觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 傍晚七點(diǎn)，剛剛結(jié)束一個(gè)電話會(huì)議的林龍安又趕回辦公室，坐在了視頻前。

此時(shí)，他的行程安排完全無(wú)縫銜接，并未留出任何休整時(shí)間，屏幕里的林龍安顯得有些疲憊，但仍態(tài)度直接、言辭犀利。

“閑暇”這個(gè)詞并不屬于林龍安，“忙碌”則是他最真實(shí)的狀態(tài)寫(xiě)照。

幾天前，禹洲集團(tuán)發(fā)布了2020年度業(yè)績(jī)報(bào)告。過(guò)去一年，這家公司以1049億元的銷售額邁上了一個(gè)新臺(tái)階，但年報(bào)中收入、利潤(rùn)的縮水在坊間掀起了一陣不小的波瀾。

“禹洲去年的結(jié)轉(zhuǎn)不理想，財(cái)報(bào)確實(shí)不好看?！苯涣饕潦?，林龍安主動(dòng)介紹。作為掌舵者，當(dāng)下所要做的是向市場(chǎng)傳遞出足夠的信心。

業(yè)績(jī)發(fā)布當(dāng)天，林龍安攜深圳、香港兩個(gè)總部共8名管理層集體現(xiàn)身，與投資者們召開(kāi)了一場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)90分鐘的業(yè)績(jī)交流會(huì)，并就投資者提出的疑問(wèn)一一進(jìn)行解答。

解決問(wèn)題的最好方法不是遮掩，而是坦然面對(duì)并認(rèn)真解決。顯然，禹洲也是這樣做的。

據(jù)相關(guān)投資者轉(zhuǎn)述，禹洲在會(huì)上坦率承認(rèn)了年報(bào)中存在的問(wèn)題，但管理層依然保持著對(duì)公司發(fā)展的充足信心。

“按照管理層的解釋，年報(bào)數(shù)據(jù)之所以有如此大的波動(dòng)，很大程度是因?yàn)轫?xiàng)目交付和結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏出現(xiàn)了延期，但公司本身的經(jīng)營(yíng)發(fā)展現(xiàn)在是很安全穩(wěn)健的?！?/p>

就在與投資者交流后幾天時(shí)間里，包括匯豐銀行、摩根大通等在內(nèi)的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)相繼發(fā)布研報(bào)，表示對(duì)于禹洲未來(lái)發(fā)展的看好。當(dāng)然，也有穆迪等機(jī)構(gòu)對(duì)此持不同的意見(jiàn)。

拋開(kāi)業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，讓人好奇的是，報(bào)表之外的禹洲究竟是一家怎樣的企業(yè)？

于是，便有了這次觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體與林龍安的一次深入的面對(duì)面交流。

反思

這是一家生來(lái)便自帶標(biāo)簽的公司，很多時(shí)候，坊間會(huì)將禹洲稱為“閩系房企”。

1994年成立于廈門，花了十五年時(shí)間，禹洲從偏安一隅走到布局全國(guó)，再到成功敲鐘港交所。

上市七年后，禹洲將總部從廈門搬到了上海。

從時(shí)間上看，禹洲每一步走得都不算快。事實(shí)上，不管是公司真實(shí)的發(fā)展節(jié)奏還是心態(tài)，禹洲一直都不愿意被冠以“閩系”的稱號(hào)，因?yàn)檫@一標(biāo)簽往往會(huì)被當(dāng)做是“激進(jìn)”“高杠桿”的代名詞。

“27年來(lái)，我們還是以穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)為主。”這次對(duì)話中，林龍安再次這樣強(qiáng)調(diào)。

從數(shù)據(jù)上看，禹洲的規(guī)模進(jìn)階道路確實(shí)比不少“閩系老鄉(xiāng)”要慢一些和穩(wěn)一些。

2013年，禹洲年度合約銷售首破百億，實(shí)現(xiàn)109.59億元；2020年，全年合約銷售達(dá)到1049.67億元，同比增長(zhǎng)了39.74%。

從百億到千億，禹洲用了七年時(shí)間。小心駛得萬(wàn)年船，沿海長(zhǎng)大的林龍安自然懂得這個(gè)道理，禹洲經(jīng)營(yíng)理念的核心還是以謹(jǐn)慎為主。

