陳宏飛與觀點(diǎn)面對(duì)面：資管造雨者 | 博鰲20年

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-08-03 08:01

編者按：二十年時(shí)光，無(wú)論是對(duì)人的一生還是一個(gè)行業(yè)的歷史，都是厚重而且無(wú)法割裂的。

對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)而言，過(guò)去二十年是高速發(fā)展的黃金年代；對(duì)于博鰲房地產(chǎn)論壇而言，二十年就是過(guò)去的全部——她從創(chuàng)立以來(lái)就伴隨著房地產(chǎn)一路向前，記錄著這二十年恢弘的歷史。

歷史給我們的最好的東西，就是它所激起的熱情。值此“博鰲20年”之際，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體遍尋二十年來(lái)中國(guó)地產(chǎn)商業(yè)領(lǐng)袖們的傳奇故事與獨(dú)特視野，并推出“博鰲20年”系列采訪特稿。

未來(lái)，我們還將繼續(xù)見(jiàn)證。

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 與陳宏飛的見(jiàn)面比想象中來(lái)得更快一些。

從地鐵2號(hào)線車公莊站C口出來(lái)右轉(zhuǎn)，路過(guò)大門緊閉的梅蘭芳大劇院，進(jìn)入中海國(guó)際中心大廈。

經(jīng)測(cè)量體溫及出示北京健康碼無(wú)虞后，我們提前半個(gè)小時(shí)到達(dá)了本次約訪地點(diǎn)光大安石北京總部。落座后不久，陳宏飛便大步邁進(jìn)了會(huì)議室。

保持著一米以上的社交距離，借助寬大玻璃窗帶來(lái)的明亮自然光，我們得以近距離觀察到這位在不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理領(lǐng)域深耕了逾15年的光大安石領(lǐng)跑者、資管行業(yè)的“造雨者”。

盡管他對(duì)此表現(xiàn)得非常謙遜：“在股東會(huì)和董事會(huì)定的方向里去工作?！?/p>

作為光大嘉寶(600622,股吧)總裁、光大安石董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官，陳宏飛極少在媒體上公開(kāi)露面。

相較于2016年首次出席博鰲房地產(chǎn)論壇，戴著口罩的陳宏飛眼神清亮，黑色腕表、短袖襯衫和卡其色長(zhǎng)褲的裝扮仍保持著高度商務(wù)范，只有增添了幾絲白發(fā)。

談資管：地產(chǎn)不止住宅金融不止投機(jī)

訪談當(dāng)日，正值首批抗疫特別國(guó)債的發(fā)行。

陳宏飛多次表達(dá)了對(duì)服務(wù)性企業(yè)和零售業(yè)企業(yè)的擔(dān)憂，尤其是對(duì)這兩類企業(yè)的從業(yè)人員的就業(yè)和生活以及相關(guān)社會(huì)問(wèn)題的擔(dān)憂。

毫無(wú)疑問(wèn)，尚未終結(jié)的疫情對(duì)出租率和租金帶來(lái)了負(fù)面沖擊，但他把關(guān)注點(diǎn)放在了服務(wù)實(shí)體、全力抗疫，國(guó)家如何通過(guò)財(cái)政和貨幣手段的調(diào)整來(lái)支持實(shí)體和民生的系統(tǒng)問(wèn)題上。

一方面，為租戶提供更高效、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，才能讓他們做更好的生意；另一方面，租戶好起來(lái)了，作為空間提供者的光大安石才能提高自己的收益率。

陳宏飛有自己的信心，作為光大控股和光大嘉寶旗下不動(dòng)產(chǎn)投資管理平臺(tái)，截至2020年3月末，光大安石累計(jì)管理規(guī)模超過(guò)1160億人民幣，已成功退出超過(guò)700億投資、逾110個(gè)項(xiàng)目；整體投資回報(bào)率雖從未對(duì)外公布，但以其成名之作重慶觀音橋大融城為例，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。

13年前，彼時(shí)光大安石的前身“亞雷投資”正是雷曼兄弟銀行負(fù)責(zé)大中華區(qū)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投資公司，因光大控股與英國(guó)安石集團(tuán)的入股，得以平穩(wěn)度過(guò)2008年金融危機(jī)，又在2016年引進(jìn)光大嘉寶作為第一大股東注入A股上市公司體系，一步步轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)內(nèi)最大的不動(dòng)產(chǎn)資管公司之一。

2007到2020這十三年，陳宏飛親身參與了光大安石的發(fā)展，也見(jiàn)證了國(guó)內(nèi)資管行業(yè)由冷轉(zhuǎn)熱，他對(duì)整個(gè)行業(yè)有自己的理解和看法。

在中國(guó)做地產(chǎn)基金，住宅往往是無(wú)法回避的話題。陳宏飛也認(rèn)同，過(guò)去國(guó)內(nèi)唯一高回報(bào)的不動(dòng)產(chǎn)投資產(chǎn)品是住宅；但本應(yīng)與住宅區(qū)別對(duì)待的商業(yè)地產(chǎn)，卻也因地產(chǎn)已經(jīng)從概念上被住宅“捆綁”而受到過(guò)度限制，這是期待監(jiān)管能繼續(xù)完善的方向。

