廣州樓市:沒錢人買南沙,有錢人買黃埔,后者漲幅驚人

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-08-05 23:06

以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“廣叔談房”公眾號(hào)

提問(wèn)：你好廣叔，工作地點(diǎn)在廣州番禺化龍鎮(zhèn)廣汽基地附近，目前年收入100，希望在周邊購(gòu)房，自住兼投資，以后方便出售。

回答：化龍房源稀少，建議考慮對(duì)岸的文沖、黃埔。不知道預(yù)算是多少，可參考：金碧世紀(jì)花園、黃埔花園、萬(wàn)科東薈城。文沖：萬(wàn)科城市花園、東港花園、萬(wàn)科金色悅府。

提問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)，黃埔中央城31000，實(shí)地常春藤 26000，論投資哪個(gè)盤更適合呢？

回答：如果兩者比較的話，中央城配套、交通各方面會(huì)好一些，建議首選中央城。

提問(wèn)：廣叔你好，收到你的回復(fù)很受益。還想再問(wèn)問(wèn)：坐標(biāo)廣州，手上只有80萬(wàn)，想買總價(jià)200萬(wàn)左右的房子，月供能力7000左右，自住加投資，近地鐵較好，一二手無(wú)所謂。想多看幾個(gè)盤選選，年底想入手下半年要開啟看房模式，有沒有好的樓盤和區(qū)域推薦。再次麻煩了，謝謝了。

回答：你好。可以看下科學(xué)城上車盤：中海譽(yù)城、萬(wàn)科金夢(mèng)，或者萬(wàn)科東薈城。老黃埔：黃埔雅苑或者金碧世紀(jì)花園。番禺廣場(chǎng)：東怡新區(qū)或者金海岸。

提問(wèn)：廣叔，您好，準(zhǔn)備投資一套房1.請(qǐng)問(wèn)目前投資東莞還是廣州好呢？2.廣州黃埔的品秀星樾和中央城這兩個(gè)盤哪個(gè)盤更適合投資呢？3.新塘的品秀星圖和黃埔的品秀星樾或者中央城，哪個(gè)升值空間更大呢？4.東莞臨深的黃江的保利和塵樾升值空間大嗎？適合投資嗎？和廣州的黃埔中央城或者品秀星樾比，黃江的保利適合投資呢？還是黃埔的樓盤更值得投資呢？

回答：你好。1、目前投資廣州正當(dāng)時(shí)。2、品秀星樾更好，中央城盤太大太大了。3、能買黃埔當(dāng)然首選黃埔品秀星樾。4、黃江的保利和光塵樾有一定的潛力，地鐵1號(hào)線也在建，近黃江中心站，整體比較看好。5、綜合看，我的看法：品秀星樾>保利和光塵樾

提問(wèn)：你好廣叔，請(qǐng)問(wèn)深業(yè)上城的公寓還值得投資嗎？

回答：你好，深業(yè)是深圳市府全資國(guó)企，在深圳屬于比較佛系的國(guó)企開發(fā)商，做了十幾個(gè)盤基本都是定位剛需，不太會(huì)做豪宅的。（深業(yè)上城和中城都是公寓，定位也沒做好，現(xiàn)在深業(yè)上城的商業(yè)都半死不活的）公寓只分兩種，深圳灣的公寓和其他公寓，深圳灣的公寓因?yàn)橛邢∪背鞘芯坝^和海景，有投資價(jià)值，但普通公寓并不稀缺，剛需客和豪宅客對(duì)稅費(fèi)承受力也不同。未來(lái)南山前海的土豪更多，不如去看看后海、前海的公寓產(chǎn)品，更加匹配國(guó)際化的人群需求。

