編者按：二十年時光，無論是對人的一生還是一個行業(yè)的歷史，都是厚重而且無法割裂的。

對于中國房地產(chǎn)而言，過去二十年是高速發(fā)展的黃金年代；對于博鰲房地產(chǎn)論壇而言，二十年就是過去的全部——她從創(chuàng)立以來就伴隨著房地產(chǎn)一路向前，記錄著這二十年恢弘的歷史。

歷史給我們的最好的東西，就是它所激起的熱情。值此“博鰲20年”之際，觀點地產(chǎn)新媒體遍尋二十年來中國地產(chǎn)商業(yè)領(lǐng)袖們的傳奇故事與獨特視野，并推出“博鰲20年”系列采訪特稿。

未來，我們還將繼續(xù)見證。

觀點地產(chǎn)網(wǎng) “物業(yè)肯定不是這個時代里最好的行業(yè)，但這個時代卻是物業(yè)行業(yè)最好的時代?！?/p>

2020年初，一場突如其來的疫情沖擊之下，各行各業(yè)各有際遇。而從戚小明的言語中不難聽到，對于新城悅服務(wù)而言，當前大環(huán)境所帶來的更多是機遇。

與戚小明的采訪約在了新城總部大樓，提前到達后，我們被工作人員告知戚小明上一個會議還未結(jié)束。

“最近戚總比較忙，會議也挺多?！惫ぷ魅藛T笑著解釋道。

疫情讓許多行業(yè)倍承壓力，但危與機總是并存，長達幾個月的“禁足”也讓市場看到了物業(yè)行業(yè)的價值所在。

沒有太多閑白，一個關(guān)于物業(yè)當前發(fā)展境況的問題讓戚小明迅速打開了話匣子。

“疫情對我們是利好，多年來，大家對物業(yè)行業(yè)的理解其實不深，對物業(yè)的印象也僅是停留在保潔、保安、保綠、保修的顯淺層面?！?/p>

成立于1996年的新城悅服務(wù)，見證了地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的同時，也親歷了物業(yè)從“一個部門”發(fā)展成獨立產(chǎn)業(yè)的變遷。

近幾年來，物業(yè)行業(yè)發(fā)展迅速。不到兩年時間，新城悅服務(wù)的市值也從25億增加到180億。疫情之后，市場各方對于物業(yè)行業(yè)的重視程度上升到了一個新高度，“我們今年的目標是市值達到200億?！?/p>

當然，疫情更像是一根“導火索”，物業(yè)行業(yè)經(jīng)過多年大浪淘沙，發(fā)生改變的不僅僅是社會地位。

在變幻莫測的市場環(huán)境中，新城悅服務(wù)有著自己的一套生存法則。

“先上市，再考慮以后”

上世紀九十年代中期，新城悅服務(wù)的前身“江蘇新城物業(yè)服務(wù)有限公司”成立。和許多物業(yè)公司類似，新城悅服務(wù)誕生之初主要是在為母公司旗下的地產(chǎn)項目提供物業(yè)服務(wù)。

千禧年之后，地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的十余年時間里，大多數(shù)人對于物業(yè)的認知始終保持在“這是地產(chǎn)行業(yè)的一個附屬部門”。

轉(zhuǎn)折點發(fā)生在2015年前后，根據(jù)當時公開數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底，全國的物業(yè)服務(wù)企業(yè)突破十萬家，市場上越來越多獨立的物業(yè)公司開始出現(xiàn)，一些地產(chǎn)公司也開始考慮自家物業(yè)平臺的發(fā)展。

正是這個時候，已經(jīng)在地產(chǎn)行業(yè)浸淫十余年的戚小明被調(diào)任到了物業(yè)板塊。

“我們董事長叫我過來做的時候就囑咐說，先上市，然后再考慮后面?！?/p>

與地產(chǎn)行業(yè)不同，物業(yè)公司對于資金的需求度并沒有這么高。戚小明也明白，上市于物業(yè)公司而言，并不僅僅是打通資本市場道路這么簡單，而是有著更深層次的內(nèi)涵和意義。

回想五年前的場景，戚小明臉上流露出一絲懷念：“當時我一直在考慮一個關(guān)于未來發(fā)展的問題，簡單來說，就是如果五年以后地產(chǎn)那邊不給項目，要如何保證新城悅服務(wù)的增長?！?/p>