事實(shí)上，在過(guò)往二十余年的發(fā)展歷程中，坊間對(duì)于禹洲的評(píng)價(jià)大多數(shù)停留在“中規(guī)中矩”和“平穩(wěn)”之上，直到這一次“年報(bào)風(fēng)波”出現(xiàn)。

根據(jù)年報(bào)顯示，禹洲2020年收入為人民幣104.11億元，實(shí)現(xiàn)毛利4.79億元，實(shí)現(xiàn)歸母凈利1.17億元。能夠看到，上述每一項(xiàng)數(shù)據(jù)都較2019年下滑了不少。

讓人不解的是，禹洲2020年銷售業(yè)績(jī)大漲的情況下，營(yíng)收數(shù)據(jù)表現(xiàn)為何會(huì)出現(xiàn)如此大的反差？

“房子其實(shí)都賣出去了，賣光了，但是部分房子去年年底沒(méi)有完成交付，結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)減少了，收入沒(méi)法確定，所以損益表就不好看了?！?/p>

回答這個(gè)問(wèn)題時(shí)，林龍安并未遮掩，只是語(yǔ)氣稍顯無(wú)奈：“主要是位于武漢和唐山的項(xiàng)目，確實(shí)受到疫情的影響，導(dǎo)致往后延了一些交房的時(shí)間。”

有分析指出，導(dǎo)致禹洲出現(xiàn)類似問(wèn)題，很大程度和集團(tuán)內(nèi)部管控有關(guān)，而這類問(wèn)題必定不會(huì)是驟然出現(xiàn)的。某種程度來(lái)說(shuō)，盡管一直以來(lái)禹洲保持著平穩(wěn)的發(fā)展節(jié)奏，但穩(wěn)健的數(shù)據(jù)卻也讓人容易忽視某些不足之處。

停頓一會(huì)，林龍安繼續(xù)說(shuō)：“遇到了問(wèn)題，禹洲不缺敢于承認(rèn)和面對(duì)的勇氣。這次值得禹洲好好反思，我其實(shí)很期待這次壞事能夠變好事?！?/p>

說(shuō)到反思，林龍安的話開(kāi)始多了起來(lái)，這也是他這段時(shí)間以來(lái)思考得最多的問(wèn)題。

他表示，接下來(lái)禹洲在制度化建設(shè)方面，包括公司內(nèi)部的管控體系方面，要重新梳理跟反思。同時(shí)，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)方面、工程管控方面也應(yīng)該有更高的要求。

當(dāng)提到近期關(guān)于“禹洲和審計(jì)師存在分歧”的流言時(shí)，林龍安表示，自己并不認(rèn)為跟審計(jì)師之間存在什么矛盾，問(wèn)題的關(guān)鍵在于公司應(yīng)該要對(duì)自己有更高的要求，這樣才有辦法面對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)的未來(lái)，確保有質(zhì)量的增長(zhǎng)。

按照計(jì)劃，禹洲2021年銷售目標(biāo)是1100億元，比2020年增幅接近5%。放緩增速之下，除了禹洲一貫以來(lái)的“追求穩(wěn)健”之外，或許也是在為自己留出充足的反思和改變的時(shí)間。

現(xiàn)狀

整場(chǎng)對(duì)話超過(guò)一個(gè)小時(shí)，不難發(fā)現(xiàn)，讓林龍安操心的更多是事件本身，對(duì)于公司的發(fā)展?fàn)顩r，他保持著足夠的自信。

“雖然去年的結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)減少，損益表不好看，但這其實(shí)并不影響集團(tuán)整體運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)跟現(xiàn)金流狀況?！绷铸埌舱f(shuō)出了一個(gè)頗具行業(yè)可比性的數(shù)據(jù)，即在“三道紅線”下，禹洲的凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比處于“綠檔”。

具體情況是，禹洲2020年凈負(fù)債比率為85.80%，平均一年內(nèi)到期債務(wù)為188.84億元，占總債務(wù)29.55%；截至期末，禹洲手頭現(xiàn)金流約為344.69億元，現(xiàn)金短債比為1.83倍。

“禹洲的現(xiàn)金壓力不大，平均還債期限是3.25年。而且這一塊我們已經(jīng)做好了一系列的安排，現(xiàn)金流方面可以說(shuō)是很良性的。”

某位房企掌門人曾經(jīng)表示，對(duì)于房企的生存而言，流動(dòng)性是最重要的。從數(shù)據(jù)上看，禹洲還未到需要考慮生存問(wèn)題的時(shí)候。

