房地產(chǎn)行業(yè)“大變局”,此時此刻正在發(fā)生。

來源：智能家居時間：2020-07-19 09:24

陳勁松：中國不動產(chǎn)變局拉開帷幕

房地產(chǎn)行業(yè)“大變局”，此時此刻正在發(fā)生。

“面對未來，今天需要做的事情是什么?背后的原理、趨勢是什么，為什么會這樣變?變了之后，何去何從?”2020年6月5日，世聯(lián)行董事長陳勁松在中城聯(lián)盟主辦的"和未來好好談?wù)?活動上發(fā)出這樣的疑問。

疫情之下，房地產(chǎn)行業(yè)的會迎接什么樣的變局正在成為全行業(yè)共同的思考。陳勁松關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的基本理論、基本態(tài)勢和不動產(chǎn)的變局，以及疫情下不動產(chǎn)的危與機做出了深入分析。

變局的本質(zhì)

什么是變局?陳勁松認為變化分成兩類:一類是“灰犀牛”，一類是“黑天鵝”?！盎蚁！钡淖兪勤厔菪缘淖兓?，是可以預(yù)見、有規(guī)律的，行業(yè)、企業(yè)和個人能夠預(yù)見趨勢，可以為之做準備?！昂谔禊Z”的變是突發(fā)的，不知道它突發(fā)的原因是什么，也不知道它的走向，對行業(yè)的影響也無法預(yù)見?！昂谔禊Z”的變化會加速“灰犀?！钡牡絹?，新冠疫情就屬于“黑天鵝”。

什么是“局”?陳勁松表示，“局”意味著整體的、全部行業(yè)的，且影響深遠。如果不能把握變局，就會茫然和焦慮，而要想把握它，必須利用模型來分析，透過模型，能看清整個變局。

世界以不斷變化的形勢前進著、運轉(zhuǎn)著。新冠疫情的出現(xiàn)，也讓市場和環(huán)境發(fā)生了很大的變化，房地產(chǎn)市場受到了一定的影響，面對這樣的變化，不動產(chǎn)行業(yè)未來將迎來怎樣的發(fā)展趨勢?

陳勁松認為，市場在變，但經(jīng)濟規(guī)律不變。中國不動產(chǎn)經(jīng)過30年的不斷發(fā)展，已經(jīng)打下了基礎(chǔ)、建立了發(fā)展路徑，中國不動產(chǎn)的需求和供給發(fā)生了根本性的變化。他認為，房地產(chǎn)行業(yè)從全局的賣方市場進入全局范圍內(nèi)的買方市場，這是市場本身發(fā)生的變化，是“常變量”。

陳勁松透過模型去考察未來會發(fā)生什么故事。模型由需求和供給，規(guī)則和范圍四個象限構(gòu)成。需求和供給是兩個“常變量”，規(guī)則和范圍是兩個“局變量”，“常變量”與“局變量”構(gòu)成了研究未來市場發(fā)展的因子。

那么，影響行業(yè)深遠的“局變量”是什么?在這個模型中，規(guī)則是影響行業(yè)交易、價值判斷、行業(yè)運作的基本原則和標準;范圍是納入市場、納入評判、納入行業(yè)未來發(fā)展程序的領(lǐng)域。“中國不動產(chǎn)沿著過去的路徑是否能夠走向未來?當遇到轉(zhuǎn)折點、叉路口的時候，其實就步入了一個‘變局的時期’，必須改變自己，看清未來，才能繼續(xù)走下去?！标悇潘烧f。

《說文解字》有云:三十年為一世而道更。是指三十年河?xùn)|、三十年河西的意思，“道”是規(guī)則，“更”是轉(zhuǎn)變。陳勁松表示，中國不動產(chǎn)的變局，在歷史上屢次發(fā)生，且是根本性的變局。當前，行業(yè)主導(dǎo)的市場規(guī)則和范圍正在發(fā)生重大改變。

