環(huán)京樓市暗流 ① ｜誰(shuí)在準(zhǔn)備加倉(cāng)燕郊？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-04-24 10:25

除政策松綁與否之外，當(dāng)前還有一種因素正在影響樓市，那就是出于資金避險(xiǎn)考慮的買(mǎi)房。

全國(guó)樓市正在陸續(xù)恢復(fù)正常，相對(duì)于大多數(shù)行業(yè)的舉步維艱，樓市復(fù)蘇的跡象似乎更加明顯，比如，深圳和上海搶豪宅的現(xiàn)象接連出現(xiàn)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，深圳3月新房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，二手房方面價(jià)格環(huán)比上漲1.6%，居于全國(guó)之首。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這一波樓市主力軍以改善需求和投資客為主，他們出手迅速，對(duì)房?jī)r(jià)承受能力較強(qiáng)，不單純出于投資目的，更多是將樓市作為資金避險(xiǎn)的港灣。上述現(xiàn)象不僅僅發(fā)生在深圳和上海，有著全國(guó)最嚴(yán)限購(gòu)區(qū)域之稱(chēng)的北三縣也開(kāi)始暗流涌動(dòng)，一波投資者開(kāi)始暗搓搓的準(zhǔn)備進(jìn)場(chǎng)。

投資客的選擇：資金避險(xiǎn)，我看好北三縣

“炒房可能虧50%，炒股可能虧80%，做實(shí)業(yè)很多虧損就是100%起步。”這是最近在投資圈中流傳的一個(gè)段子，Jack對(duì)此深表認(rèn)同，作為一名財(cái)經(jīng)網(wǎng)(博客,微博)站的高管，他對(duì)市場(chǎng)變化極其敏感。

全球疫情還在持續(xù)，這一場(chǎng)罕見(jiàn)的經(jīng)濟(jì)衰退沒(méi)人能置身事外，Jack比較悲觀，他認(rèn)為雖然中國(guó)疫情基本得到遏制，但疫情帶來(lái)的不良影響才開(kāi)始慢慢顯露，真正的艱難時(shí)刻是接下來(lái)經(jīng)濟(jì)能否恢復(fù)。

投資虧損、通貨膨脹、資產(chǎn)貶值……Jack在投資上比較保守，他希望家里財(cái)富可以做到保值，此前，他更熱衷于股市投資，但這次他很確定樓市才是資金的避風(fēng)港，他的考慮主要有以下兩個(gè)因素：

一方面，國(guó)內(nèi)看得見(jiàn)的政策主要是降息降準(zhǔn)，實(shí)行貨幣寬松政策，但實(shí)業(yè)大部分都是虧損狀態(tài)，實(shí)業(yè)虧損勢(shì)必會(huì)影響業(yè)績(jī)，股市自然成為高危之地，隨著流動(dòng)性的進(jìn)一步寬松，資金不可避免會(huì)進(jìn)入樓市。

“這是無(wú)法避免的事情，只是程度多少而已?！?/p>

另一方面，疫情之前，全國(guó)樓市基本處于大體穩(wěn)定的限購(gòu)狀態(tài)，但疫情發(fā)生后，經(jīng)濟(jì)增速下滑，物價(jià)高漲，一季度GDP增速﹣6.8%，CPI同比增加4.9%，全國(guó)各地出現(xiàn)政策烏龍，這不僅是對(duì)政策底線的試探，更說(shuō)明地方政府處境十分艱難。

“樓市政策放緩已經(jīng)出現(xiàn)跡象，也只是程度問(wèn)題?！?/p>

無(wú)論年后A股開(kāi)市暴跌還是美股接二連三的熔斷，都反應(yīng)了人們面對(duì)疫情的恐慌心理，很多人更關(guān)注如何減少虧損，盡量避免疫情帶來(lái)的財(cái)產(chǎn)損失，豪宅搶購(gòu)只是一個(gè)苗頭，市場(chǎng)上強(qiáng)烈的避險(xiǎn)情緒已經(jīng)逐漸爆發(fā)。

Jack認(rèn)為，房子才能抗通貨膨脹，尤其是有巨大需求可以在未來(lái)得到釋放的城市。他的選擇邏輯很簡(jiǎn)單，現(xiàn)在全國(guó)限購(gòu)最嚴(yán)的區(qū)域是哪里，哪里可能就隱藏著巨大的需求。