提問(wèn)：你好廣叔，北京工作，二套房是北京還是深圳比較合適？一套也是北京城區(qū)的?？傮w上，北京是不是增長(zhǎng)潛力，比不過(guò)深圳。

回答：你好，如果北京已有一套，二套大金額投資應(yīng)該放在深圳。北京雖然是帝都，但天子腳下反而處處被掣肘，加上深圳市場(chǎng)自由度和競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)遠(yuǎn)超北京，未來(lái)發(fā)展誰(shuí)更勝出一籌真的不能確定，譬如華盛頓與紐約。不過(guò)有京籍的是不舍得放棄北京戶口的，沒有戶口的北漂則完全可入深戶一搏。

提問(wèn)：你好，廣叔，我有2個(gè)問(wèn)題想問(wèn)，麻煩詳細(xì)回復(fù)下哈。背景信息：本人剛過(guò)而立之年，目前在深圳光明工作，準(zhǔn)備年底結(jié)婚，現(xiàn)準(zhǔn)備買房。未來(lái)計(jì)劃在深圳光明和東莞發(fā)展，所以想買離深圳近一些的房子。計(jì)劃首付不超過(guò)60萬(wàn)，總價(jià)不超過(guò)180萬(wàn)，一手房和二手房均可。目前在東莞黃江看中了一套碧桂園的二手房，即將滿5年，單價(jià)大概1.9萬(wàn)，總價(jià)大概170萬(wàn)，離深圳光明區(qū)大概8公里，速路口旁，可直接上莞深高速直達(dá)福田。小區(qū)比較安靜，戶型還可以，但配套不是很好，朝北，略有小貴。1.目前我不是很著急，我現(xiàn)在在糾結(jié)是現(xiàn)在買還是過(guò)一段時(shí)間降價(jià)或者利率降低再買，同時(shí)也擔(dān)心東莞房?jī)r(jià)會(huì)上漲，也糾結(jié)我喜歡的房子賣出去了。2.目前我挺喜歡這個(gè)房子的，但是不清楚是否適合，或者廣叔是否有更推薦的地方？

回答：你好，1、你的首付是不可能購(gòu)買深圳的了。黃江作為臨深地段，也有地鐵預(yù)期，也是臨近工作的區(qū)域，只要是適合你的就不會(huì)錯(cuò)，可以買。2、碧桂園我本來(lái)是不建議的，但是你看中了，連進(jìn)高速路都給作為了利好，我也無(wú)言。若這個(gè)房子你是喜歡的，過(guò)五年唯一，能節(jié)省東莞最讓人痛苦的重個(gè)稅，你是可以珍惜這樣的房子的，不用專門等待降低利率，該上車就上車。3、黃江只要還在東莞建設(shè)一號(hào)線的地鐵預(yù)期下，而黃江更長(zhǎng)遠(yuǎn)的未來(lái)還有三四號(hào)線地鐵的交匯，只要長(zhǎng)持，還是值得的。4、黃江二手均價(jià)也還是上漲的，目前很多放盤都是在1.8w左右，因此你要算好1.9w的價(jià)格是否溢價(jià)過(guò)多，即使可能省掉個(gè)稅，也不能買得太貴了。

提問(wèn)：廣叔你好，深汕合作區(qū)房子現(xiàn)在1.2萬(wàn)左右能投資嗎？

回答：你好，我非常不看好飛地建設(shè)，天然的割裂導(dǎo)致成功的概率幾乎為零。但這塊飛地的主導(dǎo)者是深圳，又讓我有點(diǎn)不確定。現(xiàn)在單價(jià)畢竟只有一萬(wàn)出頭，如果百八十萬(wàn)對(duì)你來(lái)說(shuō)不算錢，買一套賭一把也無(wú)所謂，買完就忘記它，等十年后再看吧。

提問(wèn)：你好廣叔，千大，惠州大亞灣離深圳那么近，房?jī)r(jià)差2萬(wàn)每平，作為環(huán)深，為什么沒有投資價(jià)值呢？謝謝

回答：你好，叫啥的都有了一個(gè)姓深，一個(gè)姓惠。暫且不論那天量供應(yīng)，坪山都涼涼，兔死狐悲，惠州投資價(jià)值何在？

提問(wèn)：廣叔你好，南山前海的東方銀座公館這個(gè)盤，您覺得怎么樣？未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)怎么樣？

