秦虹女士

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原主任

中國(guó)人民大學(xué)國(guó)發(fā)院城市更新研究中心主任

《“十四五”規(guī)劃建議》的核心要義體現(xiàn)在三個(gè)“新”上——新發(fā)展階段、新發(fā)展理念、新發(fā)展格局。新階段是未來的高質(zhì)量發(fā)展階段，新發(fā)展理念指五大發(fā)展理念，創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享。新發(fā)展格局則是以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體，國(guó)內(nèi)國(guó)外“雙循環(huán)”相互促進(jìn)發(fā)展的新格局。

在這樣一個(gè)大的背景下，《“十四五”規(guī)劃建議》在“形成強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，構(gòu)建新發(fā)展格局”里提出“推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”，房地產(chǎn)是一個(gè)城市存在和運(yùn)行的載體，這是它最本質(zhì)的特征，載體的發(fā)展一定依托于載體之上的那個(gè)東西，那就是二三產(chǎn)業(yè)所需的廠房、辦公樓、商場(chǎng)等和從事二三產(chǎn)業(yè)的人及家庭需要，如住房、文體衛(wèi)教等設(shè)施。所以中央在新格局里面提出，房地產(chǎn)要同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，房地產(chǎn)未來要和城市所承載的產(chǎn)業(yè)和人口共興衰。

另外，在“推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”中也重點(diǎn)講了房地產(chǎn)，有四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：一是實(shí)施城市更新行動(dòng)；二是堅(jiān)持“房住不炒”的定位；三是有效增加保障性住房供給；四是發(fā)揮中心城市和城市群帶動(dòng)作用，其中特別強(qiáng)調(diào)了推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)。這四個(gè)關(guān)鍵句子表明了中央對(duì)未來“十四五”房地產(chǎn)發(fā)展政策上的期望。

綜合來看，三大政策要點(diǎn)將貫徹“十四五”始終。

一是要堅(jiān)持“房住不炒”的定位，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)、全產(chǎn)業(yè)鏈都要貫徹“房住不炒”。

二是樹立底線思維，防風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)是國(guó)家整體風(fēng)險(xiǎn)安全中最重要的一環(huán)，今年8月份要求的“三限、四檔、兩觀察”的房地產(chǎn)企業(yè)融資和拿地的調(diào)控政策，都是在為防風(fēng)險(xiǎn)做準(zhǔn)備。“十四五”期間，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的一系列政策制度將繼續(xù)堅(jiān)持和完善，行業(yè)需要有所準(zhǔn)備。

三是面向新市民大力發(fā)展租賃。“十四五”時(shí)期城鎮(zhèn)化依然是支持中國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)需和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎。未來中央或?qū)⒁暂^大政策力度支持租賃方面的高質(zhì)量發(fā)展，來解決城鎮(zhèn)化新市民進(jìn)城落戶居住問題。

“十四五”時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)將聚焦以下五點(diǎn)：

1.聚集城市內(nèi)涵發(fā)展的城市更新。城市更新是解決城市發(fā)展過程中所出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等等一系列問題的非常重要的舉措和手段。未來中國(guó)的城市更新面臨著巨大的空間，主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是城市中大量的低效經(jīng)濟(jì)空間有待開發(fā)和升級(jí)；二是老舊小區(qū)和基礎(chǔ)設(shè)施改造的需求大幅度的提升；三是產(chǎn)業(yè)更新迭代對(duì)城市空間提出了新要求。

2.人口和產(chǎn)業(yè)流入的都市圈發(fā)展。中國(guó)的城鎮(zhèn)化整體超過了60％，城市化進(jìn)入了中高級(jí)發(fā)展階段，出現(xiàn)了以城市群和都市圈為主體空間形態(tài)的新格局。未來房地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)會(huì)的重要方向?qū)⒕劢褂诋a(chǎn)業(yè)和人口流入快的都市圈，這也回歸了房地產(chǎn)作為城市載體的本質(zhì)。

3.高人口基數(shù)下的縣級(jí)市。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，高人口基數(shù)的縣級(jí)市城鎮(zhèn)化的潛力依然較大。隨著一些人口基數(shù)大的縣域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施投資、公共服務(wù)投資力度的增加，一定吸引更多農(nóng)民愿意到當(dāng)?shù)乜h城進(jìn)城落戶。除了都市圈之外，人口規(guī)模大的縣級(jí)市隨著城鎮(zhèn)化率的提高將是人口紅利大的地方，所以這些城鎮(zhèn)化潛力大的地區(qū)值得關(guān)注。

4.以整合資源為特征的新型地產(chǎn)。這個(gè)范圍比較大，它涉及到房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的發(fā)展。如新一代的產(chǎn)業(yè)園不只是辦公樓、工廠、倉(cāng)庫(kù)，而是復(fù)合業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有居住、有辦公、有生活、有休閑、有教育等等豐富業(yè)態(tài)，將帶來巨大的人流和產(chǎn)業(yè)的集聚，并留住人。

5.滿足美好生活的完整和健康社區(qū)。未來社會(huì)所需要的居住產(chǎn)品，不僅僅是住房單一的業(yè)態(tài)，同時(shí)也要具備大量滿足居住生活的服務(wù)，對(duì)綠色健康要求增大，這就要求開發(fā)企業(yè)未來在投資過程中把服務(wù)和配套生活所需要的業(yè)態(tài)組合起來，為行業(yè)提供更多滿足美好生活需要的綠色健康居住產(chǎn)品。

總而言之，預(yù)計(jì)至2035年中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量和人均GDP比2020年要翻一番，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依然為房地產(chǎn)這個(gè)載體提供了非常好的外部環(huán)境，這是房地產(chǎn)發(fā)展很好的機(jī)遇。但是，“十四五”時(shí)期中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也同樣遇到了挑戰(zhàn)，老齡化的出現(xiàn)以及勞動(dòng)力人口占比的下降會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生很大的影響，同時(shí)供求格局，無論是地域、結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品的品類都和過去發(fā)生了很大的差異，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說都是較大的挑戰(zhàn)。只有積極應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)型、看準(zhǔn)趨勢(shì)來、提升自身的產(chǎn)品力、具有抗周期能力的企業(yè)未來才會(huì)更好的發(fā)展。

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