繼石家莊曝出“房價跌回三年前”后，天津也被抬上了熱門，有媒體聲稱有些地區(qū)的房價已經(jīng)跌回4年之前。

此情再度引發(fā)群眾焦慮。

一個天津的朋友昨天跟我說。按照正常情況來講，天津已經(jīng)在2019年底房價觸底，和北京一樣跌無可跌。然而讓人不解的是，在疫情之后，樓市行情與北京出現(xiàn)明顯的背離趨勢。

小陽春不溫不火，而后，二手房房價開始持續(xù)陰跌?，F(xiàn)在天津樓市現(xiàn)狀：業(yè)主拼了命的調(diào)價，購房者卻不敢入場。

真是應了那句，“房價下跌時，剛需連鬼影都沒有”。

因為天津和石家莊同屬于北方有頭有臉的大城，作為一名房地產(chǎn)市場研究者，出于本能，便想從中找到它們之間的共性。

為什么是“北方”？為什么是“大城”？這一切又告訴了我們什么趨勢？帶著一連串的問題，我翻閱近幾個月全國房價數(shù)據(jù)，進行比對。

最后，發(fā)現(xiàn)了一個讓人驚訝的秘密。

1 現(xiàn)象

在市場上，有很多很多房價數(shù)據(jù)，但真稱得上權威的并不多。因為數(shù)據(jù)統(tǒng)計需要廣域樣本容量和深度的樣本質(zhì)量，一般我會用Wind、CREIS、貝殼這幾家。

據(jù)CREIS對全國70個主要城市二手房房價進行數(shù)據(jù)監(jiān)測。

7月份，52個城市環(huán)比上漲，18個城市環(huán)比下跌，相比6月上漲城市減少了3個。

8月份，38個城市環(huán)比上漲，31個城市環(huán)比下跌，相比7月上漲城市減少了14個，下跌城市增加了13個。

而在這其中，7月7個城市下跌幅度超過1%，分別為：長春、北京、秦皇島、無錫、岳陽、烏魯木齊；其中烏魯木齊房價降幅最高，環(huán)比下降8%。

8月13個城市下跌幅度超過1%，其中4個城市下跌超過5%，分別為：天津、烏魯木齊，紹興、岳陽。

如果再繼續(xù)深入了解數(shù)據(jù)，下跌的城市還有哈爾濱、沈陽、濟南、太原、廊坊、保定、濰坊、張家口……

有沒有發(fā)現(xiàn)，進入7-8月傳統(tǒng)淡季以來，房價主要下跌城市都是北方城市，而石家莊和天津絕不是偶然。

隨后，我開始讓團隊做抽樣調(diào)查，給各個城市的同行以及中介打電話求證。發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實與數(shù)據(jù)的重合度高達86%。

2 摸底

不禁脊背發(fā)涼。

因為這意味著，冥冥中我國第二輪房價回調(diào)周期已經(jīng)悄然啟動。

而且房價下跌主要呈現(xiàn)“由北向南、由西向東”的趨勢，以“橫盤陰跌”的形式為主，逐步擴散。

為了找到答案，我們再來回顧上一輪房價大周期。

2015年由四大龍頭一線城市帶動，而后資金和需求外溢，到環(huán)一線城市以及二線城市，再到三四線城市，直至2019年年底，才完成一整輪周期的上漲。

房價上漲，是由城市能級，“由高到低”進行傳導。

而從2017年開始，在每年幾百條政策調(diào)控的嚴打下，我國樓市進入第一輪回調(diào)周期，但這個時候呈現(xiàn)出的趨勢是，“隨機性”。

因城施策的戰(zhàn)略下，哪個城市政策更嚴苛，哪個城市的房價回調(diào)越嚴重。例如北京2017年“317新政”后，房價回撤30%左右。

那么現(xiàn)在啟動的新一輪房價為何會呈現(xiàn)“由北向南”的趨勢呢？

到這里，聰明人應該都知道了，決定一個城市房價走勢的主要因素是居民購買力，決定居民購買力的因素只有經(jīng)濟，而經(jīng)濟方面，北方顯然不如南方。

尤其在今年疫情的打擊下，北方諸多城市經(jīng)濟失速，恢復時間均弱于南方。

所以如果說2018-2019年那輪房價回調(diào)，是政策調(diào)控打擊的結(jié)果；那么從今天開始新一輪房價回調(diào)，將真正是對城市經(jīng)濟的“摸底考試”。

