凈負(fù)債率180%！綠地控股房地產(chǎn)合同銷售金額及面積雙下滑

來源：智能家居時(shí)間：2020-08-28 18:42

2020年上半年，綠地控股(600606,股吧)營(yíng)收同比增加4.17%，歸母凈利潤(rùn)同比下降10.77%，此外，該公司凈負(fù)債率高達(dá)180.3%，債務(wù)壓力較大

《投資時(shí)報(bào)》研究員林申

排名或許無虞，但業(yè)績(jī)已然走低。

據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究披露的《2020年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》，綠地控股集團(tuán)股份有限公司(下稱綠地控股，600606.SH)操盤價(jià)格及操盤面積分別位居排行榜第七位、第六位。

然而，該公司今年上半年業(yè)績(jī)表現(xiàn)并不盡如人意。綠地控股半年度報(bào)告顯示，2020年上半年其營(yíng)收為2098.43億元，同比增加4.17%；歸母凈利潤(rùn)為80.2億元，同比下降10.77%，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為41.34億元，同比大降49.26%。其中，歸母凈利潤(rùn)的下滑與其基建業(yè)務(wù)毛利率較低有較大關(guān)系。

尤其值得一提的是，該公司房地產(chǎn)主業(yè)合同銷售金額及合同銷售面積均呈現(xiàn)同比下滑現(xiàn)象。

此外，《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，綠地控股截至今年6月末凈負(fù)債率高達(dá)180.3%，較2019年末上漲約25個(gè)百分點(diǎn)，扣除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為82.7%，現(xiàn)金短債比約為0.72?？梢钥吹?，綠地控股后續(xù)融資壓力較大。

增收不增利

今年上半年，綠地控股業(yè)績(jī)表現(xiàn)并不搶眼。

半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，綠地控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2098.43億元，同比增加4.17%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)80.2億元，同比下降10.77%，呈現(xiàn)出增收不增利的現(xiàn)象。對(duì)此該公司表示，受新冠肺炎疫情影響，其一季度業(yè)績(jī)明顯受到拖累，3月后房地產(chǎn)開發(fā)投資逐步恢復(fù)至正常水平，市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇回暖。

進(jìn)入二季度，該公司營(yíng)收為1302.5億元，環(huán)比增長(zhǎng)63.64%，同比增加17.28%；歸母凈利潤(rùn)為43.56億元，環(huán)比增長(zhǎng)18.9%，同比下降4.89%。二季度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)雖較一季度大幅改善，但盈利能力仍同比有所萎縮。

分業(yè)務(wù)條線來看，今年上半年，綠地控股房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收966.15億元，同比增加7.24%，毛利率為25.77%；基建產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收906.05億元，同比減少15.91%，毛利率為4.84%；商品銷售及相關(guān)產(chǎn)業(yè)營(yíng)收為249.82億元，同比大漲198.28%，毛利率為5.02%；其他業(yè)務(wù)營(yíng)收為98.26億元，同比減少5.88%，毛利率為17.76%。

可以看到，房地產(chǎn)及基建產(chǎn)業(yè)營(yíng)收合計(jì)達(dá)1872億元，占該公司當(dāng)期營(yíng)收的比重高達(dá)89.22%，為其營(yíng)收的核心來源。但同時(shí)也需要注意，上述兩項(xiàng)業(yè)務(wù)雖為該公司創(chuàng)收的主要來源，但兩者毛利率相差超20個(gè)百分點(diǎn)，即便兩者營(yíng)收規(guī)模目前處在同一級(jí)數(shù)，但利潤(rùn)創(chuàng)造能力卻差別很大。

目前，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍是綠地控股盈利的主要來源，基建產(chǎn)業(yè)較低的毛利率在一定程度上拉低了該公司整體盈利能力。

凈負(fù)債率180.3%

作為資金密集型行業(yè)，擁有穩(wěn)健的現(xiàn)金流對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。

