陳宏飛與觀點面對面：資管造雨者 | 博鰲20年

來源：智能家居時間：2020-08-03 08:01

編者按：二十年時光，無論是對人的一生還是一個行業(yè)的歷史，都是厚重而且無法割裂的。

對于中國房地產(chǎn)而言，過去二十年是高速發(fā)展的黃金年代；對于博鰲房地產(chǎn)論壇而言，二十年就是過去的全部——她從創(chuàng)立以來就伴隨著房地產(chǎn)一路向前，記錄著這二十年恢弘的歷史。

歷史給我們的最好的東西，就是它所激起的熱情。值此“博鰲20年”之際，觀點地產(chǎn)新媒體遍尋二十年來中國地產(chǎn)商業(yè)領(lǐng)袖們的傳奇故事與獨特視野，并推出“博鰲20年”系列采訪特稿。

未來，我們還將繼續(xù)見證。

觀點地產(chǎn)網(wǎng) 與陳宏飛的見面比想象中來得更快一些。

從地鐵2號線車公莊站C口出來右轉(zhuǎn)，路過大門緊閉的梅蘭芳大劇院，進入中海國際中心大廈。

經(jīng)測量體溫及出示北京健康碼無虞后，我們提前半個小時到達了本次約訪地點光大安石北京總部。落座后不久，陳宏飛便大步邁進了會議室。

保持著一米以上的社交距離，借助寬大玻璃窗帶來的明亮自然光，我們得以近距離觀察到這位在不動產(chǎn)資產(chǎn)管理領(lǐng)域深耕了逾15年的光大安石領(lǐng)跑者、資管行業(yè)的“造雨者”。

盡管他對此表現(xiàn)得非常謙遜：“在股東會和董事會定的方向里去工作。”

作為光大嘉寶(600622,股吧)總裁、光大安石董事長兼首席執(zhí)行官，陳宏飛極少在媒體上公開露面。

相較于2016年首次出席博鰲房地產(chǎn)論壇，戴著口罩的陳宏飛眼神清亮，黑色腕表、短袖襯衫和卡其色長褲的裝扮仍保持著高度商務(wù)范，只有增添了幾絲白發(fā)。

談資管：地產(chǎn)不止住宅金融不止投機

訪談當日，正值首批抗疫特別國債的發(fā)行。

陳宏飛多次表達了對服務(wù)性企業(yè)和零售業(yè)企業(yè)的擔憂，尤其是對這兩類企業(yè)的從業(yè)人員的就業(yè)和生活以及相關(guān)社會問題的擔憂。

毫無疑問，尚未終結(jié)的疫情對出租率和租金帶來了負面沖擊，但他把關(guān)注點放在了服務(wù)實體、全力抗疫，國家如何通過財政和貨幣手段的調(diào)整來支持實體和民生的系統(tǒng)問題上。

一方面，為租戶提供更高效、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，才能讓他們做更好的生意；另一方面，租戶好起來了，作為空間提供者的光大安石才能提高自己的收益率。

陳宏飛有自己的信心，作為光大控股和光大嘉寶旗下不動產(chǎn)投資管理平臺，截至2020年3月末，光大安石累計管理規(guī)模超過1160億人民幣，已成功退出超過700億投資、逾110個項目；整體投資回報率雖從未對外公布，但以其成名之作重慶觀音橋大融城為例，遠高于行業(yè)平均水平。

13年前，彼時光大安石的前身“亞雷投資”正是雷曼兄弟銀行負責大中華區(qū)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投資公司，因光大控股與英國安石集團的入股，得以平穩(wěn)度過2008年金融危機，又在2016年引進光大嘉寶作為第一大股東注入A股上市公司體系，一步步轉(zhuǎn)變?yōu)閲鴥?nèi)最大的不動產(chǎn)資管公司之一。

2007到2020這十三年，陳宏飛親身參與了光大安石的發(fā)展，也見證了國內(nèi)資管行業(yè)由冷轉(zhuǎn)熱，他對整個行業(yè)有自己的理解和看法。

