地產(chǎn)行業(yè)拉開洗牌大幕中小房企扎堆引入戰(zhàn)投“自救”

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-06-06 15:10

李夢(mèng)琪本報(bào)記者張玉上海報(bào)道

疫情黑天鵝事件疊加高速擴(kuò)張潛存的隱患，房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌正在加速。

根據(jù)人民法院公告網(wǎng)公布的信息顯示，截止到5月31日，2020年全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)150家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布破產(chǎn)公告，平均每天都有1家房企申請(qǐng)破產(chǎn)。

活下去成了中小房企們的唯一要求。而除了縮減開支、排隊(duì)上市、多元融資，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)正試圖借助引入戰(zhàn)略投資者紓困。

數(shù)據(jù)顯示，四月中旬以來(lái)，已經(jīng)有包括協(xié)信地產(chǎn)、弘陽(yáng)集團(tuán)、綠城中國(guó)、新華聯(lián)(000620,股吧)、泰禾等5家房地產(chǎn)企業(yè)透露引入戰(zhàn)略投資者意愿，以求重整旗鼓。

對(duì)于引入戰(zhàn)投及企業(yè)發(fā)展相關(guān)問(wèn)題，6月4日，協(xié)信地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者表示，以公開披露的信息為準(zhǔn)。

房企扎堆引入戰(zhàn)投

4月15日，協(xié)信地產(chǎn)與新加坡城市發(fā)展有限公司（CITY DEVELOPMENTS LIMITED，以下簡(jiǎn)稱“CDL”）合作簽約儀式在上海虹橋協(xié)信中心舉行。根據(jù)協(xié)議，CDL將成為協(xié)信地產(chǎn)的第一大股東。

盡管協(xié)信方面并未披露此次協(xié)議的具體情況，但根據(jù)CDL方面公布的信息顯示，此次協(xié)議最終CDL以43.9億人民幣入股協(xié)信，持股51.01%，協(xié)信地產(chǎn)董事長(zhǎng)兼創(chuàng)始人吳旭的持股比例從60%降至29%，而綠地控股(600606,股吧)集團(tuán)有限公司的持股比例將從40%降至19.99%。

CDL集團(tuán)首席執(zhí)行官謝爾曼表示，這次的合作將是CDL歷史上的重要里程碑事件，能夠補(bǔ)充集團(tuán)在房地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)管理和酒店等核心業(yè)務(wù)。

“目前引入戰(zhàn)略投資，多半是扮演一個(gè)比較重要的財(cái)務(wù)角色。但是如果連第一大股東的身份都變了，整個(gè)企業(yè)的發(fā)展就難說(shuō)了?！睂?duì)于協(xié)信此次引入戰(zhàn)略投資者，中原地產(chǎn)分析師盧文曦認(rèn)為可能對(duì)于協(xié)信整體的發(fā)展影響會(huì)很大，還要看后續(xù)實(shí)際操作中如何進(jìn)行。

不過(guò)，協(xié)信控股方面表示，根據(jù)協(xié)議，CDL入股后，協(xié)信地產(chǎn)將由成熟的協(xié)信管理團(tuán)隊(duì)操盤。這次協(xié)議的簽署，也意味著一個(gè)全新的協(xié)信出現(xiàn)。

事實(shí)上，除了協(xié)信，更多房企正在嘗試引入戰(zhàn)略投資者。4月24日，弘陽(yáng)集團(tuán)發(fā)布消息稱，已與中國(guó)奧園集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。

公開資料顯示，弘陽(yáng)集團(tuán)創(chuàng)立于1996年，主營(yíng)業(yè)務(wù)涵蓋商業(yè)運(yùn)營(yíng)、地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、資本運(yùn)營(yíng)等行業(yè)和領(lǐng)域，旗下弘陽(yáng)地產(chǎn)在香港主板上市。截至2019年底，弘陽(yáng)集團(tuán)總資產(chǎn)1100億元，總收入過(guò)千億元，其中弘陽(yáng)地產(chǎn)合同銷售約651億元。