他攤了攤手，接著說道，自己其實在進入這個行業(yè)時就已經(jīng)考慮清楚了“獨立”的意義。上市，無疑是解決這個問題的有效途徑之一。

回頭看來，戚小明入職后第一個五年已經(jīng)完成了上市的“小目標”。不過，他心里明白，“上市”于新城悅服務(wù)而言只是第一步。

隨著行業(yè)的發(fā)展，上市物業(yè)公司數(shù)量也在不斷增加。對此，戚小明判斷未來物業(yè)行業(yè)將會進入一個“競爭激烈的時代”。

“上市促進企業(yè)和行業(yè)發(fā)展的同時，也會帶來大浪淘沙，你需要適應(yīng)這樣的競爭?！?/p>

“今年有機會達到1億平米”

關(guān)于對行業(yè)未來的判斷，戚小明認為接下來物業(yè)行業(yè)的集中度肯定會越來越高?；谶@一趨勢，行業(yè)內(nèi)的并購會越來越多，也會越來越專業(yè)。

“我們一直在做并購，上市之前也做了一兩單，規(guī)模不大。我們選擇標的物時比較積極，為此成立了專門的并購團隊。但同時還是在穩(wěn)妥推進，有自己的評判標準。”

言語間能夠看出，戚小明并不認同“迅速并購以求做大規(guī)?！钡陌l(fā)展理念。

“由于現(xiàn)在行業(yè)處在快速上升周期，有人會覺得只要拿到資源，擴大管理面積就是好的，實際上也不盡然?！?/p>

能夠看到，近兩年來，新城悅服務(wù)最終成行的并購動作不多。今年5月，新城悅服務(wù)以1.0455億元收購了成都誠悅時代物業(yè)服務(wù)有限公司61.5%股權(quán)。值得注意的是，這也是新城悅服務(wù)上市以來第一次公開披露收購獨立第三方的物業(yè)項目。

“我們的收購標準就是要求標的物是要有一定收入規(guī)模和盈利規(guī)模，以及一定的客戶規(guī)模?！本o接著，戚小明話鋒一轉(zhuǎn)：“但也有例外，比如誠悅時代物業(yè)的毛利率就不高，更看重的是未來發(fā)展?！?/p>

戚小明介紹說，誠悅時代物業(yè)在四川主要管理寫字樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)類型，還有餐飲業(yè)務(wù)，這些恰好是新城悅服務(wù)的短板：“我親自去現(xiàn)場看過，他們有自己的核心競爭力，收購以后能夠和我們形成互補?！?/p>

說到這，戚小明總結(jié)，并購確實是擴大規(guī)模的有效途徑，但新城悅服務(wù)并不會一味并購，“那樣雖然規(guī)模一下就上去了，但是后續(xù)會有壓力。你看現(xiàn)在有的公司拓展規(guī)模很大，但是問題也很多，市值也不高?！?/p>

在戚小明心里，并購只是規(guī)模擴張的一種“補充途徑”。他直言道，新城悅服務(wù)做得更多的還是項目拓展，這部分又具體分為了直接拓展、成立合資公司等幾種形式。

“得益于新城控股(601155,股吧)和吾悅廣場的影響力，新城悅服務(wù)在品牌優(yōu)勢區(qū)內(nèi)的優(yōu)勢還是很大的?！逼菪∶髋e例說，新城悅服務(wù)在唐山拓展的幾個項目，便是對方在看到吾悅廣場的運營能力后主動找上門的。

“僅今年，我們在唐山新增的第三方管理面積就有60萬平方米了。”

戚小明還介紹，新城悅服務(wù)會跟著新城集團戰(zhàn)略走。因此，長三角區(qū)域是新城悅服務(wù)拓展的核心區(qū)域所在，大灣區(qū)和京津冀也是重點發(fā)展地區(qū)，“未來珠三角肯定是要大力發(fā)展的，盡管我們年內(nèi)交付的項目和在管項目不算多，但已經(jīng)成立了專門的拓展團隊?！?/p>

除了住宅物業(yè)擴展，商業(yè)物管業(yè)務(wù)也是新城悅服務(wù)今年的重點。

“我們擁有非常成熟的商管團隊，盡管不是新城悅服務(wù)的，但是同在新城體系內(nèi)。憑借這樣的基礎(chǔ)，我們在南昌有一個項目會很快落地，在義烏也有一個100萬方的項目馬上要簽了?！?/p>

兩年前，戚小明曾提出過2020年底要做1億平方米在管面積的目標。受到疫情影響，部分項目的交付會有延期。

“年初時我們預計今年除了并購以外的在管面積大概是9500萬平方米，不過現(xiàn)在看來，接下來這半年時間還是很有機會的。”

“物業(yè)應(yīng)該是平衡且可持續(xù)的”