在中國做地產(chǎn)基金，住宅往往是無法回避的話題。陳宏飛也認同，過去國內(nèi)唯一高回報的不動產(chǎn)投資產(chǎn)品是住宅；但本應(yīng)與住宅區(qū)別對待的商業(yè)地產(chǎn)，卻也因地產(chǎn)已經(jīng)從概念上被住宅“捆綁”而受到過度限制，這是期待監(jiān)管能繼續(xù)完善的方向。

作為地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)的踐行者，光大安石將自己定位為城市運營商——地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)大多作為綜合體項目的組成部分，盡管公司也具備很強的住宅開發(fā)能力。

國內(nèi)目前存在兩類地產(chǎn)基金，一類是開發(fā)商背景，大多數(shù)是為自己的項目融資；另一類則是光大安石這樣的獨立私募基金，其目標路線是形成穩(wěn)定現(xiàn)金流，盡管短期盈利更低、掙錢更慢，但能以更低的風險創(chuàng)造出更長期的回報。

不動產(chǎn)基金管理平臺很多，但真正能做到覆蓋“募、投、管、退”全產(chǎn)業(yè)鏈并走出自己風格的，光大安石是個中翹楚。光大安石更側(cè)重于通過重新定位運營，通過資產(chǎn)管理實現(xiàn)資產(chǎn)增值。

這得益于很多條件：資管行業(yè)的日漸崛起，光大集團的鼎力支持，投資者的信任與耐心，團隊的持續(xù)運營，資產(chǎn)的成功退出與價值釋放，以及以陳宏飛本人為代表的外資經(jīng)驗本土化。

他并未提及此前在外資地產(chǎn)基金任職的那些年，但從時間上推算，其投身資管行業(yè)的2004年恰是國際地產(chǎn)基金入局中國房地產(chǎn)行業(yè)的開端。

無論是房地產(chǎn)開發(fā)還是資產(chǎn)證券化，“美國模式”從太平洋(601099,股吧)彼岸流傳至中國，來自凱德、GIC、摩根斯坦利的國際資金在2004這一年紛紛投向了中國房地產(chǎn)，地產(chǎn)基金時如雨后春筍，而香港首只REITs領(lǐng)匯登陸港交所則代表著商場和停車場第一次被打包出售。

雖然美國的次貸危機日后發(fā)酵成了全球性金融危機，導(dǎo)致地產(chǎn)證券化與抵押貸款市場神話不再、房利美與房地美宣布破產(chǎn)退市并由美國政府接手，但在廣泛吸取和借鑒國際地產(chǎn)基金的經(jīng)驗和教訓后，陳宏飛對于地產(chǎn)基金在中國的本土化則多了幾分心得。

其一，在住宅和商業(yè)地產(chǎn)中，光大安石選擇了后者；其二，不賺快錢、持之以恒。

2009年，光大安石與聯(lián)想控股收購了重慶觀音橋大融城項目，光大安石作為管理人，花費一年時間將這個重慶江北爛尾樓改造為青年購物中心，并在2016年通過在深交所發(fā)行的類REITs產(chǎn)品“首譽光控-光控安石大融城資產(chǎn)支持專項計劃”順利實現(xiàn)了前一輪地產(chǎn)基金投資人的退出。

由此，光大安石開創(chuàng)了國內(nèi)“PERE+類REITs”（房地產(chǎn)私募基金+類REITs）的先河，并將此經(jīng)驗復(fù)制到旗下更多商業(yè)地產(chǎn)項目上。2018年末，全國首單地產(chǎn)基金儲架式商業(yè)類REITs（規(guī)模100億元）花落光大安石。

2019年，光大安石先后發(fā)行了“光證資管-光控安石商業(yè)地產(chǎn)第1期靜安大融城資產(chǎn)支持專項計劃”、“光證資管-光控安石商業(yè)地產(chǎn)第2期觀音橋大融城資產(chǎn)支持專項計劃”。其中，“光證資管-光控安石商業(yè)地產(chǎn)第1期靜安大融城資產(chǎn)支持專項計劃”獲評2019年度中國房地產(chǎn)金融最佳創(chuàng)新案例獎。在國內(nèi)公募REITs仍未完全放開的今天，光大安石的資產(chǎn)證券化模式值得商業(yè)地產(chǎn)和金融機構(gòu)等從業(yè)人員學習和借鑒。

