幾天前，克而瑞終于公布了5月天津商品住宅銷售榜單，八阿哥趕緊翻到市區(qū)榜單一看，銷售金額、成交面積雙料冠軍——旺海國(guó)際公寓（旺海海河源筑），有點(diǎn)厲害；成交面積榜單第二名是天津?yàn)澈＞拔脑?，也是公寓，確實(shí)厲害！

這時(shí)候肯定會(huì)有人問了，你們不是說天津的公寓不好賣嗎？怎么還能上榜？下面就給諸位說道說道。

市區(qū)上榜項(xiàng)目淺析

旺海國(guó)際公寓（旺海海河源筑）清盤特惠，從最初的3.5-4萬/㎡單價(jià)降到了最低2萬/㎡。項(xiàng)目地處內(nèi)環(huán)，海河景觀，步行至規(guī)劃地鐵4號(hào)線東北角站僅有500米距離，即便是公寓，2萬/㎡的單價(jià)也非常吸引了，賣得好理所當(dāng)然。

中海城市廣場(chǎng)鉆石灣占據(jù)海河一線河景，同樣地處內(nèi)環(huán)以內(nèi)，緊鄰輕軌9號(hào)線，周邊各類配套成熟，與小白樓商圈僅一河之隔，入市以來，銷售成績(jī)一直表現(xiàn)不俗。

天津?yàn)澈＞拔脑窞?0年產(chǎn)權(quán)居住型公寓，民水民電，有天然氣，除了產(chǎn)權(quán)年限和居住密度外，和普通住宅基本上沒有區(qū)別，河西區(qū)戶口、河西區(qū)學(xué)校以及一線河景優(yōu)勢(shì)，再加上距離地鐵1號(hào)線土城站不足1公里，同樣是區(qū)域熱門項(xiàng)目。

海河金茂府同樣占據(jù)海河頭排景觀資源，主打精裝科技豪宅，社區(qū)內(nèi)規(guī)劃高端幼兒園，配備綠地主題廣場(chǎng)和體驗(yàn)性商業(yè)區(qū)，享受4、5、9號(hào)線三條地鐵，頗受改善客群青睞。

仁恒公園世紀(jì)是仁恒置地與農(nóng)墾地產(chǎn)在新梅江攜手打造的低密度純居住社區(qū)，選用高品質(zhì)裝修材料和名品家裝設(shè)備，精裝交房，仁恒房屋品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)水平也是廣受好評(píng)的。項(xiàng)目于5月份項(xiàng)目推出了收官樓座4號(hào)樓，均為三居室改善戶型，整體價(jià)格雖有一定上浮，但仍熱度不減。

公元大觀由融創(chuàng)中國(guó)和保利地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)，后期采用融創(chuàng)物業(yè)，同樣享有良好口碑。項(xiàng)目位于紅橋區(qū)子牙河畔，緊鄰規(guī)劃水西莊公園，鄰近地鐵1號(hào)線本溪路站，還是規(guī)劃中地鐵12號(hào)線站點(diǎn)上蓋，頗具潛力。

凱旋門自首次開盤便“引爆”了天津樓市，最低21499元/㎡的單價(jià)，加上市區(qū)便捷的交通路網(wǎng)、鄰輕軌站、河景、生活配套較為齊全等優(yōu)勢(shì)，無論是預(yù)算有限又不愿離開市區(qū)的剛需還是投資、老房改善客戶都被深深吸引著，排隊(duì)看房在并不火爆的2019年冬季也屬于稀有“景觀”了。此外，項(xiàng)目5月份也有新樓座加推。

南開宸院位于南開區(qū)奧體板塊，鄰近紅旗南路快速路，自駕車出行十分便捷，且距離地鐵5號(hào)線凌賓路站僅有約1公里距離，鄰近時(shí)代奧城，周邊各類配套齊全。作為寸土寸金的南開區(qū)，特別在奧體板塊內(nèi)比較，南開宸院的價(jià)格已經(jīng)很有優(yōu)勢(shì)。

中儲(chǔ)正榮棟境位于河?xùn)|區(qū)萬達(dá)商圈，周邊路網(wǎng)便捷，且鄰近建設(shè)中的地鐵4號(hào)線泰昌路站。住宅部分僅有少量125、148㎡3-4居清盤在售，余房不多，均價(jià)28000-28500元/㎡；另外近期推出了30-50余㎡的公寓產(chǎn)品，均價(jià)18000-22000元/㎡，因總價(jià)低也吸引了諸多關(guān)注。