雖然規(guī)模上保持較高的增速，但戚小明也表示，自己更希望公司的發(fā)展是平衡且可持續(xù)的。

“新城悅服務(wù)在2015年以前是不做社區(qū)經(jīng)營的，電梯里不做廣告，偶爾做一些社區(qū)車位銷售，但當時沒有作為一個業(yè)務(wù)發(fā)展，也沒有建立體系和標準?！?/p>

隨后，戚小明帶著感嘆的語氣說道：“2015年以前利潤率多高啊，那時最高可以到90%將近100%，因為基本上沒有什么成本?！?/p>

不過，戚小明顯然并不滿足于這樣的發(fā)展模式。簡單的物業(yè)管理固然可以換來好看的數(shù)據(jù)，但對于公司的整體收入構(gòu)成而言卻不見得是一件好事。

“我們?nèi)ツ晗掳肽甑臅r候還特地請了國際知名咨詢公司給我們做管理咨詢，讓他們看看現(xiàn)在物業(yè)行業(yè)的發(fā)展前景。咨詢之后，我們明確了‘一核兩增’的管理思路。‘一核’是指做好基礎(chǔ)服務(wù)，‘兩增’則是做好增量業(yè)務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)?！?/p>

盡管對行業(yè)前景持有樂觀態(tài)度，但戚小明心中顯然始終保持著一份危機意識。

他拋出了一個問題：“如果還是停留在原來做的事情，萬一今后房地產(chǎn)慢慢降下來怎么辦，成本在不斷增加，但是卻沒有好的業(yè)務(wù)收入來源，到那時準備怎么做？”

對于這個問題，新城悅服務(wù)給出的答案便是“社區(qū)增值服務(wù)”，這部分業(yè)務(wù)的范圍很廣，據(jù)戚小明介紹，包括了交付服務(wù)、永續(xù)業(yè)務(wù)等。

“社區(qū)增值服務(wù)業(yè)是未來要重點發(fā)展業(yè)務(wù)，尤其是永續(xù)性的社區(qū)增值服務(wù)，和業(yè)主生活相關(guān)的高頻消費，比如買菜、買牛奶等日常服務(wù)，就是要讓業(yè)主們養(yǎng)成習慣，這才叫做永續(xù)。”

培育更多業(yè)務(wù)勢必會導致利潤率出現(xiàn)下降，但公司的收入才能夠增加。正如戚小明此前提到的，他更看重的是收入來源的“可持續(xù)”。

數(shù)據(jù)或許能夠佐證戚小明的這一說法，于2019年里，新城悅服務(wù)營業(yè)收入為20.24億元，同比增長72.5%，社區(qū)增值服務(wù)的貢獻不小。

能夠看到，于2019年里，新城悅服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)方面營收1.76億元，同比增長267.7%，占公司總收入比例8.7%；錄得毛利1.13億元，占公司總毛利比例18.9%。

戚小明指出，可持續(xù)的發(fā)展需要平衡收入結(jié)構(gòu)，高毛利率和低毛利率的收入要有相應(yīng)的組成，不能有所偏重。

“新城悅服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)未來毛利率還是會有所降低，基本上會控制在40%到50%左右?！逼菪∶餍Φ溃骸爱吘?，賣日用品的毛利率肯定不像賣車位這么高，但兩者都要有?！?/p>

以下為觀點地產(chǎn)新媒體對新城悅服務(wù)董事長戚小明先生的采訪實錄：

觀點地產(chǎn)新媒體：今年疫情對行業(yè)造成了怎樣的沖擊？您覺得給物業(yè)行業(yè)帶來最大的改變是什么？

戚小明：疫情對物業(yè)行業(yè)是利好，因為原來大家對物業(yè)行業(yè)不太理解，覺得物業(yè)的就是四保，保潔、保安、保綠、保修。這次經(jīng)歷疫情，大家對這個觀念已經(jīng)完全轉(zhuǎn)變。

行業(yè)被認知，社會地位有一定提升。隨著這次疫情發(fā)生，大家認識到社區(qū)的重要性，特別重視社區(qū)工作，對行業(yè)是利好。

觀點地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在是物業(yè)行業(yè)最好的時代嗎？

戚小明：房地產(chǎn)行業(yè)還是這個時代里面比較好的行業(yè)，沒有哪個行業(yè)能夠發(fā)展這么好。物業(yè)行業(yè)肯定不是這個時代里面最好的行業(yè)，因為還是逐步認知的過程。

雖然現(xiàn)在有向好發(fā)展趨勢，等做服務(wù)業(yè)的人才全部進入物業(yè)行業(yè)的時候，我覺得是大家認可這個行業(yè)的時候，肯定是這個行業(yè)的黃金時代。