或許是為了進(jìn)一步展示公司資金鏈的穩(wěn)固，禹洲在3月23日時(shí)提前償還了一筆3.01億美元的貸款；又于4月1日公告稱，回購(gòu)并注銷了5000萬(wàn)美元將于2025年到期的票據(jù)。

暫時(shí)沒(méi)有了現(xiàn)金流壓力，關(guān)注點(diǎn)開(kāi)始轉(zhuǎn)到了禹洲的“糧倉(cāng)”——截至2020年底，禹洲總土儲(chǔ)為2310萬(wàn)平方米，與其一貫的規(guī)模增速相匹配。

過(guò)去二十余年，禹洲的發(fā)展重心發(fā)生過(guò)多次改變。成立最初，布局主要集中在海西地區(qū)；走出福建后，重心開(kāi)始向長(zhǎng)三角轉(zhuǎn)移，到后來(lái)將總部都搬到了上海。

如今，隨著大灣區(qū)興起，禹洲又于近期在深圳落地了“雙總部”。

“禹洲的重頭戲在長(zhǎng)三角，現(xiàn)有業(yè)績(jī)來(lái)源和土地儲(chǔ)備占比最大的區(qū)域都是長(zhǎng)三角。”林龍安指出，長(zhǎng)三角仍是禹洲當(dāng)前最重要的糧倉(cāng)所在。

2020年，長(zhǎng)三角地區(qū)為禹洲貢獻(xiàn)了646.41億元銷售，在總銷售里占比61.6%。截至年末，禹洲在長(zhǎng)三角擁有924萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，占總可售面積的40%。

在林龍安看來(lái)，長(zhǎng)三角區(qū)域的優(yōu)勢(shì)在于流量大，去化沒(méi)問(wèn)題。但是他也明白，由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，加上房住不炒等政策調(diào)控，這部分項(xiàng)目盈利空間非常有限。為了“彌補(bǔ)”這一點(diǎn)，禹洲的布局重心開(kāi)始轉(zhuǎn)向了大灣區(qū)。

“禹洲希望通過(guò)城市更新，包括參與舊小區(qū)改造，能增加一些盈利空間，提升集團(tuán)的競(jìng)爭(zhēng)力?！憋@然，林龍安看到了城市更新領(lǐng)域蘊(yùn)藏著的巨大空間，但同樣，他也明白其中的“兇險(xiǎn)之處”。

“城市更新有很多雷，我們會(huì)吸取別人的教訓(xùn)，盡量避開(kāi)。然后思考要怎么樣縮短開(kāi)發(fā)年限。城市更新有的時(shí)間很長(zhǎng)，而我們超過(guò)三年或是四五年肯定就受不了，所以在找更適合禹洲發(fā)展的項(xiàng)目，找一些跟禹洲有相同理念的人來(lái)合作?！?/p>

據(jù)了解，禹洲已經(jīng)在大灣區(qū)落實(shí)了337億城市更新可供貨值。話語(yǔ)間帶著一絲自豪，林龍安介紹說(shuō)：“今年我們?cè)谏钲诘墓饷黜?xiàng)目，可以實(shí)現(xiàn)當(dāng)年投入當(dāng)年產(chǎn)出的，這個(gè)速度在城市更新領(lǐng)域少之又少?！?/p>

從企業(yè)盈利的角度解釋完后，林龍安又補(bǔ)充說(shuō)，負(fù)責(zé)任的地產(chǎn)商應(yīng)該跟政府所規(guī)劃的整個(gè)線路相匹配，所以也應(yīng)該在城市更新、舊小區(qū)改造上有所作為。

角色

和政府規(guī)劃線路相匹配，和時(shí)代趨勢(shì)相匹配，這也是林龍安給禹洲定下的發(fā)展思路。

因此當(dāng)被問(wèn)及千億之后的禹洲時(shí)，林龍安表示，希望打造一個(gè)精致型的城市發(fā)展供應(yīng)商。在科技、互聯(lián)網(wǎng)高度發(fā)展的當(dāng)下，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不能只停留在普通的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之上。

“我們也跟高科技集團(tuán)相結(jié)合，發(fā)展科技地產(chǎn)，爭(zhēng)取能夠從政府共贏的角度在一二線城市尋地?！?/p>

這一戰(zhàn)略如今已有雛形，2020年12月5日，禹洲在深圳落地了一個(gè)“深港青年創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地聯(lián)合孵化空間”。

