“517樓市新政”滿月，70城房價(jià)下探，專家：效果或在6月體現(xiàn)

來源：智能家居時(shí)間：2024-06-19 09:00

被業(yè)內(nèi)人士稱為“史詩級(jí)利好”的“517樓市新政”推出一月后，國家統(tǒng)計(jì)局公布了具有風(fēng)向標(biāo)意義的70城房價(jià)指數(shù)。

單從房價(jià)數(shù)據(jù)來看，目前70個(gè)大中城市房價(jià)仍處下降趨勢，且降幅未能得到有效縮小。

國家統(tǒng)計(jì)局6月17日的數(shù)據(jù)顯示，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降、同比降幅略有擴(kuò)大。5月份，全國70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.7％，已連續(xù)12個(gè)月下跌，跌幅比4月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌1.0％，連續(xù)13個(gè)月環(huán)比下跌。

從各線城市具體情況來看，大趨勢下，此前數(shù)次支撐起全國房價(jià)的一線城市也出現(xiàn)了較大降幅。5月份，一、二、三線城市新房價(jià)格環(huán)比分別下降0.7％、0.7％、0.8％，降幅分別較上月擴(kuò)大0.1、0.2、0.2個(gè)百分點(diǎn)。而在70城中，僅剩上海與太原兩城的新房房價(jià)環(huán)比有所上漲。

二手住宅價(jià)格則維持降勢。70個(gè)大中城市的各大中小戶型二手住宅價(jià)格5月同比、環(huán)比均全員“飄綠”。其中，31個(gè)城市環(huán)比跌超1％，占比44％，4個(gè)一線城市均位列其中，價(jià)格下行壓力較高。

“要有耐心。”多名地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專家告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，5月份一般屬于傳統(tǒng)上的樓市淡季，而“517樓市新政”在5月份中下旬才推出，各地進(jìn)一步具體落地的時(shí)間已接近月底。且市場整體房價(jià)變動(dòng)需等待銷售端變化的傳導(dǎo)，因此在各類因素疊加下，5月樓市價(jià)格不及預(yù)期存在一定客觀原因。

但上述地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專家均提醒到，當(dāng)前市場“以價(jià)換量”趨勢依然明顯，這也表明目前價(jià)格市場仍然缺乏足夠的上漲信心，行業(yè)調(diào)整趨勢仍在。而二手住宅價(jià)格的持續(xù)較大幅度下降，也在一定程度上反映出整體房地產(chǎn)市場的壓力仍“有增無減”。

上海、太原新房價(jià)格環(huán)比上漲

當(dāng)前，上海樓市價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，上海新房價(jià)格已連續(xù)24個(gè)月保持上漲，是本輪房價(jià)波動(dòng)以來，70城中唯一延續(xù)新房價(jià)格持續(xù)增長的城市。2024年1-5月，上海新房平均房價(jià)較去年同期上漲了4.3％，創(chuàng)70城中最大漲幅。

更直接的信息來自上海對(duì)房地產(chǎn)的投資。根據(jù)最新數(shù)據(jù)，同為一線城市，廣州和北京在2024年1—4月份的房地產(chǎn)開發(fā)投資下降分別下降了4.4％、1.3％，而上海則逆勢保持著8％的高增速。

“上海房價(jià)的堅(jiān)挺得益于政策落地的力度與速度，”在諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪看來，“517新政”后，上海率先松綁領(lǐng)銜一線城市，并且新政松綁力度明顯加大、涉及內(nèi)容更廣，在一定程度上提振了市場信心，刺激購房需求釋放，增強(qiáng)價(jià)格上漲動(dòng)力。

“此外，近期上海新房高端優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目持續(xù)火熱，或在一定程度上助力總體價(jià)格漲勢堅(jiān)挺。”關(guān)榮雪向時(shí)代財(cái)經(jīng)補(bǔ)充道。

“517樓市新政”推出十天后，上海就在一線城市中率先出手，對(duì)樓市限購、住房信貸、“以舊換新”等9項(xiàng)市場熱議政策做出優(yōu)化調(diào)整。多家媒體報(bào)道，上海政策落地后，看房人數(shù)擠滿售樓處，有樓盤需拉出圍欄排隊(duì)分流。

其中，上海高端住宅市場持續(xù)火爆。6月初，備案均價(jià)為10.4萬元／平方米，總價(jià)段約為934萬元／套～6628萬元／套的上海普陀區(qū)長風(fēng)社區(qū)宸嘉100·嘉佰道，開盤僅2小時(shí)，422套房源就全部售罄，總銷售額達(dá)61.78億元。

“不宜對(duì)上海樓市過于樂觀，”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，上海新房銷售定價(jià)仍受較多主客觀因素影響，且火熱的高端住宅市場拉高了新房成交均價(jià)，因?yàn)閮H憑新房價(jià)格難以完整反映出上海樓市的實(shí)際情況。

根據(jù)第一財(cái)經(jīng)的報(bào)道，今年3月初，上海第三批次19個(gè)樓盤項(xiàng)目集中入市，共計(jì)推出住宅5216套，備案均價(jià)就達(dá)到了96386元／平方米，其中6個(gè)項(xiàng)目的備案均價(jià)超過10萬元／平方米，3個(gè)項(xiàng)目均價(jià)達(dá)到17萬元／平方米。

4月初，上海第四批次新房批量供應(yīng)，共有25個(gè)樓盤推貨，房源數(shù)達(dá)到5536套，備案均價(jià)達(dá)到85201元／平方米，25個(gè)項(xiàng)目中，備案均價(jià)10萬元／平方米以上的項(xiàng)目達(dá)到6個(gè)，供應(yīng)面積占比約32.6％。

