廣州樓市現(xiàn)狀:有錢(qián)人住番禺,沒(méi)錢(qián)人住南沙!

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-06-15 19:39

以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“廣叔談房”公眾號(hào)

提問(wèn)：你好廣叔，若只考慮在南沙存投資，長(zhǎng)持5年以上，哪個(gè)板塊比較適合，考慮新房還是二手房？請(qǐng)點(diǎn)評(píng)一下。

回答：你好，建議二手為主，可以考慮南沙區(qū)府、黃閣和金州，參考樓盤(pán)：萬(wàn)科府前一號(hào)，南沙保利城、疊翠峰、龍光棕櫚水岸

提問(wèn)：你好廣叔，我在沈陽(yáng)生活，現(xiàn)想在廣州番禺周邊長(zhǎng)期投資一套住宅（由于有朋友在番禺生活，一定程度上可幫忙代管），200萬(wàn)左右，一次性，無(wú)廣州房票，投資期限6-10年。相對(duì)于租金收入，更看重房產(chǎn)的保值和增值能力，以及未來(lái)可出售變現(xiàn)的難易程度。請(qǐng)廣叔指點(diǎn)。目前看好北滘的金輝優(yōu)步大道，19000的價(jià)位，不知是否符合我的要求，可否出手？如不適合，請(qǐng)推薦適合的版塊和樓盤(pán)，謝謝！不強(qiáng)求上車。

回答：你好，金輝優(yōu)步大道位于佛山北滘，可以買，距離廣州近，產(chǎn)業(yè)也不錯(cuò)，有機(jī)會(huì)繼續(xù)漲，畢竟地鐵7號(hào)線延長(zhǎng)線、廣佛環(huán)線等利好擺在那里。另外可以看看千燈湖和陳村，參考樓盤(pán)：萬(wàn)科水晶城、星英半島、太平洋國(guó)際花園

提問(wèn)：廣叔您好！我父母深圳只有一套房且在我父親名下，父母都70多，少住深圳，每年回來(lái)住個(gè)把月；住這套房的基本是我姐姐（50歲即將退休）和姐姐女兒（剛?cè)肷钲诼殘?chǎng)），姐姐及她女兒都有房票且無(wú)貸款，兩人賺錢(qián)能力都有限。這套房在星海名城一期，估值為720萬(wàn)，現(xiàn)想置換達(dá)到兩個(gè)目的：一是換一套新點(diǎn)的物業(yè)好的有投資價(jià)值的房自住，面積以100平3或4房為好，總價(jià)不超600萬(wàn)，二個(gè)是通過(guò)置換多出的錢(qián)為姐姐女兒買一套房，好盡快上車。那么符合條件的我找了找只有龍崗大運(yùn)和光明新區(qū)的新房或次新房。您看這個(gè)思路怎么樣？畢竟只有一套房居住功能優(yōu)先考慮，且不太需要市中心的位置，近地鐵即可

回答：你好，2020值得推薦的一手剛需盤(pán)（推薦秩序按照排名）：沙井海岸城（深外學(xué)位，片區(qū)標(biāo)桿、地鐵口、大商業(yè)）；金融街華發(fā)融御首府（熱點(diǎn)片區(qū)、大品牌）；電建洺悅府（熱點(diǎn)片區(qū)、大品牌）；宏發(fā)萬(wàn)悅山（熱點(diǎn)片區(qū)）；合正觀瀾匯二期（區(qū)域標(biāo)桿、地鐵口）。次新建議去寶安的碧海西鄉(xiāng) 沙井板塊淘一淘，參見(jiàn)星球內(nèi)的往期推薦。優(yōu)先西部，龍崗并非首選。