林龍安介紹說(shuō)，該項(xiàng)目主要是禹洲的商管公司在負(fù)責(zé)管理，如果發(fā)現(xiàn)有些創(chuàng)新型的技術(shù)出來(lái)創(chuàng)業(yè)，公司可以把辦公樓無(wú)償?shù)靥峁┙o他們使用三年，而商管公司則作為小股東進(jìn)入其中。

當(dāng)然，對(duì)于禹洲而言，上述項(xiàng)目落地的意義并不在于多了一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目：“這個(gè)科創(chuàng)項(xiàng)目能落地，不僅僅是一個(gè)商業(yè)管理公司或者物業(yè)管理公司的進(jìn)入，同時(shí)還是禹佳生活跟高科技層面的結(jié)合?！?/p>

盡管近兩年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)越發(fā)火熱，但林龍安坦言，商業(yè)并不是禹洲的主營(yíng)業(yè)務(wù)，和其他每年固定拿出資金投入到商業(yè)地產(chǎn)的同行不同，在林龍安的規(guī)劃中，商業(yè)在禹洲的總貨值里比重不會(huì)高于15%，80%以上還是住宅。

截至目前，禹洲共有200多萬(wàn)平方米商業(yè)項(xiàng)目，其中有152萬(wàn)已經(jīng)在營(yíng)業(yè)，“禹洲很少有專門去買商業(yè)來(lái)開(kāi)發(fā)，但如果手頭自持有好的資產(chǎn)，則會(huì)選擇一直自持保留?！?/p>

雖然占比不高，但需要承認(rèn)的是，商業(yè)是禹洲未來(lái)另一個(gè)上市平臺(tái)——禹佳生活服務(wù)的重要支撐。和其他物業(yè)平臺(tái)不同的是，禹佳生活服務(wù)把物業(yè)和商管業(yè)務(wù)合并到了一起。

“禹洲整個(gè)集團(tuán)，包括物業(yè)、商業(yè)，還有住宅，其實(shí)是三位聯(lián)動(dòng)成為一體化。在林龍安的口中，禹洲的角色定位似乎是一家以住宅業(yè)務(wù)為主，但又不局限于傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式的企業(yè)。

此外，林龍安還提到禹洲的酒店業(yè)務(wù)，他笑稱，公司的酒店業(yè)務(wù)做得不錯(cuò)，很有自己的特色。緊接著，話鋒一轉(zhuǎn)：“但是不要去盲目去做酒店，酒店是重資產(chǎn)，我認(rèn)為還是走適合自己的路吧。”

“走自己的路”，是這次交流中反復(fù)出現(xiàn)在林龍安口中的一句話。

不管是對(duì)于自己還是對(duì)于禹洲，林龍安心中顯然都有著清晰的角色定位：“量入為出，穩(wěn)健為主，這是禹洲的特色之路?！?/p>

以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)禹洲集團(tuán)控股有限公司董事局主席林龍安先生的訪談實(shí)錄：

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：在您看來(lái)，這一年禹洲的收獲或不足有哪些？

林龍安：2020年其實(shí)是不平凡的一年，新冠肺炎疫情的爆發(fā)，樓市銷售的復(fù)蘇，禹洲在這樣的環(huán)境下也取得了銷售放量的增長(zhǎng)，全年銷售了1049億。

我們采取了補(bǔ)救措施，但項(xiàng)目延誤交付仍導(dǎo)致當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)不理想。結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)的減少，體現(xiàn)在了損益表上。并表、交付減少，造成了損益表的難看，這是我們值得反思的。整體來(lái)講，不影響權(quán)益的負(fù)債表，權(quán)益負(fù)債表我們比去年還進(jìn)步。

雖然說(shuō)結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)下降，但禹洲27年來(lái)一直是穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)為主，管制透明，并不影響集團(tuán)整體運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)跟現(xiàn)金流的狀況。

董事會(huì)對(duì)集團(tuán)的長(zhǎng)期發(fā)展仍然保持樂(lè)觀，今天增持了325萬(wàn)港元，體現(xiàn)了對(duì)前景的充滿信心，也對(duì)香港的美債進(jìn)行了回購(gòu)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：外界傳言有審計(jì)師矛盾分歧的原因？