作為地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)的踐行者，光大安石將自己定位為城市運(yùn)營(yíng)商——地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)大多作為綜合體項(xiàng)目的組成部分，盡管公司也具備很強(qiáng)的住宅開(kāi)發(fā)能力。

國(guó)內(nèi)目前存在兩類地產(chǎn)基金，一類是開(kāi)發(fā)商背景，大多數(shù)是為自己的項(xiàng)目融資；另一類則是光大安石這樣的獨(dú)立私募基金，其目標(biāo)路線是形成穩(wěn)定現(xiàn)金流，盡管短期盈利更低、掙錢更慢，但能以更低的風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)造出更長(zhǎng)期的回報(bào)。

不動(dòng)產(chǎn)基金管理平臺(tái)很多，但真正能做到覆蓋“募、投、管、退”全產(chǎn)業(yè)鏈并走出自己風(fēng)格的，光大安石是個(gè)中翹楚。光大安石更側(cè)重于通過(guò)重新定位運(yùn)營(yíng)，通過(guò)資產(chǎn)管理實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。

這得益于很多條件：資管行業(yè)的日漸崛起，光大集團(tuán)的鼎力支持，投資者的信任與耐心，團(tuán)隊(duì)的持續(xù)運(yùn)營(yíng)，資產(chǎn)的成功退出與價(jià)值釋放，以及以陳宏飛本人為代表的外資經(jīng)驗(yàn)本土化。

他并未提及此前在外資地產(chǎn)基金任職的那些年，但從時(shí)間上推算，其投身資管行業(yè)的2004年恰是國(guó)際地產(chǎn)基金入局中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)端。

無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還是資產(chǎn)證券化，“美國(guó)模式”從太平洋(601099,股吧)彼岸流傳至中國(guó)，來(lái)自凱德、GIC、摩根斯坦利的國(guó)際資金在2004這一年紛紛投向了中國(guó)房地產(chǎn)，地產(chǎn)基金時(shí)如雨后春筍，而香港首只REITs領(lǐng)匯登陸港交所則代表著商場(chǎng)和停車場(chǎng)第一次被打包出售。

雖然美國(guó)的次貸危機(jī)日后發(fā)酵成了全球性金融危機(jī)，導(dǎo)致地產(chǎn)證券化與抵押貸款市場(chǎng)神話不再、房利美與房地美宣布破產(chǎn)退市并由美國(guó)政府接手，但在廣泛吸取和借鑒國(guó)際地產(chǎn)基金的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)后，陳宏飛對(duì)于地產(chǎn)基金在中國(guó)的本土化則多了幾分心得。

其一，在住宅和商業(yè)地產(chǎn)中，光大安石選擇了后者；其二，不賺快錢、持之以恒。

2009年，光大安石與聯(lián)想控股收購(gòu)了重慶觀音橋大融城項(xiàng)目，光大安石作為管理人，花費(fèi)一年時(shí)間將這個(gè)重慶江北爛尾樓改造為青年購(gòu)物中心，并在2016年通過(guò)在深交所發(fā)行的類REITs產(chǎn)品“首譽(yù)光控-光控安石大融城資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”順利實(shí)現(xiàn)了前一輪地產(chǎn)基金投資人的退出。

由此，光大安石開(kāi)創(chuàng)了國(guó)內(nèi)“PERE+類REITs”（房地產(chǎn)私募基金+類REITs）的先河，并將此經(jīng)驗(yàn)復(fù)制到旗下更多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上。2018年末，全國(guó)首單地產(chǎn)基金儲(chǔ)架式商業(yè)類REITs（規(guī)模100億元）花落光大安石。

2019年，光大安石先后發(fā)行了“光證資管-光控安石商業(yè)地產(chǎn)第1期靜安大融城資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”、“光證資管-光控安石商業(yè)地產(chǎn)第2期觀音橋大融城資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”。其中，“光證資管-光控安石商業(yè)地產(chǎn)第1期靜安大融城資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲評(píng)2019年度中國(guó)房地產(chǎn)金融最佳創(chuàng)新案例獎(jiǎng)。在國(guó)內(nèi)公募REITs仍未完全放開(kāi)的今天，光大安石的資產(chǎn)證券化模式值得商業(yè)地產(chǎn)和金融機(jī)構(gòu)等從業(yè)人員學(xué)習(xí)和借鑒。

至于公募REITs什么時(shí)候能從基礎(chǔ)設(shè)施推行到商業(yè)地產(chǎn)，陳宏飛認(rèn)為現(xiàn)在還沒(méi)有理由和依據(jù)去做預(yù)測(cè)。

他笑道：“過(guò)去這些年，我們也不是以預(yù)測(cè)這個(gè)來(lái)建設(shè)我們的投資能力和資管能力的，我覺(jué)得這是水到渠成的事情，這樣才能心無(wú)旁騖?！?/p>

