閻鏡予與觀點(diǎn)對(duì)話：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要有定力 | 博鰲20年

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-08-03 08:01

編者按：二十年時(shí)光，無(wú)論是對(duì)人的一生還是一個(gè)行業(yè)的歷史，都是厚重而且無(wú)法割裂的。

對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)而言，過(guò)去二十年是高速發(fā)展的黃金年代；對(duì)于博鰲房地產(chǎn)論壇而言，二十年就是過(guò)去的全部——她從創(chuàng)立以來(lái)就伴隨著房地產(chǎn)一路向前，記錄著這二十年恢弘的歷史。

歷史給我們的最好的東西，就是它所激起的熱情。值此“博鰲20年”之際，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體遍尋二十年來(lái)中國(guó)地產(chǎn)商業(yè)領(lǐng)袖們的傳奇故事與獨(dú)特視野，并推出“博鰲20年”系列采訪特稿。

未來(lái)，我們還將繼續(xù)見(jiàn)證。

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)“現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到競(jìng)爭(zhēng)的階段，還是八仙過(guò)海，各顯神通?！?/p>

位于深圳市龍崗區(qū)星河WORLD A棟35樓的辦公室里，我們見(jiàn)到了星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁閻鏡予，他剛趕過(guò)來(lái)，接下來(lái)馬上準(zhǔn)備要去參加另一場(chǎng)會(huì)議。

短短半個(gè)多小時(shí)的會(huì)面時(shí)間里，閻鏡予向我們傳達(dá)了一種理念——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)依然大有可為。

“不存在哪一塊地，都在拼產(chǎn)業(yè)?！遍愮R予認(rèn)為，現(xiàn)階段不存在要去跟別人競(jìng)爭(zhēng)，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更重要的目標(biāo)客群還是政府，把產(chǎn)業(yè)做好，政府單獨(dú)供地是完全可能的。

事實(shí)也是如此，隨著房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，政府在賣(mài)地過(guò)程中不再單獨(dú)售賣(mài)住宅用地，還需要將產(chǎn)業(yè)做好，甚至全國(guó)各地在城市更新過(guò)程中，都對(duì)配套產(chǎn)業(yè)有著相應(yīng)的要求。

“只要有能力，市場(chǎng)足夠大?！遍愮R予稱(chēng)：“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不是拿不拿得到地的問(wèn)題，而是有沒(méi)有能力拿到地的問(wèn)題?！?/p>

簡(jiǎn)而言之，是否具備真正的產(chǎn)業(yè)能力，才是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來(lái)真正需要考慮的問(wèn)題。

戰(zhàn)略定力很重要

2020年春，一場(chǎng)突如其來(lái)的新冠疫情，影響了各行各業(yè)。疫情讓許多人們習(xí)以為常的生活方式發(fā)生改變，外賣(mài)、快遞作用更加重要，口罩成為日常必需品。

對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)而言，疫情是否也帶來(lái)了根本邏輯上的轉(zhuǎn)變？

“從宏觀的角度來(lái)講，疫情是一個(gè)導(dǎo)火索?！痹陂愮R予看來(lái)，真正的大背景并不是疫情，是中美關(guān)系和逆全球化的過(guò)程，疫情更像是把這個(gè)過(guò)程引爆了，真正需要關(guān)心的是脫鉤問(wèn)題?！爸袊?guó)即將準(zhǔn)備迎來(lái)一個(gè)完整的經(jīng)濟(jì)周期。”

閻鏡予認(rèn)為，過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)是在整體經(jīng)濟(jì)上行大環(huán)境里談產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、談股權(quán)投資，這種時(shí)候到底是真的做得好，還是整體經(jīng)濟(jì)向好才做得好？未必能真正反映能力。

“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)歸根到底是國(guó)運(yùn)，國(guó)家強(qiáng)盛了，發(fā)展了，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不會(huì)差到哪兒去?！?/p>

“從改革開(kāi)放一直到現(xiàn)在都是往上走，走到現(xiàn)在會(huì)不會(huì)開(kāi)始往下走，未來(lái)再往上走？這個(gè)周期是完整的周期?！彼赋?，現(xiàn)在開(kāi)始要步入真正對(duì)中國(guó)產(chǎn)生極大影響的一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期。

