廣東樓市:珠海和佛山哪里適合投資買房,專家說出標(biāo)準(zhǔn)答案

來源：智能家居時間：2020-05-21 19:50

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提問：廣叔你好，在佛山有投資幼兒園，女兒9月份小升初，我是在佛山購買100方的套房，還是在珠海橫琴三一南方買42平的住宅公寓呢？

回答：珠海在大灣區(qū)投資梯隊屬于第三梯隊，潛力是不如第二梯隊東莞，佛山的。珠海升值潛力低，人口不到200萬，二手房接盤俠少，而且珠海橫琴房價太高，投資不建議。公寓就更算了，一直不建議。

另外橫琴有一大硬傷，橫琴需要自己獨立的產(chǎn)業(yè)，甚至說需要有更多好的政策孕育出好的企業(yè)，或者吸引好的企業(yè)。若是一直達(dá)著粵澳合作的旗幟，很容易反噬自身產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。復(fù)星，華為，騰訊在珠海的基地其實并不在橫琴，這一點更讓橫琴的硬傷更為凸顯。橫琴的核心競爭力應(yīng)該自始至終是自己的產(chǎn)業(yè)。自住加投資的話更建議買佛山。

提問：廣叔您好。本人是外地到深圳上學(xué)然后畢業(yè)留深的，現(xiàn)在36歲了，前幾年在惠州仲愷買了一套，夫妻倆月收入兩萬多，還貸款后，現(xiàn)在深圳租房每月四千左右，現(xiàn)在手上沒有余款。覺得一直這樣租有點虧，想入手小產(chǎn)權(quán)房過渡幾年再折騰商品房。老婆對居住環(huán)境有要求，又不太愿意想這些問題，還不夠成熟吧?，F(xiàn)在看到深圳龍華有一個小產(chǎn)權(quán)房周邊環(huán)境還行，我可以通過信用貸湊到三十萬左右，我想買來過渡自住幾年再換商品房。煩請廣叔指導(dǎo)指導(dǎo)

回答：你好，惠州投資不推薦，不爭氣的城市。雖然房價會漲，但是天量供應(yīng) 光靠外地投資客擊鼓傳花，拉升太慢了。建議出手仲愷，子彈湊到100左右，入手一套龍華的上車盤吧。不要在小產(chǎn)權(quán)上浪費時間。永遠(yuǎn)不要對小產(chǎn)權(quán)抱有任何幻想，小產(chǎn)權(quán)不能落戶，不能上學(xué)，沒有杠桿，漲幅非常弱。

提問：廣叔好，本人想在龍華上塘還是龍勝片區(qū) 投資小兩房，目前在糾結(jié)幾個樓盤，金地上塘道二期，潛龍曼海寧。目前看來，上塘的規(guī)劃非常牛，周邊很多舊改。但就學(xué)區(qū)來說，金地上塘道二期帶的學(xué)問是龍華實驗學(xué)校（目前中考成績未上榜），而潛龍曼海寧帶的高峰學(xué)校（2019年中考排名全市前十），我的目的是打算持有5年左右，整體考慮的是學(xué)區(qū)+規(guī)劃來。另外，聽說金地上塘道對面是超大的華潤舊改。請問大師哪個樓盤潛力大？

回答：你好，2個都是推薦的樓盤學(xué)校對比：高峰優(yōu)于龍華實驗短期曼海寧>金地上塘道長遠(yuǎn)看金地上塘道>曼海寧

提問：廣叔您好，本人想咨詢一下，望京的融科橄欖城一，二，三期對比北苑的亞奧金茂悅，哪個盤更好，怎么選擇？手持資金1000萬，沒有sfsd，改善需求，5~7年后再售出，這樣的情況，應(yīng)該選擇哪個盤比較好？非常感謝

回答：你好，融科橄欖城>亞奧金茂悅亞奧金茂悅在北苑屬于品質(zhì)改善盤相對也有溢價，離中心城區(qū)有段距離。投資角度北苑可供選擇的不多，整體價格不算洼。融科橄欖城雖然也有品質(zhì)溢價，但望京的開發(fā)潛力還很大，意味高凈值之人群的持續(xù)流入，后期接盤不用擔(dān)心