除去房地產(chǎn)行業(yè)，金融行業(yè)是地產(chǎn)基金的另一個(gè)密切聯(lián)結(jié)者。談及金融，因過(guò)去的地產(chǎn)私募基金多為“明股實(shí)債”，相當(dāng)于為整個(gè)社會(huì)加杠桿，陳宏飛認(rèn)為過(guò)度的金融化并不可取。

逢此全球疫情，如何保證平穩(wěn)、保證就業(yè)，如何加大資源傾斜和定點(diǎn)扶持，是政府、金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)家都需要考慮到的。從金融的角度而言，陳宏飛稱減少投機(jī)、服務(wù)實(shí)體才能創(chuàng)造更多的資管價(jià)值和社會(huì)價(jià)值。

作為地產(chǎn)+金融的結(jié)合體，不動(dòng)產(chǎn)資管行業(yè)應(yīng)該如何踐行？陳宏飛對(duì)這個(gè)問(wèn)題思考了很多年。在13年的發(fā)展歷程中，光大安石為城市更新領(lǐng)域創(chuàng)造了很多響應(yīng)國(guó)家號(hào)召、創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)、造福城市的經(jīng)典案例，這些項(xiàng)目既為投資人提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)，也為城市的發(fā)展發(fā)揮了企業(yè)的擔(dān)當(dāng)。

最終，他歸結(jié)到至今未能從監(jiān)管上區(qū)分住宅和商業(yè)地產(chǎn)這一點(diǎn)上，“這個(gè)行業(yè)為什么會(huì)被限制呢？他是城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、就業(yè)和稅收的載體，是基礎(chǔ)設(shè)施，我覺(jué)得真正要解決的是這個(gè)觀念的問(wèn)題?！?/p>

對(duì)于未來(lái)，他始終抱以信心。當(dāng)經(jīng)濟(jì)逐漸放緩，短期高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的投機(jī)市場(chǎng)會(huì)逐漸縮小，今后更多的機(jī)構(gòu)與個(gè)人會(huì)青睞長(zhǎng)期穩(wěn)定、收益相對(duì)低、更安全的資產(chǎn)。

同時(shí)，隨著城市化進(jìn)入尾聲，中國(guó)進(jìn)入中低增長(zhǎng)的新常態(tài)以后，真正的地產(chǎn)私募行業(yè)會(huì)逐漸成熟。

據(jù)中基協(xié)最新數(shù)據(jù)，中國(guó)資產(chǎn)管理總規(guī)模為53.75萬(wàn)億元。其中，私募基金規(guī)模為14.35萬(wàn)億元、占比未及三分之一，而地產(chǎn)基金管理規(guī)模1.7萬(wàn)億元，占比僅為中國(guó)資產(chǎn)管理總規(guī)模的3%，今后發(fā)展是大有可為的。

談公司：與志同道合的人做正確的事

見(jiàn)證光大安石飛速發(fā)展的十三年里，陳宏飛始終保持平常心。

短短一個(gè)多小時(shí)的訪談中，光大安石的團(tuán)隊(duì)被頻繁提起。成熟、穩(wěn)定、專業(yè)，陳宏飛對(duì)此給予了高度評(píng)價(jià)：“（光大安石的管理團(tuán)隊(duì)）有遠(yuǎn)見(jiàn)、志同道合的一群人，愿意為這樣一個(gè)可期待的行業(yè)去奮斗。我們每一個(gè)領(lǐng)域都有市場(chǎng)頂尖的人才，很多讓我自己覺(jué)得非常服氣的人，我們形成現(xiàn)在這樣一種合伙人文化，彼此平等，信任，依靠”。

從亞雷投資到今日的光大安石，外資基因與央企平臺(tái)的結(jié)合賦予其扁平化管理、勇于創(chuàng)新、試錯(cuò)優(yōu)選、結(jié)果導(dǎo)向、自然選擇的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。

高評(píng)價(jià)的同時(shí)也伴隨著高要求，而資管行業(yè)的人才從不貴多而貴精。要做到貫穿整個(gè)業(yè)務(wù)線，離不開(kāi)“募、投、管、退”全鏈條的整合，從投資到資本市場(chǎng)、從開(kāi)發(fā)到商業(yè)，光大安石要的不是“Super Star”，而是將相應(yīng)領(lǐng)域中優(yōu)秀的人聚合在一起，在看好的領(lǐng)域里潛心專注十幾年。

2018年，光大安石通過(guò)整合美國(guó)本土資管公司Arrow RE Holdings，建立了光大安石美國(guó)公司，以本土團(tuán)隊(duì)耕耘美國(guó)當(dāng)?shù)仨?xiàng)目。

據(jù)陳宏飛介紹，目前公司絕大多數(shù)資源都投放于中國(guó)大陸，美國(guó)投資占比很低，但美國(guó)團(tuán)隊(duì)的意義不僅局限于業(yè)務(wù)。通過(guò)對(duì)不同周期、不同市場(chǎng)發(fā)展階段的介入，光大安石可以借此建立平臺(tái)的國(guó)際化視野、思維方式以及客戶網(wǎng)絡(luò)，幫助公司更好的理解風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)。

