房地產行業(yè)洗牌持續(xù)!一大波央企開始變賣地產項目……

來源：智能家居時間：2021-01-27 11:54

近期，房地產行業(yè)產權轉讓項目明顯增多。北京產權交易所公開信息顯示，11月，房地產行業(yè)產權轉讓項目共有23個，其中，央企轉讓地產項目股權項目19個，占比近八成。

值得一提的是，上述19個央企項目出資人，包括招商局、華僑城、中化集團、中信集團、中國電建、新興際華集團等，轉讓項目大多處于虧損、資不抵債狀態(tài)。其中，主業(yè)為房地產的央企旗下公司轉讓項目頻繁。

10家央企密集轉讓地產項目股權

據北京產權交易所公開信息梳理統計，前10個月央企轉讓旗下地產項目數量共有15個（其中：2月2個，3月1個，5月3個，7月1個，9月6個，10月2個），對比發(fā)現，11月單月轉讓的地產項目數量明顯超過前10個月之和，呈加快之勢。

具體來看，11月份，涉央企19個轉讓項目中，華僑城集團、中化集團旗下各4個，招商局集團、中國電建、中航工業(yè)旗下各2個，中信集團、光大集團、中機建設、中交集團、新興際華旗下1個。共計10家央企密集轉讓房地產項目股權。

其中，11月9日掛牌轉讓的河北際華潤澤物業(yè)服務有限責任公司51％股權，轉讓底價僅為1萬元。這是什么概念？1萬元在很多城市連1平米的住宅都買不到，現在卻有機會買下一家公司的一半股權。

截圖來源：北京產權交易所

財報顯示，2019年，河北際華潤澤物業(yè)服務有限責任公司營收947.41萬元，凈利潤虧損210.0萬，所有者權益-90.05萬元；2020年10月31日財報顯示，標的公司雖然盈利43.65萬元，所有者權益-46.4萬元。

另外，還有一些央企轉讓項目也是處于虧損、資不抵債的狀態(tài)。

招商局集團旗下招商蛇口于11月2日和11月3日先后轉讓兩個房地產項目，分別為深圳市太子灣商儲置業(yè)有限公司100％股權及23800萬元債權和深圳市商啟置業(yè)有限公司49％股權，轉讓底價分別為109816.45萬元和260164萬元，這兩家標的公司均為虧損狀態(tài)。

華僑城集團旗下華僑城也于11月3日和11月6日先后轉讓兩個房地產項目，分別為武漢天創(chuàng)置業(yè)有限公司30％股權及相關債權和溫州華僑城投資發(fā)展有限公司51％股權，轉讓底價分別為197739.1699萬元和27054萬元。這兩家標的公司也均虧損。

中化集團旗下中國金茂更是先后3次轉讓子公司房地產項目股權，11月4日掛牌轉讓青島方靖置業(yè)有限公司100％股權及500萬元債權，轉讓底價為4007.72萬元；11月11日掛牌轉讓常州龍茂房地產開發(fā)有限公司45％股權，轉讓底價為86609.97萬元；11月13日掛牌轉讓福州濱茂房地產有限公司51％股權，轉讓底價為52556萬元。這3家標的公司同樣均為虧損狀態(tài)。

央企密集轉讓地產項目，背后有何深意？

對于房企股權轉讓信息暴增的原因，業(yè)內人士認為，主要是融資環(huán)境收緊，三道紅線的出臺。融資監(jiān)管新規(guī)“三道紅線”出臺后，大部分房企有一條或多條指標“踩線”，直接影響房企的融資規(guī)模，降負債成為企業(yè)較為棘手問題；拋售資產可以快速回籠資金，能快速降低負債；央企轉讓股權不僅能快速降低負債，還能加強公司的現金流。

另外，專家分析，央企密集轉讓地產項目股權與國資委之前發(fā)布“退房令”有關。

據此前華夏時報報道，國家為了調控房價，向多家央企發(fā)出了退房令，其中包括中石化，聯通等，再加上其他大大小小的央企，總共有78家。

央企退出房地產行業(yè)，也是國家調控的主要措施落地。

被問及央企密集轉讓旗下房地產項目股權時，謝逸楓表示，央企退房令對央企自身的發(fā)展是一件好事情，集中精力干好自己的主業(yè)。

需要說明的是，監(jiān)管部門對于國企負債率的要求越發(fā)明確。因此，“央企將放棄之前進展不佳、預計效益不好的業(yè)務，包括房地產，未來房企股權轉讓的現象將繼續(xù)增加。”劉興國稱，房企股權轉讓信息暴增的直接原因是融資環(huán)境收緊，而出售部分資產是回籠資金最快速的方法之一。股權轉讓信息公布較為頻繁的房企主要有華僑城、招商和金茂這三家央企，這幾家企業(yè)本身經營傾向于穩(wěn)健保守，并非行業(yè)內的高杠桿企業(yè)，積極出售股權主要是為了響應監(jiān)管要求。

多個業(yè)內人士：

未來地產轉讓項目或將繼續(xù)增加

業(yè)內人士看來，股權轉讓潮的出現，是行業(yè)資金壓力的體現，規(guī)模房企尚且需要股權變現以符合監(jiān)管要求，抵御風險的能力更弱的中小房企面臨的壓力更大。房企通過部分股權轉讓引入有實力的合作方提前回籠資金，也通過整體股權出售剝離難以盈利甚至虧損的資產，降低負債率。預計行業(yè)洗牌將會持續(xù)，中小房企地產業(yè)務收縮退出的現象可能加速，行業(yè)集中度將進一步提升，同時，房企也將放棄之前廣撒網模式的多元化策略，放棄進展不佳的業(yè)務，未來房企股權轉讓的現象將繼續(xù)增加。

專家認為，新規(guī)下，房企融資規(guī)模明顯受限，資本扶持的力量將會減弱，行業(yè)要更加注重自身創(chuàng)造現金流的能力，精細化運營。房企戰(zhàn)略需面臨調整，調整初期轉讓地產項目股權必然增加。在融資環(huán)境收緊下，多元化的發(fā)展戰(zhàn)略將會調整，要摒棄資不抵債的項目，降低公司成本，求得公司的長遠發(fā)展。

專家進認為，后續(xù)央企轉讓旗下地產項目會增加，現金為王，這也都是為了緩解資金壓力。轉讓以后，到明年新項目投資也不會太被動。

專家預計，在“退房令”和“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)環(huán)境下，未來地產轉讓項目或繼續(xù)增加。