作者 | 王澤紅

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

城市服務(wù)（US），被定義了：

以政府采購、公私合營、混合改制為交易形式，以公共服務(wù)為載體，以城市空間運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)發(fā)展支持、社區(qū)民生服務(wù)為主要領(lǐng)域。通過數(shù)字化賦能、智慧化手段，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?、一體化運(yùn)營，面向城市政府、企業(yè)、居民等終端客戶提供綜合服務(wù)的集合總稱。

物業(yè)領(lǐng)域龍頭企業(yè)碧桂園服務(wù)，近期對其進(jìn)行首次定義。雖是來自企業(yè)級的定義，但“城市服務(wù)”的邊界被進(jìn)一步厘清，為物業(yè)行業(yè)提供了參考。

作為近兩年的新興領(lǐng)域，由于業(yè)務(wù)范疇廣泛，被冠以不同的提法統(tǒng)稱，如 “物業(yè)城市”、“城市管家”和“物管城市”等。這些提法，代表了不同物企布局城市服務(wù)賽道的模式。

萬物云以“物業(yè)城市”的管理模式，累計(jì)布局10個(gè)城市16個(gè)項(xiàng)目，包括珠海橫琴新區(qū)、雄安新區(qū)和成都高新區(qū)等地；碧桂園服務(wù)從城市服務(wù)1.0進(jìn)化至2.0模式“城市共生計(jì)劃”；世茂服務(wù)則是以城市市政服務(wù)管家、城市資產(chǎn)經(jīng)營助手、城市發(fā)展合作伙伴三重定位發(fā)展。

在這條全新的賽道上，物企們正在形成自己的方法論，真正的比拼才剛剛開始。

搶灘新賽道

2020年，是眾多物企搶灘城市服務(wù)賽道的一年，雅生活將其放在了公司名稱內(nèi)，由“雅居樂雅生活服務(wù)股份有限公司”，更名為“雅生活智慧城市服務(wù)股份有限公司”，并成立城市服務(wù)產(chǎn)業(yè)，成為其第五大業(yè)務(wù)板塊。

中海物業(yè)在其業(yè)務(wù)生態(tài)中，新增城市服務(wù)業(yè)態(tài)；金科服務(wù)縱向延伸獲取城市服務(wù)項(xiàng)目8個(gè)；永升生活服務(wù)將其定位為戰(zhàn)略發(fā)展方向之一，邁出城市化服務(wù)第一步，與江蘇宿遷泗陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、上海臨港新城投資建設(shè)及無錫市惠山國有投資控股集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作。

招商積余也在去年取得重大突破，接連拓展了三亞崖州灣科技城、海南博鰲樂城、坪山區(qū)碧嶺及馬欒街道、塘朗山郊野公園、馬巒山郊野公園等一批城市服務(wù)類項(xiàng)目，并進(jìn)一步擴(kuò)大及深化即墨新區(qū)城市管理項(xiàng)目等原有城市服務(wù)項(xiàng)目相關(guān)業(yè)務(wù)。

世茂服務(wù)去年與宿遷市宿城區(qū)人民政府合作，共同搭建"城市綜合運(yùn)營管理服務(wù)平臺"，落地都一個(gè)城市服務(wù)項(xiàng)目。之后相繼與福州市永泰縣，以及吉林省樺甸市達(dá)成戰(zhàn)略合作，試圖通過試點(diǎn)模式進(jìn)行全國化布置。

正榮服務(wù)于去年下半年與福州市鼓樓區(qū)合作、與南京玄武環(huán)境集團(tuán)成立合資公司，共同布局和拓展城市綜合運(yùn)營服務(wù)、政府資產(chǎn)服務(wù)、街道專業(yè)清潔、綠化養(yǎng)護(hù)等業(yè)務(wù)；佳兆業(yè)美好與邯鄲市峰峰礦區(qū)政府戰(zhàn)略合作，成立城市綜合服務(wù)平臺；融創(chuàng)服務(wù)與南昌市政公用資產(chǎn)管理有限公司，共同成立江西融政物業(yè)服務(wù)有限公司。

有能力的物企都在摩拳擦掌，相繼涌入。

遠(yuǎn)洋服務(wù)已經(jīng)做好了跨入賽道的準(zhǔn)備，將通過合資控股、小股操盤和委托管理三種業(yè)務(wù)模式布局； 融創(chuàng)服務(wù)將由點(diǎn)到面進(jìn)行探索和布局；招商積余將借助收并購快速實(shí)現(xiàn)如城市環(huán)衛(wèi)、河道治理等專業(yè)能力覆蓋；恒大物業(yè)正在推動(dòng)智慧運(yùn)營體系與城市服務(wù)深度融合，建設(shè)“城市大腦”；雅生活正通過收并購、政企合作等方式迅速補(bǔ)足經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)能力的不足，獲取高質(zhì)量項(xiàng)目。

