關(guān)注“廣叔談房”微信公眾號(hào)進(jìn)入知識(shí)星球提問(wèn)，

以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“廣叔談房”知識(shí)星球

提問(wèn)：你好廣叔，現(xiàn)在住在珠江新城，有一套白云區(qū)同和的房子云裳麗影92平方的想出售，換一個(gè)升值空間大的房子，等十五年后再置換給孩子喜歡的房子。想請(qǐng)教買(mǎi)哪些盤(pán)升值空間大。珠江新城二手和越秀中心城區(qū)非名校學(xué)位盤(pán)的一手樓，哪個(gè)值得買(mǎi)?有哪些樓盤(pán)推薦?加貸款的預(yù)算是800萬(wàn)左右

回答：你好。云裳麗影還可以呀，近地鐵，小區(qū)環(huán)境、品質(zhì)方面都還行，還有一定的潛力。當(dāng)然如果資金充裕，可以置換到更好的地段。建議珠江新城二手，越秀的投資多為以學(xué)位為主，片區(qū)較為成熟，增量有限。800左右，可考慮珠江新城：保利心語(yǔ)花園、方圓月島，林和：中怡城市花園

提問(wèn)：廣叔您好，目前沒(méi)有廣州戶(hù)口，社保兩年，增城有套房，目前手頭有400，投資的話在哪里買(mǎi)比較合適，沒(méi)有戶(hù)口的話怎么操作

回答：你好。買(mǎi)黃埔科學(xué)城，萬(wàn)科新里程、新福港鼎峰、保利越秀嶺南林語(yǔ)

提問(wèn)：廣叔，謝謝！請(qǐng)問(wèn)南沙的星河山海灣是否有投資的潛力？

回答：你好。星河山海灣在南沙港，這個(gè)片區(qū)適合休閑度假，配套不是很好，投資一般般。

提問(wèn)：我是廣州車(chē)陂本地人，家有兩個(gè)小孩，名下沒(méi)房產(chǎn)，想在東圃車(chē)陂附近買(mǎi)一套自主，準(zhǔn)備在今年的年底入手一套，手里只有100—130首付款，本人看好金融城板塊，希望越靠近這里越好，廣叔有什么好推薦或者好建議？

回答：你好。金融城的房子比較少，東圃車(chē)陂棠下都可考慮，這幾個(gè)外溢片區(qū)，未來(lái)有一定的剛需外溢?？煽聪拢禾南赂涣μ炖拭骶?、東圃盈彩美居、城市假日?qǐng)@；車(chē)陂：天健上城，廣州的未來(lái)，主力向東，金融城在產(chǎn)業(yè)主軸上，持續(xù)看好。

提問(wèn)：你好廣叔，19年底在坪山力高君御買(mǎi)了一套78平的小三房，房?jī)r(jià)287萬(wàn)，自住帶投資，不知此房自住和上升空間怎樣，請(qǐng)幫忙分析一下，謝謝。

回答：你好，坪山中心規(guī)劃非常好，是坪山唯一的中心，也是坪山唯一值得投資的區(qū)域，將來(lái)有機(jī)會(huì)作為東部的副中心，向大運(yùn)看齊的。 短期看深圳往西不會(huì)改變，所以東部的發(fā)展會(huì)遲緩。房?jī)r(jià)也會(huì)是補(bǔ)張型； 自住還不錯(cuò)，投資我個(gè)人觀點(diǎn) 時(shí)間再拉長(zhǎng)點(diǎn)會(huì)好點(diǎn)，至少也是5年以上。 長(zhǎng)期看，坪山儲(chǔ)備用地很多，拆遷難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其他區(qū)，所以長(zhǎng)持問(wèn)題不大。

提問(wèn)：廣叔好，準(zhǔn)備在廣州佛山深圳投資，但是戶(hù)口不在那兒，可以投100-150W，推薦哪里？

回答：你好，子彈150，首選深圳，次選廣州，佛山排在最后。破限購(gòu)除了落戶(hù)之外，54大法最快。深圳漲幅30%的板塊不要考慮了，別去追高了。深圳豪宅稅取消之后，小戶(hù)型價(jià)格調(diào)整幅度比較大。追求穩(wěn)和租金收益，關(guān)注南山，福田，寶安。低總價(jià)樓盤(pán)和非熱點(diǎn)片區(qū)還在補(bǔ)漲周期。福田保稅區(qū)皇崗，南山西麗，寶安西鄉(xiāng)或者碧海部分小戶(hù)型樓盤(pán)關(guān)注下。廣州的萬(wàn)博濱江東車(chē)陂東圃番禺廣場(chǎng)一帶重點(diǎn)關(guān)注