提問(wèn)：你好廣叔：我和家人生活在東莞，目前在東莞市企石鎮(zhèn)全款一套99方的房子。我工作和小孩上學(xué)都在松山湖（妻子在企石鎮(zhèn)工作，目前我家的生活重心還是在企石），所以我們平時(shí)一般在松山湖租住人才房，周末回家居住。今年?yáng)|莞房?jī)r(jià)一路飆升，最近一月南城區(qū)和松山湖（包括周邊緊鄰幾鎮(zhèn)）更是出現(xiàn)瘋漲，真松山湖的二手房單價(jià)已全面超過(guò)4萬(wàn)/方（松山湖已沒(méi)有新樓盤(pán)）?，F(xiàn)手上有子彈110多（我和妻子每年穩(wěn)定收入約35多，其它收入約30-50），打算再入手一套，想請(qǐng)教廣叔：我應(yīng)該先解決剛需在企石另外的樓盤(pán)華潤(rùn)公元九里購(gòu)置一套125方的（單價(jià)約1.8萬(wàn)/方），再賣掉現(xiàn)在住這套然后去松山湖周邊鎮(zhèn)尋找洼地再入手一套？還是應(yīng)該先在松山湖周邊鎮(zhèn)先上車一套投資（松山湖里面的樓價(jià)已經(jīng)太高了），再去改善生活？急盼指點(diǎn)，謝謝!!原打算今周日就要去簽約了的，但又怕錯(cuò)過(guò)這波行情（企石鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)一直走平）

回答：你好，東莞樓市現(xiàn)狀：鳳崗，塘廈，清溪不用愁，也不用下多大投入，有深圳這個(gè)大佬的溢出就足夠了。長(zhǎng)安有自己的內(nèi)在實(shí)力，會(huì)一路停不下來(lái)。虎門(mén)借助交通優(yōu)勢(shì)也不會(huì)太差。松山湖東莞的經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)，只會(huì)更好。南城不用說(shuō)了，當(dāng)前的金融，貿(mào)易，產(chǎn)業(yè)孵化園區(qū)東莞做得最出色，加上中心區(qū)核心區(qū)，不用擔(dān)心未來(lái)。東城有商貿(mào)，有工業(yè)，也是中心區(qū)，也不用擔(dān)心。令人擔(dān)憂的就是：石碣，厚街，曾經(jīng)的輝煌，現(xiàn)在卻一片茫然。洪梅，麻涌，中堂，望牛墩這些中低收入者和相鄰廣州的窮親戚增城相互看不上眼。橋頭，企石和謝崗，看著比自己還窮的惠州只能仰天長(zhǎng)嘆。企石房產(chǎn)可以考慮出手，換到松山湖。投資回報(bào)率最大的盤(pán)，見(jiàn)知識(shí)星球內(nèi)部分享。如果純自住可以買華潤(rùn)公元九里，投資角度，其實(shí)租房住比較好，把子彈都投資到回報(bào)率更大的板塊。

提問(wèn)：您好廣叔，我是蘭州的，蘭州的萬(wàn)達(dá)茂有必要投嗎？首付30的有一票，首付50的有一票，目前蘭州有6套房，兩套全款頂賬房，剩下全是按揭或貸款，目前手里有200子彈，月供沒(méi)有壓力！

回答：你好，蘭州主城區(qū)人口太少，長(zhǎng)遠(yuǎn)看蘭州不優(yōu)質(zhì)，城市狹長(zhǎng)，無(wú)法規(guī)劃發(fā)展，且蘭州是全中國(guó)唯一一個(gè)沒(méi)有第二條水源的城市，自住的買一套就可以了，投資換城市吧，前些年朋友在蘭州搞商業(yè)地產(chǎn)，血本無(wú)歸。對(duì)于城市的選擇，不要盲目分析。

樓市動(dòng)能和上漲潛力有四點(diǎn)：1.人口越多、動(dòng)能越足。2.南方城市比北方城市動(dòng)能足。3.行政級(jí)別越高，定位越高，資金總量與增量大。4.樓市的賺錢(qián)與驅(qū)趕外溢效應(yīng) 子彈200，建議優(yōu)先入手一線城市深圳。剩余子彈入手二線有確定漲幅的城市。6套蘭州房產(chǎn)，主場(chǎng)倉(cāng)位配置太重，房齡老沒(méi)有潛力的資產(chǎn)建議出手裂變。

