曾寶寶回歸促花樣年逆勢(shì)擴(kuò)張,杠桿率上升被惠譽(yù)下調(diào)評(píng)級(jí)至負(fù)面

  五年的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型并沒有讓花樣年獲得成功,反而讓其錯(cuò)過了2015-2016年的黃金周期。

  來源:中訪網(wǎng)

  錯(cuò)誤的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略讓花樣年錯(cuò)失了房地產(chǎn)黃金周期。為了彌補(bǔ)“失去的5年”,在“房住不炒”政策下房地產(chǎn)行業(yè)“降速”的背景中,花樣年卻在逆勢(shì)擴(kuò)張,追求高杠桿率、高周轉(zhuǎn)率。

  花樣年被惠譽(yù)下調(diào)評(píng)級(jí)至負(fù)面

  7月6日,惠譽(yù)將花樣年控股集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱花樣年)的評(píng)級(jí)展望從“穩(wěn)定”調(diào)至“負(fù)面”。

  惠譽(yù)下調(diào)花樣年的主要驅(qū)動(dòng)因素主要包括高杠桿率、隱含現(xiàn)金回收率低、對(duì)資本市場(chǎng)債務(wù)的依賴等。

  高杠桿率方面,截至2020年底,花樣年控股的合并杠桿率(對(duì)合資企業(yè)和聯(lián)營(yíng)企業(yè)的擔(dān)保進(jìn)行調(diào)整后)從2019年的45%升至50%。杠桿率提升主要因?yàn)榛幽暝?020年將40%的銷售收入用于收購(gòu)?fù)恋?,高于過去的三分之一左右。花樣年尋求更多高周轉(zhuǎn)率的項(xiàng)目來維持合同銷售額的增長(zhǎng)。

  隱含現(xiàn)金回收率低方面,與合同銷售總額相比,花樣年的隱含現(xiàn)金收款(定義為營(yíng)收+合同負(fù)債變化)較低。這主要是由于表外項(xiàng)目的高貢獻(xiàn)。2020年,花樣年對(duì)合資公司的投資和來自合資公司的應(yīng)付凈額大幅增加至105億元人民幣(2019年為43億元人民幣),而開發(fā)存貨約為327億元人民幣?;葑u(yù)認(rèn)為,更多的表外項(xiàng)目意味著這些項(xiàng)目的表現(xiàn)沒有完全反映在公司的財(cái)務(wù)狀況中。

  對(duì)資本市場(chǎng)債務(wù)的依賴方面,截至2020年底,資本市場(chǎng)債務(wù)占花樣年控股總債務(wù)的76%(2019年為63%)。尤其是美元債券占62% (2019年為48%)?;幽赀M(jìn)入債務(wù)資本市場(chǎng)的機(jī)會(huì)似乎有所減弱,最近發(fā)行的三年期票據(jù)的14.5%的高票面利率和二級(jí)市場(chǎng)的債券高收益率就證明了這一點(diǎn)。

  花樣年逆勢(shì)擴(kuò)張欲彌補(bǔ)“失去的5年”

  花樣年杠桿率上升,本質(zhì)上是因?yàn)槠淠鎰?shì)擴(kuò)張。

  2012年,花樣年開啟所謂的“輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”?;幽甑霓D(zhuǎn)型非常堅(jiān)決,2015年時(shí)任花樣年總裁潘軍在接受媒體采訪時(shí)甚至高調(diào)表示“請(qǐng)不要再叫我開發(fā)商,誰(shuí)再叫我,我就跟誰(shuí)急”,潘軍還表示花樣年將徹底告別傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式,“銷售額是千億元還是百億元,對(duì)于花樣年意義不大?!?/p>

  五年的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型并沒有讓花樣年獲得成功,反而讓其錯(cuò)過了2015-2016年的黃金周期。

  2017年,同樣是潘軍在花樣年中期業(yè)績(jī)會(huì)上坦言:“與同期上市的企業(yè)相比,我們確實(shí)落后了?!被幽暧植坏貌?“輕重并舉”,并提出了2018年300億元、2019年500億元、2020年1000億元的業(yè)績(jī)目標(biāo),欲重回主流地產(chǎn)商行列。