提問(wèn)：你好廣叔，本人(廣州戶(hù)口）在17年底入手金碧世紀(jì)花園一套73方兩房總價(jià)270萬(wàn)，月供1萬(wàn)多點(diǎn)，現(xiàn)在考慮孩子讀書(shū)（3歲）問(wèn)題想置換。手上有250W，父母在棠下有一套小產(chǎn)權(quán)房子，為了方便他們接送孩子所以想選擇駿景（短期沒(méi)有居住需求，和父母一起住），現(xiàn)在非常糾結(jié)： 方案一：直接賣(mài)掉金碧，換駿景三房？請(qǐng)問(wèn)買(mǎi)入和賣(mài)出時(shí)間有建議嗎？還是不著急慢慢賣(mài)？ 方案二：金碧不賣(mài)，湊點(diǎn)錢(qián)在駿景買(mǎi)個(gè)小兩房？現(xiàn)在金碧放盤(pán)還是原來(lái)的價(jià)格，算上當(dāng)時(shí)的雜稅和兩年月供差不多要虧30多萬(wàn)，買(mǎi)來(lái)從未住過(guò)空置在，金碧除了學(xué)位硬傷其他我都很喜歡，有點(diǎn)不舍。 方案三：金碧不賣(mài)，買(mǎi)旭景，可以買(mǎi)個(gè)一百零幾方的三房，學(xué)位也解決了。

回答：你好，如果實(shí)在是為了學(xué)位，那么學(xué)位就變成了你的剛需，那么駿景小學(xué)是不錯(cuò)的選擇： 1、可以嘗試賣(mài)掉金碧世紀(jì)，置換到駿景，既解決了學(xué)位問(wèn)題，解決了自住的問(wèn)題 2、旭景小學(xué)的檔次肯定比駿景要低，如果要還學(xué)位，就不建議了，因?yàn)槟軤?zhēng)取到好的學(xué)位，為啥不爭(zhēng)取呢 3、手上有250萬(wàn)，如果有名額的，看能否直接買(mǎi)呢，走全款再抵押的路子也是可以的，就不建議賣(mài)金碧世紀(jì)的房子啦。

提問(wèn)：您好廣叔，明年初社保滿(mǎn)5年，工作在天河、海珠一帶，不想上班太遠(yuǎn)，打算在市區(qū)買(mǎi)二手房，請(qǐng)問(wèn)亞運(yùn)城，二手2房怎么樣呢？

回答：你好，亞運(yùn)城，坦白說(shuō)，不是領(lǐng)漲的區(qū)域，后續(xù)會(huì)因?yàn)榉f(wàn)博、番禺廣場(chǎng)、市橋等的漲幅順延過(guò)去，會(huì)補(bǔ)填亞運(yùn)城價(jià)格的低位。但是亞運(yùn)城的缺陷在于越新的樓盤(pán)，除了亞運(yùn)城五號(hào)，其他的都越來(lái)越離地鐵遠(yuǎn)了。目前也未見(jiàn)有深入到里面的地鐵安排。后續(xù)是只能靠大水蔓延續(xù)命的地方。放在一整個(gè)樓市周期而言，廣州的房子是會(huì)普漲的，只不過(guò)是先漲與晚漲之分。因此，如果你是安心地自住的話，亞運(yùn)城自然是可以買(mǎi)的。大水灌溉下，天下皆普恩。投資無(wú)非其實(shí)是考量一個(gè)效率而已。

提問(wèn)：廣叔?？戳藦V州車(chē)陂，東圃和黃埔這些板塊，休息時(shí)間前后看了三天，暫時(shí)沒(méi)有發(fā)現(xiàn)什么筍盤(pán)，這么幾個(gè)情況。 1，之前看帖提到廣州蘭亭盛薈五萬(wàn)內(nèi)可以入，小區(qū)比較新，噪音是最大缺陷，臨近繞城高速的那幾棟面向高速的中高層戶(hù)型4.5-4.7可以入不？全屋另外加裝隔音玻璃，白天和晚上分別用手機(jī)噪音分貝儀測(cè)試，關(guān)窗下室內(nèi)大概四十到五十分貝。有新風(fēng)系統(tǒng)，關(guān)窗空氣也流通。位置相對(duì)好的單價(jià)5以上了。 2，還是選擇附近的15年內(nèi)4.2至4.8的老次新盤(pán)呢（城市假日，盈彩美居，美林湖畔等）。 3，老黃埔板塊好點(diǎn)的單價(jià)也要去到4，差點(diǎn)的3.5，小區(qū)比較破，車(chē)位嚴(yán)重不足。知道這些板塊好，但選起來(lái)確實(shí)不容易，請(qǐng)指教。