80000+8000是最好的配置。二線城市推薦武漢重慶沈陽(yáng)，其中重慶和沈陽(yáng)二手不限購(gòu)。

提問(wèn)：你好廣叔，非京籍但有北京社保，戶口在天津，在濱海新區(qū)已有一套學(xué)區(qū)房，有貸款，手里有閑置資金180。投資目的，考慮在北京貸款入手一套小戶型，買新還是舊？地段？小區(qū)？資金不多選擇面不大，是今年入手還是在等等？還是放棄北京，在新二線城市諸如杭州入手？求指教!!!

回答：你好，北京現(xiàn)在可以開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)，北京房產(chǎn)的價(jià)格都是充分交易后的結(jié)果，沒(méi)有明顯洼地。我們要做的是，目前配套很弱，但是有充分很大的板塊。

資金180，重點(diǎn)關(guān)注東三環(huán)至東五環(huán)之間的2居上車?yán)瞎?。另外天通?50平以上的大戶型，單價(jià)2W+也可以入手。天通苑是個(gè)非常不錯(cuò)的選擇，大面積低單價(jià)，可以淘到單價(jià)3萬(wàn)內(nèi)的小筍。地鐵，學(xué)區(qū)等配套都在慢慢完善。北京以往的漲幅規(guī)律是，漲一年歇兩年，上一輪漲幅50%，價(jià)格已夯實(shí)，我們都在等放水。水來(lái)了，北京市第一個(gè)吃到紅利的城市。

提問(wèn)：你好廣叔，目前在西安工作，社保在上海，父母在大連高新，首付能湊50萬(wàn)，月供能接受6000左右，1、西安大連哪個(gè)推薦買呢 2、西安大連都限購(gòu)，沈陽(yáng)可考慮么？3、最近看了沈陽(yáng)恒大時(shí)代新城，這個(gè)可以考慮嗎？問(wèn)題雜亂，新手小白，急等上車，謝謝廣叔

回答：你好，1.更看好西安。大連一座少年得志的年輕城市，卻在經(jīng)歷屬于他的中年危機(jī)。面臨著省內(nèi)和省外的競(jìng)爭(zhēng)困境：省內(nèi)明顯就是要做強(qiáng)省會(huì)沈陽(yáng)。省外的話整個(gè)東三省經(jīng)濟(jì)比較疲軟，也找不到比較好的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)突破口。由于大連的房?jī)r(jià)并不便宜，有個(gè)地方甚至超過(guò)了四萬(wàn)，結(jié)合這樣的基本面，大連的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)潛力并不是二線城市里最大的。

2.沈陽(yáng)投資可以考慮，是弱二線城市里，唯一房?jī)r(jià)沒(méi)有過(guò)完，且重點(diǎn)發(fā)展的城市了。投資講究的是低價(jià)入高價(jià)出，沈陽(yáng)新盤(pán)重點(diǎn)關(guān)注地鐵沿線或者學(xué)區(qū)盤(pán)，單價(jià)8000左右可入。二手房重點(diǎn)淘一環(huán)二環(huán)內(nèi)次新，三環(huán)的2號(hào)線地鐵沿線屬于領(lǐng)漲區(qū)域。部分二手板塊新盤(pán)和二手差價(jià)明顯，存在套利空間?？梢灾攸c(diǎn)關(guān)注。

3.恒大時(shí)代新城在蒲河新城邊緣了，開(kāi)盤(pán)價(jià)也不便宜。相同價(jià)位雅居樂(lè)和吾悅?cè)A府區(qū)位更好，有地鐵，利好兌現(xiàn)更快。