“北京、上海、深圳都是很好的選擇，不過(guò)房?jī)r(jià)較高，除了一線城市，全國(guó)限購(gòu)最嚴(yán)的區(qū)域就是北三縣，外地戶(hù)籍買(mǎi)房需要當(dāng)?shù)厝晟绫?，不能補(bǔ)繳，而且北三縣的戶(hù)籍政策管理比較嚴(yán)格，必須有固定居所，且滿(mǎn)足三年以上當(dāng)?shù)厣绫??！?/p>

Jack最近做了一點(diǎn)功課，他很清楚，北京的高房?jī)r(jià)導(dǎo)致大部分人都只能在北三縣買(mǎi)房，只要北三縣未來(lái)限購(gòu)解除或者落戶(hù)放開(kāi)落戶(hù)，購(gòu)房需求就會(huì)被激活。

他現(xiàn)在正在挑選樓盤(pán)，對(duì)于具體會(huì)選擇買(mǎi)哪個(gè)，Jack表示也是朋友推薦，具體就不透露了。

除了避險(xiǎn)買(mǎi)房這股新生力量，剛需購(gòu)房者也在時(shí)刻觀望北三縣樓市。

剛需的迫切：五一可能會(huì)去看房

自從得知北京社保能在燕郊買(mǎi)房后，小婉就有點(diǎn)蠢蠢欲動(dòng)，她已經(jīng)在網(wǎng)上瀏覽了北三縣的住宅情況，正考慮五一要不要去燕郊看房。

小婉是一名普通白領(lǐng)，年過(guò)30以后，買(mǎi)房成為她不得不面對(duì)的問(wèn)題，北京動(dòng)輒十萬(wàn)的房?jī)r(jià)讓她難以承受，她在國(guó)貿(mào)工作，身邊很多同事都在北三縣買(mǎi)房，她覺(jué)得這是個(gè)不錯(cuò)的選擇，此前北三縣一直限購(gòu)，她沒(méi)有立刻行動(dòng)。

小婉的同事李茹去年剛在燕郊買(mǎi)了一套不限購(gòu)的公寓，單價(jià)17800元，面積78平，去年5月已簽約，這套房子不僅是李茹的安身之所，也承載著她對(duì)未來(lái)生活的希望。

不過(guò)，聽(tīng)到燕郊樓市松動(dòng)的消息后，李茹有些后悔，銷(xiāo)售告訴她，燕郊新房提供北京社保繳存單，就可以辦理網(wǎng)簽貸款，雖然幾年社保還沒(méi)有石錘消息，但開(kāi)發(fā)商這邊說(shuō)只要3年就行。

“公寓貸款10年，月供壓力不小，住宅雖然價(jià)格高一些，但是可以多貸款，而且住宅舒適度很好?！?李茹覺(jué)得自己買(mǎi)著急了，如果等到現(xiàn)在就可以買(mǎi)住宅了！

和許許多多的北漂一樣，讓李茹下決心買(mǎi)房的一個(gè)重要原因是租房生活很苦惱，她在南三環(huán)住了兩年，合租室友，一個(gè)對(duì)貓咪過(guò)敏，一個(gè)彈吉他到晚上12點(diǎn)，樓上動(dòng)不動(dòng)就開(kāi)唱《兩只蝴蝶》：“親愛(ài)的你慢慢飛，小心前面帶刺的玫瑰……”，李茹不堪其擾。

另一方面，北京離李茹的老家太遠(yuǎn)，只有過(guò)年時(shí)她才能回去，和父母相處時(shí)間太短?！叭绻恢笔沁@種狀態(tài)，一年見(jiàn)一次，即使爸媽能活到七八十歲，見(jiàn)面機(jī)會(huì)也就一二十次，我希望他們需要被照顧的時(shí)候，可以把他們接過(guò)來(lái)贍養(yǎng)。”

李茹的想法是公寓交房裝修后，自己或家人想住就可以住，她在國(guó)貿(mào)上班，做815直接到燕郊，很方便，房子暫時(shí)不住也可以租出去。

李茹是徹徹底底的剛需，在買(mǎi)房這件事情上，她感覺(jué)很無(wú)奈，公寓買(mǎi)不買(mǎi)都會(huì)后悔，站在當(dāng)時(shí)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，買(mǎi)房沒(méi)錯(cuò)，當(dāng)時(shí)也沒(méi)有更好的選擇，但現(xiàn)在又可以買(mǎi)住宅，政策傳言不斷，她覺(jué)得自己等不起。

