繼石家莊曝出“房價(jià)跌回三年前”后，天津也被抬上了熱門，有媒體聲稱有些地區(qū)的房價(jià)已經(jīng)跌回4年之前。

此情再度引發(fā)群眾焦慮。

一個(gè)天津的朋友昨天跟我說。按照正常情況來講，天津已經(jīng)在2019年底房價(jià)觸底，和北京一樣跌無可跌。然而讓人不解的是，在疫情之后，樓市行情與北京出現(xiàn)明顯的背離趨勢(shì)。

小陽春不溫不火，而后，二手房房價(jià)開始持續(xù)陰跌。現(xiàn)在天津樓市現(xiàn)狀：業(yè)主拼了命的調(diào)價(jià)，購房者卻不敢入場。

真是應(yīng)了那句，“房價(jià)下跌時(shí)，剛需連鬼影都沒有”。

因?yàn)樘旖蚝褪仪f同屬于北方有頭有臉的大城，作為一名房地產(chǎn)市場研究者，出于本能，便想從中找到它們之間的共性。

為什么是“北方”？為什么是“大城”？這一切又告訴了我們什么趨勢(shì)？帶著一連串的問題，我翻閱近幾個(gè)月全國房價(jià)數(shù)據(jù)，進(jìn)行比對(duì)。

最后，發(fā)現(xiàn)了一個(gè)讓人驚訝的秘密。

1 現(xiàn)象

在市場上，有很多很多房價(jià)數(shù)據(jù)，但真稱得上權(quán)威的并不多。因?yàn)閿?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)需要廣域樣本容量和深度的樣本質(zhì)量，一般我會(huì)用Wind、CREIS、貝殼這幾家。

據(jù)CREIS對(duì)全國70個(gè)主要城市二手房房價(jià)進(jìn)行數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)。

7月份，52個(gè)城市環(huán)比上漲，18個(gè)城市環(huán)比下跌，相比6月上漲城市減少了3個(gè)。

8月份，38個(gè)城市環(huán)比上漲，31個(gè)城市環(huán)比下跌，相比7月上漲城市減少了14個(gè)，下跌城市增加了13個(gè)。

而在這其中，7月7個(gè)城市下跌幅度超過1%，分別為：長春、北京、秦皇島、無錫、岳陽、烏魯木齊；其中烏魯木齊房價(jià)降幅最高，環(huán)比下降8%。

8月13個(gè)城市下跌幅度超過1%，其中4個(gè)城市下跌超過5%，分別為：天津、烏魯木齊，紹興、岳陽。

如果再繼續(xù)深入了解數(shù)據(jù)，下跌的城市還有哈爾濱、沈陽、濟(jì)南、太原、廊坊、保定、濰坊、張家口……

有沒有發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入7-8月傳統(tǒng)淡季以來，房價(jià)主要下跌城市都是北方城市，而石家莊和天津絕不是偶然。

隨后，我開始讓團(tuán)隊(duì)做抽樣調(diào)查，給各個(gè)城市的同行以及中介打電話求證。發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)與數(shù)據(jù)的重合度高達(dá)86%。

2 摸底

不禁脊背發(fā)涼。

因?yàn)檫@意味著，冥冥中我國第二輪房價(jià)回調(diào)周期已經(jīng)悄然啟動(dòng)。

而且房價(jià)下跌主要呈現(xiàn)“由北向南、由西向東”的趨勢(shì)，以“橫盤陰跌”的形式為主，逐步擴(kuò)散。

為了找到答案，我們?cè)賮砘仡櫳弦惠喎績r(jià)大周期。

2015年由四大龍頭一線城市帶動(dòng)，而后資金和需求外溢，到環(huán)一線城市以及二線城市，再到三四線城市，直至2019年年底，才完成一整輪周期的上漲。

房價(jià)上漲，是由城市能級(jí)，“由高到低”進(jìn)行傳導(dǎo)。

而從2017年開始，在每年幾百條政策調(diào)控的嚴(yán)打下，我國樓市進(jìn)入第一輪回調(diào)周期，但這個(gè)時(shí)候呈現(xiàn)出的趨勢(shì)是，“隨機(jī)性”。

因城施策的戰(zhàn)略下，哪個(gè)城市政策更嚴(yán)苛，哪個(gè)城市的房價(jià)回調(diào)越嚴(yán)重。例如北京2017年“317新政”后，房價(jià)回撤30%左右。

那么現(xiàn)在啟動(dòng)的新一輪房價(jià)為何會(huì)呈現(xiàn)“由北向南”的趨勢(shì)呢？

到這里，聰明人應(yīng)該都知道了，決定一個(gè)城市房價(jià)走勢(shì)的主要因素是居民購買力，決定居民購買力的因素只有經(jīng)濟(jì)，而經(jīng)濟(jì)方面，北方顯然不如南方。

尤其在今年疫情的打擊下，北方諸多城市經(jīng)濟(jì)失速，恢復(fù)時(shí)間均弱于南方。

所以如果說2018-2019年那輪房價(jià)回調(diào)，是政策調(diào)控打擊的結(jié)果；那么從今天開始新一輪房價(jià)回調(diào)，將真正是對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的“摸底考試”。