現(xiàn)在面臨的挑戰(zhàn)前所未有，閻鏡予預(yù)判，企業(yè)未來(lái)一定是相對(duì)謹(jǐn)慎。星河產(chǎn)業(yè)的拿地要求要更高，特別是產(chǎn)業(yè)選址要求更高，需要看預(yù)期做的地方，短期內(nèi)就堅(jiān)決不要做。

“只做真正有產(chǎn)業(yè)需求的地方?！遍愮R予表示。

風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇始終共存。閻鏡予表示，如果國(guó)內(nèi)啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)，內(nèi)循環(huán)需要突破的東西，就是資本聚集的方向。

“現(xiàn)在最火的兩個(gè)詞，第一個(gè)是自主可控，第二個(gè)是國(guó)產(chǎn)替代。兩個(gè)關(guān)鍵詞之下的產(chǎn)業(yè)，未來(lái)的潛力還是有的?！遍愮R予認(rèn)為，對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)而言，在這樣的背景下選賽道，要更多選擇硬科技行業(yè)，投資科技。而商業(yè)模式創(chuàng)新型的，未來(lái)一段時(shí)間日子會(huì)更難過(guò)。

不過(guò)，閻鏡予表示，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)邏輯不會(huì)變，只是會(huì)更加保守。而且在運(yùn)營(yíng)的時(shí)候，需要更加明確方向，要有堅(jiān)定的戰(zhàn)略定力，聚焦到行業(yè)的園區(qū)。

“戰(zhàn)略定力很重要?！痹诮徽勚?，閻鏡予數(shù)次提及這七個(gè)字。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不是洼地

資本總是會(huì)在價(jià)值及利益的驅(qū)使下，流向更好的投資收益端，但在閻鏡予看來(lái)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不是價(jià)值洼地。

“產(chǎn)業(yè)用地本身利潤(rùn)率很低，所謂的優(yōu)勢(shì)是因?yàn)椤泄穷^旁邊的肉’，大部分利潤(rùn)是房地產(chǎn)來(lái)補(bǔ)的?！遍愮R予認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)根本價(jià)值是把企業(yè)的長(zhǎng)短期現(xiàn)金流進(jìn)行有效匹配，短期靠住宅，長(zhǎng)期靠產(chǎn)業(yè)。

“現(xiàn)在單獨(dú)做都很難?！遍愮R予稱(chēng)：“單獨(dú)做住宅，房?jī)r(jià)基本不會(huì)讓突破，利潤(rùn)率被鎖定在合理的范圍，在合理范圍內(nèi)賺點(diǎn)錢(qián)。因此房企也會(huì)進(jìn)行大洗牌，未來(lái)拼的是資金能力，規(guī)模化的公司才有?！?/p>

他同時(shí)表示，純產(chǎn)業(yè)用地也不好做，最大的問(wèn)題就是前期投入太大，可以拉長(zhǎng)到10年、20年，結(jié)果是不錯(cuò)，但是誰(shuí)愿意過(guò)前面5年的苦日子？

“所以產(chǎn)城融合就是把兩個(gè)都難啃的骨頭，有效地結(jié)合在一起，通過(guò)產(chǎn)業(yè)提升住宅利潤(rùn)，通過(guò)住宅利潤(rùn)彌補(bǔ)純產(chǎn)業(yè)前幾年的痛苦，最后還是賺未來(lái)長(zhǎng)期產(chǎn)業(yè)的錢(qián)?！?/p>

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，愈來(lái)愈多的企業(yè)正進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，通過(guò)產(chǎn)城融合的模式圈地發(fā)展。在閻鏡予看來(lái)，還是需要真正投入產(chǎn)業(yè)，才能將這一模式玩轉(zhuǎn)開(kāi)來(lái)。

“有的房企為了做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，把扶持產(chǎn)業(yè)當(dāng)做是一定成本，要在綜合收益上賺回來(lái)，很多傳統(tǒng)的純房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確實(shí)在做這種事。”閻鏡予指出，這種方法不長(zhǎng)久，產(chǎn)業(yè)能力需要真正投入，不存在平衡收益率，也并不是為了配合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