此外，盧文曦還指出，上海是一個(gè)以二手房為主的存量市場，在完成市場化的二手房領(lǐng)域，上海二手住宅價(jià)格也并不是很樂觀。

從數(shù)據(jù)來看，與持續(xù)堅(jiān)挺的新房房價(jià)不同，上海二手房價(jià)格面臨著較大下行壓力。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2023年9月后，上海二手房價(jià)格已連續(xù)8月走低。今年1-5月，上海二手房平均價(jià)格更是同比跌去了6.6％，跌幅較此前進(jìn)一步擴(kuò)大。

除了上海外，本輪70城市房價(jià)最大的黑馬莫過于太原。

從城市層面來看，在大多數(shù)城市價(jià)格面臨下行壓力時(shí)，太原與上海是5月新房價(jià)格環(huán)比唯二上漲的城市。此外，太原新房房價(jià)環(huán)比已連續(xù)3個(gè)月維持上漲態(tài)勢，5月環(huán)比漲幅為0.1％。

對(duì)于太原新房價(jià)格的上漲，盧文曦認(rèn)為，太原作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，樓市基本面本身就不算太差。此外，還有太原紓困政策開展較早，政策力度大，持續(xù)性也強(qiáng)等因素。“不過太原房價(jià)此前也曾有過逆勢上漲的情形，但后續(xù)并未持續(xù)，未來太原樓市價(jià)格仍有待觀察。”

在政策紓困方面，早在2022年5月，太原市就已經(jīng)放開首套房限購政策。此后，除了下調(diào)首付比例、公積金貸款優(yōu)化等政策調(diào)整外，太原還曾在2023年推出過支持居民換購住房退還個(gè)人所得稅的相關(guān)利好政策。

從實(shí)際效果來看，太原市的諸多紓困措施也一定程度上支持了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場，但政策刺激效果卻較難持續(xù)。例如在率先放開限購后的2022年6月，太原新房價(jià)格一舉逆轉(zhuǎn)頹勢中，止跌回升上漲0.1％，但此后的7月，隨著市場對(duì)刺激政策的消化，太原新房價(jià)格再度走低。

政策效果可能在6月份開始體現(xiàn)

從樓市的銷售端來看，“5.17新政”的效果并不差，甚至稱得上立桿見影。

根據(jù)58安居客研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月，全國65個(gè)重點(diǎn)城市整體新房找房熱度環(huán)比上漲5％。其中，一、二、三線城市分別上漲7％、5％、3.3％，實(shí)現(xiàn)各線城市找房熱度的全面上揚(yáng)。

不僅是找房熱度的回升，成交量也實(shí)打?qū)嵱兴嘏?/p>

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-5月份，新建住宅銷售面積雖同比下降23.6％，但降幅較此前1-4月份出現(xiàn)收窄。中指研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)也印證了這一好轉(zhuǎn)現(xiàn)象，5月份，其監(jiān)控的100城新建商品住宅成交面積環(huán)比增長2％，TOP100房企5月單月銷售額同樣環(huán)比增長了4.95％。

新政之后的端午假期，雖然僅有3天時(shí)間，但其新房成交量遠(yuǎn)超新政前有著5天時(shí)間的五一小長假。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年端午假期（6.8-6.10）重點(diǎn)13城新建商品住宅成交3905套。和新政前的五一假期相比，13城中，除南京略顯失力，其余12城端午假期新房成交熱度均高于五一小長假。其中青島、武漢、杭州等6城日均成交量增長翻倍，北上廣深熱度全部出現(xiàn)上升跡象，日均成交量增長超50％。

“樓市政策的效果往往都是循序漸進(jìn)的，”機(jī)構(gòu)研究院人員告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，房地產(chǎn)市場不同于股市等其他市場，各地都有著相對(duì)獨(dú)立的行情。且房地產(chǎn)市場更貼近生活，決策成本也更高更復(fù)雜，因此樓市政策有著相對(duì)較長的傳導(dǎo)過程，政策也很少具有“爆炸性”。

“以上海為例，5月17日，有關(guān)部門就有出臺(tái)了相關(guān)利好政策，但上海根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整需要，直到5月27日晚，才證實(shí)落地系列新政。即便政策出臺(tái)當(dāng)晚就有激發(fā)購房有意向，但相關(guān)看房購房流程也很難在5月底之前完成，網(wǎng)簽等交易數(shù)據(jù)更是難以更新傳導(dǎo)影響房價(jià)。因此，僅以5月份的房價(jià)數(shù)據(jù)很難評(píng)論新政效果。”盧文曦表示。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉同樣認(rèn)為，5月以來，國家及熱點(diǎn)城市不斷出臺(tái)政策紓困需求端，提振了市場預(yù)期，但需求端邊際改善傳導(dǎo)仍需要時(shí)間，具體來看，政策效果可能在6月份才開始體現(xiàn)。

不過，李宇嘉同樣提醒道，當(dāng)前一二三線城市，新房、二手房價(jià)格降幅均有擴(kuò)大的趨勢，這也意味著未來政策落地還有待進(jìn)一步強(qiáng)化。“一方面，國家部署的再貸款存量收購一直未有落地，另一方面，盡管按揭利率不設(shè)下限，但近期首套房利率較新政前僅下降30個(gè)基點(diǎn)左右，相較于無風(fēng)險(xiǎn)利率（10年期國債利率）還是比較高。”

而對(duì)于未來樓市走向，上述接受采訪的專家均認(rèn)為，當(dāng)前樓市強(qiáng)有力的支持政策在相對(duì)短期內(nèi)能起到刺激作用，但從中長期來看，房地產(chǎn)市場的回暖或仍依賴于居民就業(yè)收入預(yù)期的好轉(zhuǎn)，以及經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的穩(wěn)定好轉(zhuǎn)。

標(biāo)簽：新房價(jià)格政策樓市

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