提問：1聽廣叔已在清能正榮府買房了，未來工作主要在東莞大嶺山聽廣叔說東莞就松山湖和鳳崗才有價值有沒合適盤推薦呢 2我哥在中山南朗鎮(zhèn)工作想在附近火炬開發(fā)區(qū)自住買房有沒合適盤推薦的嗎

回答：你好，2019年入手清能都賺到了可重點關(guān)注鳳崗的大運城邦，名流印象松山湖大漲之后就不建議追高了，如果能淘到單價2.5左右的可以入手，淘不到就先等等中山石岐區(qū)興中道兩側(cè)，博愛路兩側(cè)淘淘

提問：你好，廣叔，本人子彈250w，想入一套兩房的學(xué)位房，孩子過兩年要上小學(xué)了，戶口現(xiàn)在掛在福田的集體戶上，想選擇南山寶安片區(qū)的，有好推薦的嗎？好小學(xué)和初中優(yōu)先考慮，謝謝

回答：你好，子彈250，要小學(xué)初中雙學(xué)位很困難。南山口碑不錯的小學(xué)有育才一小，二小，麒麟小學(xué)，文華學(xué)校，荔林小學(xué)，科苑小學(xué)，學(xué)府二小，北師大南山附小等。南山小學(xué)水準(zhǔn)略弱于福田，和中學(xué)一起才能帶動房價。寶安關(guān)注西城雅筑考慮住家和學(xué)區(qū)，比較推薦龍華北站深高、深外學(xué)位房

提問：廣叔好，本人再來問個問題，上次你說奧森這邊世茂奧臨花園的房子偏貴了，那1200多w上元君庭200平左右的房子靠譜不？這個小區(qū)單價沒有那么高是有什么坑么？以及我看亞運村那邊差不多價位有個榮尊堡國際俱樂部公寓靠譜嗎？我比較喜歡這種稍微有點品質(zhì)的樓盤，自住+保值，首套貸滿，不知道方向是否正確，謝謝

回答：你好，上元君庭區(qū)內(nèi)部戶型差異大，價格區(qū)間波動大，可以作為淘筍榮尊堡塔樓設(shè)計戶型為主，以改善需求為主，小區(qū)戶型有錯層設(shè)計，不太適合老人，其它美問題 5.5內(nèi)可入

提問：廣叔你好，本人浙江麗水市區(qū)今年拍下的幾塊地皮樓面價達(dá)到15414/平米，達(dá)到新高，現(xiàn)在感覺市場轉(zhuǎn)暖，看房的人多了，但市場價格和去年差不多，您估計該地塊開盤價會達(dá)到多少？我們是先觀望一下房價再賣房子還是現(xiàn)在就可以賣了。

回答：你好，三四線城市投資來看，沒必要期望值太高，反而會落空，這種拍地價對二手房價影響很小，因為哪怕即使新房能漲，傳遞到二手都有很長的周期，新房表現(xiàn)的價格并不等同于二手市場的價格，簡單來說，有價無市這個詞就可以很好反應(yīng)新房和二手房這種價格關(guān)系。

所以你投資更應(yīng)該把目標(biāo)放在寧波。房地產(chǎn)市場目前的格局是：一線和二線中心城市穩(wěn)定；二線弱和部分三四線城市補(bǔ)漲或不漲；其他小城市和村鎮(zhèn)，退潮。三四線城市在一波去庫存的房價上漲后，房子就只有居住意義了，新房看似漲卻沒有二手市場，有價無市，很可能陷入停滯。從農(nóng)村的吸流并不足以支撐大漲后的房價，本身的高端群體可能去更中心的城市，在這樣的流通中，城市進(jìn)一步被大城市虹吸。