所以，新疆在跌，東三省在跌，青海、山西、河北等等經(jīng)濟(jì)較弱省份的城市房價(jià)都在下跌。

3 繃住

漲得時(shí)候，大家一股腦往前沖，不分青紅皂白一起漲，跌的時(shí)候，裸泳的城市，及早地趴在了沙灘上，體無完膚。

這種景象，在過去的房地產(chǎn)周期中也能見到。

所以可以預(yù)見，今年金九銀十期間，北方城市新盤的打折力度一定會(huì)很強(qiáng)，開發(fā)商搶賣會(huì)成為主流現(xiàn)象。此階段有購房需求的讀者，大可不必著急。

我們?cè)賮硌芯康诙€(gè)問題，為什么被新聞曝光的是石家莊和天津，而不是北方的三四線或者更小的城市呢？顯然小城市的經(jīng)濟(jì)更差勁啊。

答案我在過去的文章里解釋過，一個(gè)字“繃”。

你會(huì)發(fā)現(xiàn)縱使大盤跌的很厲害，依然很多三四線城市的房價(jià)依然不為所動(dòng)，甚至不跌反漲，是因?yàn)榉績r(jià)真的在漲嗎？

你錯(cuò)了。

曾經(jīng)一個(gè)銷售總朋友告訴我答案：他們?cè)谌木€城市做營銷，最忌諱就是給樓盤降價(jià)，不到萬不得已絕不會(huì)對(duì)樓盤打折，有時(shí)候還會(huì)買通媒體，告訴大家房價(jià)要漲。

原因只有一個(gè)，在需求本來不夠旺盛，或者人們房子夠住的區(qū)域，主動(dòng)降價(jià)的結(jié)果只有一個(gè)——“等死”。

因?yàn)槿藗兊馁I房心理就是“越漲越買，越跌越跑”，大家認(rèn)為房子價(jià)格下降，那么未來肯定會(huì)進(jìn)一步下降。

而小城市二手房交易市場也不成熟，沒有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，張三李四王五打折賣房甚至拋售的消息，大家都不為所知，所以二手房房價(jià)漲跌大家也沒有感知。

新房房價(jià)開發(fā)商聯(lián)合媒體把控，二手房市場信息傳導(dǎo)不出來，所以你永遠(yuǎn)看不清真實(shí)情況。

所以三四線城市的讀者，如果你問我為啥我這么個(gè)破地方房價(jià)還在漲，你還不如去附近二手房門店呆一天。

房子賣不出去，就永遠(yuǎn)沒有價(jià)格一說。

4 南北差異

當(dāng)然也有繃不住的城市。

繼去年鶴崗爆火之后，最近新的鶴崗又出現(xiàn)了，遼寧地級(jí)市阜新郊區(qū)每平米房價(jià)跌到400元，一套56平米的毛坯房，售價(jià)20000元。

縱使如此，房子依舊沒人買。

這樣的城市在北方出現(xiàn)的越來越多，例如鐵嶺、雞西、黑河、綏化等等。

這種屬于人口大量流出，樓市長期有價(jià)無市后的崩潰，也要引以為戒。

其實(shí)寫到這里，這篇趨勢(shì)解析的文章已經(jīng)結(jié)束了，但我還想多講一些。

因?yàn)榭傆斜狈降呐笥褑栁?，例如東北、內(nèi)蒙古、山西，甚至河北、山東的問我，我們這個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)就不可能超越南方了嗎？

答案是，真的很難。

前段時(shí)間，在《東北亞經(jīng)濟(jì)論壇》上，一位高校某學(xué)院的黨委書記分享了自己在東北和廣東的生活經(jīng)濟(jì)，一席講話，觸動(dòng)頗深。

他總結(jié)了幾點(diǎn)：

廣東人「一切向錢看」，東北人「一切向權(quán)看」；

廣東是「商業(yè)文化」，東北人是「面子文化」；

廣東企業(yè)講究「辦事態(tài)度」，東北人講求「酒桌感情」；

廣東官員追求「經(jīng)濟(jì)效率」，東北人側(cè)重「政治業(yè)績」；

廣東對(duì)人才「求賢若渴」，東北對(duì)人才「愛答不理」。

相信在南北城市呆過的人，尤其是做生意的朋友，一定會(huì)深有體會(huì)。這其中，每一條都決定了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高度和廣度。

當(dāng)然這一切也是可以不斷改善的，例如近幾年加速蛻變的西安，和東北的希望沈陽，以及山東重城青島，都在學(xué)習(xí)粵蘇浙，做全方面的經(jīng)濟(jì)改革。

但是在改善之前，請(qǐng)不要繼續(xù)炒作房價(jià)。

所以，對(duì)于正在發(fā)生的第二輪房價(jià)回調(diào)，我反而感到十分欣慰，因?yàn)檫@也許是留給城市發(fā)展為數(shù)不多的時(shí)間和機(jī)會(huì)。

經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載自微信公眾號(hào)：一粒金  作者：金不換

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