4月26日，綠城發(fā)布公告，將引入新湖中寶(600208,股吧)作為綠城中國(guó)的戰(zhàn)略投資者。若交易完成，新湖中寶將成為中交、九龍倉(cāng)之后的綠城中國(guó)第三大股東。

綠城方面表示，向新湖中寶增發(fā)股份，可在較短時(shí)間內(nèi)充實(shí)公司運(yùn)營(yíng)及發(fā)展所需的資金。財(cái)務(wù)層面，可優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，有效降低凈資產(chǎn)負(fù)債率；經(jīng)營(yíng)層面，可深化全國(guó)布局、增加土地儲(chǔ)備，有利于提高公司資產(chǎn)的盈利能力和資金使用效率，進(jìn)一步提升公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。

5月14日，新華聯(lián)也發(fā)布消息，披露引入資金雄厚的戰(zhàn)略投資者——中國(guó)國(guó)際金融股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中金公司”），已于5月13日與中金公司舉行合作協(xié)議簽字儀式。就在新華聯(lián)引入戰(zhàn)略投資的同時(shí)，泰禾集團(tuán)(000732,股吧)也發(fā)布公告稱，公司控股股東正在籌劃引入戰(zhàn)略投資者事項(xiàng)。前后不到一個(gè)月的時(shí)間里，已經(jīng)有5家房地產(chǎn)企業(yè)透露引入戰(zhàn)略投資者意愿。

同策研究中心總監(jiān)張宏偉分析引入戰(zhàn)略投資者存在兩種情況，一是過(guò)去發(fā)展較為激進(jìn)，現(xiàn)在遭遇經(jīng)營(yíng)壓力，需要解決后續(xù)資金問(wèn)題，二是企業(yè)發(fā)展本身可能不錯(cuò)，再向上發(fā)展遇到瓶頸，不一定是市場(chǎng)問(wèn)題，可能礙于資源、融資成本等方面因素。

“引入戰(zhàn)投之后，兩家企業(yè)的文化、經(jīng)營(yíng)理念以及風(fēng)格是不是能夠融合在一起更為關(guān)鍵，而且這個(gè)過(guò)程需要兩三年時(shí)間，一旦融合好，企業(yè)會(huì)有更好的發(fā)展，反之結(jié)果可能不太好。對(duì)于第二種企業(yè)來(lái)說(shuō)，還是要選擇未來(lái)發(fā)展路徑、想法比較一致的戰(zhàn)投。”張宏偉進(jìn)一步解釋說(shuō)。

融資償債壓力巨大

扎堆引入戰(zhàn)略投資的背后，謀求規(guī)模擴(kuò)張的中小房企們所面臨的資金問(wèn)題不容忽視。

今年3月9日，由于兌付資金未能及時(shí)到賬，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)旗下四只債券，“16協(xié)信03”“16協(xié)信05”“16協(xié)信06”“16協(xié)信08”被迫停牌一天。協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)公布的公司債券2019年年度報(bào)告顯示，四只債券總額高達(dá)48億元，目前公司評(píng)級(jí)與項(xiàng)目均為AA。

公司債券年報(bào)還顯示，截至2019年12月31日，公司總負(fù)債金額約739.02億元，資產(chǎn)負(fù)債率79.64%；一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債132.99億元，而賬上的貨幣資金僅有24.67億元。此外，在報(bào)告期內(nèi)，協(xié)信地產(chǎn)還于2019年6月發(fā)行了一筆美元債，規(guī)模為2.3億美元，期限3年，利率高達(dá)10%。

另?yè)?jù)天眼查獲悉，協(xié)信地產(chǎn)2020年1月19日被鄭州市中級(jí)人民法院列為“被執(zhí)行人”，執(zhí)行標(biāo)的超過(guò)6億元；1月20日被杭州市中級(jí)人民法院列為“被執(zhí)行人”，執(zhí)行標(biāo)的9109.14萬(wàn)元，目前已執(zhí)行完畢。

克而瑞地產(chǎn)研究表示，2020年是房企債券到期的高峰，95家房企年內(nèi)到期債券達(dá)到5000億元以上，較2019年上漲43%，房企的融資及償債壓力較大。

