編者按：二十年時光，無論是對人的一生還是一個行業(yè)的歷史，都是厚重而且無法割裂的。

對于中國房地產(chǎn)而言，過去二十年是高速發(fā)展的黃金年代；對于博鰲房地產(chǎn)論壇而言，二十年就是過去的全部——她從創(chuàng)立以來就伴隨著房地產(chǎn)一路向前，記錄著這二十年恢弘的歷史。

歷史給我們的最好的東西，就是它所激起的熱情。值此“博鰲20年”之際，觀點地產(chǎn)新媒體遍尋二十年來中國地產(chǎn)商業(yè)領(lǐng)袖們的傳奇故事與獨特視野，并推出“博鰲20年”系列采訪特稿。

未來，我們還將繼續(xù)見證。

觀點地產(chǎn)網(wǎng)“現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)遠遠沒有到競爭的階段，還是八仙過海，各顯神通。”

位于深圳市龍崗區(qū)星河WORLD A棟35樓的辦公室里，我們見到了星河產(chǎn)業(yè)集團常務(wù)副總裁閻鏡予，他剛趕過來，接下來馬上準(zhǔn)備要去參加另一場會議。

短短半個多小時的會面時間里，閻鏡予向我們傳達了一種理念——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)依然大有可為。

“不存在哪一塊地，都在拼產(chǎn)業(yè)。”閻鏡予認為，現(xiàn)階段不存在要去跟別人競爭，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更重要的目標(biāo)客群還是政府，把產(chǎn)業(yè)做好，政府單獨供地是完全可能的。

事實也是如此，隨著房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，政府在賣地過程中不再單獨售賣住宅用地，還需要將產(chǎn)業(yè)做好，甚至全國各地在城市更新過程中，都對配套產(chǎn)業(yè)有著相應(yīng)的要求。

“只要有能力，市場足夠大?！遍愮R予稱：“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不是拿不拿得到地的問題，而是有沒有能力拿到地的問題?！?/p>

簡而言之，是否具備真正的產(chǎn)業(yè)能力，才是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來真正需要考慮的問題。

戰(zhàn)略定力很重要

2020年春，一場突如其來的新冠疫情，影響了各行各業(yè)。疫情讓許多人們習(xí)以為常的生活方式發(fā)生改變，外賣、快遞作用更加重要，口罩成為日常必需品。

對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)而言，疫情是否也帶來了根本邏輯上的轉(zhuǎn)變？

“從宏觀的角度來講，疫情是一個導(dǎo)火索?！痹陂愮R予看來，真正的大背景并不是疫情，是中美關(guān)系和逆全球化的過程，疫情更像是把這個過程引爆了，真正需要關(guān)心的是脫鉤問題?！爸袊磳?zhǔn)備迎來一個完整的經(jīng)濟周期。”

閻鏡予認為，過去的經(jīng)驗是在整體經(jīng)濟上行大環(huán)境里談產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、談股權(quán)投資，這種時候到底是真的做得好，還是整體經(jīng)濟向好才做得好？未必能真正反映能力。

“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)歸根到底是國運，國家強盛了，發(fā)展了，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不會差到哪兒去?！?/p>

“從改革開放一直到現(xiàn)在都是往上走，走到現(xiàn)在會不會開始往下走，未來再往上走？這個周期是完整的周期?！彼赋?，現(xiàn)在開始要步入真正對中國產(chǎn)生極大影響的一個經(jīng)濟周期。

現(xiàn)在面臨的挑戰(zhàn)前所未有，閻鏡予預(yù)判，企業(yè)未來一定是相對謹慎。星河產(chǎn)業(yè)的拿地要求要更高，特別是產(chǎn)業(yè)選址要求更高，需要看預(yù)期做的地方，短期內(nèi)就堅決不要做。

“只做真正有產(chǎn)業(yè)需求的地方?！遍愮R予表示。

風(fēng)險與機遇始終共存。閻鏡予表示，如果國內(nèi)啟動經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)，內(nèi)循環(huán)需要突破的東西，就是資本聚集的方向。

“現(xiàn)在最火的兩個詞，第一個是自主可控，第二個是國產(chǎn)替代。兩個關(guān)鍵詞之下的產(chǎn)業(yè)，未來的潛力還是有的?！遍愮R予認為，對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)而言，在這樣的背景下選賽道，要更多選擇硬科技行業(yè)，投資科技。而商業(yè)模式創(chuàng)新型的，未來一段時間日子會更難過。

