中國網地產訊  近日，上海中原地產發(fā)布2020年新房市場盤點。

交易激增超預期  豪宅市場吸睛

2020年全球受疫情影響，一季度整個社會幾乎陷入停擺，但在一系列舉措之后，二季度社會、經濟開始全面復蘇，樓市走出V型反轉。此后樓市成交一直處于高位運行，12月份以全年最高成交量收官。全球貨幣寬松背景下，資產保值意識有所增加，世界諸多城市，比如倫敦、首爾等房價均創(chuàng)出新高。上海全年改善產品熱銷，尤其是豪宅交易從年初熱到年末。

供應穩(wěn)定  價格符合預期

截止到12月25日，新建商品住宅供應768萬方，累計同比增加1%。推盤節(jié)奏上，在3月全面復工、復產、復市后，4月供應迎來爆發(fā)，入市面積直逼百萬方。隨后供應回落調整，直到8月供應再度回升。11月受到疫情影響，供應再度陷入停滯，但是12月情況得到控制后供應再度補量，單月供應超130萬平方米，創(chuàng)年內記錄。

供應區(qū)域分布上遠郊區(qū)域仍占主力地位，但從區(qū)域排名可以看出，浦東進入前三甲，這也意味今年中高端改善入市較為活躍。

圖：供應區(qū)域分布

入市價格相對穩(wěn)定?；谙迌r因素，新房入市價格總體穩(wěn)定，符合市場預期。當然，對于豪宅項目而言，限價更為突出，一些樓盤出現(xiàn)倒掛。比如炙熱的前灘板塊，入市項目價格大約在11、12萬元/平方米左右，但是區(qū)域內次新房掛牌價格和新房價格出現(xiàn)倒掛，這也是為什么導致前灘新盤一房難求的原因之一。

量增價升  豪宅吸睛

截止到12月25日，新建商品住宅成交892.8萬平方米，累計同比增加18.5%。今年市場交易突出的幾大特點：

1、市場分化明顯。大格局上，外環(huán)以內的項目認籌結果要好于外環(huán)外項目，約往市中心去化效果越佳。從項目本身來看，差異性就更明顯了。熱點項目認籌率可以突破1000%，比如年末的前灘的項目，而關注度不高的項目，認籌甚至還不到20%。

2、改善需求釋放明顯，套均成交總價上行。今年90平方米以上的中大戶型為56958套，累計同比增加19.5%。這說明改善意愿需求釋放明顯。受此影響，套均總價今年為650.8萬，同比上漲2.2%。

圖：上海新建商品住宅供求價走勢

3、房價上漲壓力明顯。今年明顯出現(xiàn)供不應求的局面，新房庫存持續(xù)走低。當前上海新房庫存為771.2萬平方米，但去化周期還不到9個月。上海新房從拿地到入市平均周期大約11個月，也就是說，即便現(xiàn)在拿的地也需要1年左右時間才能入市，而現(xiàn)在市面上的存貨還不夠賣9個月的。供求失衡意味房價還有上漲壓力。

4、豪宅市場成交活躍。今年最搶眼的莫過于豪宅市場。截止到25日，10萬+產品一共成交5513套，累計同比增加81.8%。從豪宅成交分布來看，一是聚集在傳統(tǒng)市中心區(qū)域，比如虹口四川北路板塊，浦東碧云板塊、黃浦淮海中路板塊等；二是傳統(tǒng)濱江區(qū)域，比如陸家嘴板塊、徐匯濱江、前灘板塊等。

表：上海商品住宅成交前10（2020.1.1-2020.12.25）

貨幣寬松 資產保衛(wèi)戰(zhàn)

每一輪樓市上行都和寬松貨幣政策有關。今年因為疫情關系，各國為提振經濟開啟寬松貨幣政策模式。經過前幾輪“放水”后，大家已經意識到，抵抗資產保值的最佳方式是購置不動產。并且越是貴的產品越能起到保值增值的作用。事實上，從豪宅市場來看，市場處于調整的時候，豪宅市場成交量縮水，但價格依然堅挺，相反，市場一旦轉好，豪宅價格漲速也很快。

其次，因為疫情，大部分人對房屋的空間需求增多，對房屋品質要求提升，尤其是好的物業(yè)管理尤為突出。因此，改善客群多半置換手中住房，去買新房，尤其是品牌房企的產品關注度在提升，同時重新回歸市區(qū)的意愿也在提升。

此外，今年土地市場開始轉暖，土地持續(xù)上升的溢價率提振買家看好未來市場的信心。地價是房價的先導信號，最后地價成本會反應到房價上。尤其是市中心土地價格依然堅挺，強化買家往市區(qū)走的預期。

最后，漲不買跌心態(tài)。其實4月份開始，各行各業(yè)復蘇的信號就非常明顯了，二手房先于新房市場回暖，給買家入市帶來信心提振。隨后市場價格隨著成交量穩(wěn)步向上，此時買漲不買跌的心態(tài)開始顯現(xiàn)。到了下半年，樓市全面上行，房價上漲后市場有焦慮和躁動，催促買家入市。

后市研判：2021繼續(xù)上漲  漲幅約5%

如果沒有疫情，從樓市運行軌跡來看，2020年也不會差于2019年，因為樓市調整周期來看，去年已經慢慢走出調控政策的影響，樓市具備開展新一輪行情的條件。但是疫情關系，打亂交易節(jié)奏，加上寬松的貨幣政策令需求快速釋放，樓市走出強勢反轉。

從年底中央經濟工作會議表述來看，沒有超預期內容，預計上海明年還會延續(xù)當前調控尺度。因此，從趨勢上明年還會延續(xù)向上走勢，由于2020年1、2季度成交量不高，所以明年同期上半年交易量的同比數(shù)據(jù)會比較樂觀，因此價格還會延續(xù)慣性上漲。

基于土地投放增加，下半年市場供應會保持寬松。但是地價上漲也可能傳導到樓市中，房價還是有上漲壓力。加上現(xiàn)在遠郊區(qū)域剛需房產品上出現(xiàn)升級，比如大量花園洋房等等，這些也會抬升入市價格。因此，明年新房均價還會有上漲，但考慮到調控因素，漲幅約5%。

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