陳勁松通過分析不動產(chǎn)的基本特征和不動產(chǎn)價值影響因素，指出房地產(chǎn)未來演化路徑隱含在變局之中。

不動產(chǎn)的基本特征，包括土地+建筑的物理特征、產(chǎn)權(quán)的法定約束權(quán)力、交易+租賃的經(jīng)濟特征、以及民生(居住)社會特征，上述特征決定了不動產(chǎn)是分地域、分層次、分人群的基礎(chǔ)資產(chǎn)，同時也是分權(quán)益、分條件、分性質(zhì)的非標資產(chǎn)。

在陳勁松看來，影響不動產(chǎn)價值的五大因素正在發(fā)生變化，導(dǎo)致原有的市場格局不在。這五大因素包括法定權(quán)利、規(guī)則限制、區(qū)域條件、市場條件、使用狀態(tài)。不動產(chǎn)的區(qū)域使用狀態(tài)、市場條件相關(guān)的地域為決定性的因素;政府有形之手參與不動產(chǎn)規(guī)則、調(diào)整和權(quán)益，法定權(quán)利、規(guī)劃限制、區(qū)域條件都與政府密切相關(guān)?！翱v觀國際市場，政府的有形之手是不動產(chǎn)變局的最重要的決策或者變局的影響因素?！彼f。

那么，不動產(chǎn)變局的本質(zhì)來源是什么?全景式地觀察，中國房地產(chǎn)正在經(jīng)歷如下的演變:從增量到存量，從交易到收益，從開發(fā)到重視運營、管理，城鎮(zhèn)化從都市圈發(fā)展到都市圈間的鏈接，從解決短缺到解決結(jié)構(gòu)性短缺，這些是中國房地產(chǎn)進一步產(chǎn)生變局的基本因素和來源。

伴隨著市場的變化和政策的推出，陳勁松進一步指出不動產(chǎn)大變局拉開了帷幕。房地產(chǎn)迎來從“商品房”到“不動產(chǎn)”的改變;從開發(fā)商主導(dǎo)到政府參與人全面主導(dǎo)的改變;從商品房市場到不同產(chǎn)權(quán)類型的市場區(qū)隔的改變;資本市場從債務(wù)到權(quán)益的改變:從交易到收益的金融化的改變;規(guī)則屬地化從全國的統(tǒng)一規(guī)則到城市群規(guī)則的轉(zhuǎn)變。

疫情下的“?！迸c“機”

新冠疫情的出現(xiàn)，各行各業(yè)都受到了一定的沖擊，房地產(chǎn)市場更是舉步維艱，但在中國疫情進入平復(fù)期后，房地產(chǎn)成國民經(jīng)濟中恢復(fù)較快的行業(yè)之一。但從全局視角和后續(xù)發(fā)展來看，也面臨區(qū)域冷熱分化，融資邊際收緊，疫情反復(fù)擾動的問題和風(fēng)險。

陳勁松指出，在新冠疫情影響下，原先統(tǒng)一的市場不復(fù)存在?！昂谔禊Z”影響中國市場，市場是聯(lián)動的。當住宅市場本身需要分化的時候，市場又是相對獨立的、相對區(qū)隔的，因為它是不同層次的市場?！靶鹿谝咔閹淼挠绊?，將與不動產(chǎn)的規(guī)則、區(qū)域、市場條件、使用狀態(tài)共同發(fā)展，逐漸形成N個不同運作模式、不同人群、不同交易方式的市場，這對中國房地產(chǎn)從業(yè)人員是一個非常重要的啟示，從業(yè)人員，必須進行‘再專業(yè)化’，不同業(yè)務(wù)領(lǐng)域的中國房地產(chǎn)公司必須再分化。再分化的過程，是中國房地產(chǎn)進一步深化的過程?！?/p>

新冠疫情的出現(xiàn)加速了五個外部因素的變化，陳勁松稱它們?yōu)椤拔鍌€疊加期”。

第一，高速增長的城市化紅利期。城市化的高速增長期已經(jīng)見頂，行業(yè)已從高速增長進入降速階段，在未來，或許不僅僅是“增速”的下降。

第二，資產(chǎn)與負債表擴張期。1998年，中國的居民才開始逐漸加杠桿。到今天，無論政府、企業(yè)還是居民個人，資產(chǎn)和負債情況都表明拐點已經(jīng)到了。

