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提問：廣叔你好，廣府一號我看了一下120平的戶型，還挺喜歡的，容積率低，靠山空氣好，戶型雙陽臺對流，車位1：2充足，私梯入戶，對比大壯名城的120平戶型，也便宜很多。只是交通和周邊沒有大壯成熟，請問從投資的性價比上來看，哪一個高一些？廣府周邊如果開發(fā)好，未來有前景嗎？他是天河智慧城和黃埔科學(xué)城的交匯處

回答：你好，廣府一號環(huán)境確實(shí)不錯的，本月底開盤，吹風(fēng)價4.6，從價格上看跟大壯相差不了多少。從片區(qū)發(fā)看廣府一號北向多民房和山地，配套一般，發(fā)展尚需時間。大壯在科學(xué)城的核心區(qū)域，配套要更好一些。

總的來說，兩個盤都可以入，自住喜歡廣府一號也可以買，純投資建議選大壯。因?yàn)橥顿Y講究的是確定性，哪個標(biāo)的的確定性更高，勝率自然更高。

提問：您好廣叔，我最近賣了石井金碧新城2樓，還有蘿崗實(shí)地常春藤，套了500萬。家庭每個月有穩(wěn)定收入20萬。自住房產(chǎn)是白云區(qū)嶺南新世界4房，無貸款，短期不會賣，因?yàn)樾∨笥炎x書。1，賣了兩套置換，釋放了我老公名額，本來打算在白云區(qū)嶺南新世界舊區(qū)買三房給我父母兩個人住，投資加保值。但是嶺南舊區(qū)有點(diǎn)舊，而且價格北向的都要4.3萬，難以下手。是否買兩房算了？2，我們?nèi)杂匈Y金，你認(rèn)為是否可以考慮繼續(xù)投資蘿崗？但是蘿崗萬科東薈城等樓盤，也逼近4萬，還有投資價值嗎？3，房叔有哪些建議，我們考慮升值。過四年小朋友讀完小學(xué)后，賣了投資的房產(chǎn)，置換別墅。白云區(qū)附近有哪些別墅盤推薦？

回答：1、嶺南新世界可以考慮，最好是3房。

2、蘿崗可以繼續(xù)投資，未來還有潛力的。

3、白云區(qū)的別墅自住可以考慮，投資價值一般，有一點(diǎn)點(diǎn)錯配。具體參見內(nèi)部分享！

提問：廣叔你好，您怎么看廣州天河美林海岸花園的未來房價，還有南沙的房子已經(jīng)漲了一波，現(xiàn)在跟進(jìn)會不會接盤？

回答：你好。美林海岸，2003年左右建，花園社區(qū)，離地鐵不是很近，但地理位置還不錯，旁邊是金融城；可以看江景，屬剛改房，學(xué)位員村小學(xué)一般，綜合看自住+投資可以考慮，能略微跑贏大盤一點(diǎn)點(diǎn)。南沙這一波都是炒房客的多，短期是有站崗的風(fēng)險，中長期持有可以入。

提問：廣叔，你好，想咨詢下廣州恒大冠珺之光的公寓是否值得投資？

回答：你好。公寓一直不建議。最近看冠珺之光的“韭菜”非常多，從現(xiàn)場的車牌看，多是外地車牌。很多人說冠珺之光有足球場，足球場能當(dāng)飯吃？不看看周圍環(huán)境，配套，片區(qū)未來發(fā)展？有人說有南站商務(wù)區(qū)，南站商務(wù)定位自2011年規(guī)劃以來，各種控規(guī)、調(diào)規(guī)，前前后后折騰了幾年，才整出一個奧園，和后面的萬科。如果有閑錢，覺得搏一搏也沒事，那可以入，但風(fēng)險很大，主要是產(chǎn)業(yè)問題，片區(qū)發(fā)展存在不確定性，而且公寓產(chǎn)品真心不咋地。

提問：廣叔好，如何判斷區(qū)域價值尋找潛力盤？

回答：1、主城區(qū)：土地儲備量見底，區(qū)域建設(shè)已經(jīng)完成的地方，價格價值一般都已經(jīng)到達(dá)上限，未來難有突破的空間。這種地方，樓盤與土地同樣珍貴，每次有純新盤入市均會自動肩負(fù)刷新城市房價的使命。對于考慮這里購房的人群只有兩種選擇：要不買，要不放棄，只需與荷包商量就行。

