來源：丁祖昱評樓市

今年以來，自恒大公告700億元戰(zhàn)投延期，到萬科為廣信資產(chǎn)包成功引入7家戰(zhàn)投，“戰(zhàn)投（戰(zhàn)略投資者）”一詞高頻出現(xiàn)，在行業(yè)掀起一波熱潮。

當前市場環(huán)境下，引入戰(zhàn)投已經(jīng)成為房企尋找突破口、打開發(fā)展新局面的重要途徑。房企借力戰(zhàn)投，不僅可以緩解資金壓力、改善融資環(huán)境，同時對于業(yè)務(wù)發(fā)展也能起到積極作用。

但是引入合適、優(yōu)質(zhì)的戰(zhàn)投并不是一件簡單的事。特別是經(jīng)營存在問題的房企，在戰(zhàn)投引入中并不占優(yōu)勢。規(guī)模優(yōu)勢房企將成為更多戰(zhàn)投的選擇，這將推動市場資源加速向優(yōu)勢房企靠攏，頭部效應(yīng)也會愈加突出。

2020年6月29日，萬科發(fā)布公告，擬轉(zhuǎn)讓下屬公司廣州市萬溪企業(yè)管理有限公司50%股權(quán)給“中信信托·廣州萬溪股權(quán)投資集合資金信托計劃”，為廣信資產(chǎn)包引入以信達為首的7家戰(zhàn)略投資者。

自2017年6月29日，萬科以551億元競得廣信資產(chǎn)包，該資產(chǎn)包的動向就一直受到行業(yè)的高度關(guān)注，歷時三年，萬科最終選擇引入戰(zhàn)投，回籠資金390.4億元。

“戰(zhàn)投”對于房企來說并不陌生，2017年恒大總計引入1300億元戰(zhàn)投，就曾是國內(nèi)最大規(guī)模的股權(quán)融資。簡單來說，戰(zhàn)投是戰(zhàn)略投資者的簡稱，戰(zhàn)略投資者指符合國家法律、法規(guī)和規(guī)定要求，與發(fā)行人具有合作關(guān)系或合作意向和潛力并愿意按照發(fā)行人配售要求與發(fā)行人簽署戰(zhàn)略投資配售協(xié)議的法人。

戰(zhàn)略投資者一般具有較為雄厚的資金、核心技術(shù)、先進管理等，有較好的實業(yè)基礎(chǔ)和較強的投融資能力，主要為致力于長期投資合作的境內(nèi)外大企業(yè)、大集團。

今年以來，引入戰(zhàn)投的房企不在少數(shù)，除了萬科，還包括招商蛇口、綠城、協(xié)信等，總體來看，引入戰(zhàn)投已經(jīng)成為多數(shù)房企的戰(zhàn)略選擇。

01

引入戰(zhàn)投增強流動性緩解償債壓力

2020年5月泰禾發(fā)布了引入戰(zhàn)略投資者的提示性公告，稱泰禾投資正在籌劃引入戰(zhàn)略投資者事宜，相關(guān)交易可能涉及泰禾控制權(quán)的變更。擬引入的戰(zhàn)略投資者的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)中包含房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。泰禾投資是泰禾的第一大股東，持有泰禾12.188億股份，占泰禾總股本的48.97%。

2020年7月6日，上海清算所披露稱未收到泰禾集團2017年度第一期中期票據(jù)（17泰禾MTN001）付息兌付資金。17泰禾MTN001為泰禾集團2017年7月5日發(fā)行的公募中期票據(jù)，金額15億元，年利率7.5%，期限3年。這是泰禾首次出現(xiàn)債券違約問題。

對于違約，泰禾方面表示，受地產(chǎn)整體環(huán)境下行、新冠肺炎疫情等疊加因素的影響，公司現(xiàn)有項目的去化率短期內(nèi)有所下降，銷售預(yù)期存在波動，同時由于公司自身債務(wù)規(guī)模龐大、融資成本高企、債務(wù)集中到付等問題使得公司短期流動性出現(xiàn)困難。

泰禾集團稱將繼續(xù)通過多種渠道籌集償債資金，并表示正在籌劃引入戰(zhàn)略投資者事宜。

截止至目前，對于泰禾引入戰(zhàn)投的進展，目前還沒有進一步消息，業(yè)內(nèi)相關(guān)傳聞已涉及中國金茂、廈門建發(fā)、廈門國貿(mào)萬科、中國建筑、保利地產(chǎn)等。

在當前行業(yè)背景下，疊加疫情影響，今年房企生存壓力倍增。發(fā)展困境之下，房企紛紛借力戰(zhàn)投，試圖扭轉(zhuǎn)局面，像泰禾，就主要是通過股權(quán)、債權(quán)轉(zhuǎn)讓進行融資，滿足資金需求，增強流動性和緩解償債壓力，同時財務(wù)風(fēng)險較低，有利于持續(xù)經(jīng)營。