至于公募REITs什么時候能從基礎(chǔ)設(shè)施推行到商業(yè)地產(chǎn)，陳宏飛認為現(xiàn)在還沒有理由和依據(jù)去做預(yù)測。

他笑道：“過去這些年，我們也不是以預(yù)測這個來建設(shè)我們的投資能力和資管能力的，我覺得這是水到渠成的事情，這樣才能心無旁騖。”

除去房地產(chǎn)行業(yè)，金融行業(yè)是地產(chǎn)基金的另一個密切聯(lián)結(jié)者。談及金融，因過去的地產(chǎn)私募基金多為“明股實債”，相當于為整個社會加杠桿，陳宏飛認為過度的金融化并不可取。

逢此全球疫情，如何保證平穩(wěn)、保證就業(yè)，如何加大資源傾斜和定點扶持，是政府、金融機構(gòu)、企業(yè)家都需要考慮到的。從金融的角度而言，陳宏飛稱減少投機、服務(wù)實體才能創(chuàng)造更多的資管價值和社會價值。

作為地產(chǎn)+金融的結(jié)合體，不動產(chǎn)資管行業(yè)應(yīng)該如何踐行？陳宏飛對這個問題思考了很多年。在13年的發(fā)展歷程中，光大安石為城市更新領(lǐng)域創(chuàng)造了很多響應(yīng)國家號召、創(chuàng)造就業(yè)機會、造福城市的經(jīng)典案例，這些項目既為投資人提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報，也為城市的發(fā)展發(fā)揮了企業(yè)的擔當。

最終，他歸結(jié)到至今未能從監(jiān)管上區(qū)分住宅和商業(yè)地產(chǎn)這一點上，“這個行業(yè)為什么會被限制呢？他是城市經(jīng)濟活動、就業(yè)和稅收的載體，是基礎(chǔ)設(shè)施，我覺得真正要解決的是這個觀念的問題?！?/p>

對于未來，他始終抱以信心。當經(jīng)濟逐漸放緩，短期高收益、高風險的投機市場會逐漸縮小，今后更多的機構(gòu)與個人會青睞長期穩(wěn)定、收益相對低、更安全的資產(chǎn)。

同時，隨著城市化進入尾聲，中國進入中低增長的新常態(tài)以后，真正的地產(chǎn)私募行業(yè)會逐漸成熟。

據(jù)中基協(xié)最新數(shù)據(jù)，中國資產(chǎn)管理總規(guī)模為53.75萬億元。其中，私募基金規(guī)模為14.35萬億元、占比未及三分之一，而地產(chǎn)基金管理規(guī)模1.7萬億元，占比僅為中國資產(chǎn)管理總規(guī)模的3%，今后發(fā)展是大有可為的。

談公司：與志同道合的人做正確的事

見證光大安石飛速發(fā)展的十三年里，陳宏飛始終保持平常心。

短短一個多小時的訪談中，光大安石的團隊被頻繁提起。成熟、穩(wěn)定、專業(yè)，陳宏飛對此給予了高度評價：“（光大安石的管理團隊）有遠見、志同道合的一群人，愿意為這樣一個可期待的行業(yè)去奮斗。我們每一個領(lǐng)域都有市場頂尖的人才，很多讓我自己覺得非常服氣的人，我們形成現(xiàn)在這樣一種合伙人文化，彼此平等，信任，依靠”。

從亞雷投資到今日的光大安石，外資基因與央企平臺的結(jié)合賦予其扁平化管理、勇于創(chuàng)新、試錯優(yōu)選、結(jié)果導(dǎo)向、自然選擇的獨特優(yōu)勢。

高評價的同時也伴隨著高要求，而資管行業(yè)的人才從不貴多而貴精。要做到貫穿整個業(yè)務(wù)線，離不開“募、投、管、退”全鏈條的整合，從投資到資本市場、從開發(fā)到商業(yè)，光大安石要的不是“Super Star”，而是將相應(yīng)領(lǐng)域中優(yōu)秀的人聚合在一起，在看好的領(lǐng)域里潛心專注十幾年。

