禹洲集團的“變與破”

來源：智能家居時間：2021-08-16 18:30

　　“做精做細地產(chǎn)，做好做成項目?！庇碇藜瘓F董事局主席林龍安給公司定下了發(fā)展基調(diào)，他將自己也安排得很好。

　　周六這天，林龍安依然在忙碌著，前一天，他剛參加完投資者發(fā)布會?！拔以谙愀鄣纳钜?guī)律多了，每周至少一兩次的爬山，單雙杠也是我的日常鍛煉項目?！彼矚g運動，這兩項尤其熱愛，也是他保持活力的秘訣。

　　2021年上半年，林龍安帶領下的禹洲穩(wěn)步前行，實現(xiàn)銷售額527.14億元，同比上升23.02%，完成全年目標的47.92%。

　　反思中前行，禹洲在這半年來做了很多努力。林龍安直面禹洲存在的問題，從審計、財務、運營多角度出發(fā)，修煉內(nèi)功。

　　“我們強化了集團總部財務中心的管控，讓香港和總部直接對接，強化總部管控體系的落地和系統(tǒng)化、制度化的落地。另外，我們和安永會計師事務所做了充分溝通，在投資層面、合同章程方面加強把關，每兩個月進行一場高層會議?！绷铸埌舱J為，摔跤不可怕，可怕的是不改變。這次失誤對禹洲來說，也是一次發(fā)展契機。

　　財務管控是重中之重，禹洲建立了以財務數(shù)據(jù)為線條，貫穿到投資、營銷，成本、回款等各個環(huán)節(jié)的體系，來確保交付的萬無一失。

　　量入為出、穩(wěn)健為主，今后的禹洲會更加審慎，林龍安的改革決心很強：“如果項目無盈利，我們就不再參與了。堅持以利潤為導向的有質(zhì)量增長，促使我們改革到位?！?/p>

　　年底翻綠

　　期內(nèi)，禹洲集團實現(xiàn)營業(yè)收入約120.1億元，同比增長約494.9%。毛利為24.12億元，毛利率為20.09%。歸母凈利潤約8.6億元，同比增長493.8%，而上年同期歸母凈利潤（經(jīng)重列后）為凈虧損約2.2億元。

　　今年上半年，禹洲放緩了發(fā)債節(jié)奏，自3月份以來未發(fā)行一筆美元債。另外在三月和五月，禹洲分別贖回了3.2億和3.52億7.9%優(yōu)先票據(jù)，今年內(nèi)到期的境外票據(jù)被禹洲全部收回。截至2021年6月30日，禹洲集團的有息負債總額601.86億元，較2020年12月31日的639億元減少5.81%。

　　其中，一年內(nèi)到期債務約為151.70億元，在手現(xiàn)金為280.72億元，現(xiàn)金短債比達1.85倍，資金流動性充裕。同時，其凈負債率為80.42%，相較于2020年底的85.8%有所改善，剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為73.98%，較去年末下降3.94個百分點，踩中“三道紅線”中的一道。禹洲方面認為，有望在年底達到“三條紅線”的監(jiān)管要求。

　　“下半年，我們會推進銷售，加大庫存去化速度以增加回款，充裕自身現(xiàn)金流，將我們的輕資產(chǎn)發(fā)揮作用，逐步降低負債?！绷铸埌步榻B說，禹洲商業(yè)已進入深圳、上海、杭州、廈門等地，擁有已開業(yè)項目28個及籌備期項目11個，禹洲物業(yè)目前的總合約面積已超過2700萬平方米。

　　在融資成本方面，禹洲上半年的加權融資成本為7.13%，較去年年底的7.19%下降0.06個百分點。近幾年來，其融資成本一直在7%上下波動。

　　以利潤為導向拿地

　　上半年來，禹洲放緩了拿地節(jié)奏，在投拓端更為謹慎，通過招拍掛的方式，在蘇州、鄭州及江門拿下了4幅地塊，總建筑面積約54.8萬平方米，總貨值111億元。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入到了調(diào)整期，利潤率水平逐漸回歸到了制造業(yè)水平。我們強調(diào)的是以利潤為導向的有質(zhì)量的增長，如果每一個項目都沒有利潤的時候，那這個企業(yè)的走向是有問題的?！绷铸埌膊粫艞墝麧櫟淖非?，他認為房地產(chǎn)行業(yè)的毛利潤會回歸到15%-20%的水平。

　　雖然拿地體量減少，但上半年禹洲新增土儲平均樓面價為7847元，相較去年新增的平均樓面價11852元顯著降低。新增土儲的地貨比也去年全年的1:1.43提升至1:2.36，新增地塊利潤空間有所上升。禹洲會堅定不移地深耕布局長三角區(qū)域、海西經(jīng)濟區(qū)、環(huán)渤海區(qū)域、大灣區(qū)、華中區(qū)域及西南區(qū)域六大都市圈。接下來，禹洲會確保負債率不提升的情況下，結合情況適當增加土地儲備，長三角依然是重點部署區(qū)域。

　　從上半年的成績來看，長三角區(qū)域實現(xiàn)銷售額345.45億，業(yè)績貢獻率為65%，較去年同期上升3%。另外值得關注的是，啟動滬深雙總部后，禹洲加快在大灣區(qū)的布局，上半年其在大灣區(qū)實現(xiàn)銷售業(yè)績28.9億，同比增長近370%。

　　截至期末，禹洲集團的土地儲備總可供銷售建筑面積約為2200萬平方米，共179個項目，分布于六大都市圈39個城市，90%以上位于一二線城市，足夠滿足未來3-4年的發(fā)展需求。 “我們的現(xiàn)金流比較充足，但我們更多的會擇機而行，不盲目高價拿地，確保利潤率的達成?！?/p>

　　下半年，禹洲整體可售貨值1319億元，按照正常去化率，完成全年1100億目標是大概率事件。

（責任編輯：徐帥）

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