2、新區(qū)：這里邊啥都沒有，新盤置業(yè)顧問和你介紹周邊時，都會帶著“規(guī)劃中”三個字，不確定因素比確定因素要多。卻有著一大波人愿意天天研究這些“規(guī)劃中”不確定的東西。新區(qū)意味著是這座城市下個十年將要發(fā)展的方向。對于城中有資產(chǎn)，有資源的原住民來說，是最佳二套，或三套的下手區(qū)域。但對于新市民，剛需客來說，能下手的機(jī)會不會很多。能下手的個別居住版塊都存在著各種不盡人意的瑕疵。

新區(qū)選房盡量以潛力值排名擇優(yōu)下手：商圈、核心區(qū)＞交通主干區(qū)＞ 學(xué)府景觀居住區(qū) ＞ 濱江水系區(qū)＞產(chǎn)業(yè)園區(qū)

3、其他區(qū)域：二八定律，也同樣適用于城市區(qū)域分級，一個城市除開20%價值潛力占絕對優(yōu)勢的區(qū)域外，其它80%的區(qū)域均發(fā)展得普普通通，不算是最好的，但該有的均會陸續(xù)配齊。價格都會遵守平均線原則，不會超過城市均價

最難選的就是在這類不溫不火的區(qū)域里做篩選了。沒有看得到的實(shí)際優(yōu)勢，但囊中羞澀也僅夠買這些區(qū)域。在這里挑選一個隱形潛力地段，技巧還是要有的，具體詳見內(nèi)部分享。

提問：廣叔你好，首付60多萬，現(xiàn)在買新塘的大三房一手房好(合生湖山國際，翡翠綠洲)，還是買黃埔的二手二房好啊，知識城太遠(yuǎn)了，不太考慮，長嶺居太遠(yuǎn)了，性價比也不高，有點(diǎn)糾結(jié)，麻煩幫我分析下，謝謝！

回答：你好，有廣州房票，就買老黃埔的，這個肯定的，直接買二手沒問題，買一個200-250萬左右的兩房，用一點(diǎn)杠桿 沒有房票，才去新塘看房和買入

提問：你好廣叔，我個人有海景房需求，想請教一下，佳兆業(yè)山海灣這個項(xiàng)目怎么樣？是否值得入手，另外華潤小徑灣項(xiàng)目最近推出特價工抵房，9千的均價，后期會不會有其他隱患，謝謝

回答：你好，華潤小徑灣9000的特價房源，應(yīng)該是后排無海景戶型，小徑灣勝在配套完善，和深圳距離適中。如果有自住需求，資金實(shí)力較強(qiáng)，又喜歡海景，就花高價買二手一線海景房，如果資金有限，買特價房一樣ok，同樣享受小區(qū)配套和海岸線資源。佳兆業(yè)山海灣距深圳太遠(yuǎn)，配套較弱，二手市場不活躍，不建議選擇。

提問：你好廣叔，我特別相信買錯一個地方要，5-10年后就不是一個等級了。10年入手觀瀾招商瀾園雙拼戶型，當(dāng)時還能在南山買個不錯的房子，現(xiàn)在就只能買個小房了，很后悔。最近弄到一個房票，可以入手一個首付5層總價500萬左右的房子，中介推薦了南山的幾個房子，雷公嶺住宅A，64平，536萬；南光花園，47平，408萬；中潤百分百，43平，460萬；金鐘大廈，38平，500萬。請問這幾個房子是否可以入手？還是選擇福田或者寶安或者打光明新盤，純投資，剛關(guān)注樓市兩個星期，不知道有沒有筍盤推薦，可以讓我少走彎路。

