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以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”知識(shí)星球

提問：你好廣叔，廣州黃埔奧園香雪華府一手樓和香雪公館二手樓，華府環(huán)境好一點(diǎn)小一點(diǎn)，房子也是精裝，公館老一點(diǎn)，但是兩者單間差不多，請(qǐng)教香雪華府的一手樓有什么問題嗎？

回答：你好。奧園香雪華府主要是小區(qū)不大，可能會(huì)有一些噪音。香雪公館還有花園，環(huán)境要舒適一些?？磦€(gè)人偏好吧，是我會(huì)選香雪公館。

提問：廣叔你好！我沒有廣州戸口，所以在金沙洲隔壁全款購(gòu)入恒大御景半島3房，作為周轉(zhuǎn)房，同時(shí)在看附近新樓盤時(shí)代天景，時(shí)代天景可入境嗎？還有本人在汕頭有自住房200平1套，在東海岸新城有按揭御海陽光和御海禧園各一套房，現(xiàn)考慮汕頭房子還有沒有持有價(jià)值，我工作地點(diǎn)在沙河，手頭有400萬，現(xiàn)考慮按揭一套三水龍盤或佛山保利紫山別墅還是入手廣州附近有什么好介紹樓盤，請(qǐng)廣叔指教！

回答：你好。恒大御景半島自住+投資不錯(cuò)的，景觀強(qiáng)，一線江景。時(shí)代天景沒有聽過。汕頭東海岸新城自住不錯(cuò)的，周圍配套方面欠缺，不過規(guī)劃較多，隨著未來的開發(fā)，還有潛力，就是需要持有較長(zhǎng)時(shí)間。汕頭產(chǎn)業(yè)方面不是很強(qiáng)，建議出手置換。東莞、佛山都可以考慮。三水龍盤不建議，位置較偏，屬于旅游區(qū)。別墅自住可以，投資的話一般。佛山買的話看下千燈湖。廣州看下黃埔科學(xué)城，補(bǔ)繳社保順交就能買。

提問：廣叔，你好！廣州增城不限購(gòu)，單純200萬以純投資，三房，5年內(nèi)，有投資價(jià)值嗎，有哪些合適的盤？

回答：你好?？梢钥聪滦绿列率澜缁▓@萬象苑、東方名都、錦繡天倫花園

提問：廣叔您好，目前兩娃，老大明年9月上小學(xué)，海珠區(qū)有兩套房均已出售，在手1600w左右，想換越秀或者其他區(qū)的大戶型學(xué)位房，想一次性付清，目前看過東風(fēng)東的錦城花園和東風(fēng)廣場(chǎng)（均太吵），君匯世家200方房源一直沒有合適的價(jià)位（200方也要1800萬），看過天河的峻林（也太吵）和富力天河華庭（200方去到了1800萬），現(xiàn)在戶型合適的價(jià)格都超預(yù)算，今年學(xué)位又都改革了，小學(xué)升初中都搖號(hào)，所以比較迷茫不知道該往哪里定，望指教，主要是為了孩子上學(xué)和住起來方便舒適，我們兩口子都是在家辦公

回答：你好。如果想好一點(diǎn)的學(xué)位就考慮越秀。全款買缺少杠桿，資金利用率不高。君匯世家可以考慮?？梢阅贸?00，做五成首付。手上還有700，如果月供能力好，還可考慮再入手一套做投資用。富力天河華庭也可考慮，區(qū)位優(yōu)越，圈層純粹。電腦派位時(shí)代，只有拼概率，在名校扎堆的地方，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值只會(huì)越來越高。重視教育考慮越秀，注重投資回報(bào)比和改善居住考慮天河。

提問：你好廣叔，純投資，首房首貸，總額1000萬左右，有以下選擇，請(qǐng)幫助排序：1.萬科蛇口公館（新房，可選擇空間少）；2.寶中的新房；3.寶中的二手房：第五大道或者天健時(shí)尚；4.前海時(shí)代一期；5.觀海臺(tái)或?yàn)I海之窗的二房。

回答：你好，首選5，南二外本部學(xué)位，且連年雄踞南山榜首，只要成績(jī)不滑坡，學(xué)位房永遠(yuǎn)漲的魔咒就不會(huì)被破除。 蛇口公館和天建時(shí)尚，一個(gè)周邊老舊房子過多，一個(gè)小戶型社區(qū)，又沒有學(xué)位支撐，小戶型可以買，大戶型都很難有足夠廣的受眾面。 前海時(shí)代，價(jià)格一直很高端，戶型也不討喜，一直是靠預(yù)期支撐著，沒有真實(shí)居住需求，就無法長(zhǎng)袖善舞，所以過往表現(xiàn)遠(yuǎn)不如華潤(rùn)城和半三。最最怕的是，君生我未生，我生君已老，等到前海真正起來住家成熟的時(shí)候，前海時(shí)代已有一定樓齡無法高端了，不確定性太大。