所以，新疆在跌，東三省在跌，青海、山西、河北等等經(jīng)濟較弱省份的城市房價都在下跌。

3 繃住

漲得時候，大家一股腦往前沖，不分青紅皂白一起漲，跌的時候，裸泳的城市，及早地趴在了沙灘上，體無完膚。

這種景象，在過去的房地產(chǎn)周期中也能見到。

所以可以預見，今年金九銀十期間，北方城市新盤的打折力度一定會很強，開發(fā)商搶賣會成為主流現(xiàn)象。此階段有購房需求的讀者，大可不必著急。

我們再來研究第二個問題，為什么被新聞曝光的是石家莊和天津，而不是北方的三四線或者更小的城市呢？顯然小城市的經(jīng)濟更差勁啊。

答案我在過去的文章里解釋過，一個字“繃”。

你會發(fā)現(xiàn)縱使大盤跌的很厲害，依然很多三四線城市的房價依然不為所動，甚至不跌反漲，是因為房價真的在漲嗎？

你錯了。

曾經(jīng)一個銷售總朋友告訴我答案：他們在三四線城市做營銷，最忌諱就是給樓盤降價，不到萬不得已絕不會對樓盤打折，有時候還會買通媒體，告訴大家房價要漲。

原因只有一個，在需求本來不夠旺盛，或者人們房子夠住的區(qū)域，主動降價的結(jié)果只有一個——“等死”。

因為人們的買房心理就是“越漲越買，越跌越跑”，大家認為房子價格下降，那么未來肯定會進一步下降。

而小城市二手房交易市場也不成熟，沒有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，張三李四王五打折賣房甚至拋售的消息，大家都不為所知，所以二手房房價漲跌大家也沒有感知。

新房房價開發(fā)商聯(lián)合媒體把控，二手房市場信息傳導不出來，所以你永遠看不清真實情況。

所以三四線城市的讀者，如果你問我為啥我這么個破地方房價還在漲，你還不如去附近二手房門店呆一天。

房子賣不出去，就永遠沒有價格一說。

4 南北差異

當然也有繃不住的城市。

繼去年鶴崗爆火之后，最近新的鶴崗又出現(xiàn)了，遼寧地級市阜新郊區(qū)每平米房價跌到400元，一套56平米的毛坯房，售價20000元。

縱使如此，房子依舊沒人買。

這樣的城市在北方出現(xiàn)的越來越多，例如鐵嶺、雞西、黑河、綏化等等。

這種屬于人口大量流出，樓市長期有價無市后的崩潰，也要引以為戒。

其實寫到這里，這篇趨勢解析的文章已經(jīng)結(jié)束了，但我還想多講一些。

因為總有北方的朋友問我，例如東北、內(nèi)蒙古、山西，甚至河北、山東的問我，我們這個地方的經(jīng)濟就不可能超越南方了嗎？

答案是，真的很難。

前段時間，在《東北亞經(jīng)濟論壇》上，一位高校某學院的黨委書記分享了自己在東北和廣東的生活經(jīng)濟，一席講話，觸動頗深。

他總結(jié)了幾點：

廣東人「一切向錢看」，東北人「一切向權看」；

廣東是「商業(yè)文化」，東北人是「面子文化」；

廣東企業(yè)講究「辦事態(tài)度」，東北人講求「酒桌感情」；

廣東官員追求「經(jīng)濟效率」，東北人側(cè)重「政治業(yè)績」；

廣東對人才「求賢若渴」，東北對人才「愛答不理」。

相信在南北城市呆過的人，尤其是做生意的朋友，一定會深有體會。這其中，每一條都決定了地方經(jīng)濟發(fā)展的高度和廣度。

當然這一切也是可以不斷改善的，例如近幾年加速蛻變的西安，和東北的希望沈陽，以及山東重城青島，都在學習粵蘇浙，做全方面的經(jīng)濟改革。

但是在改善之前，請不要繼續(xù)炒作房價。

所以，對于正在發(fā)生的第二輪房價回調(diào)，我反而感到十分欣慰，因為這也許是留給城市發(fā)展為數(shù)不多的時間和機會。

經(jīng)授權轉(zhuǎn)載自微信公眾號：一粒金  作者：金不換

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