2018年，光大安石通過整合美國本土資管公司Arrow RE Holdings，建立了光大安石美國公司，以本土團隊耕耘美國當?shù)仨椖俊?/p>

據(jù)陳宏飛介紹，目前公司絕大多數(shù)資源都投放于中國大陸，美國投資占比很低，但美國團隊的意義不僅局限于業(yè)務(wù)。通過對不同周期、不同市場發(fā)展階段的介入，光大安石可以借此建立平臺的國際化視野、思維方式以及客戶網(wǎng)絡(luò)，幫助公司更好的理解風險和機會。

從金融市場規(guī)模、結(jié)構(gòu)、自由度、創(chuàng)新工具等方面看，美國市場無疑更為成熟，但中國市場也有獨立的創(chuàng)新，兩個市場都有必要彼此互為借鑒。

通過跨周期、跨領(lǐng)域、跨市場的團隊組建和信息輸入，光大安石可以更好地規(guī)避風險，抑或是在周期中抓住機會。目前中美關(guān)系起伏，尚不足以完全限制住美國的投資者，資本還是會到中國來。

陳宏飛高度認同了中國近兩年來不斷加大力度的開放政策，表示從長期的中美關(guān)系來看，競爭是必然的，全球化分工也是必然的。外資的入場必將進一步助推國內(nèi)經(jīng)濟市場化、結(jié)果導(dǎo)向化，同時國內(nèi)企業(yè)所面臨的競爭將會更為激烈，但更應(yīng)相信中國企業(yè)家的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新能力：在中國市場乃至國際舞臺上，中國企業(yè)在各個領(lǐng)域最終都能占據(jù)一席之位，甚至躋身前列。

此外，從時代發(fā)展的角度出發(fā)，陳宏飛提到，早年國人因受困于物質(zhì)匱乏，更多需要考慮基礎(chǔ)需求及營生問題，思考和行為都帶有一定投機屬性；通過近幾年全球化經(jīng)濟發(fā)展，中國整體經(jīng)濟實力、人民生活水平日趨漸高，企業(yè)開始更注重經(jīng)營管理細節(jié)，從業(yè)人員在國際化視野、創(chuàng)造力、審美能力等方面都有了極大的進步。

就其從早年于中外頂級名校建筑學、房地產(chǎn)專業(yè)的求學經(jīng)歷，到后期多年致力耕耘金融地產(chǎn)業(yè)，陳宏飛對不動產(chǎn)資產(chǎn)管理始終保持著專注和熱情。

深耕細作十三年，成就了今天的光大安石，它凝聚著一群志同道合的伙伴們，在長年累月的工作中不斷地順應(yīng)新的變化、承接新的挑戰(zhàn)，一起創(chuàng)造了諸多“第一”，專注致遠、順勢有為，言之如斯人也。拍攝環(huán)節(jié)是我們采訪的例行流程，陳宏飛將拍攝時間更多地留給了光大安石總部開放式員工圖書區(qū)域?；蜃蛘荆阽R頭外同樣保持著不錯的耐心。

工作之余，陳宏飛也愛鍛煉身體、嘗試新體驗并堅持長期閱讀。書籍涉獵范圍有物理、生物、社會科學和人物傳記，用閱讀的方式與智慧交談、保持思辨，他相信自律給予人自由，積累給予人力量。

陳宏飛認為，在經(jīng)營規(guī)劃與開發(fā)建設(shè)中需要一些想象力，一代人會比一代人進步，但越是優(yōu)秀的人才越應(yīng)該投入到實業(yè)去。各行業(yè)各平臺更應(yīng)為人才創(chuàng)造更好的工作環(huán)境、賦予更有向心的企業(yè)文化、吸引并凝聚志同道合的伙伴，組成一支專注專業(yè)、穩(wěn)定向上的團隊。

“我們在一個好的國家、好的時代做著好的事情，自然就會有好的成果，不去想太多，但行好事，莫問前程；前路有光，初心莫忘。”

至于光大安石的下一步發(fā)展，陳宏飛稱公司一直在積極拓展業(yè)務(wù)。

現(xiàn)如今，疫情之下出現(xiàn)了很多收購、委托管理的機會，光大安石致力于幫助手里資產(chǎn)出現(xiàn)運營困境的機構(gòu)或業(yè)主，提供更優(yōu)質(zhì)的專業(yè)服務(wù)。

