拿地力度下降成本反而大增，綠地控股房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為何停滯不前？

來源：智能家居時(shí)間：2021-07-12 09:10

　　綠地控股(600606,股吧)將物業(yè)拱手相讓，房地產(chǎn)主業(yè)“原地踏步”，持續(xù)發(fā)展的業(yè)務(wù)卻是低毛利率的大基建業(yè)務(wù)。

　　撰文/楚風(fēng)

　　出品/每日財(cái)報(bào)

　　7月5日晚間，綠地控股披露兩則與物業(yè)相關(guān)的公告。其向花樣年控股轉(zhuǎn)讓綠閔物業(yè)并進(jìn)行戰(zhàn)略合作，同時(shí)出讓2593萬平方米商業(yè)辦公及綜合體項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的管理權(quán)。此外，其與雅居樂集團(tuán)及雅生活集團(tuán)簽署補(bǔ)充協(xié)議，在2023年至2025年間，每年出讓500萬平方米物業(yè)服務(wù)面積。

　　《每日財(cái)報(bào)》注意到，據(jù)中指研究院公布的今年前6個(gè)月拿地排行榜顯示，綠地控股拿地力度較去年同期明顯下降，拿地金額減少一百多億元。其拿地區(qū)域主要位于二三線城市，而土地平均成本卻較去年大幅增長(zhǎng)。

　　在“三道紅線”壓力下，綠地控股自2020年起拿地力度就持續(xù)下降，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收也“原地踏步”，而基建業(yè)務(wù)收入占比持續(xù)提高，至2020年已超越房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2021年一季度，其基建業(yè)務(wù)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大?；I(yè)務(wù)屬于低毛利率業(yè)務(wù)，規(guī)模大但貢獻(xiàn)利潤(rùn)有限。

　　物業(yè)獨(dú)立上市風(fēng)潮下，綠地將物業(yè)拱手相讓？

　　近幾年來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛將物業(yè)管理業(yè)務(wù)分拆至資本市場(chǎng)，港股迎來業(yè)務(wù)公司上市熱潮。“碧萬恒融”四大房企中，僅有萬科暫無分拆物業(yè)上市消息。物業(yè)公司扎堆上市，也頗為資本市場(chǎng)所看好。據(jù)同花順(300033,股吧)iFinD數(shù)據(jù)顯示，港股物業(yè)管理指數(shù)（875181.TI）市盈率達(dá)45.71倍。

　　7月5日，中指研究院發(fā)布《中國物業(yè)管理行業(yè)2021上半年總結(jié)與下半年展望》指出，截至2021年6月30日，共有46家物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市，其中42家登陸港主板上市，4家登陸A股上市，總市值已超過萬億元。在此之間，碧桂園服務(wù)市值最高，達(dá)到2250.34億元。

　　數(shù)據(jù)顯示，2021年前6個(gè)月，資本市場(chǎng)共有28家物業(yè)提交上市申請(qǐng)表，4家成功掛牌上市。中指研究院曾預(yù)計(jì)，2021年末，上市物業(yè)將達(dá)到70家。

　　值得注意的是，在物業(yè)分拆上市風(fēng)潮下，綠地控股卻走出不同的道路。7月5日晚間，綠地控股一口氣發(fā)布兩條與物業(yè)相關(guān)的公告，作價(jià)12.60億元將綠閔物業(yè)100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給花樣年控股旗下深圳富昌，同時(shí)與花樣年控股達(dá)成戰(zhàn)略合作。

　　按照協(xié)議，綠地控股除轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)外，還與花樣年控股達(dá)成物業(yè)管理合作。在此次交易完成后5年（2021年-2026年）中，花樣年控股將在5年內(nèi)獲得商業(yè)辦公及綜合體項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)面積不低于2500萬平方米，在3年內(nèi)額外獲得一、二線城市60萬平方米，在1年內(nèi)額外獲得鄭州項(xiàng)目33萬平方米。

　　此外，綠地控股與雅居樂集團(tuán)及雅生活集團(tuán)簽署補(bǔ)充協(xié)議，雙方將在原協(xié)議基礎(chǔ)上新增3年物業(yè)服務(wù)合作，在2023年至2025年間，雅居樂方面每年從綠地控股開發(fā)的物業(yè)中獲得 500萬平方米物業(yè)服務(wù)面積。

　　《每日財(cái)報(bào)》注意到，2020年，綠地控股合同銷售面積同比下降10.7%至2909.3萬平方米，而出租物業(yè)面積僅為375.34萬平方米（含商辦物業(yè)）。其中，出租物業(yè)取得租金收入12.28億元，占營收比例0.27%。

　　換一句話說，綠地控股將超過4000萬平方米物業(yè)管理面積出讓，已幾乎將物業(yè)業(yè)務(wù)拱手相讓。其并未完全將物業(yè)板塊“清盤”，但也所剩不多了。

