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以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“廣叔談房”知識(shí)星球

提問(wèn)：廣叔你好，目前住龍華壹城中心（老婆名下，有貸款），龍華清湖一套03年的房子120平（我名下，紅本），坪山圖書(shū)館旁一套次新120平（我名下，紅本）。 家里小孩比較多，去年年底萌生了換個(gè)環(huán)境的想法，手頭有子彈250，打算賣(mài)掉清湖03年的房子，然后JLH。至少3房，學(xué)位第二梯隊(duì)，地鐵500米以?xún)?nèi)，樓齡2010年后為佳，怎么也得2007后。 目前主要在關(guān)注 后海理想雅園，后海公館，海境界 的3房，標(biāo)的1400以?xún)?nèi)的。 理想雅園沒(méi)有小區(qū)；后海公館戶(hù)型一般且樓齡會(huì)不會(huì)有點(diǎn)老？海境界有評(píng)論說(shuō)3梯8戶(hù)檔次低；育才，最近15年內(nèi)，能否保住深圳前25名？ 請(qǐng)廣叔幫忙分析分析，以及還有其它哪些樓盤(pán)也推薦一下

回答：你好，后海理想雅園 2號(hào)線灣廈站，2015年交房，3棟348戶(hù)， 89平3-4房、 181平5房，均價(jià)14萬(wàn)。與恒裕濱城、在建海境界二期一路之隔。 配套：寶能太古城、海岸城、育才四小三中、在建蛇口文體公園 小區(qū)超高利用率、戶(hù)型方正、部門(mén)戶(hù)型看海、車(chē)位充足；但是花園小、單價(jià)貴，相比競(jìng)品后海公館、海境界，優(yōu)勢(shì)不明顯。 育才的成績(jī)并不突出，這個(gè)總價(jià)可以買(mǎi)到的更好的學(xué)位。 新盤(pán)可以關(guān)注華潤(rùn)城。

提問(wèn)：廣叔你好，請(qǐng)問(wèn)在東三環(huán)東四環(huán)之間淘老公房，樓齡如何選擇？比如三環(huán)三元橋附近的霞光里86年左右，以及四環(huán)外十里堡北里94年左右，面積總價(jià)相差不大，戶(hù)型十里堡好一點(diǎn)，選擇哪個(gè)更合適？在地段、樓齡和戶(hù)型間如何平衡？

回答：你好，要看具體的選籌，樓層 單價(jià) 戶(hù)型 裝修 等等 十里堡北里是8090年的老公房，在周?chē)黠@溢價(jià)的，小區(qū)干凈，是這一片最貴的老公房社區(qū)，加上進(jìn)出開(kāi)車(chē)其實(shí)不便，不是很適合投資。 三元橋本身位置很好，但都有一個(gè)缺少外界聯(lián)通的缺點(diǎn)。 一般是淘三元橋以南，通惠河以北的東三環(huán)。

提問(wèn)：你好廣叔，工作幾年存了一點(diǎn)點(diǎn)錢(qián)，十五萬(wàn)左右，我姐說(shuō)放著浪費(fèi)又不會(huì)理財(cái)，可以買(mǎi)公寓，首付一人出資一半，按揭我來(lái)還，房產(chǎn)證上寫(xiě)兩個(gè)人的名字，房子一人50%，她做投資，我可以自住，后期可用于出租。后來(lái)我姐夫說(shuō)我社保已經(jīng)幾年夠了，可以考慮海寧的住宅，雖然遠(yuǎn)，但是首付低，可以省點(diǎn)錢(qián)，我杭州戶(hù)口還可以搖號(hào)買(mǎi)個(gè)二手車(chē)，但是我自己熟悉的生活圈子是臨平山南，海寧真的好遠(yuǎn)啊…我看那邊也沒(méi)什么商圈…奧特萊斯跟理想銀泰不能比吧…？所以想問(wèn)下，以后海寧真的會(huì)因?yàn)檩p軌升值嗎，對(duì)我姐他們來(lái)說(shuō)主要是投資，那海寧和臨平，哪個(gè)作為投資回報(bào)率更大呢？

回答：你好，公寓在房產(chǎn)里面是屬于最難變現(xiàn)的資產(chǎn)，可以選擇住宅的話(huà)，千萬(wàn)不要選擇公寓。臨平和海寧相比，臨平二手小戶(hù)型的住宅不具備投資屬性，小面積的后期較難轉(zhuǎn)手，二手的價(jià)格在市場(chǎng)上來(lái)說(shuō)普遍較高，不具備差價(jià)。