這也造就了星河產(chǎn)業(yè)模式上的獨(dú)特性：“別人先做產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，拿地，最后招商，星河是反過(guò)來(lái)的?！?/p>

閻鏡予介紹，星河產(chǎn)業(yè)從去年開(kāi)始，就一直在針對(duì)被投企業(yè)做定期調(diào)研，每半年做一次，將調(diào)研企業(yè)近期發(fā)展需求進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，“重點(diǎn)企業(yè)我們還親自去訪談，聊一聊他們想去哪里發(fā)展?！?/p>

在閻鏡予看來(lái)，其他企業(yè)是先做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，而星河的特點(diǎn)是先做股權(quán)投資，再做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，“星河產(chǎn)業(yè)更多把這種模式叫做土地集采”，即將被投企業(yè)需求集中后，再找政府尋求相關(guān)土地資源，這是星河的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。

據(jù)了解，星河產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)布局20個(gè)城市，入駐企業(yè)超過(guò)1000家，聯(lián)盟會(huì)員超過(guò)2000家，“我們通過(guò)股權(quán)的紐帶能夠聯(lián)系到的，被投資機(jī)構(gòu)所認(rèn)可的高成長(zhǎng)企業(yè)幾乎已經(jīng)超過(guò)了2000家?！?/p>

閻鏡予表示，未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成功需要有三個(gè)方向，一個(gè)是純輕資產(chǎn)，招商能力強(qiáng)；一個(gè)是有股權(quán)投資能力；還有一個(gè)是做重資產(chǎn)。星河做產(chǎn)業(yè)的時(shí)候，就是股權(quán)投資+重資產(chǎn)拿地+輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，這是星河產(chǎn)業(yè)未來(lái)要建立的最核心的能力。

以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁閻鏡予先生的采訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年疫情對(duì)于星河來(lái)講有哪些方面的影響？過(guò)程中有哪些應(yīng)對(duì)的措施？疫情之后，星河戰(zhàn)略上會(huì)不會(huì)有什么變化？

閻鏡予：從宏觀角度講，疫情是一個(gè)導(dǎo)火索，真正大的背景不是疫情，是中美關(guān)系和逆全球化的過(guò)程，疫情更像是把這個(gè)過(guò)程引爆了，或者加速和放大。

疫情也不是短期行為，按照現(xiàn)在科學(xué)雜志或者科學(xué)家的研究，我們也相信疫情不會(huì)這么快就消失，可能會(huì)持續(xù)兩到三年的時(shí)間，直到疫苗出來(lái)。

現(xiàn)在提出經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)，就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)進(jìn)入一個(gè)新的時(shí)代?，F(xiàn)在來(lái)看，尤其是做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，我認(rèn)為即將準(zhǔn)備迎來(lái)一個(gè)完整的經(jīng)濟(jì)周期。

現(xiàn)在開(kāi)始，我覺(jué)得開(kāi)始要走入真正對(duì)中國(guó)要產(chǎn)生極大影響的經(jīng)濟(jì)周期，過(guò)去從改革開(kāi)放一直到現(xiàn)在都是往上走，走到現(xiàn)在會(huì)不會(huì)開(kāi)始往下走，未來(lái)再是往上走？這是完整的周期，中國(guó)大部分的企業(yè)家并沒(méi)有真正經(jīng)歷過(guò)一個(gè)完整的周期。

所以我們對(duì)未來(lái)的判斷，第一是相對(duì)謹(jǐn)慎，包括拿地的要求更高，尤其是對(duì)產(chǎn)業(yè)選址的要求更高，一些比較差的地方，或者過(guò)去可做可不做的地方，或者過(guò)去要看預(yù)期做的地方，現(xiàn)在至少短期內(nèi)應(yīng)該堅(jiān)決不要做，只做真正有產(chǎn)業(yè)需求的地方。

我們?nèi)ツ玫剡€是很容易的，但是現(xiàn)在要更謹(jǐn)慎，這是悲觀的一面。但是悲觀里面也有樂(lè)觀的東西，如果啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)，到底會(huì)有什么利好？所以，現(xiàn)在最火的是兩個(gè)詞，一個(gè)是自主可控，一個(gè)是國(guó)產(chǎn)替代，這兩個(gè)關(guān)鍵詞之下的產(chǎn)業(yè)，未來(lái)的潛力還是有的。