今年上半年，綠地控股房地產(chǎn)主業(yè)實(shí)現(xiàn)回款1257億元，回款率為95%，同比上升約16個(gè)百分點(diǎn)。

然而，回款率提升之外，該公司債務(wù)負(fù)擔(dān)依然較重。

數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，該公司資產(chǎn)總額為11712.17億元，負(fù)債總額為10366.47億元，資產(chǎn)負(fù)債率為88.51%。若將時(shí)間維度拉長(zhǎng)來看，2011年末—2019年末，該公司資產(chǎn)負(fù)債率已由62.44%上升至88.53%，9年內(nèi)漲幅超25個(gè)百分點(diǎn)。

考慮到房地產(chǎn)企業(yè)有較多預(yù)收賬款計(jì)入負(fù)債，且預(yù)收賬款無利息成本，最終會(huì)轉(zhuǎn)化為收入，因此，凈負(fù)債率可以更深刻、真實(shí)地反映房企杠桿使用情況及資金鏈安全狀況。據(jù)億翰智庫(kù)測(cè)算，綠地控股今年上半年有息負(fù)債約為3298.4億元，較2019年末增加365億元，這導(dǎo)致該公司凈負(fù)債率有所上升，截至2020年6底，其凈負(fù)債率為180.3%，同比下降超23個(gè)百分點(diǎn)，較2019年末上漲約25個(gè)百分點(diǎn)。

早在2019年，中指研究院公布的50家中國(guó)房地產(chǎn)上市代表企業(yè)凈負(fù)債率數(shù)據(jù)中，該公司即以高達(dá)155.6%的比重位居第40位。而招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（下稱招商蛇口(001979,股吧)，001979.SZ）以29.3%的凈負(fù)債率位居榜首，萬科企業(yè)股份有限公司（下稱萬科A，000002.SZ）則以33.9%位列第四。

此外，為做好新冠肺炎疫情防控，今年前兩個(gè)月，綠地控股關(guān)閉了多個(gè)地區(qū)的線下售樓處，這在一定程度上影響了該公司的現(xiàn)金流水平。

《投資時(shí)報(bào)》研究員留意到，截至2020年6月30日，該公司貨幣資金為872.53億元，較2019年末下降16.49億元，降幅為1.85%，且貨幣資金僅能覆蓋有息負(fù)債的26.45%。

合同銷售金額降幅超1/5

今年年初突發(fā)的新冠肺炎疫情對(duì)房地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)?cè)斐闪溯^大影響，公開資料顯示，2020年上半年，全國(guó)商品房共實(shí)現(xiàn)銷售面積69404萬平方米，同比下降8.4%；共實(shí)現(xiàn)銷售額66895億元，同比下降5.4%。

在行業(yè)整體表現(xiàn)不佳的背景下，綠地控股上半年房地產(chǎn)主業(yè)銷售情況也呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

半年度報(bào)告顯示，2020年上半年，該公司房地產(chǎn)主業(yè)合同銷售金額為1330億元，同比下降20.69%；合同銷售面積為1031萬平米，同比下降30.67%。

《投資時(shí)報(bào)》研究員查閱該公司近幾年半年度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)留意到，2016年6月30日—2020年6月30日，其房地產(chǎn)主業(yè)合同銷售金額分別為1108億元、1331億元、1627億元、1677億元、1330億元，該數(shù)據(jù)在前4個(gè)半年度報(bào)告周期內(nèi)處于上升通道，而今年上半年則同比大幅回落。

此外，今年上半年，綠地控股房地產(chǎn)主業(yè)累計(jì)新開工面積1633萬平方米，同比下降38.12%；新增權(quán)益土地面積為574萬平方米，同比減少41.19%；新增權(quán)益計(jì)容建筑面積1247萬平方米，同比下滑36.64%。

綠地控股2016年上半年—2020年上半年房地產(chǎn)主業(yè)合同銷售情況（億元）