中國在本次疫情防控中的優(yōu)異表現(xiàn)極大地燃起了國內(nèi)外投資人的信心，疊加跨境資產(chǎn)目前處于逆全球化階段，陳宏飛認為整個亞洲、中國的經(jīng)濟在全球的權(quán)重還會上升。

至于收購標的，他認為中國的行業(yè)變化太快，熱點追不過來，“實際上現(xiàn)在沒做好、有很大空間需要我們?nèi)ジ脑?、運營和增值的資產(chǎn)才是好資產(chǎn)”。

翻開光大嘉寶與光大安石的上市紀念手冊，上百名員工洋洋灑灑為公司獻上了祝福。

陳宏飛的那一頁，四行五言簡短有力、朗朗上口，是祝福也是希冀：“篤行安天下，有為石敢當；順勢同風起，致遠九萬里?！?/p>

以下為觀點地產(chǎn)新媒體對光大嘉寶總裁、光大安石董事長兼首席執(zhí)行官陳宏飛先生的采訪實錄：

觀點地產(chǎn)新媒體：這次疫情對不動產(chǎn)資產(chǎn)投資和管理的影響如何？房地產(chǎn)作為另類投資領(lǐng)域的重要分支，是否會在疫情復(fù)蘇過程中成為投資的避風港？

陳宏飛：應(yīng)該說還是有很大的沖擊，這個是各行各業(yè)都面臨的問題。

說到底，我們運營的商業(yè)不動產(chǎn)也好，辦公樓也好，物流、酒店也好，是一個經(jīng)濟活動的載體、基礎(chǔ)設(shè)施。大家不能上班了，不能辦公了，租賃的速度減慢了，寫字樓的出租率還有租金都會受到影響。

可能物流的沖擊小一點，但總體來說，普遍性的、宏觀的經(jīng)濟壓力會在各行各業(yè)滲透。

我更擔憂的是實業(yè)服務(wù)業(yè)的承受能力，背后的就業(yè)和社會問題。不是先考慮我們自己怎么樣，而是這個系統(tǒng)會怎么樣。

為了保證平穩(wěn)，為了保就業(yè)和社會穩(wěn)定，更多的資源，包括金融、財政政策等應(yīng)該傾斜、直接扶持這些企業(yè)。他們好了，我們也會變好。

整體來說，因為疫情，資本可以期待的投資回報會下降。從經(jīng)營來說，需要考慮這些物業(yè)的收益也會下降，主要是看能否跑贏社會平均回報率。

除社會責任外，我們要加強的是運營，進一步控制成本、扶持商戶。

比如購物中心受到?jīng)_擊以后，我們也幫助業(yè)主進行線上銷售、舉辦活動等，也和外面公司聯(lián)合起來，更高效地為租戶提供服務(wù)。

這是我們應(yīng)該做的，通過更好的服務(wù)讓租戶能做更好的生意，提供我們應(yīng)有的貢獻；同時，商戶能夠生存下去，我們就有機會提高收益率，跑贏市場。

至于說地產(chǎn)是不是避風港，剛才我說了，因為相對首當其沖的企業(yè)，電影、體育、餐飲、線下教育、旅游、航空等產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)運營商確實要有緩沖，但這個社會真正需要支持的是一線做實業(yè)、做服務(wù)而陷入困難的人和企業(yè)，大家應(yīng)該全力以赴防疫、抗疫，去支持醫(yī)生、社工，支持各種小生意人，這是更重要的。

不能說地產(chǎn)是避風港，銀行是避風港，線上企業(yè)是避風港，就慶幸自己可以遮風避雨，要先考慮在風雨中打拼的人，為他們加油，為他們紓困。我們是一個生態(tài)體系。

觀點地產(chǎn)新媒體：受疫情影響，多數(shù)資產(chǎn)或項目賣方涌現(xiàn)出了巨大的現(xiàn)金需求，光大安石是否會加大收購？

陳宏飛：確實有很多的收購、委托管理機會。

作為資產(chǎn)管理公司，我們并不太從中短期波動的角度考慮問題，更愿意幫助手里有資產(chǎn)、運營上面出現(xiàn)一些困境的不良資產(chǎn)、債權(quán)方、債務(wù)方、業(yè)主，去提供專業(yè)服務(wù)。今年會有機會的，我們一直在積極拓展機會。

