“做精做細(xì)地產(chǎn)，做好做成項(xiàng)目?！庇碇藜瘓F(tuán)董事局主席林龍安給公司定下了發(fā)展基調(diào)，他將自己也安排得很好。

　　周六這天，林龍安依然在忙碌著，前一天，他剛參加完投資者發(fā)布會(huì)?！拔以谙愀鄣纳钜?guī)律多了，每周至少一兩次的爬山，單雙杠也是我的日常鍛煉項(xiàng)目?！彼矚g運(yùn)動(dòng)，這兩項(xiàng)尤其熱愛(ài)，也是他保持活力的秘訣。

　　2021年上半年，林龍安帶領(lǐng)下的禹洲穩(wěn)步前行，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額527.14億元，同比上升23.02%，完成全年目標(biāo)的47.92%。

　　反思中前行，禹洲在這半年來(lái)做了很多努力。林龍安直面禹洲存在的問(wèn)題，從審計(jì)、財(cái)務(wù)、運(yùn)營(yíng)多角度出發(fā)，修煉內(nèi)功。

　　“我們強(qiáng)化了集團(tuán)總部財(cái)務(wù)中心的管控，讓香港和總部直接對(duì)接，強(qiáng)化總部管控體系的落地和系統(tǒng)化、制度化的落地。另外，我們和安永會(huì)計(jì)師事務(wù)所做了充分溝通，在投資層面、合同章程方面加強(qiáng)把關(guān)，每?jī)蓚€(gè)月進(jìn)行一場(chǎng)高層會(huì)議?！绷铸埌舱J(rèn)為，摔跤不可怕，可怕的是不改變。這次失誤對(duì)禹洲來(lái)說(shuō)，也是一次發(fā)展契機(jī)。

　　財(cái)務(wù)管控是重中之重，禹洲建立了以財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為線條，貫穿到投資、營(yíng)銷(xiāo)，成本、回款等各個(gè)環(huán)節(jié)的體系，來(lái)確保交付的萬(wàn)無(wú)一失。

　　量入為出、穩(wěn)健為主，今后的禹洲會(huì)更加審慎，林龍安的改革決心很強(qiáng)：“如果項(xiàng)目無(wú)盈利，我們就不再參與了。堅(jiān)持以利潤(rùn)為導(dǎo)向的有質(zhì)量增長(zhǎng)，促使我們改革到位?！?/p>

　　年底翻綠

　　期內(nèi)，禹洲集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約120.1億元，同比增長(zhǎng)約494.9%。毛利為24.12億元，毛利率為20.09%。歸母凈利潤(rùn)約8.6億元，同比增長(zhǎng)493.8%，而上年同期歸母凈利潤(rùn)（經(jīng)重列后）為凈虧損約2.2億元。

　　今年上半年，禹洲放緩了發(fā)債節(jié)奏，自3月份以來(lái)未發(fā)行一筆美元債。另外在三月和五月，禹洲分別贖回了3.2億和3.52億7.9%優(yōu)先票據(jù)，今年內(nèi)到期的境外票據(jù)被禹洲全部收回。截至2021年6月30日，禹洲集團(tuán)的有息負(fù)債總額601.86億元，較2020年12月31日的639億元減少5.81%。

　　其中，一年內(nèi)到期債務(wù)約為151.70億元，在手現(xiàn)金為280.72億元，現(xiàn)金短債比達(dá)1.85倍，資金流動(dòng)性充裕。同時(shí)，其凈負(fù)債率為80.42%，相較于2020年底的85.8%有所改善，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.98%，較去年末下降3.94個(gè)百分點(diǎn)，踩中“三道紅線”中的一道。禹洲方面認(rèn)為，有望在年底達(dá)到“三條紅線”的監(jiān)管要求。

　　“下半年，我們會(huì)推進(jìn)銷(xiāo)售，加大庫(kù)存去化速度以增加回款，充裕自身現(xiàn)金流，將我們的輕資產(chǎn)發(fā)揮作用，逐步降低負(fù)債?！绷铸埌步榻B說(shuō)，禹洲商業(yè)已進(jìn)入深圳、上海、杭州、廈門(mén)等地，擁有已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目28個(gè)及籌備期項(xiàng)目11個(gè)，禹洲物業(yè)目前的總合約面積已超過(guò)2700萬(wàn)平方米。

　　在融資成本方面，禹洲上半年的加權(quán)融資成本為7.13%，較去年年底的7.19%下降0.06個(gè)百分點(diǎn)。近幾年來(lái)，其融資成本一直在7%上下波動(dòng)。

　　以利潤(rùn)為導(dǎo)向拿地

　　上半年來(lái)，禹洲放緩了拿地節(jié)奏，在投拓端更為謹(jǐn)慎，通過(guò)招拍掛的方式，在蘇州、鄭州及江門(mén)拿下了4幅地塊，總建筑面積約54.8萬(wàn)平方米，總貨值111億元。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到了調(diào)整期，利潤(rùn)率水平逐漸回歸到了制造業(yè)水平。我們強(qiáng)調(diào)的是以利潤(rùn)為導(dǎo)向的有質(zhì)量的增長(zhǎng)，如果每一個(gè)項(xiàng)目都沒(méi)有利潤(rùn)的時(shí)候，那這個(gè)企業(yè)的走向是有問(wèn)題的?！绷铸埌膊粫?huì)放棄對(duì)利潤(rùn)的追求，他認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的毛利潤(rùn)會(huì)回歸到15%-20%的水平。

　　雖然拿地體量減少，但上半年禹洲新增土儲(chǔ)平均樓面價(jià)為7847元，相較去年新增的平均樓面價(jià)11852元顯著降低。新增土儲(chǔ)的地貨比也去年全年的1:1.43提升至1:2.36，新增地塊利潤(rùn)空間有所上升。禹洲會(huì)堅(jiān)定不移地深耕布局長(zhǎng)三角區(qū)域、海西經(jīng)濟(jì)區(qū)、環(huán)渤海區(qū)域、大灣區(qū)、華中區(qū)域及西南區(qū)域六大都市圈。接下來(lái)，禹洲會(huì)確保負(fù)債率不提升的情況下，結(jié)合情況適當(dāng)增加土地儲(chǔ)備，長(zhǎng)三角依然是重點(diǎn)部署區(qū)域。

　　從上半年的成績(jī)來(lái)看，長(zhǎng)三角區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷(xiāo)售額345.45億，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率為65%，較去年同期上升3%。另外值得關(guān)注的是，啟動(dòng)滬深雙總部后，禹洲加快在大灣區(qū)的布局，上半年其在大灣區(qū)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)28.9億，同比增長(zhǎng)近370%。

　　截至期末，禹洲集團(tuán)的土地儲(chǔ)備總可供銷(xiāo)售建筑面積約為2200萬(wàn)平方米，共179個(gè)項(xiàng)目，分布于六大都市圈39個(gè)城市，90%以上位于一二線城市，足夠滿(mǎn)足未來(lái)3-4年的發(fā)展需求。 “我們的現(xiàn)金流比較充足，但我們更多的會(huì)擇機(jī)而行，不盲目高價(jià)拿地，確保利潤(rùn)率的達(dá)成?！?/p>

　　下半年，禹洲整體可售貨值1319億元，按照正常去化率，完成全年1100億目標(biāo)是大概率事件。

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