從金融市場(chǎng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、自由度、創(chuàng)新工具等方面看，美國(guó)市場(chǎng)無(wú)疑更為成熟，但中國(guó)市場(chǎng)也有獨(dú)立的創(chuàng)新，兩個(gè)市場(chǎng)都有必要彼此互為借鑒。

通過(guò)跨周期、跨領(lǐng)域、跨市場(chǎng)的團(tuán)隊(duì)組建和信息輸入，光大安石可以更好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，抑或是在周期中抓住機(jī)會(huì)。目前中美關(guān)系起伏，尚不足以完全限制住美國(guó)的投資者，資本還是會(huì)到中國(guó)來(lái)。

陳宏飛高度認(rèn)同了中國(guó)近兩年來(lái)不斷加大力度的開(kāi)放政策，表示從長(zhǎng)期的中美關(guān)系來(lái)看，競(jìng)爭(zhēng)是必然的，全球化分工也是必然的。外資的入場(chǎng)必將進(jìn)一步助推國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化、結(jié)果導(dǎo)向化，同時(shí)國(guó)內(nèi)企業(yè)所面臨的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更為激烈，但更應(yīng)相信中國(guó)企業(yè)家的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新能力：在中國(guó)市場(chǎng)乃至國(guó)際舞臺(tái)上，中國(guó)企業(yè)在各個(gè)領(lǐng)域最終都能占據(jù)一席之位，甚至躋身前列。

此外，從時(shí)代發(fā)展的角度出發(fā)，陳宏飛提到，早年國(guó)人因受困于物質(zhì)匱乏，更多需要考慮基礎(chǔ)需求及營(yíng)生問(wèn)題，思考和行為都帶有一定投機(jī)屬性；通過(guò)近幾年全球化經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力、人民生活水平日趨漸高，企業(yè)開(kāi)始更注重經(jīng)營(yíng)管理細(xì)節(jié)，從業(yè)人員在國(guó)際化視野、創(chuàng)造力、審美能力等方面都有了極大的進(jìn)步。

就其從早年于中外頂級(jí)名校建筑學(xué)、房地產(chǎn)專業(yè)的求學(xué)經(jīng)歷，到后期多年致力耕耘金融地產(chǎn)業(yè)，陳宏飛對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理始終保持著專注和熱情。

深耕細(xì)作十三年，成就了今天的光大安石，它凝聚著一群志同道合的伙伴們，在長(zhǎng)年累月的工作中不斷地順應(yīng)新的變化、承接新的挑戰(zhàn)，一起創(chuàng)造了諸多“第一”，專注致遠(yuǎn)、順勢(shì)有為，言之如斯人也。拍攝環(huán)節(jié)是我們采訪的例行流程，陳宏飛將拍攝時(shí)間更多地留給了光大安石總部開(kāi)放式員工圖書區(qū)域?；蜃蛘荆阽R頭外同樣保持著不錯(cuò)的耐心。

工作之余，陳宏飛也愛(ài)鍛煉身體、嘗試新體驗(yàn)并堅(jiān)持長(zhǎng)期閱讀。書籍涉獵范圍有物理、生物、社會(huì)科學(xué)和人物傳記，用閱讀的方式與智慧交談、保持思辨，他相信自律給予人自由，積累給予人力量。

陳宏飛認(rèn)為，在經(jīng)營(yíng)規(guī)劃與開(kāi)發(fā)建設(shè)中需要一些想象力，一代人會(huì)比一代人進(jìn)步，但越是優(yōu)秀的人才越應(yīng)該投入到實(shí)業(yè)去。各行業(yè)各平臺(tái)更應(yīng)為人才創(chuàng)造更好的工作環(huán)境、賦予更有向心的企業(yè)文化、吸引并凝聚志同道合的伙伴，組成一支專注專業(yè)、穩(wěn)定向上的團(tuán)隊(duì)。

“我們?cè)谝粋€(gè)好的國(guó)家、好的時(shí)代做著好的事情，自然就會(huì)有好的成果，不去想太多，但行好事，莫問(wèn)前程；前路有光，初心莫忘。”

至于光大安石的下一步發(fā)展，陳宏飛稱公司一直在積極拓展業(yè)務(wù)。

現(xiàn)如今，疫情之下出現(xiàn)了很多收購(gòu)、委托管理的機(jī)會(huì)，光大安石致力于幫助手里資產(chǎn)出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)困境的機(jī)構(gòu)或業(yè)主，提供更優(yōu)質(zhì)的專業(yè)服務(wù)。

中國(guó)在本次疫情防控中的優(yōu)異表現(xiàn)極大地燃起了國(guó)內(nèi)外投資人的信心，疊加跨境資產(chǎn)目前處于逆全球化階段，陳宏飛認(rèn)為整個(gè)亞洲、中國(guó)的經(jīng)濟(jì)在全球的權(quán)重還會(huì)上升。

至于收購(gòu)標(biāo)的，他認(rèn)為中國(guó)的行業(yè)變化太快，熱點(diǎn)追不過(guò)來(lái)，“實(shí)際上現(xiàn)在沒(méi)做好、有很大空間需要我們?nèi)ジ脑?、運(yùn)營(yíng)和增值的資產(chǎn)才是好資產(chǎn)”。