林龍安：我認(rèn)為不存在什么跟審計(jì)師矛盾問(wèn)題，更多的是要有更高的要求，才有辦法面對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)的未來(lái)，取得更有質(zhì)量地增長(zhǎng)。

我認(rèn)為，審計(jì)規(guī)則會(huì)越來(lái)越嚴(yán)格，禹洲作為一個(gè)負(fù)責(zé)任的企業(yè)，應(yīng)該充分地肯定、充分地尊重，不是說(shuō)跟審計(jì)師有什么矛盾。

我們做審計(jì)肯定會(huì)越來(lái)越嚴(yán)謹(jǐn)，越來(lái)越嚴(yán)格，這個(gè)是社會(huì)發(fā)展的必須之路。

我們充分尊重他們的判斷，在這方面主要是我們的不足。主要是我們兩個(gè)大的項(xiàng)目，在武漢跟唐山確實(shí)受到疫情的影響，然后往后延緩了一些交房的一個(gè)節(jié)點(diǎn)時(shí)間，造成了公司損益表不好看。

但是這些雖然沒(méi)有交房，但都銷售出去了，不影響公司的負(fù)債表、運(yùn)營(yíng)和現(xiàn)金流。所以現(xiàn)金流、負(fù)債方面，我們沒(méi)有踩到任何紅線，確保了公司有質(zhì)量地增長(zhǎng)。

遇到了問(wèn)題，我們應(yīng)該勇于面對(duì)，也值得反思。

確實(shí)我們有做的不足的地方，所以在制度化建設(shè)方面，拉通境內(nèi)跟境外的統(tǒng)計(jì)的需求、要求方面，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)方面，應(yīng)該有更高的要求。再拉通我們的節(jié)點(diǎn)管控，跟我們的工程管控方面，也應(yīng)該要反思，應(yīng)該有更大地提高。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：禹洲現(xiàn)金壓力大不大？

林龍安：我們現(xiàn)金壓力不大，美元債平均還款期限在3年左右，全部做了一系列安排。

在香港、在境外還有將近100億的現(xiàn)金，在境內(nèi)可動(dòng)用的還有245億，總共300多億，扣掉長(zhǎng)期壓在銀行賬戶的，扣完之后還有245億可動(dòng)用。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：禹洲進(jìn)入千億后的戰(zhàn)略或目標(biāo)是否有調(diào)整？

林龍安：千億以后上了一個(gè)新的階段，我們提出了更高的要求。

禹洲現(xiàn)在提出“致匠心”的口號(hào)，就是向內(nèi)追求產(chǎn)品服務(wù)的升級(jí)，提升各個(gè)板塊的專業(yè)度和品質(zhì)，追求有質(zhì)量的穩(wěn)健的發(fā)展。

千億以后，應(yīng)該更追求精致型的，跟時(shí)代相匹配的、相結(jié)合的城市供應(yīng)商。

投資方面，我們也做了戰(zhàn)略性調(diào)整。第一，把雙總部落地深圳，城市更新項(xiàng)目也落實(shí)了337億的可轉(zhuǎn)化貨值，未來(lái)我們會(huì)加大城市更新的步伐跟力度。我們也會(huì)吸取前人教訓(xùn)，比如說(shuō)城市更新有很多地雷要怎么避開(kāi)，怎樣縮短開(kāi)發(fā)年限，我們會(huì)選擇更適應(yīng)禹洲發(fā)展的城市更新項(xiàng)目，尋找一些跟禹洲有理念相同的伙伴合作，這是一個(gè)戰(zhàn)略性投資的考慮。

第二，我們現(xiàn)有業(yè)績(jī)來(lái)源跟貢獻(xiàn)，包括土地儲(chǔ)備有一半以上在長(zhǎng)三角。

第三，我們會(huì)增加土地儲(chǔ)備，加大關(guān)注產(chǎn)業(yè)跟高科技集團(tuán)方面的結(jié)合，發(fā)展科技地產(chǎn)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：禹洲看重大灣區(qū)和長(zhǎng)三角。

林龍安：為什么呢？首先，市場(chǎng)比較成熟，百?gòu)?qiáng)的地產(chǎn)商都集中在長(zhǎng)三角，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，再加上房住不炒成為常態(tài)化，暴利時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。所以長(zhǎng)三角，流量快，去化沒(méi)問(wèn)題，但盈利空間非常有限。