綠城天津誠園是綠城在天津市區(qū)獨(dú)自操盤建設(shè)的首個(gè)項(xiàng)目，地處河西陳塘莊板塊，3號(hào)地的地鐵11號(hào)線陳塘站以及項(xiàng)目南側(cè)約800米距離的地鐵10號(hào)線珠江道站都在建設(shè)當(dāng)中，未來出行更加便捷。項(xiàng)目與師大二附小簽約，且近期加推的三期小高層最小戶型僅有79㎡，總價(jià)較低，在區(qū)域內(nèi)優(yōu)勢(shì)明顯。

不難看出，上榜項(xiàng)目大致分為兩類：第一類為占據(jù)市中心優(yōu)質(zhì)地段、教育等資源的高端盤；第二類為位置稍遠(yuǎn)，但鄰近地鐵站，且在同板塊內(nèi)價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯的低價(jià)盤。

再看環(huán)城四區(qū)、濱海新區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)的成交榜單，無疑也是價(jià)格占據(jù)了主導(dǎo)地位。

于是乎，八阿哥整理了天津市區(qū)的全部住宅項(xiàng)目，從中搜羅出有85㎡以上戶型，且總價(jià)不超過300萬的“剛需”樓盤。什么？你問為什么加雙引號(hào)？

還不是因?yàn)榭隙〞?huì)有人覺得300萬很貴，“算什么剛需”！那好，八阿哥先用事實(shí)跟你們“講講道理”。

市區(qū)豪宅有多“壕”？

友情建議：經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是非常雄厚的盆友，在閱讀這一段前，請(qǐng)先坐在陰涼通風(fēng)處，且確保手機(jī)在觸手可及的位置（便于呼救），心臟不好的盆友請(qǐng)先備好速效救心丸……（以下僅按網(wǎng)絡(luò)所知均價(jià)乘以戶型面積粗略計(jì)算，不代表最終實(shí)際總價(jià)）

賓西路5號(hào)高層145㎡，均價(jià)4.9萬/㎡，總價(jià)約711萬；洋房180-225平米，均價(jià)6.4萬/㎡，總價(jià)約1152-1440萬。

仁恒公園世紀(jì)高層主推127-245㎡戶型，均價(jià)4.2萬/㎡，總價(jià)約534-1029萬。

金地閱千峯高層主推176㎡戶型，均價(jià)5.7-6.8萬/㎡，最低總價(jià)約1038萬。

正榮紫闕小高層戶型149-218平米，單價(jià)5.9萬/㎡，總價(jià)約930-1040萬；洋房戶型為213-218平米躍層，單價(jià)6.2萬/㎡，總價(jià)約1100-1500萬。

南開1911高層主推136㎡戶型，均價(jià)4萬/㎡，總價(jià)約544萬；小高層戶型為109、134㎡，均價(jià)4.3萬/㎡，總價(jià)約469-577萬；洋房戶型為124-149㎡，均價(jià)6.7萬/㎡，總價(jià)約831-1000萬。

南開府洋房84-184㎡，均價(jià)4.6萬/㎡，總價(jià)約387-847萬。

保利云禧洋房130、143㎡，均價(jià)5.4萬/㎡，總價(jià)約702-萬773萬。

中海城市廣場(chǎng)鉆石灣高層85-170㎡，均價(jià)4.8萬/㎡，總價(jià)約408-816萬。

海河金茂府高層185-212㎡，單價(jià)5.5-6萬/㎡；洋房155-248㎡，單價(jià)6.4-7萬/㎡，整體價(jià)格800-1200萬。

首創(chuàng)天閱海河高層104-224㎡，均價(jià)4.6萬/㎡，總價(jià)約479-1031萬。

惠靈頓海上花苑二期高層112-221㎡，均價(jià)4.5萬/㎡，總價(jià)約504-995萬。

正所謂沒有對(duì)比就沒有傷害，現(xiàn)在你們能承認(rèn)市區(qū)300萬的新房算剛需了吧（手動(dòng)狗頭）。

低總價(jià)未必只能買公寓

低總價(jià)與小戶型似乎總有著無法割舍的聯(lián)系，特別是由于近些年的推廣“套路”，有些購房者很容易聽到低總價(jià)小戶型這個(gè)詞就想到公寓產(chǎn)品，實(shí)際上，按照目前市場(chǎng)上常見的戶型面積區(qū)間來看，85-95平米的2-3居室都已經(jīng)算是小戶型了，特別是在寸土寸金的市內(nèi)六區(qū)，有的項(xiàng)目在規(guī)劃戶型時(shí)，已經(jīng)把最小平米設(shè)計(jì)為100平米以上。