提問(wèn)：廣叔您好，我是云南地州人，想在昆明買(mǎi)套房，首付40萬(wàn)左右，可以推薦個(gè)好的樓盤(pán)嗎？謝謝您。

回答：你好，昆明目前尚有余熱，所以樓市成交還是不錯(cuò)的，我估計(jì)今后一二年昆明會(huì)逐漸走向溫和。預(yù)算40可以考慮呈貢，現(xiàn)在從呈貢這邊去主城區(qū)也就半個(gè)多小時(shí)，市政大學(xué)城高新區(qū)高鐵站等都在呈貢 ，將來(lái)有很不錯(cuò)的發(fā)展，無(wú)論居住還是投資都可以。

這兩年呈貢房?jī)r(jià)漲得特別快，最重要的原因在于高鐵和地鐵的開(kāi)通，打通了呈貢和主城及以外的商業(yè)互動(dòng)與生活出行?！爱a(chǎn)業(yè)進(jìn)，配套齊，人口足，房?jī)r(jià)漲”，這算是呈貢未來(lái)的一個(gè)發(fā)展模式。呈貢是主城五區(qū)中發(fā)展?jié)摿Σ蝗菪∮U的片區(qū)，雖在一定程度上比不上沿滇池的草海和會(huì)展，但未來(lái)超過(guò)西北新城和東市區(qū)似乎并不奇怪。

提問(wèn)：廣叔你好，目前居住湖北省內(nèi)地級(jí)市. 已婚，一孩，手里子彈60W，夫妻加起來(lái)年入22W+。在居住地有用老婆的公積金的房貸（每月還款3500）。從19年底決定在武漢買(mǎi)房上車(chē)，投資占大部分，個(gè)人傾向光谷及周邊，朋友推薦青山區(qū)的海倫國(guó)際。請(qǐng)教萬(wàn)能的廣叔，評(píng)價(jià)一下這個(gè)樓盤(pán)。感謝！

回答：你好，海倫國(guó)際周?chē)际腔S，環(huán)境太差，賣(mài)了幾年了，以前單價(jià)1萬(wàn)左右，一直賣(mài)不出去。 現(xiàn)在其它洼地都漲起來(lái)了，才顯得有性?xún)r(jià)比。純投資不建議買(mǎi)。 光谷和光谷東重點(diǎn)關(guān)注，相信自己的眼光。

提問(wèn)：廣叔好，我有一套陽(yáng)光天健城的大房、一套萬(wàn)科麓城一期小三房。麓城的房子這兩年漲幅小，我在考慮賣(mài)掉置換投資價(jià)值更高的，或者干脆換成陽(yáng)光天健帶學(xué)位的小兩房，廣叔有什么投資方向建議？謝謝！

回答：你好，陽(yáng)光天健城沒(méi)必要再加倉(cāng)，雞蛋別放在一個(gè)籃子里 更傾向置換南山 寶安的熱門(mén)板塊，短期內(nèi)漲幅更樂(lè)觀

提問(wèn)：廣叔您好，600左右全款買(mǎi)2居，不貸款，在北工大附近上班。 考慮雙井九龍山百子灣地鐵沿線，或者青年路板塊。麻煩從居住質(zhì)量和投資升值兩個(gè)角度，把這兩個(gè)區(qū)域可選的房子分別排個(gè)順序，溢價(jià)，跑盤(pán)的情況也說(shuō)下。朝陽(yáng)其他區(qū)域要是有好的推薦也可以說(shuō)一下，謝謝！

回答：你好，雙井800以上才有性?xún)r(jià)比，建議以九龍山百子灣為主 蘋(píng)果社區(qū)＞后現(xiàn)代城＞沿海賽洛城 朝青板塊：朝陽(yáng)無(wú)限、朝陽(yáng)園 其它區(qū)域翻下之前精華帖，有過(guò)介紹

提問(wèn)：你好廣叔，首付80w，自己也看了一段時(shí)間，大興，豐臺(tái)，能夠上的基本都是很老的小區(qū)了，還得滿(mǎn)五唯一，在房山選的話(huà)，稻田地鐵站附近和良鄉(xiāng)大學(xué)城附近，相對(duì)也不知道怎么選擇，稻田雖然離城區(qū)稍近，但是配套設(shè)施嚴(yán)重缺乏，良鄉(xiāng)大學(xué)城周邊配套齊全，在六環(huán)邊上，我該怎么選擇較好，請(qǐng)廣叔給點(diǎn)建議！

