比房?jī)r(jià)上漲更讓購(gòu)房者擔(dān)心,2個(gè)“新麻煩”出現(xiàn),準(zhǔn)備買(mǎi)房該關(guān)注

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-07-21 14:19

湘潭最新樓盤(pán)動(dòng)態(tài)、湘潭樓盤(pán)最新價(jià)格、銷(xiāo)售價(jià)格、活動(dòng)優(yōu)惠……盡在湘潭搜狐焦點(diǎn)，買(mǎi)好房看湘潭搜狐焦點(diǎn)，今日資訊整理：原標(biāo)題（比房?jī)r(jià)上漲更讓購(gòu)房者擔(dān)心，2個(gè)“新麻煩”出現(xiàn)，準(zhǔn)備買(mǎi)房該關(guān)注樓事紀(jì)）

一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段，由于住房供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)不斷上漲，所以購(gòu)房者關(guān)注的重點(diǎn)主要是如何才能買(mǎi)到房子，如何才能囤到更多房子，因?yàn)榉孔釉蕉嗑痛碡?cái)富越多。但是，當(dāng)樓市處于調(diào)整和降溫的階段，人們關(guān)注的重點(diǎn)才慢慢開(kāi)始回歸到房子本身，比如房屋質(zhì)量，居住舒適度，轉(zhuǎn)手變現(xiàn)的難易程度等等。

顯然，當(dāng)前我們正處于后者。從2016年930調(diào)控算起，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了近4年時(shí)間，期間，國(guó)家調(diào)控“組合拳”頻出，從短期的“五限”手段到房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，從“房住不炒”成為長(zhǎng)期定位到“不再把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，房地產(chǎn)這把夜壺逐漸被束之高閣。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的轉(zhuǎn)變，購(gòu)房者的房?jī)r(jià)預(yù)期也出現(xiàn)了扭轉(zhuǎn)，對(duì)于買(mǎi)房問(wèn)題變得越來(lái)越淡定和理性。

面對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的收緊，購(gòu)房者買(mǎi)房意愿的下滑，尤其是各類(lèi)融資渠道的收緊，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要主體之一，房企的日子并不好過(guò)，由此帶來(lái)的一些問(wèn)題也開(kāi)始不斷出現(xiàn)。比如，根據(jù)人民法院公告網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，2019年，全國(guó)共有528家房企發(fā)布了破產(chǎn)公告。截至7月17日，2020年全國(guó)已有306家房企發(fā)布了破產(chǎn)公告。再比如，不少房企開(kāi)始面臨信用危機(jī)，由于債務(wù)暴雷而跑路的新聞并不少見(jiàn)。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)看，為了緩解問(wèn)題和壓力，房企往往會(huì)直接或間接地把壓力轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上。因此，現(xiàn)階段，對(duì)于準(zhǔn)備買(mǎi)房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，與擔(dān)心房?jī)r(jià)再次上漲相比，未來(lái)3-5年，另外兩個(gè)問(wèn)題可能更值得關(guān)注。

問(wèn)題一，降標(biāo)減配帶來(lái)的房屋質(zhì)量問(wèn)題。

業(yè)內(nèi)一直把地價(jià)和房?jī)r(jià)比作是“面粉”和“面包”的關(guān)系，對(duì)于高價(jià)拿地的房企來(lái)說(shuō)，無(wú)論房地產(chǎn)市場(chǎng)如何降溫，賠本賺吆喝的概率幾乎為零，只能說(shuō)賺多賺少的區(qū)別了。過(guò)去兩三年，在高地價(jià)限制，限價(jià)政策抑制，融資渠道收緊的大環(huán)境下，房企普遍進(jìn)入到了低利潤(rùn)時(shí)代。

因此，為了降低開(kāi)發(fā)成本，擴(kuò)大利潤(rùn)規(guī)模，越來(lái)越多的房企加入到了“降維復(fù)制”的行列，通過(guò)高周轉(zhuǎn)模式在全國(guó)各地生產(chǎn)雷同產(chǎn)品，最終使得住房產(chǎn)品出現(xiàn)了這樣或那樣的質(zhì)量問(wèn)題。除了“降維復(fù)制”以外，不少房企也通過(guò)降標(biāo)減配、縮短工期等方式實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

比如，最近這兩年比較常見(jiàn)的精裝修縮水，買(mǎi)房前承諾裝修標(biāo)準(zhǔn)2000或3000元，入住后才發(fā)現(xiàn)樣板房與交付標(biāo)準(zhǔn)懸殊較大，各類(lèi)品牌進(jìn)口換國(guó)產(chǎn)，然后省下一筆支出。再比如，很多房企承諾層高可以達(dá)到3米，交房時(shí)可能變成2.8或2.9米，一般來(lái)說(shuō)，層高每減少0.1米，造價(jià)就能減少2%，不過(guò)對(duì)于這一點(diǎn)，購(gòu)房者常常都會(huì)忽略。除了這些問(wèn)題，電梯、入戶(hù)大堂、園區(qū)綠化等簡(jiǎn)配也十分常見(jiàn)。

實(shí)際上，早在兩年前，在海南舉行的博鰲房地產(chǎn)上，綠城管理集團(tuán)總經(jīng)理李軍就經(jīng)公開(kāi)表示，我一直勸身邊的同事這兩年不要買(mǎi)房，因?yàn)榻鼉赡甑姆课葙|(zhì)量是最差的，維權(quán)潮會(huì)在這幾年出現(xiàn)。誰(shuí)也不要笑話(huà)誰(shuí)，接下來(lái)估計(jì)誰(shuí)都逃不掉。