不過，閻鏡予表示，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營邏輯不會變，只是會更加保守。而且在運營的時候，需要更加明確方向，要有堅定的戰(zhàn)略定力，聚焦到行業(yè)的園區(qū)。

“戰(zhàn)略定力很重要。”在交談中，閻鏡予數(shù)次提及這七個字。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不是洼地

資本總是會在價值及利益的驅(qū)使下，流向更好的投資收益端，但在閻鏡予看來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不是價值洼地。

“產(chǎn)業(yè)用地本身利潤率很低，所謂的優(yōu)勢是因為‘啃骨頭旁邊的肉’，大部分利潤是房地產(chǎn)來補的。”閻鏡予認為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)根本價值是把企業(yè)的長短期現(xiàn)金流進行有效匹配，短期靠住宅，長期靠產(chǎn)業(yè)。

“現(xiàn)在單獨做都很難?！遍愮R予稱：“單獨做住宅，房價基本不會讓突破，利潤率被鎖定在合理的范圍，在合理范圍內(nèi)賺點錢。因此房企也會進行大洗牌，未來拼的是資金能力，規(guī)模化的公司才有?！?/p>

他同時表示，純產(chǎn)業(yè)用地也不好做，最大的問題就是前期投入太大，可以拉長到10年、20年，結(jié)果是不錯，但是誰愿意過前面5年的苦日子？

“所以產(chǎn)城融合就是把兩個都難啃的骨頭，有效地結(jié)合在一起，通過產(chǎn)業(yè)提升住宅利潤，通過住宅利潤彌補純產(chǎn)業(yè)前幾年的痛苦，最后還是賺未來長期產(chǎn)業(yè)的錢。”

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入白銀時代，愈來愈多的企業(yè)正進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，通過產(chǎn)城融合的模式圈地發(fā)展。在閻鏡予看來，還是需要真正投入產(chǎn)業(yè)，才能將這一模式玩轉(zhuǎn)開來。

“有的房企為了做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，把扶持產(chǎn)業(yè)當(dāng)做是一定成本，要在綜合收益上賺回來，很多傳統(tǒng)的純房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確實在做這種事?！遍愮R予指出，這種方法不長久，產(chǎn)業(yè)能力需要真正投入，不存在平衡收益率，也并不是為了配合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

這也造就了星河產(chǎn)業(yè)模式上的獨特性：“別人先做產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，拿地，最后招商，星河是反過來的?！?/p>

閻鏡予介紹，星河產(chǎn)業(yè)從去年開始，就一直在針對被投企業(yè)做定期調(diào)研，每半年做一次，將調(diào)研企業(yè)近期發(fā)展需求進行統(tǒng)計，“重點企業(yè)我們還親自去訪談，聊一聊他們想去哪里發(fā)展。”

在閻鏡予看來，其他企業(yè)是先做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，而星河的特點是先做股權(quán)投資，再做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，“星河產(chǎn)業(yè)更多把這種模式叫做土地集采”，即將被投企業(yè)需求集中后，再找政府尋求相關(guān)土地資源，這是星河的獨特優(yōu)勢。

據(jù)了解，星河產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)布局20個城市，入駐企業(yè)超過1000家，聯(lián)盟會員超過2000家，“我們通過股權(quán)的紐帶能夠聯(lián)系到的，被投資機構(gòu)所認可的高成長企業(yè)幾乎已經(jīng)超過了2000家?！?/p>

閻鏡予表示，未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成功需要有三個方向，一個是純輕資產(chǎn)，招商能力強；一個是有股權(quán)投資能力；還有一個是做重資產(chǎn)。星河做產(chǎn)業(yè)的時候，就是股權(quán)投資+重資產(chǎn)拿地+輕資產(chǎn)運營，這是星河產(chǎn)業(yè)未來要建立的最核心的能力。