大家對物業(yè)越來越重視，物業(yè)對房屋銷售的影響越來越大，原來大家只要有一套房子就可以，現(xiàn)在是如果有一個品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)，同樣的地段可以比別人賣得好，同樣的價格可以賣更高的銷量，業(yè)主對物業(yè)越來越重視。

從事這個行業(yè)的人，尤其是這幾年進入這個行業(yè)的人都充滿了信心，從業(yè)人員得到了從來沒有過的重視。比如說現(xiàn)在各種物業(yè)行業(yè)的論壇、講座，行業(yè)的交流等等都比原來多很多。

觀點地產(chǎn)新媒體：越來越多人進入物業(yè)領(lǐng)域，競爭會越來越激烈，您對此怎么看？

戚小明：競爭肯定會越來越激烈，尤其是增量領(lǐng)域，但正是因為有競爭，才會促進行業(yè)的發(fā)展。

競爭對整個行業(yè)是有幫助的。增量還在，不能說百分之百都是由品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)去拿，但是至少行業(yè)集中度在快速提升。

我覺得未來肯定是一個競爭激烈的時代，只有直面競爭，企業(yè)才能發(fā)展。如果還是在原來那個時代，說明這個行業(yè)未來也沒有希望，我相信所有的行業(yè)都是這么發(fā)展過來的。

觀點地產(chǎn)新媒體：感覺物業(yè)行業(yè)很快就進入了相互收購的狀態(tài)。

戚小明：物業(yè)行業(yè)的并購和房地產(chǎn)行業(yè)并購還是有點差別，房地產(chǎn)并購了一個公司就等于并購了一個資源，資源就是土地。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的是服務(wù)，當然也會掌握一部分資源，比如說提供的物業(yè)管理服務(wù)，但是和行業(yè)的特點有關(guān)系，這個行業(yè)是輕資產(chǎn)，不用投入非常多，行業(yè)集中度還不是非常高，相對來說還比較分散，大部分愿意被并購的物業(yè)企業(yè)規(guī)模也不是非常大。

雖然說并購的頻率比較高，但是從盈利情況、從企業(yè)運營情況來看比較分散，相對來說比較容易。隨著行業(yè)的發(fā)展，并購會慢慢變多。

行業(yè)的集中度肯定會越來越高，占有了市場就掌握了資源，這也是趨勢。唯一的區(qū)別是一些公司比較激進，一些公司相對比較穩(wěn)妥。

事實上和整體物業(yè)行業(yè)相比，我覺得還不是非常多，力度也不是非常大，僅僅是這段時間物業(yè)行業(yè)備受關(guān)注，投資者也非常關(guān)注，所以一有動作大家就非常關(guān)注。

未來并購肯定會越來越多，但是要求會越來越高。未來兩三年大家會對并購進行很公正的評判，因為現(xiàn)在還在蜜月期。

觀點地產(chǎn)新媒體：對新城悅服務(wù)來說，并購有什么樣的標準和考量因素？

戚小明：我們也一直在做并購，上市之前做了一兩單并購，規(guī)模不是非常大，成本也不高。

總體來說，我們在選擇標的物時比較積極，有成立專門的并購團隊，也在四處尋找標的物。同時也是穩(wěn)妥推進，有自己的評判標準。

現(xiàn)在在快速上升周期，大家覺得只要拿到資源，擴大管理面積就是好的，實際上也不見得。有的公司拓展規(guī)模很大，但是問題也很多，市值也不高。

我們覺得還是要堅持根本，要圍繞物業(yè)服務(wù)，在做好服務(wù)的基礎(chǔ)上做這些事，積極穩(wěn)妥進行并購。標準是要有一定的收入規(guī)模，要有一定的盈利規(guī)模，要有一定的客戶規(guī)模。

我們會并購一些排名靠后的企業(yè)，他們對自己的產(chǎn)品和服務(wù)是有訴求的，收入、規(guī)模、利潤等等都有要求，對自己的業(yè)態(tài)也要有補充。

比如5月份并購了一個四川成都的物業(yè)企業(yè)，資本市場反應(yīng)還是不錯的。他們主要管理一些公建類的項目，而我們原來公建類是短板。

觀點地產(chǎn)新媒體：新城悅服務(wù)在拓展的時候會如何選擇區(qū)域？會側(cè)重在哪個區(qū)域去拓展？

戚小明：未來根據(jù)新城集團的戰(zhàn)略，長三角地區(qū)是核心，是品牌優(yōu)勢區(qū)，此外還有珠三角、京津冀。

我相信地產(chǎn)公司未來會在珠三角進行大量投入，盡管年內(nèi)交付的項目不是非常多，目前在管項目不是非常多，我們也有拓展團隊在做，但還需要一段時間，未來珠三角肯定要大力發(fā)展。