提問：廣叔你好，本人是13年在武漢保利時代買了一套小三居，然后后面在北京六環(huán)外買了兩套小房子自住?，F(xiàn)在如果投資的話是把北京的賣了去北京市里買還是在武漢或者重慶買呢？如果在武漢的話把武漢的房子抵押出去再全款一套光谷附近的是否合適？光谷附近我看了保利時代和清江山水，感覺清江山水在科技園旁邊，后面出租更方便，不知道你怎么理解的，或者武漢光谷這一塊有沒有比較好的二手推薦的，謝謝！

回答：你好，北京遠(yuǎn)郊盤出手，趁現(xiàn)在北京處于底部行情，東三環(huán)到東五環(huán)之間淘淘筍。大單優(yōu)先。保利時代繼續(xù)持有，如果月供能力不錯，可以做抵押融資。北京買完還有剩余子彈，可以繼續(xù)入手武漢低價潛力盤，主城區(qū)三環(huán)內(nèi)和產(chǎn)業(yè)區(qū)單價1.5左右的盤可以淘一淘。最好的配置是朝陽1N+關(guān)山大道1N+武漢三環(huán)內(nèi)低價盤1N 保利時代附近有商業(yè)區(qū)，租金收入不會比軟件園差。

提問：廣叔好，我目前持有佳兆業(yè)前海廣場2.5房，正在考慮出售，出售后在手資金約650萬，置換到寶能城89四房（1030左右），或者銘筑89四房（1250左右）。比較看好銘筑，戶型格局都不錯，但杠桿和壓力有點大，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好的背景下有些猶豫；寶能城都說區(qū)域一般未來發(fā)展有限但產(chǎn)品各方面都比較符合我的改善需求，預(yù)算也剛剛好；佳兆業(yè)我覺得未來升值空間還是滿大的，但是面積有點小，怕以后需要置換的時候會付出更多，還想請教您覺得應(yīng)該怎么選擇？

回答：你好，依托前海利好，未來升值空間還不錯，賣掉真的可惜了，建議繼續(xù)持有。因此如果你們能接受“投住分離”，可以把這套房子截斷抵押或者加按揭之后再投資一套，貸款沒問題的，留足2-3年月供。寶能城不建議買，只適合自住。不能接受“投住分離”，追求戶型、學(xué)位、地鐵、商業(yè)、樓齡兼得，一直比較看好銘筑荔苑，可以入手。當(dāng)然，前海時代、諾德、陽光玫瑰園也不錯的。

提問：你好廣叔，不知道上一條是否成功。一套5環(huán)三羊地區(qū)商品房170平通透中間樓層大平層，中介說市價1000萬，有350萬貸款，房本今年年初剛下來，想換到國貿(mào)1300萬房產(chǎn)。手里現(xiàn)金200萬。如果賣房換，現(xiàn)在著急用錢會被割肉賣而且買家也不確定周期也不確定。如果不賣房貸款全款拿，意味著1300余萬的最終貸款，后續(xù)流動性有很大問題，年收入只有40萬左右，后邊再賣房補(bǔ)上中間時間也會很焦慮而且成本增加。請您賜教好一些的方案，另中介墊款由于額度較大也不會空墊，需要其他足值房產(chǎn)抵押，目前看似不好騰挪。請您賜教，感謝！

回答：你好，北京原則上不置換用你的二套房票，全款抵押的方式繼續(xù)買入。大平層做階段抵押融資，剩余子彈足夠還月供。淡市不出貨，等到下一輪漲幅來了可以考慮出手裂變。

提問：廣叔你好，5月LPR保持不變，一年期利率仍然維持3.85%，五年期利率維持4.65%未來還有降息空間嗎？

回答：你好，對于樓市，土地市場已經(jīng)在全面回暖。各地政府不斷推出新地，搶種搶收，開發(fā)商融資成本下降，拿地?zé)崆樯蠞q。至于樓市的成交，很多城市也開始放量。錢越來越多，越來越便宜，這個趨勢會維持到年底，甚至明年上半年。所以，降準(zhǔn)降息還有空間，財政政策還有空間，未來會有一波烈火烹油的增長，來彌補(bǔ)上半年的損失。

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