提問：您好廣叔，妹子一枚，家里人對(duì)這個(gè)不懂，只能請(qǐng)教您！ 坐標(biāo)深圳，深戶。 首套買在中山，深中通道出口，83平有房貸，之前父母買的想等深中通道通車，漲一波，但現(xiàn)在感覺很雞肋。 因?yàn)槟甑谆蛘呙髂瓿踅Y(jié)婚，想婚前在深圳再買一套。 現(xiàn)有了 彈60,請(qǐng)問適不適合現(xiàn)在將中山賣掉，在深圳置業(yè)？直接買子彈不夠。因?yàn)楣居?房宿舍，還能住3年左右。 深圳置業(yè)的短期不考慮自住，位置具體哪里適合？ 另外男朋友是sfsd,是跟他合資買？還是先自己婚前買？糾結(jié)？求指導(dǎo)

回答：你好，中山最近的投資節(jié)點(diǎn)是16年深中通道開建時(shí)，最佳的拋出節(jié)點(diǎn)是深中通道開通前，因?yàn)楹芸焐钲诘慕颖P俠們就會(huì)發(fā)現(xiàn)堵車痛苦致死，中山的泡沫破滅。 小城市成為交通樞紐，最多算是輕微利好，只會(huì)加快勞動(dòng)力和人才的輸出，安徽的阜陽、蚌埠，江蘇徐州就是樞紐，發(fā)展很一般。 小城市被大城市包圍，反而是不幸，大城市只想吸你的血，中國(guó)的大灣區(qū)根本做不到像美國(guó)、日本那樣明確分工，反而是每個(gè)領(lǐng)域都想分杯羹，不可能我做金融，你搞科技，他搞制造業(yè)，每個(gè)大城市都想成為綜合性、具有全國(guó)影響力的城市。 夾縫中的小城市房地產(chǎn)沒有未來，中山這樣，三河這樣，嘉興也這樣。

提問：廣叔你好，本人東莞戶口，在東莞一套房有60萬商業(yè)貸款，想再投資一套，最好能做公積金貸款。首付140萬內(nèi)。周邊有推薦的樓盤嗎，廣州深圳東莞佛山未來漲幅大的均可。目前自己有看佛山恒大御景半島，南沙星河.山海灣，東莞皇馬酈宮。

回答：你好，東莞現(xiàn)在價(jià)格也比較高了，未來東莞的各個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)會(huì)嚴(yán)重分化，東莞的房?jī)r(jià)高地一定是松山湖。松山湖及周邊輻射板塊長(zhǎng)線持續(xù)看好的，現(xiàn)在入手還會(huì)有一些漲幅，不過以東莞的一貫表現(xiàn)，這一波之后肯定要橫盤了。子彈140，如果能開發(fā)出一張廣州的房票，現(xiàn)在進(jìn)場(chǎng)是比入手東莞更好的選擇，趕上這一輪漲幅。南沙規(guī)劃雖好，兌現(xiàn)時(shí)間太長(zhǎng)，短期內(nèi)難聚人氣，現(xiàn)在價(jià)格也不低了。雖然現(xiàn)在南沙的購(gòu)房門檻低于黃埔，但如果有名額，首選黃埔。因?yàn)樘旌訁^(qū)是廣州的經(jīng)濟(jì)中心、金融中心，黃埔站在承接其外溢需求的第一位，概念滿天飛不如隔得近。

提問：你好廣叔，深圳寶安有1套3房550w，欠款102w，家庭年收入25w。2年前：我跟我LG想在寶中西鄉(xiāng)投資2套，單價(jià)太高，截?cái)喟唇?，貸款首付+月供，成本高于漲幅(預(yù)估3年漲1w)，放棄了。今年：寶中漲得厲害，有些后悔，我跟我LG還是偏向于投資房產(chǎn)(西鄉(xiāng)沙井3房)，但是價(jià)位更高了，計(jì)算后還是成本高于漲幅(保守預(yù)估3年漲1.2w)，不知如何取舍……實(shí)在不行，我想先做小單投資沈陽，手頭還有xyk 40w+，首付+月供足……沈陽新房富力盛悅府和富力院士庭如何？單價(jià)7500+，總價(jià)75-82w， 咨詢過深圳有房貸，沈陽新房和2手房都做不了2成首付。我LG又不愿投資沈陽，不知如何說服，麻煩廣叔指導(dǎo)，謝謝！

回答：你好，大單優(yōu)先，深圳熱門板塊漲幅太夸張不建議再追高，截?cái)嗟盅喝胧謴V州是退而求其次的選擇。按照往年的漲幅規(guī)律，深圳領(lǐng)漲，半年到一年后廣州跟漲。如果廣州政策放開，漲幅可能會(huì)提前。廣州買完后還有閑散子彈再考慮入手沈陽。沈陽小單老公不同意，你直接用老人票買沈陽好了。