提問(wèn)：廣叔好，目前有5筆不上征信（顯示為大額分期）的信用貸款，總額200萬(wàn)左右，實(shí)際利率應(yīng)該在8%-12%之間，三年期，已經(jīng)還了15個(gè)月左右。目前手里有一些錢(qián)，是把這筆錢(qián)提前結(jié)清（因?yàn)槔瘦^高，但是還有剩余本金3%-5%的違約金）還是先留著，用手里的錢(qián)再去買房？

回答：你好，先從目標(biāo)出來(lái)，倒退分析。現(xiàn)在是要買房還是月供？（建議現(xiàn)在是建倉(cāng)時(shí)機(jī)）除開(kāi)信用貸，現(xiàn)金有多少？是否足夠買房的首付？月供能不能cover？信用貸如果對(duì)月供壓力較大，可以先還清10%利率以上的。

提問(wèn)：你好廣叔，我在北京讀碩士，無(wú)學(xué)區(qū)需求，想在朝陽(yáng)區(qū)五環(huán)內(nèi)買一套小戶型住宅，1室2室都可以，總價(jià)在500w-600w左右，首套首貸，自住用，希望在地鐵沿線，方便去四號(hào)線上的學(xué)校還有和朋友在三里屯附近聚會(huì)。廣叔有沒(méi)有什么推薦？目前看了到幾個(gè)比較喜歡的一居盤(pán) 公園1872（十里堡）首城國(guó)際（雙井）樂(lè)成豪麗（九龍山）富力城??這些盤(pán)大概單價(jià)多少能入手？但把您的所有文章都拜讀完了之後，發(fā)現(xiàn)您並不建議在北京買一居或是買兩居比如時(shí)代國(guó)際（雙井天鵝灣（朝青）同等級(jí)幾個(gè)低單價(jià)個(gè)樓盤(pán)，不知道您怎么看？投資回報(bào)比會(huì)是最首要的考慮因素。請(qǐng)廣叔指點(diǎn)，300萬(wàn)自備款該如何用，能自主並同時(shí)滿足一些投資需求。

回答：你好，1872戶型不太好，不太適合居住，市場(chǎng)比較窄，首城國(guó)際有學(xué)區(qū)，加次新品質(zhì)溢價(jià)，投資不合適富力、樂(lè)成都屬于品質(zhì)盤(pán)，8萬(wàn)左右可以考慮想有投資屬性就降一下品質(zhì)，看看常營(yíng) 5萬(wàn)次新，朝青5-7萬(wàn)次新；雙井7萬(wàn)次新

提問(wèn)：你好廣叔，想投資一套總價(jià)低(300萬(wàn)以內(nèi))的小戶型，有房票，不考慮公寓，不需要學(xué)位，請(qǐng)問(wèn)買哪里好出租，升值潛力也大？上班在蛇口，所以想考慮這一帶的?？戳嗣滋m第二季，新一代國(guó)際公寓，榮村小區(qū)舊改的榮寓，西游記，都覺(jué)得年底一波行情已經(jīng)漲了好多，請(qǐng)問(wèn)有沒(méi)有更好的推薦？或者說(shuō)這個(gè)價(jià)位沒(méi)法有好的收益了？該不該把深圳灣的三房賣了換兩套900萬(wàn)左右的房子？謝謝！

回答：你好，深圳灣是目前深圳房?jī)r(jià)的頂端，得益于優(yōu)越的地理位置，加上嶄新的片區(qū)，剛需豪宅的定位，再由深圳灣學(xué)校作為導(dǎo)火索，一飛沖天；深圳灣的未來(lái)發(fā)展看好，如果選籌沒(méi)有太大問(wèn)題，不建議出手裂變。深圳經(jīng)歷這輪大漲后，總價(jià)300內(nèi)能買到的盤(pán)投資價(jià)值都不太好，更好的方案是：深圳灣房產(chǎn)做截?cái)嗟盅喝谫Y，繼續(xù)入手1-2套蛇口或者前海板塊優(yōu)質(zhì)盤(pán)。

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