現(xiàn)在主要是股權(quán)投資，看價格。中國的行業(yè)變化很快，大家都看好、容易做的很快價格就高了，高了以后就不是好東西了。沒人搶的里面就有好東西，而且不光是沒人搶，有空間需要我們運營、增持才能體現(xiàn)價值的東西是好東西。

觀點地產(chǎn)新媒體：近年來，商業(yè)地產(chǎn)面臨存量瓶頸，甚至部分地區(qū)租金不抵融資成本，為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象？光大安石如何有效提升物業(yè)價值？

陳宏飛：我覺得短期資金的需求方還比較多。其一，住宅開發(fā)市場大、利潤好，資金的需求方會推高利率，所以長期經(jīng)營的資產(chǎn)可能會有負杠桿的現(xiàn)象。其二，有高收益的短期產(chǎn)品競爭推高了利率。

因為市場上唯一高回報的產(chǎn)品，在我看來應(yīng)該就是住宅，這里面有個預(yù)售杠桿的優(yōu)勢，這個市場可能還有一段發(fā)展時間。

對我們來說，因為上市公司光大嘉寶目前被歸屬為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的公司，我希望還是把我們認定成城市運營商，在這個角度上看政策。

如果是住宅的話，政策不會放松、也不應(yīng)該放松，因為“房住不炒”是大勢所趨，穩(wěn)定房價事關(guān)民生福祉。只不過對我們來說，發(fā)展方向不只是住宅。

我們是運營公司，是對不動產(chǎn)的運營、推廣和服務(wù)，包括對商家做很深的服務(wù)。我覺得不太一樣，因為這個本身不是賺快錢，而且是每個城市都需要的，我們創(chuàng)造就業(yè)，改善民生，也不推高房地產(chǎn)、住宅的價格。

這是一個監(jiān)管的滯后，還沒有把商業(yè)地產(chǎn)和住宅分開，是監(jiān)管的一個盲端。

觀點地產(chǎn)新媒體：目前光大嘉寶“雙輪驅(qū)動、輕重并舉”，包括光大安石有涉及商業(yè)、物流、城市更新等業(yè)務(wù)，您比較看好哪些業(yè)態(tài)的發(fā)展？

陳宏飛：從雙輪驅(qū)動逐步轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理，這是明確的信號，也是董事會定下來的。

作為資產(chǎn)管理機構(gòu)或者運營機構(gòu)，在市場上會看到一些綜合體的機會。正因為也具備住宅的開發(fā)能力，所以遇到綜合體里有住宅的項目機會時，光大嘉寶和安石憑借全產(chǎn)業(yè)鏈能力可以做下來。

觀點地產(chǎn)新媒體：金融去杠桿之后，私募募資難度加劇，同時，國內(nèi)私募股權(quán)投資相對國外顯得收益不佳，未來這種情況會怎樣變化？房地產(chǎn)作為當前的高收益替代性資產(chǎn)，是否會繼續(xù)吸引更多資金流向房地產(chǎn)基金？

陳宏飛：第一，私募難的原因是沒有公募退出渠道。有了IPO，才有Pre-IPO；有PE，才有VC，所以地產(chǎn)私募市場也需要成熟的地產(chǎn)公募二級市場來推動。

第二，對產(chǎn)品而言，中國在高速發(fā)展的階段，持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流對很多投資者吸引力不夠。當經(jīng)濟逐漸放緩，靠短期高收益的投資機會逐漸縮小、變少，在這種情況下，市場逐漸成熟，會有更多機構(gòu)、個人接受長期穩(wěn)定的相對低的收益、安全的資產(chǎn)。隨著城市化進入尾聲，中國進入中低增長的新常態(tài)后，地產(chǎn)的私募行業(yè)會逐漸成熟。

但是私募基金應(yīng)該是真正的權(quán)益類資產(chǎn)，而不是過去的夾層債。過去很多私募明股實債，實際上給社會加杠桿，現(xiàn)在杠桿高了，就應(yīng)該限制。