數(shù)據(jù)顯示，弘陽(yáng)地產(chǎn)2015～2017年融資成本分別為8.38%、7.72%、7.52%。公司上市以來(lái)，平均票據(jù)利率超過(guò)11%。截至2019年12月31日，該年度弘陽(yáng)地產(chǎn)的融資成本約為人民幣6.343億元，較去年同期的4.993億元增加27%。

從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，在融資利率方面，wind數(shù)據(jù)顯示，2020年4月國(guó)企平均融資成本為3.46%，而民企平均融資成本則為5.22%。

“銀行借錢出去也是有風(fēng)險(xiǎn)的，肯定會(huì)優(yōu)先選擇安全系數(shù)較高的企業(yè)，小房企不具備這種條件?！北R文曦認(rèn)為對(duì)小房企而言融資成本高是正常的，“畢竟，銀行也得收益與風(fēng)險(xiǎn)對(duì)等才能繼續(xù)下去。”

在張宏偉看來(lái)，融資成本的高低主要跟以市場(chǎng)規(guī)模為主的核心財(cái)務(wù)指標(biāo)有關(guān)。“當(dāng)然大多數(shù)企業(yè)還是看排名是不是在前30強(qiáng)。此外，企業(yè)性質(zhì)也有影響，國(guó)企或者央企包括大型民企融資成本會(huì)相對(duì)低一些。”張宏偉表示，企業(yè)的杠桿率和負(fù)債情況都會(huì)影響企業(yè)授信，甚至有些壓力較大的企業(yè)會(huì)被金融機(jī)構(gòu)納入黑名單。

地產(chǎn)洗牌大幕拉開

高速擴(kuò)張潛藏的風(fēng)險(xiǎn)疊加疫情黑天鵝事件，房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌速度正在加速。

據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，截至5月31日，2020年全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)150家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布破產(chǎn)公告，平均每天都有1家房企申請(qǐng)破產(chǎn)。

克而瑞地產(chǎn)研究分析，2019年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)收并購(gòu)規(guī)模1839.6億元（包含中國(guó)境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)及服務(wù)），較2018年同比增長(zhǎng)4%。

根據(jù)克而瑞公布的2020年一季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜顯示，截至一季度末，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的權(quán)益金額集中度分別達(dá)到30.2%、45.3%、53.9%和62.3%。

從數(shù)據(jù)上看，百?gòu)?qiáng)房企的行業(yè)集中度還在進(jìn)一步加劇，其中，TOP3房企集中度提升近4.5個(gè)百分點(diǎn)至16.4%，提升幅度最大。而TOP51-100、TOP101-200梯隊(duì)房企的集中度則在前兩年的基礎(chǔ)上繼續(xù)降低。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，不僅是整個(gè)行業(yè)環(huán)境發(fā)展原因，中小房企面臨的資金壓力、土地壓力、人才壓力猶如三座大山，這也加速了房地產(chǎn)洗牌的節(jié)奏?！叭思以诼臄D壓你的市場(chǎng)，必須得先活下來(lái)再說(shuō)。”盧文曦表示，隨著大房企越來(lái)越下沉到四五線城市，中小房企面臨的局勢(shì)非常不利?！氨M管是土生土長(zhǎng)的企業(yè)，拿地的成本也有可能比不過(guò)人家，加上品牌房企還可以通過(guò)品牌溢價(jià)來(lái)獲利，即便小房企的價(jià)格低，但利潤(rùn)也不如品牌房企。這種情況下，小房企很難競(jìng)爭(zhēng)。”

張化東分析指出：“對(duì)中小房企而言，至少要面對(duì)三方面的壓力：第一，資金壓力，融資成本高，相比大規(guī)模企業(yè)比較難；第二，土地壓力，因?yàn)楝F(xiàn)在地價(jià)都比較貴，單塊土地投資的額度都比較高，如果沒(méi)有比較好的體量，很難進(jìn)行土地儲(chǔ)備；第三，人才壓力，盡管地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，但實(shí)際上單人的產(chǎn)能和操盤能力以及資金、投資的量都比較大，對(duì)人才的需求比較高，小企業(yè)在吸引人才方面還是有一定的劣勢(shì)?！?/p>（責(zé)任編輯：季麗亞 HN003）