  不過,花樣年實(shí)際業(yè)績(jī)距其千億目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。2020年花樣年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額492.1億元,盡管同比大增36%,但是還不足其千億目標(biāo)的一半。

  2019年,花樣年一度退居幕后的創(chuàng)始人和最大股東曾寶寶回歸一線出任執(zhí)行董事,同年花樣年提出了“二次創(chuàng)業(yè)、彎道超車”的口號(hào),2020年初曾寶寶又擔(dān)任CEO。此后,花樣年對(duì)外明顯加快了拿地步伐,2020年是花樣年歷年新增土地貨值最多的一年,其通過招拍掛和收并購(gòu)的渠道新增335萬平方米總建面。同年,花樣年內(nèi)部組織架構(gòu)也進(jìn)行了調(diào)整,高管團(tuán)隊(duì)大換血。

  7月2日,花樣年發(fā)布2021年上半年銷售業(yè)績(jī)顯示,其上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額281.17億元,同比大增60.61%,且完成年度目標(biāo)約47%。

  據(jù)中指研究院發(fā)布的《2021年1-6月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)TOP200》顯示,花樣年今年1-6月以281.2億元銷售額排在61名,較上年同期排名67,上升了6個(gè)名次。

  仍踩中一道紅線,被質(zhì)疑“明股實(shí)債”

  大力擴(kuò)張勢(shì)必帶來債務(wù)壓力。

  數(shù)據(jù)顯示,2020年,花樣年的凈負(fù)債率為75%,低于100%的紅線;非受限資金與短期債務(wù)的比例1.37倍,滿足1倍的要求;剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為72.4%,高出70%的紅線,三道紅線踩中一道。

  但花樣年的真實(shí)負(fù)債水平或遠(yuǎn)不至此。

  據(jù)《中國(guó)科技投資》報(bào)道,2020年花樣年將六家控股子公司的股權(quán)分別出質(zhì)或轉(zhuǎn)讓給金融機(jī)構(gòu)。股權(quán)出質(zhì)或轉(zhuǎn)讓以后,花樣年對(duì)其中四家控股子公司的持股比例降至50%以下。

  以上做法有融資的作用,但也可把控股子公司變成無需并表的聯(lián)營(yíng)或者合營(yíng)公司,起到將表內(nèi)負(fù)債表外化的作用。實(shí)際上是借‘明股實(shí)債’的融資方式,把表內(nèi)負(fù)債階段性的表外化。

本文首發(fā)于微信公眾號(hào):中訪網(wǎng)關(guān)注。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn),不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作,風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。

(責(zé)任編輯:王治強(qiáng) HF013)

相關(guān)知識(shí)

曾寶寶回歸促花樣年逆勢(shì)擴(kuò)張,杠桿率上升被惠譽(yù)下調(diào)評(píng)級(jí)至負(fù)面
話企丨收齊標(biāo)普、惠譽(yù)、穆迪三張負(fù)面牌 花樣年會(huì)召喚出什么?
花樣年的錢包報(bào)警了
惠譽(yù)預(yù)計(jì)今年全國(guó)房地產(chǎn)銷售額將下滑15% 中小房企評(píng)級(jí)下調(diào)壓力空前
房企評(píng)級(jí)集中下調(diào),行業(yè)分化將進(jìn)一步加劇
曾寶寶出手,花樣年出擊
房企難過評(píng)級(jí)關(guān)
高杠桿后遺癥顯現(xiàn) 多家房企評(píng)級(jí)遭機(jī)構(gòu)無情下調(diào)
房企評(píng)級(jí)遭遇下調(diào)風(fēng)暴 背后“導(dǎo)火索”揭開 行業(yè)期待政策轉(zhuǎn)向
財(cái)務(wù)審慎杠桿降低,惠譽(yù)上調(diào)金輝評(píng)級(jí)至“B+”展望“正面”

網(wǎng)址: 曾寶寶回歸促花樣年逆勢(shì)擴(kuò)張,杠桿率上升被惠譽(yù)下調(diào)評(píng)級(jí)至負(fù)面 http://www.qpff.com.cn/newsview97804.html
所屬分類:行業(yè)資訊

推薦資訊