編者按：二十年時(shí)光，無(wú)論是對(duì)人的一生還是一個(gè)行業(yè)的歷史，都是厚重而且無(wú)法割裂的。

對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)而言，過(guò)去二十年是高速發(fā)展的黃金年代；對(duì)于博鰲房地產(chǎn)論壇而言，二十年就是過(guò)去的全部——她從創(chuàng)立以來(lái)就伴隨著房地產(chǎn)一路向前，記錄著這二十年恢弘的歷史。

歷史給我們的最好的東西，就是它所激起的熱情。值此“博鰲20年”之際，觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體遍尋二十年來(lái)中國(guó)地產(chǎn)商業(yè)領(lǐng)袖們的傳奇故事與獨(dú)特視野，并推出“博鰲20年”系列采訪(fǎng)特稿。

未來(lái)，我們還將繼續(xù)見(jiàn)證。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 我們與奚志勇的見(jiàn)面顯得有些匆忙。

這位上午還在中歐國(guó)際工商學(xué)院上課的董事長(zhǎng)，趁著中午休息的時(shí)間，急忙從兩公里外的校園趕到了上海浦東的東郊賓館。

由于時(shí)間緊張的緣故，奚志勇沒(méi)有過(guò)于在意形式主義，在酒店內(nèi)的一處休息區(qū)，隨意坐了下來(lái)。

這是我們第一次見(jiàn)到奚志勇，“低調(diào)與樸實(shí)”是出現(xiàn)在腦海里的頭兩個(gè)詞匯，這與網(wǎng)絡(luò)各種論壇上高瞻遠(yuǎn)望、意氣風(fēng)發(fā)的形象有所不同，聚光燈背后的他更是一個(gè)不拘一格的實(shí)干家。

養(yǎng)老與理想

“疫情”是今年繞不過(guò)去的一道話(huà)題，無(wú)論各行各業(yè)都正在被這一場(chǎng)突如其來(lái)的災(zāi)難深刻改變著。

在網(wǎng)絡(luò)上，“養(yǎng)老院資金破裂”、“疫情在國(guó)外養(yǎng)老院集中爆發(fā)”等消息頻頻傳出，讓大眾對(duì)今年的養(yǎng)老行業(yè)倍感擔(dān)憂(yōu)。

親和源也頗受打擊，奚志勇透露，一般情況下，到現(xiàn)在半年快過(guò)去了，應(yīng)該一到兩個(gè)億的銷(xiāo)售，現(xiàn)在銷(xiāo)售額一千多萬(wàn)，怎么去支持現(xiàn)金流。

從他的言語(yǔ)中可以看到一種無(wú)奈，不過(guò)，奚志勇還是很樂(lè)觀(guān)：“親和源這種模式，以家庭為單位的養(yǎng)老模式，在疫情后或許能讓更多人接受。”

這一種樂(lè)觀(guān)，源自于他親自創(chuàng)立的會(huì)員制養(yǎng)老。

15年前，奚志勇從政府機(jī)關(guān)單位下海，在上海建立親和源，創(chuàng)造了會(huì)員制養(yǎng)老模式。在中國(guó)，這種模式未曾出現(xiàn)過(guò)，因此面對(duì)的爭(zhēng)議也是前所未有的。

所謂會(huì)員制養(yǎng)老，親和源通過(guò)自建或租賃房產(chǎn)的方式，建設(shè)和運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老社區(qū)，并出售養(yǎng)老社區(qū)會(huì)員卡，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)會(huì)員卡后，獲得養(yǎng)老俱樂(lè)部會(huì)員資格和入住養(yǎng)老社區(qū)的權(quán)利，并每年向會(huì)員收取服務(wù)年費(fèi)。

奚志勇認(rèn)為，這次疫情以后，國(guó)家層面未來(lái)可能會(huì)快速推進(jìn)老年住宅或者老年公寓這一類(lèi)的產(chǎn)品。

5月19日，上海市人民政府辦公廳出臺(tái)了《上海市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)本市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的若干意見(jiàn)》。其中，文件涉及了養(yǎng)老問(wèn)題最亟需解決的供地不足的問(wèn)題，以及鼓勵(lì)各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)提供融資支持。