02

通過與戰(zhàn)投合作加速項目轉(zhuǎn)化效率

除了緩解償債壓力，同時財務(wù)風(fēng)險較低之外，還有部分房企通過與戰(zhàn)投合作加速項目轉(zhuǎn)化效率，進行業(yè)務(wù)升級。特別是對于大型復(fù)雜項目，更加考驗房企的操盤能力、業(yè)務(wù)水平，借助戰(zhàn)投是提升自身業(yè)務(wù)競爭力較為高效的一種方式，萬科、泛海國際等房企均有意借助戰(zhàn)投進行資產(chǎn)盤活及項目的打造。

例如萬科的廣信資產(chǎn)包，盡管項目位于廣州中心城區(qū)，價值可觀，但同時也是大型復(fù)雜項目，操作起來并不容易，這也是該資產(chǎn)包從2017年競得至今難以推進的主要原因。此次萬科引入以信達為首的7家戰(zhàn)略投資者，回籠資金390.4億元，有效緩解投入支出壓力和借貸壓力。同時，由于信達在不良資產(chǎn)領(lǐng)域具備一定優(yōu)勢，此次與信達的合作，萬科能夠加速盤活資產(chǎn)包，推進項目開發(fā)進程，也能學(xué)習(xí)和積累大型復(fù)雜項目的操作經(jīng)驗，增強在不良資產(chǎn)領(lǐng)域的競爭力。

03

房企聯(lián)合尋求深度合作，突破瓶頸

規(guī)模增長對于房企發(fā)展的重要性不言而喻。為追求規(guī)模擴張，尋求合作開發(fā)已經(jīng)成為行業(yè)常態(tài)。房企通過引入戰(zhàn)投，有利于增加合作開發(fā)機會，搶占更多的市場份額。例如，綠城今年4月引入新湖中寶作為戰(zhàn)略投資者。

2020年4月26日，綠城中國先后發(fā)布《關(guān)于收購浙江啟智及南通新湖股份之須予披露交易》和《根據(jù)一般授權(quán) 本公司向新湖中寶集團發(fā)行股份》兩則公告。

公告顯示，綠城中國與新湖中寶簽署了收購啟東項目50%股權(quán)的協(xié)議；綠城中國將通過向新湖中寶增發(fā)3.23億股，引入其作為公司的戰(zhàn)略投資者，若交易完成，新湖中寶將成為中交、九龍倉之后的綠城中國第三大股東。

綠城中國與新湖中寶同屬浙江起家的老牌房企。新湖中寶成立于1993年，并于1999年在上海證券交易所上市，目前在全國30余個城市開發(fā)住宅、商業(yè)和文旅項目，總開發(fā)面積達3000多萬平方米，豐富優(yōu)質(zhì)的土地資源為雙方在房地產(chǎn)開發(fā)上提供了更多合作可能。

同作為浙系房企，投資布局有所契合，這次一協(xié)議也有助于雙方發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，開展更多的合作。

04

險資是部分房企重要股東構(gòu)成

房企在戰(zhàn)投的引入上也具有相當?shù)钠蛐?，從?zhàn)投引入主體來看，主要有三大類，一是險資，二是國資，三是互利型房企，在這其中，險資成為了部分房企重要股東的構(gòu)成。

近年來，萬科、保利、招商蛇口等房企均紛紛引入險資，“地產(chǎn)+險資”的模式越來越普遍。從房企持股情況來看，險資是部分房企重要股東構(gòu)成。如中國平安已經(jīng)成為華夏幸福、中國金茂、碧桂園等房企的第二大股東。

對于房企來說，引入險資作為戰(zhàn)投將不僅能緩解短期資金壓力，同時也利好于企業(yè)的長期融資，通過與金融資本相結(jié)合，獲得低成本資金。

同時，房企引入國資作為戰(zhàn)投也較為常見，國資企業(yè)在融資、資源獲取上都有相對的優(yōu)勢，特別是民營房企，在國資背景的加持下，更有利于市場機會的把握。而引入互利型房企，則更多出于合作的目的，實現(xiàn)互利共贏。

05

局勢分化，資源向優(yōu)勢房企靠攏

戰(zhàn)略投資者入局房企的目的在于獲取價值回報。在房企爭相引入戰(zhàn)投的局面下，戰(zhàn)投是否入局的關(guān)鍵還是取決于價值投資的權(quán)衡。我們可以發(fā)現(xiàn)，當前房企戰(zhàn)投引入局勢已呈現(xiàn)一定分化現(xiàn)象。

今年，盡管萬科、招商蛇口、綠城中國等已經(jīng)成功引入戰(zhàn)投，但還有部分房企仍處于等待期。

當前，能否成功引入戰(zhàn)投與自身發(fā)展狀況息息相關(guān)。在投資回報訴求下，戰(zhàn)投將更傾向于風(fēng)險小、經(jīng)營管理優(yōu)良的規(guī)模優(yōu)勢房企，而高杠桿、經(jīng)營管理欠佳的房企，引入優(yōu)質(zhì)型的戰(zhàn)投則更難。在此局面下，將推動市場資源加速向優(yōu)勢房企靠攏，行業(yè)集中度將進一步提升。

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