提問：你好廣叔，限售3年也沒有可操作性，我想了解一下剛需比較容易的融資渠道？謝謝。

回答：你好。不同層級(jí)的資金，會(huì)有不同的數(shù)量級(jí)、利率。信用卡利率4.8%，額度50-200萬。信用貸利率4.9%-12%，額度50-200萬。抵押貸利率6%-8%，額度取決于抵押標(biāo)的，貸款資質(zhì)。私人拆借利率取決于個(gè)人，通常8%-12%，額度也取決于個(gè)人。其中私人拆借和其他不同的是，不受征信的影響，是獨(dú)立的融資渠道?？ㄙJ和抵押貸，都收到征信的制約。尤其是抵押貸，同時(shí)受到流水的影響，抵押貸金額最大，通常優(yōu)先考慮最大額的貸款。信用卡和信用貸授信總額度，征信查詢次數(shù)互相制約，通常兩者結(jié)合個(gè)人情況來做申請(qǐng)的計(jì)劃安排。

提問：你好廣叔，想在上梅林片區(qū)買個(gè)剛需三房，考慮在600萬左右，我們自己也去看了幾個(gè)小區(qū)，比較喜歡凱豐花園、花里林居、水木瀾山居這三個(gè)小區(qū)，凱豐相對(duì)來說總價(jià)低一點(diǎn)，離商圈也比較近，但是周圍環(huán)境目前不是很好?；ɡ锪志雍馨察o，但是贈(zèng)送少，然后感覺有點(diǎn)小。水木雖然贈(zèng)送很多，但是緊鄰皇崗路，如果是兼顧宜居和升值，哪個(gè)更值得入手？如果買藝豐花園博拆遷值得嗎？感謝！

回答：你好，梅林東整個(gè)片區(qū)都沒有農(nóng)民房，所以街道安靜整潔，共同的學(xué)校在翰嶺院北翰鄰實(shí)驗(yàn)九年制學(xué)校，缺少大商業(yè)體，在建的6號(hào)線和10號(hào)線站點(diǎn)都在400米范圍內(nèi)，因?yàn)樯鐓^(qū)小周圍皇崗路主干道噪音較大，然后上下班車流多容易堵。花里林居06年建造，單體3棟樓缺車位，花園也較小，小區(qū)在較周圍三個(gè)小區(qū)屬最安靜，小高層主力戶型70-98平兩房三房，而且贈(zèng)送多。水木瀾山居08年建造2大單體樓，小區(qū)內(nèi)配置齊全帶花園泳池，主力戶型74-77兩房88-18平三房，小區(qū)南北各兩棟，東西兩面沿著皇崗路和梅東三路。自住最好的是花里林居，流動(dòng)性最好的是凱豐花園。博拆遷這個(gè)思路也是很專業(yè)的路線，深圳自從有房地產(chǎn)以來真正能舊改成功的住宅小區(qū)還不到10個(gè)，而且博拆遷套牢的概率實(shí)在是太高。

提問：廣叔你好，我目前有一套寶安中心尚都二期的112的3房，目前單價(jià)8萬，我個(gè)人覺得對(duì)口的學(xué)校一般，單價(jià)也不低了，不知是繼續(xù)持有還是賣掉？置換成其他房產(chǎn)做投資如何？

回答：你好，寶中高端盤業(yè)主好，海旺今年成績(jī)不錯(cuò)，如果是你要用更好的學(xué)位，直接抵押貸出來繼續(xù)投資就OK了，除非名額有限必須賣房，否則尚都值得長(zhǎng)期持有。

提問：廣叔你好，我目前有一套自住房，在我愛人的名下，我自己名下無房無貸，現(xiàn)在手里有資金100萬左右，想入手一套關(guān)內(nèi)的學(xué)位小兩房，現(xiàn)在有個(gè)困惑，我和我愛人上班地點(diǎn)一個(gè)在沙頭角，一個(gè)在科技園，廣叔能否推薦一下買在哪個(gè)地方比較合適呢？有推薦的樓盤嗎？謝謝~

回答：你好，首付100w，關(guān)內(nèi)學(xué)區(qū)房，建議在羅湖找找?？梢躁P(guān)注筍崗、水貝、湖貝舊改輻射區(qū)，并且?guī)в猩钲谛W(xué)、翠園東曉、螺嶺這些名校的學(xué)區(qū)房，增值潛力更大。

提問：1.廣叔您好，剛需置換。已經(jīng)賣掉在福永時(shí)代景苑的兩房，因?yàn)樵谀仙焦ぷ鳎霌Q到南山來，預(yù)算600以內(nèi)三房，帶老人居住，請(qǐng)問廣叔買哪里能符合自住和投資呢？ 2.最近在看荔園大廈，您建議如何？ 3.周邊時(shí)代驕子，康樂大廈，倉前錦福苑，荔園大廈，您認(rèn)為哪個(gè)盤日后漲幅會(huì)大？

回答：你好，荔園大廈都是符合你的自住需求的小三房產(chǎn)品，但也是所謂的港式老塔樓，投資的話是確定跑輸大市的，你如果能接受，為了家庭自住是可以買的。 這幾個(gè)盤流動(dòng)性最好的是時(shí)代驕子，其次是康樂大廈。

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