正如世茂服務(wù)總裁葉明杰所說， 對目前所有物業(yè)公司來說，都是戰(zhàn)略性切入城市服務(wù)賽道，仍處在摸索階段。

在這個(gè)過程中，物企發(fā)力城市服務(wù)整體上呈現(xiàn)出三大特征：一是和地方政府合作；二是成立合資公司；三是收并購。

上述物企的布局，很明晰的體現(xiàn)出這些特征。

差異化之路

路徑雖大體相似，但在服務(wù)對象的選擇上，還是呈現(xiàn)出差異化的競爭格局，特別是布局較早、規(guī)模較大的頭部物企。

碧桂園服務(wù)從2015年開展城市服務(wù)項(xiàng)目實(shí)踐至今，業(yè)務(wù)已經(jīng)覆蓋150個(gè)城市；保利物業(yè)2016年開始探索“城鎮(zhèn)全域化管理模式”，截至2020年底，包含城鎮(zhèn)景區(qū)業(yè)態(tài)在內(nèi)的公共服務(wù)在管項(xiàng)目數(shù)量達(dá)212個(gè)；萬物云從2017年開啟城市服務(wù)計(jì)劃到2020年底，已累計(jì)布局10個(gè)城市16個(gè)項(xiàng)目。

此三家物企的城市服務(wù)業(yè)務(wù)已成規(guī)模，競爭的差異化特征更為突出，保利物業(yè)是以央企助力鄉(xiāng)村振興為突破口，更多的是傾向于城鎮(zhèn)、景區(qū)的公共服務(wù)管理，把目光放到了全國超過3.8萬個(gè)城鎮(zhèn)。

萬物云瞄準(zhǔn)了島嶼和新區(qū)，曾有內(nèi)部員工透露，萬物云對島嶼的偏愛，一個(gè)重要原因在于，島的物理邊界清晰，四面都是海，有利于物業(yè)對整個(gè)城市的綜合管理。這一點(diǎn)，從其城市服務(wù)的落地路線也能明晰，從珠海橫琴新區(qū)、雄安新區(qū)、成都高新區(qū)到廈門鼓浪嶼、馬鞍島、江門人才島等，皆是如此。

碧桂園服務(wù)的胃口似乎更大，先前主要是以二三四線城市環(huán)衛(wèi)服務(wù)為突破口布局，如收購收購滿國及東飛這兩大環(huán)衛(wèi)領(lǐng)域龍頭企業(yè)。如今另辟蹊徑，發(fā)布城市合伙人計(jì)劃，想要組成生態(tài)聯(lián)盟，與細(xì)分領(lǐng)域龍頭企業(yè)合謀城市服務(wù)這塊大蛋糕。

隨著城市服務(wù)板塊業(yè)務(wù)比重越來越高，物企們的發(fā)展思路和戰(zhàn)略思維也在變化，如碧桂園服務(wù)此前的模式是“城市共生計(jì)劃”，目前又有新的思考“城市合伙人計(jì)劃”。

初進(jìn)收獲期

百花齊放的競爭生態(tài)下，一個(gè)不可忽視甚至是愈發(fā)明顯現(xiàn)象是，城市服務(wù)板塊正在快速成為為物企們的業(yè)績增長極。

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)查閱物企2020年報(bào)得知，保利物業(yè)公共及其他物業(yè)收入約8億元，占企物業(yè)管理服務(wù)總收入的16.2%；碧桂園服務(wù)城市服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入約8.84億元，占總收入的5.7%，相比2019年的0.7%提升了5個(gè)百分點(diǎn)；時(shí)代鄰里城市公共服務(wù)收入4775.6萬元，占總收入的比例高達(dá)34%。

他們在城市服務(wù)領(lǐng)域的布局，正在逐步進(jìn)入收獲期。就如同增值服務(wù)一樣，已經(jīng)成長為物企業(yè)績板塊的一極，可以與傳統(tǒng)的物業(yè)板塊比肩。

從成長性和潛力值來看，城市服務(wù)絲毫不比增值服務(wù)差，也具有極大的拓展空間，服務(wù)領(lǐng)域非常寬廣，地面上有環(huán)衛(wèi)、綠化、保潔、市政、道路養(yǎng)護(hù)、基礎(chǔ)設(shè)施維修需求，城市地下有地下管廊維護(hù)需求，城市上空可能存在大氣治理需求。

這是一個(gè)非常開放而廣闊的領(lǐng)域和充滿想象的市場。中央“十四五規(guī)劃” 明確到2035年 “基本實(shí)現(xiàn)國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化”，政策紅利催生城市服務(wù)的全新賽道，依據(jù)紅杉資本預(yù)測，城市服務(wù)市場規(guī)模逾2萬億。

在這樣一個(gè)藍(lán)海市場，物企們的較量和爭奪才剛開始。

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