回答：你好，雷公嶺自住體驗(yàn)差，博舊改機(jī)會成本太高，不建議買。 南光花園商圈老化，暗廳，超小次臥，目前的價格已經(jīng)不低了。 總價500萬，如果可以長持，建議光明 沙井打新，或者買南山的次新盤，比較推薦松坪村三期。 松坪村三期，位于深圳市南山區(qū)高新科技園北區(qū)東側(cè)，東鄰大沙河山野公園，地理位置優(yōu)越。但小板塊卻被京港澳、沙河西、北環(huán)圍繞，優(yōu)缺點(diǎn)顯而易見。 2012年建成入住，小區(qū)分為東西區(qū)各五棟。花園社區(qū)，園林設(shè)計(jì)，在寸土寸金的南山區(qū)還稍顯闊綽。東區(qū)花園略小于西區(qū)，生活氛圍好，小區(qū)人車分流，停車位充足，南山少有的不用擔(dān)心停車位的剛需小區(qū)。整個小區(qū)圍繞群芳街，各種生活必要的社區(qū)配置便利齊全，滿足日常需求，但并不高端。

松坪村三期入住率高達(dá)100%，因?yàn)槠涞靥幙萍紙@片區(qū)的絕佳區(qū)位優(yōu)勢，現(xiàn)在無論是業(yè)主還是租戶都以科技園片區(qū)的年輕白領(lǐng)為主。 寶深路、廣深高速和沙河西路這幾條主干道，車流量大比較擁堵，還有一點(diǎn)需要注意的是東區(qū)可能會受到噪音干擾。小區(qū)附近規(guī)劃有地鐵13號線松坪站，距離小區(qū)1.3公里不算近，公共交通方面目前還是依賴于公交車。 最后，我認(rèn)為新政是給真剛需一次難得上車機(jī)會，滿五唯一的房源勢必會有一些小幅上漲，并加速消化，購買力回歸前， 且行且珍惜！ 即將進(jìn)入年底，部分急用錢的業(yè)主會降價急售，存在淘筍機(jī)會。此外也可以關(guān)注法拍房，運(yùn)氣不錯可以撿個漏。

提問：您好廣叔，首期220，總價440萬左右，純投資，不自住，是應(yīng)該買南山40平之內(nèi)小兩房或一房，還是應(yīng)該買龍崗坪山在建地鐵口90平三房

回答：你好，440萬現(xiàn)在有點(diǎn)尷尬，高不成低不就，非常非常難選。這個總價，我不建議買熱點(diǎn)片區(qū)沒學(xué)位的老破小，可以買市區(qū)的一居學(xué)區(qū)房，也可以買龍崗的次新三房。不過不是瞎買，深圳的學(xué)區(qū)房類別復(fù)雜，龍崗次新又太多，能跑贏大盤的并不多，都需要精細(xì)化選籌。

提問：你好廣叔，寶安西鄉(xiāng)海城路灣美花園（圣拿威）135平雙拼房從投資兼住的角度是不是要賣掉，南北通透很舒服，兩個房產(chǎn)證都是我一個人的名字，賣掉后也是一個名額，去買西麗寶能城樓王255平的，是不是值得，要不要賣？賣了只能打新

回答：你好，我認(rèn)為你不缺錢，但缺投資意識。 如果只考慮自住就什么都不用說了，圣拿威的雙拼住著就很好。 如果考慮投資，圣拿威的雙拼肯定要出，雙拼本來就在慢慢跑輸，經(jīng)過深圳灣業(yè)主這一鬧，跑輸只會更快。 賣了之后花三千多萬去買255平的寶能城，我只能說你真有錢真任性。 先出圣拿威吧，出完后不知道該打新還是買二手，再來找我。

提問：您好廣叔，想了解下前海港灣花園這個盤值得繼續(xù)持有么？5號線地鐵很快就要開通了，主要缺點(diǎn)感覺還是靠近興海大道，月亮灣大道，比較吵，去年730之前入手的，現(xiàn)在基本上是虧的。

回答：你好，前海港灣花園很新，以前海為未來中心來看，地段和學(xué)區(qū)都很好了，繼續(xù)持有吧。去年趕上730嚴(yán)控，很多盤是從當(dāng)時的高點(diǎn)有回調(diào)的，但是前海這個片區(qū)、以及前海港灣這個盤是沒問題的。

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問，廣叔精力有限，無法一一解答。

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