養(yǎng)老雖然是風(fēng)口上的藍(lán)海行業(yè)，無(wú)數(shù)企業(yè)和資本都看準(zhǔn)了這個(gè)行業(yè)，試圖從中分一杯羹。奚志勇仍然堅(jiān)持自己的會(huì)員制模式，并對(duì)市場(chǎng)上傳統(tǒng)的賣(mài)床位的模式不以為然。

面對(duì)越來(lái)越涌入市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)者，奚志勇毫不在乎：“沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)壓力，現(xiàn)在能跟我們競(jìng)爭(zhēng)的幾乎還沒(méi)找到?！?/p>

當(dāng)然，面對(duì)部分資本較大的項(xiàng)目時(shí)，親和源采取的是差異化競(jìng)爭(zhēng)打法，針對(duì)不同的收入群體進(jìn)行服務(wù)。

他認(rèn)為，那種以出售為主的一錘子買(mǎi)賣(mài)方式，并不適用于養(yǎng)老行業(yè)。

“為什么養(yǎng)老一定是床？現(xiàn)在全中國(guó)所有的養(yǎng)老，管理方式是以床為目標(biāo)。床是什么？床要么是醫(yī)院，要么是監(jiān)獄，監(jiān)獄也是床?！痹谟H和源的概念里，以床為單位都是為了便于管理，但是老人失去了兩個(gè)核心的東西，沒(méi)有自由，沒(méi)有隱私。

在奚志勇看來(lái)，養(yǎng)老是一種生活，養(yǎng)老企業(yè)不能簡(jiǎn)單定義其為照顧，照顧只是其中一部分，更重要的是解決老人的精神需求與社交追求，而親和源的社區(qū)式養(yǎng)老正是能讓老人實(shí)現(xiàn)價(jià)值的方式。

對(duì)于養(yǎng)老的未來(lái)，奚志勇覺(jué)得一切才剛剛開(kāi)始。

“如果說(shuō)從國(guó)家2013年35號(hào)文件作為援引的話(huà)，現(xiàn)在過(guò)了七年，再過(guò)兩三年，十年總該是會(huì)逐步走向成功?！?/p>

資本與現(xiàn)實(shí)

目前親和源自主投資9個(gè)項(xiàng)目，委托運(yùn)營(yíng)管理以及合營(yíng)大約有十幾個(gè)，即將開(kāi)業(yè)的有3個(gè)項(xiàng)目，覆蓋城市包括上海、杭州、嘉興、寧波、青島、三亞等地。

不過(guò)，正如前文所述的疫情影響，公司項(xiàng)目去化都不理想：“現(xiàn)在有300多套公寓，已經(jīng)賣(mài)掉一半，還有一半還沒(méi)賣(mài)出去?！?/p>

其中，外地項(xiàng)目去化困難，上?？偛咳セ芸欤@與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)推廣有著莫大(博客,微博)的關(guān)系，其中更多的是口碑營(yíng)銷(xiāo)，利用老人間傳播產(chǎn)品，這就需要一個(gè)企業(yè)在當(dāng)?shù)厣罡ゴ蛟炱放朴绊懥Α?/p>

顯然，親和源在上海仍然有著不錯(cuò)的影響力。

奚志勇向我們透露，上海是親和源總部，市場(chǎng)對(duì)其信任，而外地畢竟是一個(gè)新的項(xiàng)目，再加上一些負(fù)面新聞，所以受到影響很大。

不過(guò)，對(duì)于外地的項(xiàng)目，他并不著急：“這需要時(shí)間，像我們開(kāi)始的時(shí)候，前三年也賣(mài)不動(dòng)，一幫老人住進(jìn)去以后，慢慢把聲音發(fā)出去，會(huì)把親戚朋友叫來(lái)，這是個(gè)過(guò)程?！?/p>

城市選址上，親和源以一二線(xiàn)城市為主，不會(huì)深入到偏遠(yuǎn)地區(qū)。首先，是經(jīng)濟(jì)和收入能力要達(dá)標(biāo)，可以承擔(dān)一定的養(yǎng)老費(fèi)用；其次，城市規(guī)模體量要比較大，可以有更多的目標(biāo)客戶(hù)群體；第三，選擇文化教育程度比較高的地方，他們會(huì)比較容易接受新事物。

