3月房?jī)r(jià)出現(xiàn)微漲，有人擔(dān)心房?jī)r(jià)要漲，樓市真的回暖了嗎？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)70個(gè)城市3月份的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，3月份，隨著新冠肺炎疫情防控形勢(shì)持續(xù)向好，生產(chǎn)生活秩序加快恢復(fù)，因疫情積壓的住房需求呈現(xiàn)出逐步釋放的勢(shì)頭，70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)微漲。其中，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2％，31個(gè)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3％，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)，35個(gè)三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2％，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，有分析認(rèn)為，這是樓市在克服了疫情的沖擊和影響后出現(xiàn)的回暖跡象，也預(yù)示著樓市在接下來(lái)的時(shí)間里有可能逐步走出低迷。購(gòu)房者則擔(dān)心，這樣的結(jié)果，是否意味著房?jī)r(jià)又要步入上行通道，是否需要選擇購(gòu)房。

顯然，擔(dān)心有點(diǎn)多余，房?jī)r(jià)上漲也理由并不充分。從市場(chǎng)規(guī)律來(lái)看，判斷房?jī)r(jià)是否要上漲，市場(chǎng)是否要回暖，僅靠一個(gè)月的數(shù)據(jù)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，至少要三個(gè)月時(shí)間。即便出現(xiàn)三個(gè)月時(shí)間的持續(xù)回暖，如果房?jī)r(jià)也緊跟上漲了，也會(huì)觸動(dòng)調(diào)控的神經(jīng)，引發(fā)管理層的密切關(guān)注，從而加大調(diào)控力度，確保房?jī)r(jià)不出現(xiàn)明顯上漲。因?yàn)?，不管出現(xiàn)什么情況，“房住不炒”的定位是不能變的，也是不會(huì)變的。

從房?jī)r(jià)上漲的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，環(huán)比并非判斷房?jī)r(jià)變動(dòng)的唯一標(biāo)準(zhǔn)。環(huán)比上漲，是因?yàn)?月份的數(shù)據(jù)太難堪，太不具參考價(jià)值。從同比來(lái)看，房?jī)r(jià)仍然是漲中趨穩(wěn)的。數(shù)據(jù)顯示，3月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲3.3％，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格同比上漲2.4％，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲5.8％和2.5％，漲幅比上月分別回落0.4和0.5個(gè)百分點(diǎn)，均連續(xù)11個(gè)月回落。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲5.3％和2.8％，漲幅比上月分別回落0.6和0.5個(gè)百分點(diǎn)，均連續(xù)12個(gè)月相同或回落。除一線城市二手住宅銷售價(jià)格漲幅同比擴(kuò)大了0.2個(gè)百分點(diǎn)之外，一、二、二線城市新建住宅銷售價(jià)格和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅都出現(xiàn)了回落，最高回落了0.6個(gè)百分點(diǎn)，且都是連續(xù)回落，二線城市連續(xù)11個(gè)月回落，三線城市連續(xù)12個(gè)月回落。

從居民的購(gòu)房條件來(lái)看，購(gòu)房的內(nèi)在沖動(dòng)并不強(qiáng)。雖然國(guó)內(nèi)疫情已經(jīng)得到了較好控制，企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，包括房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)工復(fù)產(chǎn)都取得了比較明顯的成效。但是，全球疫情的爆發(fā)，也給國(guó)內(nèi)企業(yè)造成了比較大的影響。特別是全球供應(yīng)鏈近乎癱瘓，給企業(yè)造成的影響很大。因此，也給居民就業(yè)和收入增長(zhǎng)帶來(lái)了不小的沖擊，居民的購(gòu)房預(yù)期并不是太好。很多原本想在春節(jié)期間考慮購(gòu)房或者二三季度購(gòu)房的居民，也會(huì)因?yàn)橐咔閷?duì)經(jīng)濟(jì)的影響，放緩購(gòu)房步伐或暫時(shí)放棄購(gòu)房。我們預(yù)測(cè)，二、三季度的市場(chǎng)形勢(shì)并不樂觀。特別是二季度，很有可能還達(dá)不到3月份的效果。因?yàn)椋?月份開發(fā)企業(yè)都采取了網(wǎng)上促銷的手段，有的開發(fā)企業(yè)還出現(xiàn)了降價(jià)幅度很大的促銷。如果要想繼續(xù)吸引居民購(gòu)房，如果沒有更大力度的促銷手段，預(yù)計(jì)居民購(gòu)房的熱情是不會(huì)太高的。3月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，更多的也是價(jià)格上漲慣性，而非自然增長(zhǎng)。

從開發(fā)企業(yè)拿地的動(dòng)力來(lái)看，今年前3月，Top 50房企拿地總額3589億元，同比下降24.3%；Top100房企拿地總額4555億元，同比下降20.6%。也就是說(shuō)，無(wú)論是大型開發(fā)企業(yè)還是中大型開發(fā)企業(yè)，在拿地方面，意愿都不是很強(qiáng)，動(dòng)力也不是很足。且這種不強(qiáng)與不足，3月份表現(xiàn)得更為明顯。數(shù)據(jù)顯示，3月份，TOP50房企拿地總額1218億元，同比下降38.5%，環(huán)比下降28.8%；Top100房企拿地總額1473億元，同比下降38.8%，環(huán)比下降40.6%。這也意味著，從開發(fā)商的角度分析，對(duì)市場(chǎng)的信心也是不足的，拿地的能力和動(dòng)力都不是很強(qiáng)的。更多的開發(fā)商，可能都在考慮如何通過(guò)促銷手段銷售手中的庫(kù)存住宅，加快資金回籠，避免出現(xiàn)資金鏈斷裂現(xiàn)象。而要售房回籠資金，除了降價(jià)，可能沒有更多的手段。指望過(guò)去那得依靠漲價(jià)來(lái)倒逼居民購(gòu)房，可能性幾乎沒有。所以，房?jī)r(jià)也不可能出現(xiàn)持續(xù)上漲的現(xiàn)象。

從管理層的態(tài)度來(lái)看，“房住不炒”定位是不會(huì)改變的。近一段時(shí)間以來(lái)，包括央行在內(nèi)的多個(gè)部門都分別表態(tài)，堅(jiān)持“房住不炒”的定位不變，堅(jiān)持因城施策、分類調(diào)控，堅(jiān)持落實(shí)城市政府的主體責(zé)任，堅(jiān)持“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，堅(jiān)決穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期。也就是說(shuō)，短期內(nèi)是不可能放松樓市調(diào)控的。樓市調(diào)控不放松，房?jī)r(jià)也就不可能上漲。

所以，3月份房?jī)r(jià)出現(xiàn)微漲，只是房?jī)r(jià)上漲的慣性以及疫情得到較好控制的一種短暫報(bào)復(fù)性上漲，是不具可比性的上漲。對(duì)樓市來(lái)說(shuō)，穩(wěn)定仍然是主要目標(biāo)。特別是漲幅持續(xù)回落，是樓市穩(wěn)定格局基本形成的標(biāo)志。

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