回答：你好，首付80w的話(huà)，總預(yù)算應(yīng)該在150w~200w左右。可以選的有通州北馬莊金地格林格林兩居，DBC加州小鎮(zhèn)一居；大興金融街匯融兩居，保利首開(kāi)熙悅春天兩居；房山首開(kāi)熙悅山兩居。

提問(wèn)：你好廣叔，我山東濟(jì)寧人，夫妻月入1.5W，我想在青島投資一套房產(chǎn)（出租），首付50-60，還有兩個(gè)月保險(xiǎn)交滿(mǎn)一年。在安居客上查了一下房?jī)r(jià)，近一年二手房一直在下跌，新房上下浮動(dòng)，請(qǐng)問(wèn)近期投資新房還是二手房利益最大化？何時(shí)投資較為穩(wěn)妥？假如購(gòu)買(mǎi)二手房，老城區(qū)如嶗山，市南，市北一直在下跌，城陽(yáng)和黃島價(jià)格卻在上升，投資哪個(gè)區(qū)合適？我既想房屋在未來(lái)幾年升值快，又想較好出租償還貸款。能否就您建議的一兩個(gè)區(qū)分析一下具體在什么范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)合適？結(jié)合自己的實(shí)際收入，建議購(gòu)買(mǎi)什么價(jià)位的房子比較合適？

回答：你好，青島連漲兩年，市場(chǎng)高位怎么也要再等一年，到時(shí)候再開(kāi)始跑盤(pán)。19-20青島依然盤(pán)整階段，不建議大規(guī)模投資。

青島的問(wèn)題是山東資源更多的傾斜省會(huì)濟(jì)南，只能靠自己。青島的光環(huán)在于港航和外貿(mào)，這兩塊最近幾年慘成gou，兩級(jí)靠山也沒(méi)有真正砸錢(qián)托市，未來(lái)幾年沒(méi)有國(guó)家隊(duì)真金白銀投入。二線城市里， 青島資源集中度高， 經(jīng)濟(jì)活力！肉眼可見(jiàn)的萎縮。部分核心區(qū)域高價(jià)二手降價(jià)暫時(shí)回避。青島三年內(nèi)漲了接近一倍，實(shí)際價(jià)格市南4 萬(wàn)，嶗山4.2萬(wàn)，市北2.6萬(wàn)，距離市中心30公里的超級(jí)CEO紅島片區(qū)2.4萬(wàn)，注意回避。

提問(wèn)：你好廣叔，本人上海有一套市中心公房，怕將來(lái)拆遷一直不敢動(dòng)，另手上有子彈350，想在環(huán)滬（昆山，嘉興）或者武漢重慶成都珠海佛山南京之類(lèi)的二三線城市購(gòu)2套做投資，想問(wèn)下廣叔怎么推薦，最好有具體地區(qū)和樓盤(pán)，另怎么破限購(gòu)，可用父母名義買(mǎi)（4張票），麻煩廣叔解釋得清楚一點(diǎn)，理解下小白的腦容量

回答：你好，環(huán)滬并不是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，長(zhǎng)遠(yuǎn)看沒(méi)有產(chǎn)業(yè)和人口支撐的衛(wèi)星城都不足以支撐房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲。 昆山吹到今天，還是沒(méi)有流動(dòng)性，哪怕緊靠地鐵的那幾個(gè)小區(qū)。 各路房產(chǎn)自媒體在各種宣傳嘉善，那是要組織看房團(tuán)，忽悠你去買(mǎi)房子。 再怎么忽悠，環(huán)一線始終就不是好資產(chǎn)，不好租不好賣(mài)的房子。 既然有上海房票，上海已經(jīng)跌到谷底了，現(xiàn)在可以淘淘筍。子彈200左右，看看大虹橋輻射區(qū)。 另外二線生活城市武漢 重慶 成都如果能開(kāi)發(fā)房票，也可以入手2-3套。二線城市入手成本控制在1.5左右最好了。 南京已是高位，建倉(cāng)成本過(guò)高，珠海和佛山高新產(chǎn)業(yè)分布和人口吸引力不足，短期內(nèi)不看好。 新手可以留足2年月供，二手房出租可以緩解月供壓力。

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢(qián)，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬(wàn)資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問(wèn)，廣叔精力有限，無(wú)法一一解答。

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新的房產(chǎn)內(nèi)部消息、即將上漲的城市會(huì)第一時(shí)間內(nèi)部公布，讓你買(mǎi)在大漲前夜等專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，全程指導(dǎo)買(mǎi)房。私人訂制最適合你的房產(chǎn)投資方案，比別人快一步實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由。

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