翻開(kāi)光大嘉寶與光大安石的上市紀(jì)念手冊(cè)，上百名員工洋洋灑灑為公司獻(xiàn)上了祝福。

陳宏飛的那一頁(yè)，四行五言簡(jiǎn)短有力、朗朗上口，是祝福也是希冀：“篤行安天下，有為石敢當(dāng)；順勢(shì)同風(fēng)起，致遠(yuǎn)九萬(wàn)里?！?/p>

以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)光大嘉寶總裁、光大安石董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官陳宏飛先生的采訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：這次疫情對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)投資和管理的影響如何？房地產(chǎn)作為另類投資領(lǐng)域的重要分支，是否會(huì)在疫情復(fù)蘇過(guò)程中成為投資的避風(fēng)港？

陳宏飛：應(yīng)該說(shuō)還是有很大的沖擊，這個(gè)是各行各業(yè)都面臨的問(wèn)題。

說(shuō)到底，我們運(yùn)營(yíng)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)也好，辦公樓也好，物流、酒店也好，是一個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體、基礎(chǔ)設(shè)施。大家不能上班了，不能辦公了，租賃的速度減慢了，寫字樓的出租率還有租金都會(huì)受到影響。

可能物流的沖擊小一點(diǎn)，但總體來(lái)說(shuō)，普遍性的、宏觀的經(jīng)濟(jì)壓力會(huì)在各行各業(yè)滲透。

我更擔(dān)憂的是實(shí)業(yè)服務(wù)業(yè)的承受能力，背后的就業(yè)和社會(huì)問(wèn)題。不是先考慮我們自己怎么樣，而是這個(gè)系統(tǒng)會(huì)怎么樣。

為了保證平穩(wěn)，為了保就業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定，更多的資源，包括金融、財(cái)政政策等應(yīng)該傾斜、直接扶持這些企業(yè)。他們好了，我們也會(huì)變好。

整體來(lái)說(shuō)，因?yàn)橐咔椋Y本可以期待的投資回報(bào)會(huì)下降。從經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)，需要考慮這些物業(yè)的收益也會(huì)下降，主要是看能否跑贏社會(huì)平均回報(bào)率。

除社會(huì)責(zé)任外，我們要加強(qiáng)的是運(yùn)營(yíng)，進(jìn)一步控制成本、扶持商戶。

比如購(gòu)物中心受到?jīng)_擊以后，我們也幫助業(yè)主進(jìn)行線上銷售、舉辦活動(dòng)等，也和外面公司聯(lián)合起來(lái)，更高效地為租戶提供服務(wù)。

這是我們應(yīng)該做的，通過(guò)更好的服務(wù)讓租戶能做更好的生意，提供我們應(yīng)有的貢獻(xiàn)；同時(shí)，商戶能夠生存下去，我們就有機(jī)會(huì)提高收益率，跑贏市場(chǎng)。

至于說(shuō)地產(chǎn)是不是避風(fēng)港，剛才我說(shuō)了，因?yàn)橄鄬?duì)首當(dāng)其沖的企業(yè)，電影、體育、餐飲、線下教育、旅游、航空等產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商確實(shí)要有緩沖，但這個(gè)社會(huì)真正需要支持的是一線做實(shí)業(yè)、做服務(wù)而陷入困難的人和企業(yè)，大家應(yīng)該全力以赴防疫、抗疫，去支持醫(yī)生、社工，支持各種小生意人，這是更重要的。

不能說(shuō)地產(chǎn)是避風(fēng)港，銀行是避風(fēng)港，線上企業(yè)是避風(fēng)港，就慶幸自己可以遮風(fēng)避雨，要先考慮在風(fēng)雨中打拼的人，為他們加油，為他們紓困。我們是一個(gè)生態(tài)體系。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：受疫情影響，多數(shù)資產(chǎn)或項(xiàng)目賣方涌現(xiàn)出了巨大的現(xiàn)金需求，光大安石是否會(huì)加大收購(gòu)？

陳宏飛：確實(shí)有很多的收購(gòu)、委托管理機(jī)會(huì)。

作為資產(chǎn)管理公司，我們并不太從中短期波動(dòng)的角度考慮問(wèn)題，更愿意幫助手里有資產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)上面出現(xiàn)一些困境的不良資產(chǎn)、債權(quán)方、債務(wù)方、業(yè)主，去提供專業(yè)服務(wù)。今年會(huì)有機(jī)會(huì)的，我們一直在積極拓展機(jī)會(huì)。

現(xiàn)在主要是股權(quán)投資，看價(jià)格。中國(guó)的行業(yè)變化很快，大家都看好、容易做的很快價(jià)格就高了，高了以后就不是好東西了。沒(méi)人搶的里面就有好東西，而且不光是沒(méi)人搶，有空間需要我們運(yùn)營(yíng)、增持才能體現(xiàn)價(jià)值的東西是好東西。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)面臨存量瓶頸，甚至部分地區(qū)租金不抵融資成本，為什么會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象？光大安石如何有效提升物業(yè)價(jià)值？