問(wèn)題二，房企跑路或破產(chǎn)帶來(lái)的爛尾問(wèn)題。

最近一兩年，央行多次啟動(dòng)降準(zhǔn)和降息等貨幣手段，但每次都明確了支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)，所以資金基本很難大規(guī)模直接流入房地產(chǎn)。對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，如果沒(méi)有了大量資金的支撐，結(jié)果無(wú)異于“斷奶”、“斷糧”，嚴(yán)重了就有可能出現(xiàn)房企跑路或破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)近兩年的樓市表現(xiàn)看，雖然破產(chǎn)、跑路等考驗(yàn)主要發(fā)生在中小房企身上，但大型房企的壓力也不小，有的拿地更加理性和謹(jǐn)慎，有的已經(jīng)開(kāi)始更名去地產(chǎn)化，有的則加大了兼并的節(jié)奏和步伐等等。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)一套房子，很可能是動(dòng)用了六個(gè)錢(qián)包，或者做了好幾年的置業(yè)規(guī)劃，最后咬咬牙才下定了決心，所以買(mǎi)房這件事擱誰(shuí)身上都不容易。一旦遇上房企跑路或破產(chǎn)，某種程度上就意味著遙遙無(wú)期的等待，甚至是內(nèi)心的長(zhǎng)期煎熬。

比如，根據(jù)齊魯網(wǎng)報(bào)道，2016年，濟(jì)南某樓盤(pán)由于開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂而爛尾，結(jié)果給1300多戶(hù)業(yè)主帶來(lái)了居住、子女升學(xué)等方面的難題，最終經(jīng)過(guò)了3、4年的協(xié)商后才有了交房的消息。其實(shí)，在筆者看來(lái)，如果開(kāi)發(fā)商能夠承諾資金到位或者樓盤(pán)能夠找到靠譜的房企接盤(pán)，多久的等待都是值得的。但是，在現(xiàn)實(shí)生活中，往往并沒(méi)有這么容易解決。

其實(shí)，伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，不少房地產(chǎn)大佬早已開(kāi)始收網(wǎng)撤退。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2013年開(kāi)始，李嘉誠(chéng)就開(kāi)始不斷拋售資產(chǎn)，過(guò)去6年，累計(jì)拋售物業(yè)資產(chǎn)高達(dá)1300億。他曾直言不諱：“我一生的原則就是不會(huì)去賺最后一個(gè)銅板，賺最后那分錢(qián)要很小心”。

再比如，最近幾年同樣不斷拋售資產(chǎn)的潘石屹，如今已開(kāi)始享受退休生活，平時(shí)做做木工，搞搞攝影。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)的確已經(jīng)告別了高歌猛進(jìn)的階段，無(wú)論是對(duì)房企還是對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)階段通過(guò)房地產(chǎn)賺大錢(qián)、賺快錢(qián)都沒(méi)有那么容易了。

基于以上兩大問(wèn)題，筆者給出以下建議：

1、過(guò)去十多年，處在房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時(shí)代，無(wú)論大中小房企，普遍都能分得上一杯羹。但是，從短期調(diào)控到房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，預(yù)計(jì)此次調(diào)控大概率是長(zhǎng)期的。因此，告別了黃金時(shí)代的房企，如今更像是參加一場(chǎng)適者生存的馬拉松比賽，要想獲得更大的市場(chǎng)份額，除了要講究規(guī)模與實(shí)力，更要靠產(chǎn)品質(zhì)量說(shuō)話(huà)。否則，一旦當(dāng)買(mǎi)房人對(duì)產(chǎn)品失去信任，房企還能走多遠(yuǎn)呢？除此之外，筆者認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型的大背景下，土地財(cái)政并非長(zhǎng)久之計(jì)，所以房企也應(yīng)盡早謀求多元化布局。

2、對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房子和質(zhì)量維權(quán)都不是一件輕松的事情，為了避免不必要的麻煩，盡量做到以下三點(diǎn)：一是由于房地產(chǎn)普遍實(shí)行預(yù)售制，所以購(gòu)房者應(yīng)避免盲目買(mǎi)房和貪圖小便宜，避開(kāi)那些地段偏遠(yuǎn)、口碑較差和中小房企開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，即使是面對(duì)一些大型房企開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，也要做到貨比三家，精挑細(xì)選。二是退一步來(lái)說(shuō)，如果真的遇上跑路、破產(chǎn)、降標(biāo)減配等現(xiàn)象，可通過(guò)法律途徑或求助相關(guān)部門(mén)，盡全力維護(hù)自己的權(quán)益。三是盡量買(mǎi)現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，品質(zhì)看得見(jiàn)，可以省去不必要的擔(dān)心。

總而言之，告別高歌猛進(jìn)的階段，來(lái)到房住不炒的時(shí)代，伴隨住房產(chǎn)品逐步回歸居住的屬性，出現(xiàn)這樣或那樣的一些問(wèn)題都是不可避免的現(xiàn)象。不過(guò)，在筆者看來(lái)，調(diào)整的過(guò)程當(dāng)中，雖然會(huì)經(jīng)歷一個(gè)短暫的“陣痛期”，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)的結(jié)果一定是喜劇。

那么，在買(mǎi)房過(guò)程中，你遇到過(guò)這兩個(gè)問(wèn)題嗎？又是怎么解決的呢？歡迎評(píng)論區(qū)說(shuō)說(shuō)你的經(jīng)歷。

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