所以我們希望通過(guò)城市更新增加一些盈利空間，來(lái)提升集團(tuán)的競(jìng)爭(zhēng)力。做城市更新比較艱難，但是盈利空間還是有保障的。

另外，城市更新基本上都在一線、二線城市，在大灣區(qū)里面，所以支撐了未來(lái)房地產(chǎn)這一塊更加適宜的區(qū)域發(fā)展的優(yōu)勢(shì)。

作為一個(gè)上市公司，不盈利也不現(xiàn)實(shí)，但是要確保盈利既能符合盈利和上市的規(guī)則要求，又能符合國(guó)家的房住不炒政策、平衡自己的發(fā)展之路。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您如何看未來(lái)房地產(chǎn)？

林龍安：房住不炒形成常態(tài)化的準(zhǔn)則下，現(xiàn)在人均居住面積還是比較高的，相當(dāng)于香港人均居住面積至少五倍以上，從這個(gè)方面說(shuō)人均居住已經(jīng)趨于飽和。大城市趨于飽和，集中性的人才匯集、人口地流入，形成了一個(gè)剛需。

如果在其他的三四五線城市，飽和度已經(jīng)達(dá)到了，這個(gè)應(yīng)該值得我們這個(gè)行業(yè)更多地關(guān)注，我認(rèn)為這是銜接“房住不炒”。

第二，因城施策會(huì)長(zhǎng)時(shí)間存在。每個(gè)城市的發(fā)展不一樣，所采用的策略是不一樣的，這是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的考驗(yàn)。

第三，集中拍地有好處和不足。好處是集中拍地土地價(jià)格相對(duì)來(lái)講會(huì)柔和一點(diǎn)，但是一二線城市比如長(zhǎng)三角跟大灣區(qū)土地價(jià)格要降，我認(rèn)為可能也不大。為什么？太多百?gòu)?qiáng)企業(yè)全部涌入的時(shí)候，競(jìng)爭(zhēng)還是蠻激烈的，所以降的可能性不大。

那么，會(huì)不會(huì)產(chǎn)生高度壟斷的房地產(chǎn)商？過(guò)分壟斷對(duì)民生是不利的。所以我認(rèn)為國(guó)家層面也不允許房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度壟斷，這個(gè)從國(guó)家層面應(yīng)該也有整個(gè)戰(zhàn)略布局層面的考量。

房地產(chǎn)應(yīng)該更加立足于跟國(guó)家發(fā)展相向而行，在房住不炒主基調(diào)下，緊跟時(shí)代步伐、順應(yīng)時(shí)代發(fā)展，比如在產(chǎn)品、服務(wù)、管理、可持續(xù)發(fā)展等多個(gè)方面的發(fā)力。

另外，結(jié)合產(chǎn)業(yè)，能夠跟高科技產(chǎn)業(yè)、新型新材料產(chǎn)業(yè)掛鉤、結(jié)合，應(yīng)該是這個(gè)產(chǎn)業(yè)要考慮的方向。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：禹洲的物業(yè)有那些獨(dú)特性？

林龍安：禹洲禹佳生活最大的不一樣是物業(yè)跟商管并在一起。

禹洲商管集團(tuán)有200多萬(wàn)平方米商業(yè)，其中152萬(wàn)已經(jīng)在營(yíng)業(yè)，集中在比如像深圳的辦公大樓、上海的辦公大樓、廈門的辦公大樓、合肥的商業(yè)辦公大樓、上海的商業(yè)。

一線跟二線城市，我們?nèi)坎季至俗詈玫馁Y產(chǎn)。2002年開(kāi)始就把好的資產(chǎn)都保護(hù)下來(lái)，那時(shí)候資產(chǎn)也比較便宜。

好的資產(chǎn)除了一線跟二線城市，最好的是商業(yè)層面，商業(yè)層面主要是在核心區(qū)，比如說(shuō)火車站旁邊、比較熱鬧的地方。辦公主要是在一線跟二線的核心城市，相對(duì)來(lái)講風(fēng)險(xiǎn)會(huì)小一點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)壓力會(huì)好一點(diǎn)。

地產(chǎn)上市公司應(yīng)該來(lái)講有三個(gè)板塊，住宅、商業(yè)地產(chǎn)跟物業(yè)。商業(yè)不是主營(yíng)業(yè)務(wù)，禹洲現(xiàn)有土地儲(chǔ)備是2300多萬(wàn)平方米、4500多億貨值，商業(yè)的比重不會(huì)高于15%，80%以上還是住宅。