回答：你好，1.蘭亭盛薈屬于只適合投資，不適合自住的盤(pán)。 高速公路邊蓋的小區(qū)，這個(gè)不利因素會(huì)一直都在，面向高速的這幾棟，不建議買(mǎi)。再淘淘其他低價(jià)盤(pán)吧。2.這幾個(gè)盤(pán)買(mǎi)最便宜的。3.想淘便宜的，也可以看看中?？党?、天朗明居，以及極個(gè)別盈彩美居。 入手價(jià)格控制在4.5以?xún)?nèi)最好。

提問(wèn)：你好廣叔，我和老婆都是深戶(hù)，名下各有一套房，都購(gòu)于2015年初，而且都是三成首付。一套位于碧海片區(qū)圣淘沙駿園120平方3房出租；一套位于南山科技園城市山谷44平方的1房出租。家中小孩上一年級(jí)，已經(jīng)使用了城市山谷的學(xué)位，全家為了小孩上學(xué)方便，都在科技園租房住。目前手上有60萬(wàn)左右的資金，想繼續(xù)投資房產(chǎn)。

有以下幾個(gè)思路：1. 賣(mài)掉圣淘沙的房子騰名額獲得首期款，用于華潤(rùn)城四期打新和尋找科技園筍盤(pán)，解決自住問(wèn)題。2.去前海、寶中、沙井或者光明打新。3.繼續(xù)租房，不賣(mài)房。用手上的資金＋抵押貸，去東莞黃沙臨深片區(qū)買(mǎi)套小3房投資。例如碧桂園翡翠山、霖峰壹山境或者是新盤(pán)。以上想聽(tīng)聽(tīng)廣叔的建議。謝謝！

回答：你好，圣淘沙屬于碧海標(biāo)桿產(chǎn)品，出手有點(diǎn)可惜了。建議加按揭融資，把子彈擴(kuò)充到300萬(wàn)以上，去科技園淘筍?？萍紙@長(zhǎng)線看好。東莞的天花板太低，不建議入手。

提問(wèn)：你好廣叔，近期打算置換房子，之前去看了廣興源圣拿威還有屯了很多年的一手新房，180平左右的平層，看了戶(hù)型比較喜歡，但是單證的沒(méi)有樓層可選，只有很低的樓層，雙證的有一樣的戶(hù)型也有高樓層可選，但是比較糾結(jié)雙證以后會(huì)不會(huì)遇到什么問(wèn)題，廣叔能幫忙解答一下，謝謝！

回答：你好，深圳限購(gòu)未來(lái)數(shù)年都看不到放開(kāi)的可能，所以雙拼房會(huì)有下家難尋的問(wèn)題，雙拼房如果不夠高端又沒(méi)有學(xué)區(qū)支撐，就很容易被視如敝帚，因?yàn)殡p拼房多半為大戶(hù)型，沒(méi)錢(qián)人住不起，但是呢有錢(qián)人看不上。不過(guò)14年交樓的圣拿威就不會(huì)有這個(gè)問(wèn)題，碧海片區(qū)為數(shù)不多的幾個(gè)品質(zhì)樓盤(pán)之一，在遍地的十萬(wàn)房?jī)r(jià)下，六萬(wàn)的雙拼性?xún)r(jià)比確實(shí)很高。

提問(wèn)：你好廣叔，有首付200萬(wàn)，預(yù)算總價(jià)在400萬(wàn)左右，是純投資，請(qǐng)問(wèn)是應(yīng)該買(mǎi)南山40平之內(nèi)小兩房或一房，還是買(mǎi)龍崗坪山在建地鐵口90平三房，哪個(gè)更好？

回答：你好，其實(shí)400萬(wàn)現(xiàn)在是有點(diǎn)尷尬，高不成低不就，非常非常難選。 這個(gè)總價(jià)，我不建議買(mǎi)熱點(diǎn)片區(qū)沒(méi)學(xué)位的老破小，可以買(mǎi)市區(qū)的一居學(xué)區(qū)房，也可以買(mǎi)龍崗的次新三房。 不過(guò)不是瞎買(mǎi)，深圳的學(xué)區(qū)房類(lèi)別復(fù)雜，龍崗次新又太多，能跑贏大盤(pán)的并不多，都需要精細(xì)化選籌。

