到了七八百上千萬，三四百萬的一房成了價(jià)值洼地；二是每輪大漲之后的漫長橫盤期，市區(qū)核心地段樓盤都會(huì)表現(xiàn)更堅(jiān)挺。就這三個(gè)盤來說，凱旋豪庭品質(zhì)最高，學(xué)位中等偏上；金海岸品質(zhì)和居住體驗(yàn)一般，但地處南山，有一些學(xué)位概念。偏自住建議凱旋，偏投資建議金海岸，金色假日兩頭不靠，可以放棄。

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