受疫情影響，各行業(yè)都受到不同程度影響。雖然疫情不直接針對樓市，但一季度供求雙雙跌至低谷。面對疫情帶來沖擊，從中央到各地政府都出臺穩(wěn)經濟舉措，樓市也不例外。隨著復工、復產、復市等積極推進，樓市在二季度迎來快速反彈，小陽春遲到2個月出現(xiàn)。7月1日，大盤在地產股集體發(fā)力下沖上3千點關口，再次證明，地產對經濟對金融的支持作用。

二手房：量、價穩(wěn)定  學區(qū)房再度走熱

1、成交復蘇快。1、2月份受到傳統(tǒng)淡季以及疫情影響，上海二手房市場成交墜入谷底。但隨著3月陸續(xù)恢復正常，市場成交快速反彈。隨著疫情影響趨弱，4月份、5月份成交進一步增大，尤其是5月，成交攀升到2.8萬套，是16年10月以來的新高。6月雖然市場有所降溫，但交易量仍有可能維持在2.2萬套以上流量。相比新房，二手房的復蘇速度更快。

2、價格總體穩(wěn)定。目前上海中原二手房報價指數(shù)在40-43%區(qū)間震蕩，和去年同期類似。業(yè)主新增掛牌穩(wěn)定，3月以后每周新增掛牌穩(wěn)定在1.1萬套以上運行。穩(wěn)定的掛牌量給市場交易提供基礎，而這一數(shù)據和去年同期相仿。

掛牌價格堅挺，尤其是300萬以內房源，年初還能還2%-3%，年后隨著市場復蘇，議價空間縮小至1%以內。此類房源從掛牌到去化周期開始縮短，年初大概在2-3個月，現(xiàn)在低總價房源1個月左右。5月后，500萬左右的房源開始活躍，市場有熱點由剛需轉向改善。但千萬以上二手房還是比較難消化，議價空間5%以上，和年前差別不大。

此外，今年入學政策調整，除了延續(xù)公民同招外，民辦學校采取搖號入學，增加入學的不確定性。一些家長為確保子女能進好的學校選擇優(yōu)質公辦學校的學區(qū)房。因此，今年徐匯、楊浦等部分學區(qū)房房源掛牌價格上漲5%。

圖：中原二手房價格指數(shù)（2018.1-2020.5）

數(shù)據來源:上海中原地產

圖：二手房成交套數(shù)走勢：

數(shù)據來源:上海中原地產

3、背后原因：

1、由于疫情得到明顯控制和好轉，全市積極推進復工復產復市，大家信心回升。尤其是3月后小區(qū)陸續(xù)解除封閉式管理，有助于帶看順利進行。疫情本身不是房地產調控政策，也不是針對房地產市場。遇到市場投放增加，本身就有消費意愿和計劃，目前價格總體看還是這一輪調整以來的低點，大家愿意入市。新房投放加快，市場有足夠挑選余地，同時也推動置換客積極入市。

2、舊改推動。今年上海計劃舊改2.8萬戶，預計有一半需求直接推向新房或者二手房市場。

后市研判：

市場雖然復蘇，但是還不到熱的程度。新房至少要100萬以上水平，并且要有持續(xù)性。二手房現(xiàn)在是到了2.8萬套的水平，屬于高位，但是這個是峰值水平。前5個月月均交易量為1.68萬套，和去年同期月均量相比大約減少16.42%。近期成交走高是因為前期需求擠壓，集中開閘后補量的過程，高位運行一段時間后會回落下來。

金九銀十依然會出現(xiàn)，如果市場運行穩(wěn)定，樂觀的局面是全年成交量比去年減少一成以內。隨著成交量走穩(wěn)，下半年價格會有小幅上漲，中原報價指數(shù)預計會有3%左右的漲幅。

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