我們主業(yè)還是住宅的落地，商業(yè)這一塊我們支撐著住宅，也支撐著物業(yè)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：禹洲很穩(wěn)健，但投資者往往要求比較高，會(huì)不會(huì)覺(jué)得禹洲太中規(guī)中矩？

林龍安：作為一個(gè)上市公司，我認(rèn)為還是走自己的路，有質(zhì)量地增長(zhǎng)，確保常態(tài)化穩(wěn)健的發(fā)展。

在房住不炒的情況下，所有發(fā)展跟國(guó)家相關(guān)的政策相匹配，跟國(guó)家的方針政策相對(duì)應(yīng)，在這之后，爭(zhēng)取有質(zhì)量地增長(zhǎng)，這也是我們更多的一個(gè)投入點(diǎn)。

所以，我們完全不盲目去追求過(guò)高數(shù)量的增長(zhǎng)，這個(gè)是禹洲的特色。我想說(shuō)，還是著眼于自己的特色之路，量入為出，穩(wěn)健為主。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您對(duì)今年禹洲業(yè)績(jī)有信心嗎？

林龍安：第一季度我們銷售了220.6億，對(duì)今年完成1100億充滿信心。

信心在哪里？因?yàn)槲覀兊耐恋貎?chǔ)備主要集中在一二線城市，今年推出的貨值1800多億，所以完成1100億的銷售是沒(méi)有問(wèn)題的。

我們不盲目擴(kuò)充其他區(qū)域，可能立足在現(xiàn)有區(qū)域，長(zhǎng)三角、大灣區(qū)，還有中部、西南區(qū)域，包括福建區(qū)域，銜接整個(gè)集團(tuán)層面的發(fā)展。

更多包括物業(yè)體系、商業(yè)體系，還有住宅體系，其實(shí)是聯(lián)動(dòng)成為一體化。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：禹洲的人才體系接下來(lái)要如何優(yōu)化？

林龍安：人才體系建設(shè)，這幾年房地產(chǎn)應(yīng)該也經(jīng)歷了，可以說(shuō)是快速增長(zhǎng)的十年，但也是痛苦的十年。

快速增長(zhǎng)，為什么呢？因?yàn)槿瞬朋w系大家都在擴(kuò)張，所以急需的人才太多。其實(shí)社會(huì)上沒(méi)有那么多能獨(dú)當(dāng)一面的人才，這是拔苗助長(zhǎng)，有一些能力跟不上，實(shí)話實(shí)說(shuō)。

這也是值得企業(yè)家反思的地方，引進(jìn)的人才一定要有獨(dú)當(dāng)一面的能力，才有辦法擔(dān)當(dāng)他的崗位。

為什么也是痛苦的十年？這十年過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)里面的腐敗是最可怕的。所以我一直在講，倡議更多企業(yè)職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)，至少要跟香港的職業(yè)經(jīng)理人看齊。

香港職業(yè)經(jīng)理人是法律知識(shí)、法律準(zhǔn)則在那邊，不敢逾越的。

家國(guó)情懷、風(fēng)清氣正要貫穿在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)中去，這樣才能端正所有的職業(yè)團(tuán)隊(duì)的行為，這是軟實(shí)力。

一個(gè)企業(yè)要發(fā)展，沒(méi)有一個(gè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)，沒(méi)有一個(gè)對(duì)國(guó)家、對(duì)公司、對(duì)員工負(fù)責(zé)任的團(tuán)隊(duì)，這個(gè)軟實(shí)力是落不了地的。

靠老板一個(gè)人做事是不現(xiàn)實(shí)的，都要靠團(tuán)隊(duì)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您覺(jué)得禹洲未來(lái)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是在哪里？

林龍安：我認(rèn)為禹洲的一個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，是做一個(gè)精致型的城市發(fā)展供應(yīng)商。

不僅僅停留在普通的開(kāi)發(fā)商，更多地要與時(shí)代相匹配，與整個(gè)疫情階段養(yǎng)成的包括現(xiàn)代的一個(gè)通訊產(chǎn)業(yè)或者是現(xiàn)代科技產(chǎn)業(yè)相互結(jié)合。

特別是在智慧社區(qū)層面，應(yīng)該有大的突破，做精致的跟時(shí)代相匹配的城市供應(yīng)商。

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