回答：你好，東方銀座公館，真復(fù)式盤，小區(qū)品質(zhì)和戶型都是很不錯(cuò)的，客群最早是深航的機(jī)長(zhǎng)和空姐，住戶品質(zhì)還是很高，并且享受前海輻射，未來(lái)10年整個(gè)粵港澳大灣區(qū)的中心就在前海。不過(guò)這個(gè)盤已經(jīng)過(guò)了快速成長(zhǎng)期，周邊環(huán)境成熟，暫無(wú)特別針對(duì)個(gè)盤的利好，跑平整體漲幅沒有問(wèn)題。

提問(wèn)：你好廣叔，沒有房票，關(guān)注法拍房可以從哪個(gè)渠道購(gòu)買？目前手中的子彈只能在二線城市選擇，重慶，武漢和廣州是我最感興趣的，54法破限是什么意思？

回答：你好，1.關(guān)注淘寶法拍房2.未來(lái)的大趨勢(shì)：是城市群、超級(jí)城市，廣州在珠三角還是有地緣和產(chǎn)業(yè)上的優(yōu)勢(shì)的。深圳是一線城市，廣州只能算是弱一線。深圳的資源集中度，財(cái)富聚集水平遠(yuǎn)超廣州。如果在前幾年廣深價(jià)格差不大，選深圳更好。但是深圳經(jīng)過(guò)這一輪大漲后，房?jī)r(jià)已經(jīng)是廣州的一倍了，廣州的洼地優(yōu)勢(shì)逐漸凸顯。廣州重慶和武漢都是推薦的城市。選擇去哪個(gè)城市一是城市量級(jí)，二也要看自己適合哪里、喜歡哪里，看你的資金量級(jí)。一般來(lái)說(shuō)優(yōu)先大單，廣州可以先上車。3.找婚票，結(jié)離婚破限購(gòu)。

提問(wèn)：廣叔好，本人約有現(xiàn)金130萬(wàn)，在寶安翻身片區(qū)有一套2房家庭自住，紅本在手，小孩目前上三年級(jí)。今年計(jì)劃給小孩買個(gè)初中的學(xué)位房小戶型，最好價(jià)位在250~350萬(wàn)之間，目前初步計(jì)劃在三個(gè)初中學(xué)校選擇： 1、寶安中學(xué)，TATA公寓（工業(yè)用地）最小戶型； 2、龍華高峰中學(xué)，潛龍曼海寧北區(qū)最小戶型； 3、寶安實(shí)驗(yàn)學(xué)校初中部，泰華苑小戶型或其他老式小區(qū)小戶型。這三個(gè)選擇大致利弊是怎樣的？你推薦怎樣選或是否有其他建議？目前本人自住的翻身片區(qū)住房暫時(shí)不太想動(dòng)，擔(dān)心買賣比較折騰。謝謝！

回答：你好，1.公寓的學(xué)位積分很低，上學(xué)太渺茫，投資角度公寓不要碰 2.高峰沒有被追捧，第一，沒有好“爸爸”，名校集團(tuán)化的浪潮下，沒有名校冠名。第二，招不足，租民房就可以上學(xué)，所以大家懷疑水分很高，全靠點(diǎn)招。隨著新樓盤以及新業(yè)主的進(jìn)入，生源會(huì)逐漸向好，現(xiàn)在高峰沒有學(xué)位溢價(jià)，產(chǎn)品又不錯(cuò)，如果成績(jī)一直這么穩(wěn)定，那就是錦上添花，可以考慮入手。 3.泰華苑劣勢(shì)是房子偏老，小區(qū)周邊環(huán)境雜亂，離地鐵口遠(yuǎn)。優(yōu)勢(shì)是在寶安，西部熱點(diǎn)外溢片區(qū)。如果考慮生活半徑，這幾個(gè)盤的排序是： 3>2>1

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