第三，傳統(tǒng)與線上交接期已至——代際交替。60至80年代的人，正在經(jīng)歷這樣的交接期。90后成為社會中最有活力的群體，是線上成長的一代人。兩者的思維、生活方式以及工作習(xí)慣，全然不同。

第四，效率與公平的價值轉(zhuǎn)換期。黨的十九大提出“房住不炒”。如果“炒房”，房地產(chǎn)的交易價值不斷向上發(fā)展，會將60%—80%的中國家庭分割出有房和無房兩個階層。而剛結(jié)束的“兩會”，依然堅定地堅持“房住不炒”。

第五是，外部環(huán)境突變期。需求變化同時疊加了外部的諸多因素。

疫情之下房地產(chǎn)市場又會迎來什么樣的危與機?

中國目前的城市化率與美國1929年時期相當，大約為60%。當時美國經(jīng)歷了一次經(jīng)濟危機，房價下跌、多家的銀行倒閉，所有的運營實體、工業(yè)、實業(yè)、金融、服務(wù)業(yè)通過兼并和收購，原先的總部變成分部或者是工廠，執(zhí)行分部的職能使得美國城市迅速分化，各城市房價也在分化，然后效率進一步提升。

陳勁松表示，疫情具有重大不確定性，但中國不會像1929年的美國進入了世紀大危機，因為現(xiàn)在與美國當時的經(jīng)濟政策完全相反。不過房企重組在中國正在發(fā)生，同時增加線上化運營。而不動產(chǎn)全流程的線上化的轉(zhuǎn)變，使中國城市分化加劇，這種城市分化，正好通過疫情體現(xiàn)出來——市場不同、價格走勢不同。

一線城市有沒有放松限購的可能?三四線進入是不是風(fēng)險巨大?陳勁松表示，一線城市放松限購的基本前提是房價不漲、也非持平，而是某些區(qū)域的房價略有下跌，這是放松的前提，沒有這個前提不會出現(xiàn)放松限購可能。三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展，過去看一線城市風(fēng)向，現(xiàn)在來看這個故事已經(jīng)結(jié)束了。房企未來布局在三四線城市，需要考慮進入的這些城市是否與核心城市、城市群產(chǎn)生關(guān)聯(lián)。如果布局的這些城市沒有和城市群關(guān)聯(lián)，那需要考慮與人群相關(guān)，包括回流購房人群、創(chuàng)業(yè)人群以及由農(nóng)村遷入三四線城市的人口。因為回流、創(chuàng)業(yè)人群在三四線的生活成本是比較低的，三四線城市的基礎(chǔ)教育、基礎(chǔ)醫(yī)療、基礎(chǔ)配置等，能夠吸引農(nóng)村的人群會繼續(xù)向城市流動。

近期，新冠疫情對宏觀經(jīng)濟增長、中小微企業(yè)以及就業(yè)等方面的影響不容低估，為了應(yīng)對疫情的負面影響，政府也推出有針對性的經(jīng)濟政策。疫情之后宏觀政策注重“六穩(wěn)、六保”，陳勁松表示，這些政策意味著價值觀的變化。當價值觀取向發(fā)生變化的時候，未來的房地產(chǎn)市場會隨著價值觀的規(guī)則變化而變化。

2020年4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點相關(guān)工作的通知》(以下簡稱《通知》)，正式啟動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的公募REITs試點工作。

基礎(chǔ)設(shè)施與持有型房地產(chǎn)是REITs的兩類基礎(chǔ)資產(chǎn)。從全球REITs的發(fā)展經(jīng)驗來看，這兩類資產(chǎn)的REITs市場均運行良好，發(fā)展成熟。陳勁松表示，REITS的放開，是真正的存量時代的大幕拉開。當REITS從基礎(chǔ)設(shè)施開始，擴大到工業(yè)、人才住房、商業(yè)物業(yè)，使得原先不可交易資產(chǎn)進入了交易序列，使得原先產(chǎn)權(quán)以整體交易變得可以份額化。

最近地攤經(jīng)濟成為大家的熱議話題，在限價、限購，地攤經(jīng)濟的背景下是否意味著消費的降級?陳勁松認為，消費是否降級與收入直接相關(guān)，目前來看消費分級可能比說消費降級更為準確。

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