綜合來(lái)看，北上廣仍然是親和源投資的首選目標(biāo)，但此刻奚志勇腦子里想的卻并不是如何進(jìn)一步打開(kāi)新的城市版圖，而是堅(jiān)守與收縮：“原來(lái)有準(zhǔn)備一些項(xiàng)目，后來(lái)沒(méi)有資本推進(jìn)，我們違約了。”

“現(xiàn)在只能選擇穩(wěn)妥，不敢擴(kuò)張，已經(jīng)兩年不投了。要把眼前的問(wèn)題先解決好，熬過(guò)去，熬過(guò)冬天才有春天?！?/p>

奚志勇把親和源的2019年形容為一個(gè)冬天，大概在中國(guó)也只有黑龍江漠河的冬天才能感受到這種寒意。

2019年，親和源實(shí)際虧損9619.95萬(wàn)元是，而且當(dāng)初在賣(mài)給上市公司宜華健康(000150,股吧)時(shí)，奚志勇曾經(jīng)簽下對(duì)賭協(xié)議，預(yù)期去年盈利2000萬(wàn)元，未能完成業(yè)績(jī)承諾。

不僅親和源經(jīng)歷了不如意的一年，背后的上市公司也經(jīng)歷了巨虧15.7億的現(xiàn)狀，兩者在2016年時(shí)牽手時(shí)1+1＞2的景象，更像是一場(chǎng)美好的夢(mèng)想。

采訪(fǎng)過(guò)程中，奚志勇曾與我們坦言：“我們現(xiàn)在的負(fù)面新聞挺多吧?！?/p>

2019年，對(duì)親和源來(lái)說(shuō)確實(shí)是失意的一年。

最主要的原因便是親和源的會(huì)員卡銷(xiāo)售不及預(yù)期，奚志勇表示：“親和源的會(huì)員卡是賣(mài)信用的。我們是全資子公司，當(dāng)背后的上市公司都活不下去了，會(huì)員卡就很難賣(mài)出去了?！?/p>

目前，親和源有兩個(gè)項(xiàng)目是穩(wěn)定的，其他項(xiàng)目都是剛剛開(kāi)業(yè)，入住率約三分之一，只有達(dá)到60%以上，公司現(xiàn)金流才能平衡。

從奚志勇在采訪(fǎng)中可以看到一個(gè)企業(yè)家的兩難，雖然對(duì)行業(yè)與企業(yè)有著無(wú)限的信心與樂(lè)觀(guān)，但在殘酷的現(xiàn)實(shí)面前，他也清楚的認(rèn)識(shí)到眼前的困難，“為之奈何”。

親和源面臨危機(jī)時(shí)，市場(chǎng)的質(zhì)疑、同行的嘲諷接踵而至，奚志勇有著創(chuàng)業(yè)者的倔強(qiáng)與堅(jiān)持，大概在他的心里，也在等待著絕地反擊的那一刻。

他繼續(xù)著自己的學(xué)習(xí)：“不樂(lè)觀(guān)為什么花那么多錢(qián)來(lái)上課？我要研究未來(lái)的服務(wù)行業(yè)怎么做”。

奚志勇一直在學(xué)習(xí)，他是長(zhǎng)江商學(xué)院EMBA碩士，在不同的養(yǎng)老論壇上，總能看到他在分享與辯論，思想碰撞才能促使行業(yè)進(jìn)步。

他說(shuō)：“我是特別關(guān)注未來(lái)，五年以后生活方式怎么樣，十年以后生活方式怎么樣，在這個(gè)視角去考慮問(wèn)題才能解決問(wèn)題?！?/p>

回首10年前，奚志勇與親和源初出茅廬不久，在養(yǎng)老界用獨(dú)特的會(huì)員制打下了一片天地。奚志勇在面對(duì)坊間的贊揚(yáng)時(shí)，他說(shuō)“這對(duì)我是一種壓力”。

10年后的今天，親和源歷盡千帆，或許用一句詩(shī)更能體現(xiàn)奚志勇現(xiàn)在的心態(tài)：“老當(dāng)益壯，寧移白首之心？窮且益堅(jiān)，不墜青云之志?！?/p>