　　拿地規(guī)模向下，拿地成本向上

　　據(jù)中指研究院發(fā)布的《2021年1-6月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》顯示，綠地控股前6個(gè)月拿地金額共計(jì)223億元，拿地面積共計(jì)462萬平方米，在TOP100房企中分別位列23位、15位。2019年同期，其拿地金額共計(jì)372億元，拿地面積1258萬平方米，相較之下拿地力度已大大下降。

　　事實(shí)上，自2020年以來，綠地控股拿地規(guī)模就持續(xù)下降。2020年，其獲取項(xiàng)目共計(jì)90個(gè)，新增權(quán)益土地面積1256萬平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積2680萬平方米。而2019年，其全年獲得項(xiàng)目共計(jì)108個(gè)，新增權(quán)益土地面積 1805萬平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積3508萬平方米。

　　綠地控股在拿地力度下降背后，是“三道紅線”重壓。2020年，其剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為84.1%，凈負(fù)債率為139.2%，現(xiàn)金短債比為0.97，“三道紅線”全部踩線。至2021年2月底，其短債比超過1，實(shí)現(xiàn)“紅檔”降至“橙檔”。

　　綠地控股董事長(zhǎng)張玉良曾表示，“接下來，綠地將進(jìn)一步提速去杠桿計(jì)劃，相關(guān)指標(biāo)達(dá)標(biāo)時(shí)點(diǎn)有望再提前。今年年內(nèi)，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)兩條線‘轉(zhuǎn)綠’達(dá)標(biāo)。”

　　《每日財(cái)報(bào)》發(fā)現(xiàn)，在拿地力度下降的同時(shí)，綠地控股拿地成本卻明顯上升。根據(jù)中指研究院所公布的數(shù)據(jù)計(jì)算，其今年前6個(gè)月平均拿地成本約為4827元/平方米，而2019年同期，其平均拿地成本約為2957元/平方米。相比之下，2021年前6個(gè)月拿地成本同比增長(zhǎng)63.24%。

　　2021年前5個(gè)月，綠地控股拿地項(xiàng)目共計(jì)27個(gè)，主要位于二三線城市，其中位于一線城市的項(xiàng)目?jī)H有2個(gè)，分別為廣東廣州市番禺區(qū)盛高合作項(xiàng)目、廣東廣州市白云區(qū)鐘落潭鎮(zhèn) 133 畝地塊。

　　經(jīng)《每日財(cái)報(bào)》統(tǒng)計(jì)，以權(quán)益金額計(jì)算，綠地控股前5個(gè)月拿地金額共計(jì)243.2819億元，與中指研究院所公布數(shù)據(jù)差距明顯?！睹咳肇?cái)報(bào)》就相關(guān)問題向綠地控股致函，截止發(fā)稿時(shí)間尚未獲得回復(fù)。

　　房地產(chǎn)業(yè)務(wù)“原地踏步”，大基建拉低毛利率

　　綠地控股拿地力度下降，也反映在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的業(yè)績(jī)上。2020年，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收為1947.83億元，較2019年微增4.57億元；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)為514.07億元，較2019年減少21.9億元。

　　與此同時(shí)，綠地控股建筑及相關(guān)業(yè)務(wù)營收持續(xù)增長(zhǎng)，并在2020年超越房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收規(guī)模。不過，大基建屬于低毛利率的代建業(yè)務(wù)，毛利率僅為4.56%。當(dāng)期，大基建業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收為2334.38億元，同比增長(zhǎng)23.85%，營收占比51.22%，利潤(rùn)占比僅16.21%。

　　低毛利率的大基建業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，也導(dǎo)致綠地控股整體毛利率下滑。2020年，其整體毛利率14.41%，較2019年下降1.05個(gè)百分點(diǎn)。

　　《每日財(cái)報(bào)》發(fā)現(xiàn)，2021年一季度，綠地控股大基建業(yè)務(wù)規(guī)模繼續(xù)增長(zhǎng)，新增基建項(xiàng)目共計(jì)1727個(gè)，總金額為1859.31億元。而2020年同期，其新增基建項(xiàng)目?jī)H為776個(gè)，總金額為957.21億元。當(dāng)期，其整體毛利率也進(jìn)一步降至12.87%。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管加強(qiáng)的新背景下，綠地控股逐步放緩房地產(chǎn)擴(kuò)張步伐，轉(zhuǎn)而將更大精力投入大基建板塊。大基建毛利率非常低，貢獻(xiàn)利潤(rùn)有限，此舉是否正確選擇，仍有待時(shí)間考驗(yàn)。對(duì)此，《每日財(cái)報(bào)》將持續(xù)關(guān)注。

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