陳宏飛：我覺(jué)得短期資金的需求方還比較多。其一，住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)大、利潤(rùn)好，資金的需求方會(huì)推高利率，所以長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)可能會(huì)有負(fù)杠桿的現(xiàn)象。其二，有高收益的短期產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)推高了利率。

因?yàn)槭袌?chǎng)上唯一高回報(bào)的產(chǎn)品，在我看來(lái)應(yīng)該就是住宅，這里面有個(gè)預(yù)售杠桿的優(yōu)勢(shì)，這個(gè)市場(chǎng)可能還有一段發(fā)展時(shí)間。

對(duì)我們來(lái)說(shuō)，因?yàn)樯鲜泄竟獯蠹螌毮壳氨粴w屬為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的公司，我希望還是把我們認(rèn)定成城市運(yùn)營(yíng)商，在這個(gè)角度上看政策。

如果是住宅的話，政策不會(huì)放松、也不應(yīng)該放松，因?yàn)椤胺孔〔怀础笔谴髣?shì)所趨，穩(wěn)定房?jī)r(jià)事關(guān)民生福祉。只不過(guò)對(duì)我們來(lái)說(shuō)，發(fā)展方向不只是住宅。

我們是運(yùn)營(yíng)公司，是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)、推廣和服務(wù)，包括對(duì)商家做很深的服務(wù)。我覺(jué)得不太一樣，因?yàn)檫@個(gè)本身不是賺快錢，而且是每個(gè)城市都需要的，我們創(chuàng)造就業(yè)，改善民生，也不推高房地產(chǎn)、住宅的價(jià)格。

這是一個(gè)監(jiān)管的滯后，還沒(méi)有把商業(yè)地產(chǎn)和住宅分開(kāi)，是監(jiān)管的一個(gè)盲端。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：目前光大嘉寶“雙輪驅(qū)動(dòng)、輕重并舉”，包括光大安石有涉及商業(yè)、物流、城市更新等業(yè)務(wù)，您比較看好哪些業(yè)態(tài)的發(fā)展？

陳宏飛：從雙輪驅(qū)動(dòng)逐步轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理，這是明確的信號(hào)，也是董事會(huì)定下來(lái)的。

作為資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)或者運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，在市場(chǎng)上會(huì)看到一些綜合體的機(jī)會(huì)。正因?yàn)橐簿邆渥≌拈_(kāi)發(fā)能力，所以遇到綜合體里有住宅的項(xiàng)目機(jī)會(huì)時(shí)，光大嘉寶和安石憑借全產(chǎn)業(yè)鏈能力可以做下來(lái)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：金融去杠桿之后，私募募資難度加劇，同時(shí)，國(guó)內(nèi)私募股權(quán)投資相對(duì)國(guó)外顯得收益不佳，未來(lái)這種情況會(huì)怎樣變化？房地產(chǎn)作為當(dāng)前的高收益替代性資產(chǎn)，是否會(huì)繼續(xù)吸引更多資金流向房地產(chǎn)基金？

陳宏飛：第一，私募難的原因是沒(méi)有公募退出渠道。有了IPO，才有Pre-IPO；有PE，才有VC，所以地產(chǎn)私募市場(chǎng)也需要成熟的地產(chǎn)公募二級(jí)市場(chǎng)來(lái)推動(dòng)。

第二，對(duì)產(chǎn)品而言，中國(guó)在高速發(fā)展的階段，持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流對(duì)很多投資者吸引力不夠。當(dāng)經(jīng)濟(jì)逐漸放緩，靠短期高收益的投資機(jī)會(huì)逐漸縮小、變少，在這種情況下，市場(chǎng)逐漸成熟，會(huì)有更多機(jī)構(gòu)、個(gè)人接受長(zhǎng)期穩(wěn)定的相對(duì)低的收益、安全的資產(chǎn)。隨著城市化進(jìn)入尾聲，中國(guó)進(jìn)入中低增長(zhǎng)的新常態(tài)后，地產(chǎn)的私募行業(yè)會(huì)逐漸成熟。

但是私募基金應(yīng)該是真正的權(quán)益類資產(chǎn)，而不是過(guò)去的夾層債。過(guò)去很多私募明股實(shí)債，實(shí)際上給社會(huì)加杠桿，現(xiàn)在杠桿高了，就應(yīng)該限制。

去杠桿以后就等于把斜路堵上，最近基礎(chǔ)設(shè)施的REITs又把正路打開(kāi)，市場(chǎng)會(huì)慢慢發(fā)展起來(lái)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：公募REITs試點(diǎn)政策在4月正式落地。公募REITs在中國(guó)的閘門是否會(huì)就此打開(kāi)，光大安石將如何抓住這一次政策的機(jī)會(huì)？

陳宏飛：作為從業(yè)者來(lái)說(shuō)肯定是期待，但至于什么時(shí)候推動(dòng)到商業(yè)市場(chǎng)，我是沒(méi)有任何依據(jù)去做預(yù)測(cè)的。