以下為觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)親和源集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)奚志勇先生的采訪(fǎng)實(shí)錄：

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年的疫情對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的沖擊大嗎？

奚志勇：對(duì)一些不成熟的企業(yè)，或者是剛開(kāi)不久的企業(yè)沖擊很大。因?yàn)闋I(yíng)銷(xiāo)起不來(lái)，老人也不能交流。

對(duì)成熟的企業(yè)來(lái)說(shuō)，從經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看影響不是特別大，但是從管理的角度來(lái)看，壓力特別大。因?yàn)槔先藢?duì)網(wǎng)絡(luò)、智能化這些東西不是很懂，封閉一個(gè)小區(qū)以后，要吃，要用，要看病，這些會(huì)帶來(lái)很大挑戰(zhàn)。

所以總結(jié)下來(lái)，像我們親和源這種模式，以家庭為單位的養(yǎng)老模式，這次疫情倒是一次很好的機(jī)會(huì)。

實(shí)際上，我認(rèn)為這次疫情以后，國(guó)家層面未來(lái)可能會(huì)快速推進(jìn)老年住宅或者老年公寓這一類(lèi)產(chǎn)品。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：疫情會(huì)是一個(gè)“利好”信號(hào)？

奚志勇：應(yīng)該是一個(gè)“利好”信號(hào)，我們現(xiàn)在所謂的居家養(yǎng)老，只是家在那里而已，出售以后便沒(méi)有關(guān)系了。

但是親和源這種模式，社區(qū)型的老年社區(qū)就是居家養(yǎng)老，服務(wù)系統(tǒng)方便。

養(yǎng)老實(shí)際上是一種生活，我們不能把養(yǎng)老定位于只是為了照料，照料是其中的一部分，更重要的是解決精神上的問(wèn)題。

養(yǎng)老現(xiàn)在面對(duì)的核心問(wèn)題是兩個(gè)，第一是孤獨(dú)，第二是沒(méi)有安全感。

所以我們提出終身養(yǎng)老，所有養(yǎng)老問(wèn)題必須由一個(gè)專(zhuān)業(yè)的組織機(jī)構(gòu)去做，這樣老人就安心了，如果有問(wèn)題只要找到這個(gè)組織就可以了。

買(mǎi)了會(huì)員卡，把錢(qián)放在你那里，你必須幫我解決問(wèn)題，這是個(gè)紐帶，所以不是一個(gè)簡(jiǎn)單的交易，是雙方之間信用的紐帶。

我相信你這個(gè)組織可以為我托付一生的，那把錢(qián)交給你；企業(yè)拿了你的錢(qián)，不負(fù)責(zé)任的話(huà)，品牌、形象都會(huì)倒掉，企業(yè)不可持續(xù)發(fā)展，所以是這樣一個(gè)商業(yè)邏輯。

核心的問(wèn)題是要解決老人活著到底還有沒(méi)有價(jià)值，利他或者被需要成為未來(lái)養(yǎng)老的核心價(jià)值。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：養(yǎng)老發(fā)展了十幾年，國(guó)內(nèi)來(lái)說(shuō)，您覺(jué)得這個(gè)行業(yè)之前走過(guò)哪些彎路？

奚志勇：可能也不叫彎路，就是為什么養(yǎng)老一定以床為單位？現(xiàn)在全中國(guó)所有養(yǎng)老，統(tǒng)計(jì)肯定是床，管理方式是床。

床是什么？床要么是醫(yī)院，要么是監(jiān)獄，監(jiān)獄也是床，第幾床，第幾床，第幾號(hào)，醫(yī)院也是，都是為了便于管理，但是缺少兩個(gè)核心的東西：沒(méi)有自由，沒(méi)有隱私。

人失去了自由和隱私，和普通動(dòng)物有什么區(qū)別？從倫理道德看也不符合。夫妻兩個(gè)好好的，到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，一個(gè)住男性舍，一個(gè)住女性舍，這算什么呢？