從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)來(lái)講，現(xiàn)在選賽道也要更多選硬科技行業(yè)，這個(gè)也是今年星河資本集中投資的方向，一定是投進(jìn)科技。

商業(yè)模式創(chuàng)新型的，我覺(jué)得在未來(lái)日子會(huì)更難過(guò)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：未來(lái)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)邏輯也會(huì)有很大的轉(zhuǎn)變？

閻鏡予：園區(qū)總的運(yùn)營(yíng)邏輯不會(huì)變，只是在開(kāi)疆拓土的時(shí)候更保守，本身星河在深圳的產(chǎn)業(yè)方向一直是以硬科技為主，在南京做的也是硬科技，只是說(shuō)會(huì)讓我們?cè)谶\(yùn)營(yíng)的時(shí)候，方向感要更明確，要堅(jiān)定戰(zhàn)略的定力。

做產(chǎn)業(yè)，戰(zhàn)略定力很重要，不能說(shuō)今年這個(gè)是風(fēng)口就追這個(gè)，明年那個(gè)是風(fēng)口就追那個(gè)。尤其對(duì)于到最后行業(yè)要聚焦的園區(qū)，像張江高科(600895,股吧)就做半導(dǎo)體+生物醫(yī)藥，所以人家做得很好。

戰(zhàn)略定力很重要。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：擴(kuò)張過(guò)程中，怎么樣判定這個(gè)城市是適合做的？公司的判斷標(biāo)準(zhǔn)是怎么樣的？

閻鏡予：星河和別人不一樣，別人先做產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，拿地，最后招商，星河是反過(guò)來(lái)的。

因?yàn)楣蓹?quán)投資是我們的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)股權(quán)的紐帶能夠聯(lián)系到的、被投資機(jī)構(gòu)所認(rèn)可的高成長(zhǎng)企業(yè)幾乎已經(jīng)超過(guò)了2千家。

從去年開(kāi)始，我們就一直在做一件事，每年要定期對(duì)被投企業(yè)做兩次近期發(fā)展需求的統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)企業(yè)親自去訪談，跟他們聊一聊自己想去哪里？

所以現(xiàn)在去一個(gè)地方，我會(huì)問(wèn)他們，想不想去重慶，去做什么？在當(dāng)?shù)芈涫裁串a(chǎn)業(yè)？最后產(chǎn)生多少的產(chǎn)值和稅收？

星河把這個(gè)模式叫土地集采，把下面被投企業(yè)的需求集中起來(lái)之后，帶著大家一起去找政府用地，一起去做土地集采，這是我們獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)做到最后，成功有三個(gè)方向，第一是純輕資產(chǎn)的，第二是股權(quán)投資，股權(quán)投資和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是天然形成一體的；第三是本身做重資產(chǎn)，拿得了地。

星河做在做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，就是股權(quán)投資+重資產(chǎn)拿地+輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，這三個(gè)是我們未來(lái)要建立的最核心的能力。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：輕資產(chǎn)能力這塊公司具體有什么規(guī)劃？如果是以后發(fā)展的話，跟重資產(chǎn)比之間希望達(dá)到什么樣的比例？

閻鏡予：輕資產(chǎn)肯定有機(jī)會(huì)，光看深圳，每年1千萬(wàn)方的新增供應(yīng)量。

因?yàn)樯钲诖罅康墓じ墓?，粵港澳大灣區(qū)周邊哪個(gè)舊村改造，城市更新都要講產(chǎn)業(yè)故事，一講產(chǎn)業(yè)故事都是新增供應(yīng)量。

但是經(jīng)濟(jì)如果真的進(jìn)一步下行，需求量大減，福田中心區(qū)的空置率到了20%-30%，前海50%，去化不了，還進(jìn)一步提高辦公空間的話，這些空出來(lái)的東西，也未必能比別人玩的好。

如果能比別人玩得好，這里面有大量存量資產(chǎn)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)會(huì)，所以機(jī)會(huì)肯定是有的。