過(guò)去這些年來(lái)，我們也不是以預(yù)測(cè)來(lái)建設(shè)投資能力和資管能力的，這是水到渠成的事情，不去做預(yù)測(cè)，才能心無(wú)旁騖的做好真正自己應(yīng)該做的事情。但是這個(gè)行業(yè)的完善，確實(shí)是需要形成閉環(huán)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：光大安石作為獨(dú)立的私募基金，與開(kāi)發(fā)商為背景的私募基金，兩類私募在經(jīng)營(yíng)模式上有哪些差異？

陳宏飛：很多開(kāi)發(fā)商背景的私募基金可能跟我們類似，但他們還是做融資為主，特別是給自己的母公司做融資，這是很多基金設(shè)立的初衷。

此外，開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)項(xiàng)是拿住宅拿地開(kāi)發(fā)，也好掙錢，所以這些基金主要還是圍繞住宅。即使不是給自己融資，也是給其他的住宅開(kāi)發(fā)商融資，或者跟其他的住宅開(kāi)發(fā)商進(jìn)行股權(quán)合作。

我們是從金融的角度建立的基金公司，當(dāng)時(shí)認(rèn)為中國(guó)的保險(xiǎn)、銀行、理財(cái)、公募市場(chǎng)的投資人最終會(huì)對(duì)長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流有需求，這個(gè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流和國(guó)債、股票、債券一起，做長(zhǎng)期的配置安排，這是我們的初衷。

因此，我們的能力在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面，不斷適應(yīng)市場(chǎng)和城市規(guī)劃的變化，在一個(gè)項(xiàng)目上找到最佳用途，持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流。這相對(duì)于開(kāi)發(fā)商背景的私募基金收益率較低，周期更長(zhǎng)，再投資的風(fēng)險(xiǎn)更低。

我們最大的優(yōu)勢(shì)是磨合了一支隊(duì)伍，這支隊(duì)伍理解投資、投后、開(kāi)發(fā)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)，互相深度整合。我們自己的資本市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)也對(duì)投資和運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)有著深度理解。

光大央企金融控股集團(tuán)的背景也是一個(gè)好形象，平臺(tái)+團(tuán)隊(duì)形成了對(duì)長(zhǎng)期發(fā)展的信心。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您怎么評(píng)價(jià)公司的管理團(tuán)隊(duì)以及自己的管理風(fēng)格？

陳宏飛：我們是非常有遠(yuǎn)見(jiàn)、志同道合的一批人，愿意為一個(gè)職業(yè)階梯很長(zhǎng)的這么一種行業(yè)去奮斗。

這個(gè)行業(yè)非常復(fù)雜，要做到投前投后整合、資本市場(chǎng)和投資整合、開(kāi)發(fā)和商業(yè)整合。

沒(méi)有人可以在每一個(gè)領(lǐng)域做到最好，而我們又希望團(tuán)隊(duì)每一個(gè)人都在那個(gè)領(lǐng)域是最優(yōu)秀的，所以說(shuō)企業(yè)文化只能是扁平的，由各個(gè)專業(yè)來(lái)一起去磨合、去商量，是合伙人文化。

另外，因?yàn)樾袠I(yè)在中國(guó)沒(méi)有成熟的模式，通過(guò)試錯(cuò)去優(yōu)選是不得不走的一條路。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：光大安石在2018年組建了美國(guó)團(tuán)隊(duì)，您也曾在美國(guó)從事房地產(chǎn)投資管理，您覺(jué)得中美兩地房地產(chǎn)基金運(yùn)營(yíng)模式有怎樣的差異？

陳宏飛：美國(guó)市場(chǎng)成熟的投資人、資金來(lái)源非常多。我們美國(guó)的團(tuán)隊(duì)在美國(guó)募集基金，團(tuán)隊(duì)不是Super Star，投入不大，但是可以更深的理解成熟市場(chǎng)的最終投資人會(huì)形成什么樣的判斷。

疫情在美國(guó)影響也很嚴(yán)重，投資人表現(xiàn)得相當(dāng)成熟：你盡力去做，信息披露透明，他們都能夠理解，而且美國(guó)市場(chǎng)沒(méi)有中國(guó)市場(chǎng)過(guò)去那么多明股實(shí)債。

另一方面，中美市場(chǎng)節(jié)奏不同。有跨周期、跨領(lǐng)域的團(tuán)隊(duì)和信息的輸入，會(huì)更好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、抓住機(jī)會(huì)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您在博鰲房地產(chǎn)論壇上曾表示，光大安石有極少量資源投資在國(guó)外，這讓投資國(guó)內(nèi)時(shí)保持冷靜。疫情席卷全球，保持冷靜是不是更重要了？

陳宏飛：我們?cè)诰惩鉀](méi)有投入太多資金，美國(guó)團(tuán)隊(duì)也是以募集美國(guó)投資人的錢去發(fā)展為主，資金跨境影響不大。

長(zhǎng)期看，中美還是有競(jìng)爭(zhēng)。全球化也有周期、回調(diào)，但是我們認(rèn)為全球化還是主流方向，所以我比較認(rèn)同國(guó)家的開(kāi)放政策。

