??受到疫情影響的第一季度，房地產(chǎn)銷售一片慘淡。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，商品房銷售面積21978萬平方米，同比下降26.3%，降幅比1-2月份收窄13.6個百分點；商品房銷售額20365億元，下降24.7%，降幅比1-2月份收窄11.2個百分點。

??盡管數(shù)據(jù)顯示到3月房企銷售下滑的情況正在好轉，但這還是引發(fā)了國際評級機構的擔憂。

??4月17日，三大國際評級機構之一的穆迪五年來首次宣布將中國房地產(chǎn)行業(yè)展望下調至“負面”。此外，惠譽也表示，預計今年全年房地產(chǎn)行業(yè)合同銷售額的降幅可能高達15%，若行情長期處于疲軟狀態(tài)，其對房地產(chǎn)行業(yè)的評估將趨于負面。

??國際評級機構的負面展望為房企帶來評級下行的壓力。目前，內地百強房企中，已有富力、雅居樂、泰禾、中駿、金茂五家被下調評級。標普全球評級企業(yè)評級資深董事葉翱行表示，受疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)的市場壓力不斷增加，今年被下調信用評級的企業(yè)數(shù)量會有增加趨勢。

??房企面臨評級下調壓力

??惠譽高級董事鄭俊英認為，流動性和再融資風險是影響房企評級的主要因素。

??以雅居樂為例。近期，穆迪及標普均對其作出了評級下調的動作。穆迪在評級報告中明確表示，下調雅居樂的評級是因為負債問題。穆迪預期，雅居樂收入與經(jīng)調整債務的比例會于未來12至18個月升至約60%，同時預計其EBIT與利息比率將由2.3倍升至3倍，債務壓力較大。

??盡管雅居樂制定了詳細的去杠桿計劃，但穆迪和標普均對此計劃的收效產(chǎn)生質疑。標普指出，雅居樂的去杠桿計劃很大程度上依賴未來12個月的收入及債務控制，疫情影響之下，雅居樂在年內的合同銷售表現(xiàn)或有挑戰(zhàn)。

??而此前穆迪還在報告中不點名指出有4家房企面臨較高再融資風險，占未來12個月內到期債券5%，合共42億美元。有媒體梳理后發(fā)現(xiàn)，穆迪提到的4家房企中，就包含被下調評級的泰禾。

??另外3家房企，有著類似的處境。疲軟的銷售加上境外融資形勢突變，它們的財務天平正在遭受沖擊，杠桿率居高不下，風險隨之而來。

??但鄭俊英表示，鑒于政府已要求銀行保持寬松的信貸條件以提振經(jīng)濟，國內市場的流動性相對強勁，許多開發(fā)商已經(jīng)提前為 2020 年的離岸到期債務準備了資金，部分發(fā)行人還利用近期債券價格下跌的契機，在公開市場上回購離岸票據(jù)。因此，流動性和再融資風險較大的或集中在較低評級的房企。

??惠譽稱，對于當前的環(huán)境，國內房企變得更加謹慎。大部分房企預計2020年合同銷售額將持平或實現(xiàn)個位數(shù)增長，只有少數(shù)企業(yè)表示，2020年合同銷售額將下降。基于此，在拿地方面，房企總體趨于保守，以保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定。

??“大房企有著較強的財務靈活性，但少數(shù)融資記錄不佳、銷售業(yè)績低的小型房企常常依賴于出售尚未竣工的項目去回籠資金，資產(chǎn)出售需要一定的時間，過分依賴資產(chǎn)出售償付債務的房企，可能會在項目交割和回款方面遭遇延遲，從而使得再融資風險提升?！被葑u高級董事陳以文分析到。

??全年銷售下滑15%是溫和指標

??2019年12月，惠譽曾發(fā)布一版《中國房地產(chǎn)行業(yè) 2020 年前景展望》報告，對中國房地產(chǎn)行業(yè)做出穩(wěn)定的展望。彼時惠譽預計，2020 年的銷量增長將介于-5%到+5%之間，很有可能與前一年持平。

??疫情爆發(fā)后，惠譽下調全年銷售預期至-15%，雖然媒體擔心下滑幅度過大，但鄭俊英稱，這是一個溫和的指標。

??他繼而分析，從惠譽評級的80多家房企去年的表現(xiàn)來看，絕大多數(shù)房企的銷售表現(xiàn)均高于預測值。除非市場未能在短期內復蘇，銷售額跌幅攀升至 20%以上，受評房企評級調整的可能性才會顯著增加。

??國內房地產(chǎn)市場改善的跡象已初現(xiàn)端倪。今年前兩個月，全國范圍內房企合同銷售額下降20%-40%，但三月份有所回升，大部分售樓處已重新營業(yè)，項目建設也已基本恢復，三月份銷售額已經(jīng)恢復到去年同期的8成。

??惠譽方面還表示，根據(jù)來自房企的報告，過去一個月國內融資成本有所下降。但是，如果房屋銷售繼續(xù)跌跌不休，惠譽認為小型房企將受到更大的影響，其中原因與在過去幾年的市場上升階段，大型房企往往能夠領漲同業(yè)類似。

??不過，惠譽也強調，三月份的銷售回暖是否能夠持續(xù)下去尚不得而知，現(xiàn)在預言房地產(chǎn)行業(yè)全面復蘇仍為時過早，四月份的簽約銷售數(shù)據(jù)和宏觀經(jīng)濟恢復勢頭，將為2020年的整體銷售走向提供明確依據(jù)。

??標普同樣認為，絕大多數(shù)自住型需求只是延后了，并沒有消失，但銷售反彈依然可能是脆弱的。“目前我們仍維持我們的基本假設預期，即2020年全國合同銷售金額下降5%-10%?！?/p>

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