另外，京津冀地區(qū)，這也是需要重點發(fā)展的地區(qū)。

觀點地產(chǎn)新媒體：去年新城悅服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)、智慧園區(qū)服務(wù)的增長幅度非?？欤@兩塊會是未來增長的重點嗎？

戚小明：去年下半年請國際知名咨詢公司做管理咨詢，看看現(xiàn)在物業(yè)行業(yè)的發(fā)展前景。管理咨詢做下來以后明確了“一核兩增”的管理思路。

一核是要做好基礎(chǔ)服務(wù)。兩增，第一是做增量業(yè)務(wù)，增量業(yè)務(wù)包括外拓項目。第二，社區(qū)的增值服務(wù)。

為什么那么多互聯(lián)網(wǎng)公司，為什么那么多商家，為什么那么多的合作伙伴都想到小區(qū)里面來，就是想抓住最后這一公里范圍，說明有這個需求，做好這一公里就有市場，做好這一公里就可以發(fā)展。

當然，社區(qū)增值服務(wù)業(yè)是未來要重點發(fā)展的業(yè)務(wù)，尤其是永續(xù)性的社區(qū)增值服務(wù)，和業(yè)主生活相關(guān)的高頻的消費，他們要經(jīng)常消費的，讓他們養(yǎng)成習慣，業(yè)主也滿意，員工也滿意，公司也滿意。

觀點地產(chǎn)新媒體：規(guī)模增長的同時，對利潤和收益有沒有具體的目標和要求？

戚小明：新城悅服務(wù)在2015年以前都不做社區(qū)經(jīng)營，2016年才開始嘗試做了一些增值業(yè)務(wù)，但是沒有建立體系和標準。

2015年以前利潤率高得不得了，最高可以到90%，將近100%，因為基本上沒有什么成本。

后來發(fā)展為新橙居和橙享家，比如說賣車位，去年賣了幾千個車位，今年還要快速，因為每年的車位有很多。

包括剛才說的永續(xù)業(yè)務(wù)，我們歸類在新橙社里面，叫新橙社業(yè)務(wù)，不僅僅是日常生活必需品，還有入戶維修、中介等其它業(yè)務(wù)，永續(xù)業(yè)務(wù)是未來需要培育的。

我們也向標桿公司學習，利潤率也要適當降低，因為這么多業(yè)務(wù)，要把業(yè)務(wù)培育起來，利潤必然會降低。比如說賣日用品毛利率肯定不像賣車位這么高，賣車位的毛利率肯定比賣房子高。

如果還是停留在原來做的事情，萬一今后房地產(chǎn)慢慢降下來，怎么辦？成本在增加，沒有好的業(yè)務(wù)收入來源，那個時候再進行投入，利潤會慢慢降低。

我們收入結(jié)構(gòu)還是需要一定的保證，高毛利率和低毛利率的收入要有相應(yīng)的比例，不能有所偏重。但是我們的社區(qū)增值服務(wù)毛利率還是會有所降低，控制在40%到50%左右。

觀點地產(chǎn)新媒體：您覺得未來幾年這個行業(yè)的發(fā)展趨勢會是什么樣的？

戚小明：第一個，行業(yè)集中度會越來越高，但是要像房地產(chǎn)行業(yè)這樣是不可能的，因為這個行業(yè)門檻相對比較低。

毋庸置疑，這個行業(yè)未來集中度會越來越高，尤其是增量市場的行業(yè)集中度會越來越高，新開發(fā)項目的集中度會越來越高，這是不可否認的。

第二個，業(yè)主對物業(yè)的感知力會越來越強，現(xiàn)在已經(jīng)非常明顯了，大家越來越重視售樓處暗藏的服務(wù)，售樓處都服務(wù)不好，買房子對業(yè)主來說是大事情。

第三個，行業(yè)越來越多人才，和房地產(chǎn)、物業(yè)相關(guān)的人才會進入物業(yè)行業(yè)，同時這個行業(yè)也會需要越來越多這樣的人才進入企業(yè)。

我一直對團隊說，大家碰上了好的時代，趕上了物業(yè)剛進入黃金時代的時候，因為有各種各樣的激勵措施，比如說公司上市后有股權(quán)激勵。

我們一直自我反省，新城控股董事長一直要求不能把行情當能力?，F(xiàn)在公司市值也從25億增加到180億，今年目標要到200億。

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