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在很多地產(chǎn)商也在跨界做養(yǎng)老。

奚志勇：地產(chǎn)商的核心問(wèn)題是地產(chǎn)，房子賣(mài)掉就叫利潤(rùn)；對(duì)我們來(lái)說(shuō)，是真正做產(chǎn)業(yè)做好了以后。

養(yǎng)老畢竟是社會(huì)事業(yè)，不能用暴利的思維邏輯去做，但是要可持續(xù)發(fā)展，現(xiàn)金流要穩(wěn)定。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：資金壓力大不大？

奚志勇：因?yàn)樵跀U(kuò)張過(guò)程中，上市公司現(xiàn)金流斷了，沒(méi)辦法投資。加上疫情和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不太好，老百姓(603883,股吧)消費(fèi)能力下降，消費(fèi)信心減低。

一般情況下，到現(xiàn)在半年快過(guò)去了，應(yīng)該一兩億銷(xiāo)售，實(shí)際只有一千多萬(wàn)銷(xiāo)售，怎么去支持現(xiàn)金流？

以上?？偛縼?lái)說(shuō)，每年創(chuàng)造1億多的現(xiàn)金流，已經(jīng)很穩(wěn)定了。每年有一兩千萬(wàn)的利潤(rùn)，因?yàn)橥顿Y都已經(jīng)收回來(lái)，會(huì)員卡早就賣(mài)出去了。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：雖然說(shuō)以穩(wěn)妥為主，不擴(kuò)張，但如果要去選擇落地項(xiàng)目的話(huà)，一般會(huì)選擇哪些城市？

奚志勇：一般一二線(xiàn)城市為主，肯定不會(huì)到偏遠(yuǎn)的地方。我們有個(gè)基本的判斷，人均GDP8000美金以上才可以去，但是從去年開(kāi)始，全中國(guó)都已經(jīng)超過(guò)1萬(wàn)美金了。

我們選擇相對(duì)比較開(kāi)放的地方，當(dāng)然還有一個(gè)是城市規(guī)模比較大，還有文化教育程度比較高，大學(xué)比較多，公務(wù)員比較多，因?yàn)檫@些人更容易接受新的事物。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在應(yīng)該也會(huì)有更多投資方會(huì)關(guān)注養(yǎng)老這個(gè)行業(yè)。

奚志勇：有，真的下決心投的，大部分都是財(cái)務(wù)投資人，這是要戰(zhàn)略投資人才能投的好，財(cái)務(wù)投資人考慮的是回報(bào)率。

養(yǎng)老不可能，特別是前五年，要回報(bào)是很難的。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：親和源今年有沒(méi)有落地新項(xiàng)目的計(jì)劃？

奚志勇：規(guī)劃有，但是現(xiàn)在要看錢(qián)在哪里，如果投資人不進(jìn)來(lái)，怎么投？

跟一般企業(yè)合作，他也不愿意，因?yàn)楣蓶|是這個(gè)樣子，怎么合？如果是原來(lái)的，不一定要投錢(qián)，跟別人合作就行。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：老齡化越來(lái)越嚴(yán)重，您覺(jué)得養(yǎng)老這個(gè)行業(yè)，三到五年之內(nèi)會(huì)不會(huì)有一個(gè)更好的趨勢(shì)？

奚志勇：必須的，如果三五年內(nèi)解決不了，未來(lái)會(huì)是巨大的社會(huì)問(wèn)題。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：未來(lái)等資本端放開(kāi)之后，養(yǎng)老會(huì)發(fā)展的更快？

奚志勇：任何產(chǎn)業(yè)必須借助金融手段，不借助金融手段就很難發(fā)展。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您對(duì)這個(gè)行業(yè)還是很有信心。

奚志勇：這個(gè)行業(yè)剛剛發(fā)展起來(lái)，而且社會(huì)價(jià)值非常好。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：在您看來(lái)養(yǎng)老現(xiàn)在還是處在藍(lán)海階段？

奚志勇：對(duì)，應(yīng)該說(shuō)剛剛起步。十年起步，如果說(shuō)從國(guó)家2013年35號(hào)文件作為援引的話(huà)，現(xiàn)在過(guò)了七年，再過(guò)兩三年，十年總該是會(huì)逐步走向成功。

兩三年以后，基本上可以算是真正的藍(lán)海。

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