去杠桿以后就等于把斜路堵上，最近基礎(chǔ)設(shè)施的REITs又把正路打開，市場會慢慢發(fā)展起來。

觀點地產(chǎn)新媒體：公募REITs試點政策在4月正式落地。公募REITs在中國的閘門是否會就此打開，光大安石將如何抓住這一次政策的機會？

陳宏飛：作為從業(yè)者來說肯定是期待，但至于什么時候推動到商業(yè)市場，我是沒有任何依據(jù)去做預(yù)測的。

過去這些年來，我們也不是以預(yù)測來建設(shè)投資能力和資管能力的，這是水到渠成的事情，不去做預(yù)測，才能心無旁騖的做好真正自己應(yīng)該做的事情。但是這個行業(yè)的完善，確實是需要形成閉環(huán)。

觀點地產(chǎn)新媒體：光大安石作為獨立的私募基金，與開發(fā)商為背景的私募基金，兩類私募在經(jīng)營模式上有哪些差異？

陳宏飛：很多開發(fā)商背景的私募基金可能跟我們類似，但他們還是做融資為主，特別是給自己的母公司做融資，這是很多基金設(shè)立的初衷。

此外，開發(fā)商的強項是拿住宅拿地開發(fā)，也好掙錢，所以這些基金主要還是圍繞住宅。即使不是給自己融資，也是給其他的住宅開發(fā)商融資，或者跟其他的住宅開發(fā)商進行股權(quán)合作。

我們是從金融的角度建立的基金公司，當時認為中國的保險、銀行、理財、公募市場的投資人最終會對長期穩(wěn)定現(xiàn)金流有需求，這個穩(wěn)定的現(xiàn)金流和國債、股票、債券一起，做長期的配置安排，這是我們的初衷。

因此，我們的能力在資產(chǎn)運營方面，不斷適應(yīng)市場和城市規(guī)劃的變化，在一個項目上找到最佳用途，持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流。這相對于開發(fā)商背景的私募基金收益率較低，周期更長，再投資的風險更低。

我們最大的優(yōu)勢是磨合了一支隊伍，這支隊伍理解投資、投后、開發(fā)和商業(yè)運營，互相深度整合。我們自己的資本市場團隊也對投資和運營環(huán)節(jié)有著深度理解。

光大央企金融控股集團的背景也是一個好形象，平臺+團隊形成了對長期發(fā)展的信心。

觀點地產(chǎn)新媒體：您怎么評價公司的管理團隊以及自己的管理風格？

陳宏飛：我們是非常有遠見、志同道合的一批人，愿意為一個職業(yè)階梯很長的這么一種行業(yè)去奮斗。

這個行業(yè)非常復(fù)雜，要做到投前投后整合、資本市場和投資整合、開發(fā)和商業(yè)整合。

沒有人可以在每一個領(lǐng)域做到最好，而我們又希望團隊每一個人都在那個領(lǐng)域是最優(yōu)秀的，所以說企業(yè)文化只能是扁平的，由各個專業(yè)來一起去磨合、去商量，是合伙人文化。

另外，因為行業(yè)在中國沒有成熟的模式，通過試錯去優(yōu)選是不得不走的一條路。

觀點地產(chǎn)新媒體：光大安石在2018年組建了美國團隊，您也曾在美國從事房地產(chǎn)投資管理，您覺得中美兩地房地產(chǎn)基金運營模式有怎樣的差異？

陳宏飛：美國市場成熟的投資人、資金來源非常多。我們美國的團隊在美國募集基金，團隊不是Super Star，投入不大，但是可以更深的理解成熟市場的最終投資人會形成什么樣的判斷。

疫情在美國影響也很嚴重，投資人表現(xiàn)得相當成熟：你盡力去做，信息披露透明，他們都能夠理解，而且美國市場沒有中國市場過去那么多明股實債。

另一方面，中美市場節(jié)奏不同。有跨周期、跨領(lǐng)域的團隊和信息的輸入，會更好的規(guī)避風險、抓住機會。

觀點地產(chǎn)新媒體：您在博鰲房地產(chǎn)論壇上曾表示，光大安石有極少量資源投資在國外，這讓投資國內(nèi)時保持冷靜。疫情席卷全球，保持冷靜是不是更重要了？

