203家破產(chǎn) ，中小房企逆境中探尋出路

來源：智能家居時間：2021-07-23 18:30

去年出臺的“三道紅線”改變了房地產(chǎn)行業(yè)的游戲規(guī)則；年初提出的“貸款集中度管理制度”又進一步加強了房企融資難度；正式在22城推行的“集中土拍”則限制了地的獲取。

在多方調(diào)控日趨嚴格的當(dāng)下，頭部房企尚能以舊改、多產(chǎn)業(yè)支撐，以及較強的產(chǎn)品溢價能力等來獲取生存空間，中小型房企則在夾縫中艱難求存。

根據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，今年以來，遞交破產(chǎn)文書的房地產(chǎn)企業(yè)累計已達203家，絕大多數(shù)為地方性中小房企。A股近50家已披露半年業(yè)績預(yù)告的上市房企中，近半中小型房企預(yù)告虧損。

年化15% 融資成本高難度大

在“三道紅線”政策高壓之下，赴港上市成為中小房企的“救命稻草”。相比近期物企上市熱潮，房企上市卻罕見遇冷。有人多次遞表，屢敗屢戰(zhàn)最終艱難上市，有人則是通過港交所問詢、聆訊后仍可能面臨認購不足、股價破發(fā)、估值低迷等問題。

數(shù)據(jù)顯示，目前，在港交所遞交過招股書但仍未成功上市的房企尚有10家，其中海倫堡中國、奧山控股、萬創(chuàng)國際等房企的招股書均已過期。

在業(yè)內(nèi)專家看來，港股上市艱難一定程度上堵死了中小房企最主要的融資渠道，而信用等級的不足，更是其發(fā)債的阻礙。

據(jù)了解，今年以來，多家國際評級機構(gòu)陸續(xù)下調(diào)了對國內(nèi)房企的評級。

其中，惠譽將“某房企”的長期外國貨幣發(fā)行人默認評級(IDR)的展望從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負面”，并確認評級為“BB-”。房企們的“高級無抵押債務(wù)”評級則接連從B1下調(diào)至B2，發(fā)展預(yù)期也從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負面”。

行業(yè)整體不被看好，進一步使中小房企步履維艱，無法發(fā)行企業(yè)債券，中小房企只能通過銀行及其他金融機構(gòu)進行融資。

而開發(fā)貸受銀行“房地產(chǎn)貸款集中度管理新規(guī)”的影響，目前，大部分銀行的開發(fā)貸額度已基本用完或?qū)儆谙拗剖褂脿顟B(tài)。仍有額度的銀行則更偏向于TOP30或TOP50強房企，大部分中小型房企的開發(fā)貸都被排擠在銀行業(yè)務(wù)之外。

信托方面，無論去年5月份發(fā)布的《信托公司資金信托管理暫行辦法（征求意見稿）》，或是7月份提出的融資類信托規(guī)模壓降要求，都標志著監(jiān)管部門對房地產(chǎn)信托的監(jiān)管態(tài)勢正在持續(xù)升級。其中，信托開發(fā)貸的規(guī)模驟減，以及受部分信托機構(gòu)爆雷的影響，目前，大部分信托公司對中小房企的準入都已明顯收緊。

如今，融資渠道越來越窄，融資成本越來越高。

根據(jù)業(yè)內(nèi)人士反饋情況來看，目前主要是小貸公司或金控類平臺向中小房企提供抵押擔(dān)保類融資，但融資成本基本都到了年化15%左右，即便如此，很多中小房企仍舊面臨借不到錢的困境。

集中供地規(guī)則下 “腰部”房企進退兩難

如果說現(xiàn)金流是房企的命脈，那土地就是房企的“血液”。受現(xiàn)金流、規(guī)模、戰(zhàn)略布局、運營能力等方面的影響，中小企業(yè)在拿地方面的容錯率比頭部房企更小。

今年，“22城集中供地”的推行，也使行業(yè)兩極分化愈加嚴重。

一方面，集中供地通過資金門檻減少了競爭；另一方面，則把融資實力不夠的民企擠出了競爭。在這樣的規(guī)則下，國資房企由于更容易獲取融資且融資成本較低，更加具備競爭優(yōu)勢，而中小房企直接面臨國企及央企所帶來的壓力。

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，首次集中供地，拿地金額前10位企業(yè)中，6家是國企；拿地面積前10位企業(yè)當(dāng)中，7家是國企。

貝殼研究院數(shù)據(jù)則顯示，在首輪集中供地成交金額方面，TOP50與TOP100房企集中度分別為58%、66%，均較2021年上半年全國土地市場集中度有明顯提升，TOP50房企的集中度提升最為顯著。

反觀中小型房企，由于資金量有限，不可能同時參加多塊地塊競買，使得競得概率大幅度下降。

“曾經(jīng)，競拍一宗土地，只需要根據(jù)營銷部門反饋的銷售價格倒推地價，將拿地價控制在預(yù)算范圍之內(nèi)就可以了。”一位中小型房企負責(zé)人在接受其他媒體采訪時稱，但現(xiàn)在必須要多方衡量，“哪塊地競爭激烈”“哪塊地拿到的概率更大”等，需要制定更周祥的拿地策略，才能確保公司最終能夠在預(yù)算內(nèi)成功奪地。

在業(yè)內(nèi)專家看來，目前“腰部”企面臨“不拿地難以生存、拿高價地又怕去化差影響現(xiàn)金流”的兩難局面。

聯(lián)合開發(fā)或成未來發(fā)展“法門”

在首次集中供地之中，部分民企通過聯(lián)合拿地、引入合作伙伴等方式，來化解資金壓力，增加拿地概率，降低拿地風(fēng)險。

事實上，早在很久以前，聯(lián)合開發(fā)就已成了中小房企抱團取暖的“法門”，通過跟規(guī)模、實力相近的房企合作拿地，或者在局部市場占據(jù)有利地位的情況下跟大房企合作，共同開發(fā)，降低自有資金投入分攤項目的風(fēng)險。

“中小房企雖然全國化布局的力度不大，且大多數(shù)都集中在固有的幾個城市之中，但最大的優(yōu)勢是對當(dāng)?shù)厥袌龅恼J知很高，并且因為長期深耕的關(guān)系，當(dāng)?shù)鼐用駥ζ淦放普J可度較高?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)專家稱，大型房企與當(dāng)?shù)刂行》科蟮暮献骺梢猿掷m(xù)發(fā)揮中小房企的品牌優(yōu)勢，并更為有效地捕捉和迎合本地居民的需求，最終通過雙方優(yōu)勢的發(fā)揮起到互補的效果。

在未來的發(fā)展上，中小房企還可通過深入研判標桿房企的拿地新動向，“貼身”跟進，提前布局其新項目周邊，通過后期地價和房價的升值，享受發(fā)展紅利。

除此之外更重要的是，中小房企需找到自身定位及優(yōu)勢，不要盲目地學(xué)習(xí)大房企的發(fā)展模式，探尋適合自己的發(fā)展路徑。

在積累良好的市場認可度，實現(xiàn)品牌溢價的同時，通過地區(qū)深耕，精簡人員，優(yōu)化成本、降低費用，提高費效比與產(chǎn)品力，以提高盈利能力。

（責(zé)任編輯：李顯杰）