下面就是今天這篇文章的重點(diǎn)了——市區(qū)總價(jià)300萬以內(nèi)的70年住宅都有哪些？快來康康吧！

1.河?xùn)|區(qū)路勁太陽城·心邸高層正在排卡，預(yù)計(jì)均價(jià)28500元/㎡，毛坯房，面積區(qū)間85-116㎡，按預(yù)計(jì)均價(jià)估算，85-100㎡左右戶型均可在300萬以內(nèi)搞定。

主要賣點(diǎn)：名企開發(fā)、大型成熟居住區(qū)、配套完善、鄰近雙地鐵、社區(qū)鄰里平臺(tái)。

2.河?xùn)|區(qū)雅仕蘭庭高層85㎡，均價(jià)25500元/㎡，總價(jià)約230萬帶車位。

主要賣點(diǎn)：快速路旁現(xiàn)房、鄰近雙地鐵、現(xiàn)房。

3.河?xùn)|區(qū)凱旋門高層80、86㎡兩室和100㎡三室，均價(jià)25000-26000元/㎡，總價(jià)均在300萬以內(nèi)。

主要賣點(diǎn)：名企聯(lián)合打造、鄰近輕軌站、中山門商圈成熟配套。

4.河?xùn)|區(qū)格調(diào)榴園高層、洋房戶型區(qū)間90-170㎡，價(jià)格待定，個(gè)人無責(zé)任推測(cè) 高層90-100㎡戶型毛坯房總房款可控制在300萬以內(nèi)。

主要賣點(diǎn)：開發(fā)商及物業(yè)口碑、園林設(shè)計(jì)、緊鄰輕軌站

5.河?xùn)|區(qū)雍鑫雍祥園高層84、93㎡兩室，均價(jià)29000-30000元/㎡，總價(jià)300萬以內(nèi)。

主要賣點(diǎn)：規(guī)劃地鐵12號(hào)線上蓋、鄰近2號(hào)線站點(diǎn)。

6.河北區(qū)北寧公元高層88㎡兩室，總房款250萬左右，目前僅剩少量房源。

主要賣點(diǎn)：北寧公園及新開河景觀、鄰近3號(hào)線、中環(huán)線上。

7.河北區(qū)天房中山路高層89㎡兩室，均價(jià)33000元/㎡，總房款約294萬。

主要賣點(diǎn)：地鐵6號(hào)線站點(diǎn)旁、緊鄰北寧公園、成熟配套、中環(huán)以內(nèi)。

8.河北區(qū)天房天泰高層98㎡兩室，總價(jià)約285萬。

主要賣點(diǎn)：中環(huán)內(nèi)、現(xiàn)房、緊鄰育嬰里小學(xué)、鄰近地鐵4號(hào)線北洋橋站。

9.河北區(qū)中國(guó)鐵建花語津郡高層88、99㎡2-3居室，精裝均價(jià)32700元/㎡，毛坯房29700元/㎡， 近期有總房款減18萬活動(dòng)。精裝88㎡以及毛坯88、99㎡優(yōu)惠后總房款均在300萬以內(nèi)。

主要賣點(diǎn)：緊鄰雙地鐵、精裝房省時(shí)省力。

10.紅橋區(qū)公元大觀高層100㎡三室，總價(jià)約280萬起。

主要賣點(diǎn)：名企聯(lián)合開發(fā)、月牙河景觀、緊鄰規(guī)劃水西莊公園、鄰近地鐵1號(hào)線、規(guī)劃地鐵12號(hào)線上蓋。

11.紅橋區(qū)九和府高層89、115㎡兩室、三室，均價(jià)25000元/㎡，總房款220-290萬。

主要賣點(diǎn)：三大品牌房企合力打造、鄰近地鐵1號(hào)線站點(diǎn)、配套成熟、規(guī)劃兩個(gè)市政景觀花園、115㎡三室是目前市區(qū)項(xiàng)目中300萬以內(nèi)可以買到最大面積的。

12.紅橋區(qū)朝陽領(lǐng)御高層94㎡兩室頂層房源，均價(jià)28000-29000元/㎡，全盤清售中。

主要賣點(diǎn)：現(xiàn)房、鄰近地鐵6號(hào)線站點(diǎn)、成熟配套。

很容易看出，市區(qū)總房款在300萬以內(nèi)的新房項(xiàng)目都位于“下三區(qū)”，不過八阿哥認(rèn)為，雖然河?xùn)|、河北、紅橋三個(gè)區(qū)的整體學(xué)區(qū)、配套不及“上三區(qū)”那般“優(yōu)質(zhì)”，但地段的稀缺性以及交通和生活配套的便捷仍然環(huán)城區(qū)域短期內(nèi)無法企及的，無論對(duì)于剛需自住還是投資型購房者，購買市區(qū)項(xiàng)目不能“一夜暴富”，但是更加穩(wěn)妥的選項(xiàng)。

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