第二，這樣的機(jī)會(huì)對(duì)于星河來(lái)講，要還是不要？這個(gè)是看利潤(rùn)率的問(wèn)題，因?yàn)楝F(xiàn)在做重資產(chǎn)，配上住宅之后，收益率還是可觀的。

我們會(huì)把有限的資源滿(mǎn)足好自己重資產(chǎn)能夠帶動(dòng)房地產(chǎn)一起開(kāi)發(fā)的更高收益率的事情上去，所以，我覺(jué)得要不要做輕資產(chǎn)是看能不能拿到地。除非到了拿地不好拿了，再去做輕資產(chǎn)。

還有一件事是要不要上市的問(wèn)題，產(chǎn)業(yè)集團(tuán)自身要不要上市？如果產(chǎn)業(yè)要上市，你把自己定位成一個(gè)股權(quán)投資商+重資產(chǎn)的投資商+產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的能力，把住宅全部過(guò)慮掉了。

如果要上市，肯定不能全是關(guān)連交易，肯定不能全是服務(wù)自己，肯定需要一些對(duì)外服務(wù)能力。

從星河的角度來(lái)講，更愿意把輕資產(chǎn)當(dāng)成是水到渠成，有好項(xiàng)目就去做，但是絕對(duì)不是為做輕資產(chǎn)而做輕資產(chǎn)的業(yè)務(wù)，包括上市也是一樣的。

為了上市，拿一堆不賺錢(qián)的輕資產(chǎn)，拿到手上到時(shí)候還虧損，或者花費(fèi)大量的人力物力，看起來(lái)有兩千多家企業(yè)，但資源都是有限的。

輕資產(chǎn)有機(jī)會(huì)，但是不太適合重資產(chǎn)能力比較強(qiáng)的公司。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：產(chǎn)業(yè)用地是否還是一個(gè)價(jià)值洼地？

閻鏡予：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不是價(jià)值洼地，產(chǎn)業(yè)用地本身利潤(rùn)率是很低的，不是價(jià)值洼地，所謂的優(yōu)勢(shì)因?yàn)樵诳泄穷^旁邊的那塊肉，大部分的利潤(rùn)還是房地產(chǎn)來(lái)補(bǔ)的。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的根本價(jià)值是把企業(yè)的長(zhǎng)短期現(xiàn)金流進(jìn)行了有效的匹配，短期現(xiàn)金靠住宅，長(zhǎng)期收益靠產(chǎn)業(yè)。

現(xiàn)在單獨(dú)做都很難，單獨(dú)做住宅就去公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛，地價(jià)越來(lái)越高，房?jī)r(jià)基本上不會(huì)再突破多少，尤其限價(jià)政策，把利潤(rùn)率鎖定在合理的范圍，這個(gè)合理范圍肯定能保證賺點(diǎn)錢(qián)，但是絕對(duì)不會(huì)像過(guò)去那樣賺更多錢(qián)。

房企會(huì)進(jìn)行大的洗牌，因?yàn)槔麧?rùn)已經(jīng)很薄了，這個(gè)時(shí)候拼的是資金能力，規(guī)模化的公司才有資金能力，小企業(yè)哪有資金能力。

上海一定排前多少才讓舉牌，否則連舉牌的能力都沒(méi)有，純房地產(chǎn)不太好做，或者做純房地產(chǎn)已經(jīng)不是暴利的行業(yè)了。

純產(chǎn)業(yè)用地也不好做，純產(chǎn)業(yè)用地最大的問(wèn)題就是前期投入太大，拉長(zhǎng)到10年20年還是不錯(cuò)的，但是誰(shuí)愿意過(guò)前面5年的苦日子？所以純產(chǎn)業(yè)也是比較難做的。

產(chǎn)城融合最大的好處就是把這兩個(gè)都難啃的骨頭，有效結(jié)合在一起，通過(guò)產(chǎn)業(yè)提升了一部分住宅利潤(rùn)，通過(guò)提升住宅利潤(rùn)彌補(bǔ)純產(chǎn)業(yè)前面幾年的痛苦，最后還是賺未來(lái)長(zhǎng)期產(chǎn)業(yè)的錢(qián)。

（責(zé)任編輯：徐帥）