以下為觀點地產(chǎn)新媒體對星河產(chǎn)業(yè)集團常務(wù)副總裁閻鏡予先生的采訪實錄：

觀點地產(chǎn)新媒體：今年疫情對于星河來講有哪些方面的影響？過程中有哪些應(yīng)對的措施？疫情之后，星河戰(zhàn)略上會不會有什么變化？

閻鏡予：從宏觀角度講，疫情是一個導(dǎo)火索，真正大的背景不是疫情，是中美關(guān)系和逆全球化的過程，疫情更像是把這個過程引爆了，或者加速和放大。

疫情也不是短期行為，按照現(xiàn)在科學(xué)雜志或者科學(xué)家的研究，我們也相信疫情不會這么快就消失，可能會持續(xù)兩到三年的時間，直到疫苗出來。

現(xiàn)在提出經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)，就是中國經(jīng)濟會進入一個新的時代?，F(xiàn)在來看，尤其是做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，我認為即將準(zhǔn)備迎來一個完整的經(jīng)濟周期。

現(xiàn)在開始，我覺得開始要走入真正對中國要產(chǎn)生極大影響的經(jīng)濟周期，過去從改革開放一直到現(xiàn)在都是往上走，走到現(xiàn)在會不會開始往下走，未來再是往上走？這是完整的周期，中國大部分的企業(yè)家并沒有真正經(jīng)歷過一個完整的周期。

所以我們對未來的判斷，第一是相對謹慎，包括拿地的要求更高，尤其是對產(chǎn)業(yè)選址的要求更高，一些比較差的地方，或者過去可做可不做的地方，或者過去要看預(yù)期做的地方，現(xiàn)在至少短期內(nèi)應(yīng)該堅決不要做，只做真正有產(chǎn)業(yè)需求的地方。

我們?nèi)ツ玫剡€是很容易的，但是現(xiàn)在要更謹慎，這是悲觀的一面。但是悲觀里面也有樂觀的東西，如果啟動經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)，到底會有什么利好？所以，現(xiàn)在最火的是兩個詞，一個是自主可控，一個是國產(chǎn)替代，這兩個關(guān)鍵詞之下的產(chǎn)業(yè)，未來的潛力還是有的。

從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)來講，現(xiàn)在選賽道也要更多選硬科技行業(yè)，這個也是今年星河資本集中投資的方向，一定是投進科技。

商業(yè)模式創(chuàng)新型的，我覺得在未來日子會更難過。

觀點地產(chǎn)新媒體：未來園區(qū)的運營邏輯也會有很大的轉(zhuǎn)變？

閻鏡予：園區(qū)總的運營邏輯不會變，只是在開疆拓土的時候更保守，本身星河在深圳的產(chǎn)業(yè)方向一直是以硬科技為主，在南京做的也是硬科技，只是說會讓我們在運營的時候，方向感要更明確，要堅定戰(zhàn)略的定力。

做產(chǎn)業(yè)，戰(zhàn)略定力很重要，不能說今年這個是風(fēng)口就追這個，明年那個是風(fēng)口就追那個。尤其對于到最后行業(yè)要聚焦的園區(qū)，像張江高科(600895,股吧)就做半導(dǎo)體+生物醫(yī)藥，所以人家做得很好。

戰(zhàn)略定力很重要。

觀點地產(chǎn)新媒體：擴張過程中，怎么樣判定這個城市是適合做的？公司的判斷標(biāo)準(zhǔn)是怎么樣的？

閻鏡予：星河和別人不一樣，別人先做產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，拿地，最后招商，星河是反過來的。

因為股權(quán)投資是我們的優(yōu)勢，通過股權(quán)的紐帶能夠聯(lián)系到的、被投資機構(gòu)所認可的高成長企業(yè)幾乎已經(jīng)超過了2千家。

從去年開始，我們就一直在做一件事，每年要定期對被投企業(yè)做兩次近期發(fā)展需求的統(tǒng)計，重點企業(yè)親自去訪談，跟他們聊一聊自己想去哪里？

所以現(xiàn)在去一個地方，我會問他們，想不想去重慶，去做什么？在當(dāng)?shù)芈涫裁串a(chǎn)業(yè)？最后產(chǎn)生多少的產(chǎn)值和稅收？

星河把這個模式叫土地集采，把下面被投企業(yè)的需求集中起來之后，帶著大家一起去找政府用地，一起去做土地集采，這是我們獨特的優(yōu)勢。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)做到最后，成功有三個方向，第一是純輕資產(chǎn)的，第二是股權(quán)投資，股權(quán)投資和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是天然形成一體的；第三是本身做重資產(chǎn)，拿得了地。