“身邊一群人都沒(méi)有北三縣的戶(hù)口或者社保證明，大家又都買(mǎi)不起北京的房子，作為剛需在北京生活實(shí)在太難了?！辈贿^(guò)，她也提醒，有錢(qián)就買(mǎi)，沒(méi)錢(qián)別逞強(qiáng)，畢竟經(jīng)濟(jì)下行，疫情蔓延，錢(qián)不好掙。

業(yè)主惜售：房子不賣(mài)了，租出去

曾經(jīng)的投資客業(yè)主并不急于套現(xiàn)，因?yàn)楫?dāng)前的房?jī)r(jià)并不能給他們帶來(lái)滿(mǎn)意的投資回報(bào)。

在深圳工作的阿湯最近已經(jīng)接到了好幾個(gè)中介的電話，詢(xún)問(wèn)她是否打算賣(mài)掉大廠孔雀城劍橋郡的房子，她感覺(jué)大廠樓市似乎又開(kāi)始有熱度了，因?yàn)樽詮那澳晗掳肽觊_(kāi)始，她就沒(méi)有接到中介的電話。

跟阿湯一樣，北京的璐姐也接到很多銷(xiāo)售的電話，詢(xún)問(wèn)她是否打算賣(mài)掉香河富力新城的房子，她感覺(jué)香河的房?jī)r(jià)已經(jīng)有了上漲的跡象，她的房子去年售價(jià)1.1萬(wàn)，現(xiàn)在差不多可以賣(mài)到1.2萬(wàn)?！叭ツ攴孔佣家灱s了，但我有些舍不得，這套房子最高的時(shí)候2萬(wàn)多，我覺(jué)得還會(huì)漲回來(lái)的。”

阿湯算了一筆賬，如果現(xiàn)在賣(mài)掉這套房子，自己雖然沒(méi)有虧，但也沒(méi)有賺什么錢(qián)。他2014年以單價(jià)8500元的房?jī)r(jià)買(mǎi)下一套孔雀城劍橋郡的房子，面積是79平米的兩居室，現(xiàn)在這套房子的售價(jià)大約16000元，加之貨幣貶值等原因，他覺(jué)得資金利用率不高，利潤(rùn)也很微薄。

阿湯很后悔，沒(méi)有在房?jī)r(jià)最高的時(shí)候套現(xiàn)，大廠樓市的巔峰是2016年下半年，房?jī)r(jià)大約3萬(wàn)元/㎡，但由于那時(shí)候沒(méi)拿到房本，阿湯覺(jué)得還是有一定風(fēng)險(xiǎn)，再加之人在外地，忙的沒(méi)有顧上，所以就錯(cuò)過(guò)了最好的賣(mài)出時(shí)機(jī)。

對(duì)于大廠這套房，他現(xiàn)在打算長(zhǎng)期持有，作為婚前財(cái)產(chǎn)保留下來(lái)?！艾F(xiàn)在賣(mài)也不劃算，先放著吧，等需要用錢(qián)的時(shí)候，再把房子出售。

大廠的租房市場(chǎng)還不錯(cuò)，很多二房東會(huì)把業(yè)主的毛坯房租下來(lái)進(jìn)行簡(jiǎn)單的裝修，然后對(duì)外出租，每月給業(yè)主支出500元的租金，租賃時(shí)間一般3-5年。阿湯把房子進(jìn)行簡(jiǎn)單的裝修，現(xiàn)在正在對(duì)外招租。

這幾天，已經(jīng)有人陸續(xù)來(lái)看房，其中意向比較大的一戶(hù)來(lái)自通州，他們想在通州開(kāi)飯館，打算在大廠租房，從地鐵6號(hào)線潞城站打車(chē)或自駕到阿湯所在的小區(qū)，大約只要20多分鐘，對(duì)他們還是非常很方便，每月租金大約1400元，阿湯覺(jué)得還是可以，他基本上已經(jīng)打算簽約了。

雖然打算持有大廠的房子，但阿湯對(duì)北三縣的未來(lái)發(fā)展并沒(méi)有過(guò)高的期待。

“北三縣和北京樓市具有傳導(dǎo)關(guān)系，北京樓市現(xiàn)在處于很緩慢的回暖階段，并沒(méi)有像上?；蛘呱钲谀菢拥幕馃?，跟北京樓市呈正相關(guān)的北三縣自然也不會(huì)特別熱，而且北三縣的樓市限購(gòu)始終處于限購(gòu)狀態(tài)，這種限購(gòu)在房住不炒的政策基調(diào)下，不太可能會(huì)改變。”