受疫情影響，各行業(yè)都受到不同程度影響。雖然疫情不直接針對樓市，但一季度供求雙雙跌至低谷。面對疫情帶來沖擊，從中央到各地政府都出臺穩(wěn)經(jīng)濟(jì)舉措，樓市也不例外。隨著復(fù)工、復(fù)產(chǎn)、復(fù)市等積極推進(jìn)，樓市在二季度迎來快速反彈，小陽春遲到2個月出現(xiàn)。7月1日，大盤在地產(chǎn)股集體發(fā)力下沖上3千點關(guān)口，再次證明，地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)對金融的支持作用。

新房市場：豪宅帶領(lǐng)市場走出小陽春  下半場將有分化

受疫情影響，供求節(jié)奏都出現(xiàn)滯后，尤其是一季度幾乎處于停滯狀態(tài)。雖然房企通過網(wǎng)上直播，一些企業(yè)也在積極以價換量，但和去年相比，供求都出現(xiàn)不同程度縮水。4月后市場開啟一波供應(yīng)潮，在高供應(yīng)推動下，市場迎來遲到的小陽春。

供應(yīng)：

1、上半年上海樓市供應(yīng)257.26萬平方米，累計同比減少31.11 %。雖然從供應(yīng)絕對量來看，外環(huán)以外依然占到主力地位，但是從各環(huán)線供應(yīng)情況來看，外環(huán)以內(nèi)供應(yīng)量累計同比都出現(xiàn)增加，相反外環(huán)外地區(qū)均出現(xiàn)減少。供應(yīng)出現(xiàn)大幅短缺很大因素和疫情有關(guān)，尤其是剛復(fù)工時期，建材、物流等無法跟上，造成工期延后，無法及時入市。

2、產(chǎn)品類型來看，今年高價房項目是市場最搶眼的部分。4月供應(yīng)潮開啟后，高端項目幾乎逢開盤就日光，尤其是一些熱點區(qū)域的熱點項目，認(rèn)籌率超過1:6。不過到5月份后，市場開始分化，部分項目認(rèn)籌效果不理想，只有幾十套，而有的項目依然是“日光”?？梢妼τ诋a(chǎn)品買家自己有衡量標(biāo)準(zhǔn)，“性價比”高的項目自然會受到市場熱捧。

3、入市價格略有上漲，這點在豪宅項目上尤為顯著。比如浦東前灘三湘的項目，入市均價超過12萬元/平方米。而同區(qū)域內(nèi)此前開盤的項目均價都沒有突破10萬元/平方米。另外，就在6月底，翠湖天地五期也開盤入市，均價超過16萬元/平方米。

成交：

1、受疫情影響，上半年上海新建商品住宅成交346.11萬平方米，累計同比減少4.44%。雖然二季度有明顯補(bǔ)量動作，但前期落下太多，完全彌補(bǔ)有困難。同時也需要看到，上半年成交累計同比還不到5%，已經(jīng)屬于正常波動范疇，從側(cè)面反映出上海樓市的健康和穩(wěn)健。

2、高價房表現(xiàn)靚麗搶眼。上半年多個豪宅項目入市，尤其是年后第一個入市的綠地董家渡項目，成交數(shù)據(jù)不錯，給予市場信心。上半年10萬+項目一共成交2828套，累計同比增加98.18%。

基于疫情影響，全球開啟寬松貨幣政策，美國甚至開啟無限量寬松，對于抗資產(chǎn)縮水而言買家的對待方式較為一致，就是買優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。這次疫情催生一部分改善力量入市，同時也催生部分資產(chǎn)配置需求。從歷史表現(xiàn)來看，越是核心地段房產(chǎn)扛跌能力越強(qiáng)，更何況新房多少還受到限價影響，入市價格比預(yù)期稍低些。因此今年豪宅成為市場最為突出的產(chǎn)品。

圖：上海新建商品住宅供、求、價走勢：

數(shù)據(jù)來源:上海中原地產(chǎn)

3、遠(yuǎn)郊區(qū)域成交占主導(dǎo)地位，個別區(qū)成交成倍增加。原南匯、青浦、松江成交面積分別達(dá)到43.27萬平方米，37.36萬平方米和33.75萬平方米。分列全市第一、第二和第三。遠(yuǎn)郊一直是剛需和首次改善的重點區(qū)域。南匯一方面有臨港等自貿(mào)區(qū)吸引力支撐新需求，另一方面，也有周康這樣的成熟區(qū)域，吸引改善需求釋放。而像青浦最近兩年一直是市場交易主力，既有大虹橋做為依托，同時諸多產(chǎn)業(yè)實體比如華為在青浦拿地建廠等等導(dǎo)入大量人口。

后市研判：

上海樓市調(diào)控基調(diào)未變，市場不太可能走出反轉(zhuǎn)行情。周邊一些城市比如蘇州、杭州等市場出現(xiàn)爆發(fā)有一部分是人才政策等在起作用。在短期沖高后，市場有回落休整。7、8月份受傳統(tǒng)淡季影響，成交會縮水，但休整后，9、10月份也會有季節(jié)性高點。基于疫情對經(jīng)濟(jì)影響存在不確定性，尤其是國外經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的不確定性，在全球經(jīng)濟(jì)一體化的背景下，對中國的一些產(chǎn)業(yè)造成影響，比如外貿(mào)出口等等，可能會影響消費信心。因此，走勢上很可能和去年一樣，成交高點是在上半年產(chǎn)生。預(yù)計全年新房成交量和去年相仿或減少一成以內(nèi)，但成交均價受到豪宅集中入市影響略有上漲。

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