陳宏飛：我們在境外沒有投入太多資金，美國團隊也是以募集美國投資人的錢去發(fā)展為主，資金跨境影響不大。

長期看，中美還是有競爭。全球化也有周期、回調(diào)，但是我們認為全球化還是主流方向，所以我比較認同國家的開放政策。

美國資金會流入到中國市場來，我們的團隊在美國相當于做廣告，接觸了很多美國投資人，對中國有興趣的會過來，美國并沒有真正管制投資。

中國人很勤奮，雖然投機屬性也比較強，但這是高速發(fā)展時必然的情況。隨著經(jīng)濟減慢，看重經(jīng)營、注重細節(jié)的精神越來越多，特別是年輕一代生活環(huán)境好、視野國際化，投機的氛圍反而少了。

可能早一代，我們都很窮，要掙錢，很急，很難說管理、經(jīng)營，但是現(xiàn)在也算邁過一個檻，一代人會在上一代人創(chuàng)造的物質(zhì)基礎(chǔ)上進步。

另外政府的導(dǎo)向也是對的，應(yīng)該保持一定程度的金融抑制，包括房住不炒、金融去杠桿，把P2P等物化心靈、追求暴利的東西壓制住。新一代的成長，加上政府的導(dǎo)向，會把過去過度金融化的方向調(diào)回來，不是所有人都琢磨著做投資、做金融。

對于國運或者是大的周期，我們肯定是隨著周期走，保持敬畏，不去做短期賭注，兢兢業(yè)業(yè)地用匠人精神，用想象力把事做好；然后在大的國家發(fā)展、資產(chǎn)管理發(fā)展的過程中，自然就會增長。

我們在一個好的國家、好的時代做著正確的事情，自然就會有成果。

觀點地產(chǎn)新媒體：國家已經(jīng)取消外資股比限制、放寬外資機構(gòu)準入條件，銀行、保險、證券、基金、期貨迎來全面開放。對此，國內(nèi)機構(gòu)如何提高競爭力？您怎么看今年房企的融資環(huán)境？

陳宏飛：如果不特意保護，其實任何行業(yè)在中國市場上，中國企業(yè)都能有好位置。中國企業(yè)家具備強有力的創(chuàng)造力、競爭力、創(chuàng)業(yè)能力。

我們做的是政府應(yīng)該支持的事，不管是對租戶、對投資人、對城市更新，這么一個行業(yè)為什么會被限制呢？真正要解決的是這個問題。

我們主要市場在中國，如果在海外發(fā)債，是考慮境外市場。

觀點地產(chǎn)新媒體：與不動產(chǎn)資產(chǎn)管理打交道近20年，如何保持激情與理想？

陳宏飛：首先需要想象，它未來是怎樣美好的樣子——很多人、快樂的在這個平臺工作、生活、居住等等，要有想象力，還要有實現(xiàn)能力。

我是學建筑設(shè)計出身，覺得這是城市或者民眾非常需求的、有社會意義的，有動力去做一些事情。

從落實層面，處理方方面面的問題足夠刺激想象力，也會有足夠的挑戰(zhàn)。

我們沒有任何兩個產(chǎn)品是一樣的，所有的東西基本上都是別人運營不下去了才去收購的，不同的地方有不同的定制需求，每天的工作都是新鮮的。

觀點地產(chǎn)新媒體：領(lǐng)導(dǎo)一家資產(chǎn)龐大的企業(yè)發(fā)展，最大的壓力在哪，如何解壓？

陳宏飛：我不是掌舵人——我是在董事會的領(lǐng)導(dǎo)下，在股東會、董事會定的方向里去負責工作。

在具體的執(zhí)行中，我和同事、伙伴一起發(fā)展、承擔壓力。大家一起也打仗，一起承擔壓力，我覺得也挺開心的。我們都認同一個理念，雖然說也算是金融，但更是實業(yè)，我們不投機：用自己的創(chuàng)造力、經(jīng)營能力去為社會創(chuàng)造價值，同時為投資人創(chuàng)造價值。

長期看也會有人才流動，但是有了文化認同就不會那么累，也不會受瑣事影響。

我平時主要是讀書，如物理、生物、生命科學、人物傳記，然后運動鍛煉身體；愛好比較廣泛，更多的是嘗試各種新鮮體驗。

（責任編輯：徐帥）