來源: 第一財經(jīng)

曾經(jīng)被眾多房企奉若至寶的舉債擴(kuò)張戰(zhàn)略，如今終于顯露出它致命的隱患。

4月3日，穆迪將富力地產(chǎn)(02777.HK)“Ba3”企業(yè)家族評級(CFR)和富力地產(chǎn)(香港)“B1”企業(yè)家族評級列入降級觀察名單。穆迪方面表示，對富力企業(yè)家族評級下調(diào)，反映對其高債務(wù)杠桿率和流動性風(fēng)險上升的擔(dān)憂。

無獨(dú)有偶，穆迪還將雅居樂集團(tuán)(03383.HK，簡稱“雅居樂”)評級展望由「穩(wěn)定」降至「負(fù)面」，以反映該公司信貸指標(biāo)轉(zhuǎn)趨疲弱。

同時，穆迪將泰禾集團(tuán)(000732.SZ)公司家族評級從B3下調(diào)至Caa1，將Tahoe Group Global (Co.,)Limited發(fā)行、由泰禾擔(dān)保的票據(jù)的Caa1有支持高級無抵押債務(wù)評級從Caa1下調(diào)至Caa2。穆迪稱，上述所有評級展望已由穩(wěn)定調(diào)整至負(fù)面。

穆迪評級調(diào)整的依據(jù)，主要為上述公司流動性管理及杠桿水平的表現(xiàn)。

穆迪稱，未來12個月，富力將有620億債務(wù)到期，該公司還將在2020年第二季度派息45億元。截至2019年底，富力現(xiàn)金持有量約380億元，加上扣除基本經(jīng)營現(xiàn)金流項(xiàng)目后的合同銷售收入，不足以支付上述款項(xiàng)。

事實(shí)上，為了應(yīng)對債務(wù)到期，富力早已經(jīng)做了系列安排。過去一年，富力圍繞“促銷售、抓回款”開展工作，收縮投資力度。一番謹(jǐn)慎操作下，期末富力凈負(fù)債率下降15%，未使用銀行授信約1200億元。管理層預(yù)期，公司杠桿率今年還可下降15%到185%以內(nèi)，在3年左右再降到150%以內(nèi)。

但穆迪預(yù)計，富力的債務(wù)杠桿率(以收入/調(diào)整后債務(wù)衡量)在未來12~18個月將保持在44%~46%的較低水平，與同評級同行相比表現(xiàn)較弱，降低了該公司的財務(wù)靈活性。

情況稍顯樂觀的雅居樂面臨類似的困擾。2019年，該集團(tuán)銷售額1179.7億元，營業(yè)收入602.39億元，歸母凈利潤75.12億元，同比分別增長14.9%、7.29%、5.43%。期末雅居樂手持現(xiàn)金426億元，其中受限現(xiàn)金超90億元，1年內(nèi)需償還的短期借款422.97億元。

穆迪預(yù)期，雅居樂收入與經(jīng)調(diào)整債務(wù)的比例會于未來12至18個月升至約60%，同時EBIT與利息比率亦料由2.3倍升至3倍。該行指出，負(fù)面評級展望反映在經(jīng)營環(huán)境充滿挑戰(zhàn)下，雅居樂去杠桿的計劃成效存在不確定性。

而對泰禾的銷售預(yù)期，穆迪表示，2020年泰禾合約銷售額將較去年下降15%~20%，現(xiàn)金流量也將因2020年合約銷售下降而減弱。截至2019年9月底，泰禾短期債務(wù)306億，主要來自信托貸款和境內(nèi)債券，現(xiàn)金結(jié)余僅147億元。

所幸的是，盡管近期海外資本市場波動劇烈，房企海外融資渠道不太樂觀，但國內(nèi)融資渠道依舊暢通，泰禾日前已獲批發(fā)行120億公司債。而富力為滿足再融資需求，也于近期獲得40億元在岸債券發(fā)行額度和50億元私募債券發(fā)行額度。

國際評級機(jī)構(gòu)針對房企的評級下調(diào)潮還波及至代理行業(yè)。日前，標(biāo)普宣布將易居企業(yè)集團(tuán)(02048.HK)信用評級從“BB”下調(diào)至“BB-”。標(biāo)普認(rèn)為，由于近期收購地產(chǎn)項(xiàng)目，加之2019年經(jīng)營性現(xiàn)金流恢復(fù)緩慢且非核心業(yè)務(wù)投資規(guī)模龐大，易居財務(wù)杠桿將會上升。

房地產(chǎn)企業(yè)信用及債權(quán)評級接二連三的評級下調(diào)，反應(yīng)的是行業(yè)在杠桿推動下高速擴(kuò)張之后的隱患逐步顯露。

貝殼研究院新房分析師潘浩稱，2017年~2019年，上市房企資金健康水平下降，2019年行業(yè)短債比水平從過去兩年的2.1降至1.7?！?014年開始，大多數(shù)房企已在調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，此后兩年房企短債比保持的還不錯，但此時一些房企開始高周轉(zhuǎn)操作，導(dǎo)致數(shù)據(jù)表現(xiàn)開始下降?！?/p>

目前來看，受疫情影響，房企銷售回款不暢，疊加償債高峰期到來，行業(yè)資金鏈進(jìn)一步承壓。中指院表示，1~2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金2.0萬億元，同比下降17.5%，各項(xiàng)資金來源同比均降。

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