提問(wèn)：您好廣叔，我們家庭目前年收入200w左右，福田有一套紅本自住房大面積但學(xué)位很一般（市值1500左右），兩套小產(chǎn)權(quán)房，一套已經(jīng)準(zhǔn)備舊改，還有三套歷史遺留房在辦紅本。羅湖一套紅本房，布吉一棟農(nóng)民房。目前房貸月供3萬(wàn)左右。想問(wèn)如果把自住房置換再加杠桿買(mǎi)一套3000w左右的房可行嗎？福田和南山的哪個(gè)房子比較推薦呢？

回答：你好，學(xué)位屬性弱的改善房，繼續(xù)往上沖的動(dòng)能確實(shí)不足，華僑城就是個(gè)最大的例子，可以置換優(yōu)化配置。您家沒(méi)有任何杠杠，建議和我們當(dāng)面溝通，來(lái)給您更好的建議。3000萬(wàn)的預(yù)算，直接往深圳最頂級(jí)的豪宅區(qū)看就可以了，由于稀缺放賣(mài)，迄今都沒(méi)停止過(guò)上漲，建議盡快著手置換。

提問(wèn)：您好廣叔，請(qǐng)問(wèn)預(yù)算400萬(wàn)，需求三房，是買(mǎi)坂田片區(qū)還是買(mǎi)龍華老城區(qū)好？謝謝。

回答：你好，龍華老城區(qū)已和深圳幾個(gè)老舊片區(qū)一樣積重難返，城市界面差，人口密度高，開(kāi)車(chē)堵成翔，地鐵排成翔。坂田身處二環(huán)的位置，雖然片區(qū)配套也一直讓人詬病，但也在逐步改善中，同樣價(jià)格下樓齡品質(zhì)也會(huì)相對(duì)好些，加上十號(hào)線以及坂銀的利好，看看坂田吧。

提問(wèn)：廣叔好，目前我在長(zhǎng)沙有兩套房，有一套按揭，現(xiàn)在想賣(mài)掉一套小戶(hù)型的學(xué)區(qū)房，只能湊100萬(wàn)首付，請(qǐng)問(wèn)100萬(wàn)在深圳是否有選擇，或者有其它建議嗎？謝謝！

回答：你好，100萬(wàn)，五成首付，在深圳只能買(mǎi)到200萬(wàn)的房子，這個(gè)價(jià)位的房子有，但居住體驗(yàn)和升值潛力都不會(huì)太好。 再看你要置換的房源，公認(rèn)的洼地長(zhǎng)沙，小戶(hù)型學(xué)區(qū)房，這么優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的，你確定要置換一套無(wú)品質(zhì)，無(wú)學(xué)位的深圳遠(yuǎn)郊老破小嗎？

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢(qián)，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬(wàn)資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問(wèn)，廣叔精力有限，無(wú)法一一解答。

請(qǐng)大家關(guān)注“廣叔談房”微信公眾號(hào)，

進(jìn)入知識(shí)星球提問(wèn)，有問(wèn)必答；重要信息只在知識(shí)星球發(fā)布。

新的房產(chǎn)內(nèi)部消息、即將上漲的城市會(huì)第一時(shí)間內(nèi)部公布，讓你買(mǎi)在大漲前夜等專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，全程指導(dǎo)買(mǎi)房。私人訂制最適合你的房產(chǎn)投資方案，比別人快一步實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由。

相關(guān)知識(shí)

廣州樓市現(xiàn)狀:樓市面臨拐點(diǎn),漲幅或更明顯!
7月70城房?jī)r(jià)：北上廣新房漲幅回落 樓市降溫明顯
多地樓市調(diào)控頻頻“打補(bǔ)丁” 2月樓價(jià)漲幅或收窄
7月70城房?jī)r(jià)漲幅略有收窄 業(yè)內(nèi)稱(chēng)三季度樓市或持續(xù)降溫
樓市涼了？8月70城商品住宅漲幅全線回落！34城二手房?jī)r(jià)下跌，樓市下行之勢(shì)能否繼續(xù)？
調(diào)控頻出 2月樓市成交量明顯下滑
拐點(diǎn)已來(lái) 罕見(jiàn)強(qiáng)監(jiān)管下 樓市全線超預(yù)期降溫
調(diào)控頻出　2月樓市成交量明顯下滑
70城房?jī)r(jià)漲幅仍在擴(kuò)大！3月樓市“小陽(yáng)春”難擋，收緊調(diào)控效果釋放，后續(xù)市場(chǎng)熱度或?qū)⒒芈?/a>
4月房?jī)r(jià)“漲聲依舊”，何時(shí)會(huì)迎拐點(diǎn)？