星河做在做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的時候，就是股權(quán)投資+重資產(chǎn)拿地+輕資產(chǎn)運營，這三個是我們未來要建立的最核心的能力。

觀點地產(chǎn)新媒體：輕資產(chǎn)能力這塊公司具體有什么規(guī)劃？如果是以后發(fā)展的話，跟重資產(chǎn)比之間希望達到什么樣的比例？

閻鏡予：輕資產(chǎn)肯定有機會，光看深圳，每年1千萬方的新增供應(yīng)量。

因為深圳大量的工改工，粵港澳大灣區(qū)周邊哪個舊村改造，城市更新都要講產(chǎn)業(yè)故事，一講產(chǎn)業(yè)故事都是新增供應(yīng)量。

但是經(jīng)濟如果真的進一步下行，需求量大減，福田中心區(qū)的空置率到了20%-30%，前海50%，去化不了，還進一步提高辦公空間的話，這些空出來的東西，也未必能比別人玩的好。

如果能比別人玩得好，這里面有大量存量資產(chǎn)的輕資產(chǎn)運營機會，所以機會肯定是有的。

第二，這樣的機會對于星河來講，要還是不要？這個是看利潤率的問題，因為現(xiàn)在做重資產(chǎn)，配上住宅之后，收益率還是可觀的。

我們會把有限的資源滿足好自己重資產(chǎn)能夠帶動房地產(chǎn)一起開發(fā)的更高收益率的事情上去，所以，我覺得要不要做輕資產(chǎn)是看能不能拿到地。除非到了拿地不好拿了，再去做輕資產(chǎn)。

還有一件事是要不要上市的問題，產(chǎn)業(yè)集團自身要不要上市？如果產(chǎn)業(yè)要上市，你把自己定位成一個股權(quán)投資商+重資產(chǎn)的投資商+產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)的能力，把住宅全部過慮掉了。

如果要上市，肯定不能全是關(guān)連交易，肯定不能全是服務(wù)自己，肯定需要一些對外服務(wù)能力。

從星河的角度來講，更愿意把輕資產(chǎn)當(dāng)成是水到渠成，有好項目就去做，但是絕對不是為做輕資產(chǎn)而做輕資產(chǎn)的業(yè)務(wù)，包括上市也是一樣的。

為了上市，拿一堆不賺錢的輕資產(chǎn)，拿到手上到時候還虧損，或者花費大量的人力物力，看起來有兩千多家企業(yè)，但資源都是有限的。

輕資產(chǎn)有機會，但是不太適合重資產(chǎn)能力比較強的公司。

觀點地產(chǎn)新媒體：產(chǎn)業(yè)用地是否還是一個價值洼地？

閻鏡予：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不是價值洼地，產(chǎn)業(yè)用地本身利潤率是很低的，不是價值洼地，所謂的優(yōu)勢因為在啃骨頭旁邊的那塊肉，大部分的利潤還是房地產(chǎn)來補的。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的根本價值是把企業(yè)的長短期現(xiàn)金流進行了有效的匹配，短期現(xiàn)金靠住宅，長期收益靠產(chǎn)業(yè)。

現(xiàn)在單獨做都很難，單獨做住宅就去公開市場招拍掛，地價越來越高，房價基本上不會再突破多少，尤其限價政策，把利潤率鎖定在合理的范圍，這個合理范圍肯定能保證賺點錢，但是絕對不會像過去那樣賺更多錢。

房企會進行大的洗牌，因為利潤已經(jīng)很薄了，這個時候拼的是資金能力，規(guī)?；墓静庞匈Y金能力，小企業(yè)哪有資金能力。

上海一定排前多少才讓舉牌，否則連舉牌的能力都沒有，純房地產(chǎn)不太好做，或者做純房地產(chǎn)已經(jīng)不是暴利的行業(yè)了。

純產(chǎn)業(yè)用地也不好做，純產(chǎn)業(yè)用地最大的問題就是前期投入太大，拉長到10年20年還是不錯的，但是誰愿意過前面5年的苦日子？所以純產(chǎn)業(yè)也是比較難做的。

產(chǎn)城融合最大的好處就是把這兩個都難啃的骨頭，有效結(jié)合在一起，通過產(chǎn)業(yè)提升了一部分住宅利潤，通過提升住宅利潤彌補純產(chǎn)業(yè)前面幾年的痛苦，最后還是賺未來長期產(chǎn)業(yè)的錢。

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