美國(guó)資金會(huì)流入到中國(guó)市場(chǎng)來(lái)，我們的團(tuán)隊(duì)在美國(guó)相當(dāng)于做廣告，接觸了很多美國(guó)投資人，對(duì)中國(guó)有興趣的會(huì)過(guò)來(lái)，美國(guó)并沒(méi)有真正管制投資。

中國(guó)人很勤奮，雖然投機(jī)屬性也比較強(qiáng)，但這是高速發(fā)展時(shí)必然的情況。隨著經(jīng)濟(jì)減慢，看重經(jīng)營(yíng)、注重細(xì)節(jié)的精神越來(lái)越多，特別是年輕一代生活環(huán)境好、視野國(guó)際化，投機(jī)的氛圍反而少了。

可能早一代，我們都很窮，要掙錢，很急，很難說(shuō)管理、經(jīng)營(yíng)，但是現(xiàn)在也算邁過(guò)一個(gè)檻，一代人會(huì)在上一代人創(chuàng)造的物質(zhì)基礎(chǔ)上進(jìn)步。

另外政府的導(dǎo)向也是對(duì)的，應(yīng)該保持一定程度的金融抑制，包括房住不炒、金融去杠桿，把P2P等物化心靈、追求暴利的東西壓制住。新一代的成長(zhǎng)，加上政府的導(dǎo)向，會(huì)把過(guò)去過(guò)度金融化的方向調(diào)回來(lái)，不是所有人都琢磨著做投資、做金融。

對(duì)于國(guó)運(yùn)或者是大的周期，我們肯定是隨著周期走，保持敬畏，不去做短期賭注，兢兢業(yè)業(yè)地用匠人精神，用想象力把事做好；然后在大的國(guó)家發(fā)展、資產(chǎn)管理發(fā)展的過(guò)程中，自然就會(huì)增長(zhǎng)。

我們?cè)谝粋€(gè)好的國(guó)家、好的時(shí)代做著正確的事情，自然就會(huì)有成果。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：國(guó)家已經(jīng)取消外資股比限制、放寬外資機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入條件，銀行、保險(xiǎn)、證券、基金、期貨迎來(lái)全面開(kāi)放。對(duì)此，國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)如何提高競(jìng)爭(zhēng)力？您怎么看今年房企的融資環(huán)境？

陳宏飛：如果不特意保護(hù)，其實(shí)任何行業(yè)在中國(guó)市場(chǎng)上，中國(guó)企業(yè)都能有好位置。中國(guó)企業(yè)家具備強(qiáng)有力的創(chuàng)造力、競(jìng)爭(zhēng)力、創(chuàng)業(yè)能力。

我們做的是政府應(yīng)該支持的事，不管是對(duì)租戶、對(duì)投資人、對(duì)城市更新，這么一個(gè)行業(yè)為什么會(huì)被限制呢？真正要解決的是這個(gè)問(wèn)題。

我們主要市場(chǎng)在中國(guó)，如果在海外發(fā)債，是考慮境外市場(chǎng)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：與不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理打交道近20年，如何保持激情與理想？

陳宏飛：首先需要想象，它未來(lái)是怎樣美好的樣子——很多人、快樂(lè)的在這個(gè)平臺(tái)工作、生活、居住等等，要有想象力，還要有實(shí)現(xiàn)能力。

我是學(xué)建筑設(shè)計(jì)出身，覺(jué)得這是城市或者民眾非常需求的、有社會(huì)意義的，有動(dòng)力去做一些事情。

從落實(shí)層面，處理方方面面的問(wèn)題足夠刺激想象力，也會(huì)有足夠的挑戰(zhàn)。

我們沒(méi)有任何兩個(gè)產(chǎn)品是一樣的，所有的東西基本上都是別人運(yùn)營(yíng)不下去了才去收購(gòu)的，不同的地方有不同的定制需求，每天的工作都是新鮮的。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：領(lǐng)導(dǎo)一家資產(chǎn)龐大的企業(yè)發(fā)展，最大的壓力在哪，如何解壓？

陳宏飛：我不是掌舵人——我是在董事會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，在股東會(huì)、董事會(huì)定的方向里去負(fù)責(zé)工作。

在具體的執(zhí)行中，我和同事、伙伴一起發(fā)展、承擔(dān)壓力。大家一起也打仗，一起承擔(dān)壓力，我覺(jué)得也挺開(kāi)心的。我們都認(rèn)同一個(gè)理念，雖然說(shuō)也算是金融，但更是實(shí)業(yè)，我們不投機(jī)：用自己的創(chuàng)造力、經(jīng)營(yíng)能力去為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值，同時(shí)為投資人創(chuàng)造價(jià)值。

長(zhǎng)期看也會(huì)有人才流動(dòng)，但是有了文化認(rèn)同就不會(huì)那么累，也不會(huì)受瑣事影響。

我平時(shí)主要是讀書，如物理、生物、生命科學(xué)、人物傳記，然后運(yùn)動(dòng)鍛煉身體；愛(ài)好比較廣泛，更多的是嘗試各種新鮮體驗(yàn)。

（責(zé)任編輯：徐帥）