文：李艷杰、王都

引言

9月20日，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告稱擬以不超過100億元收購富力物業(yè)富良環(huán)球全部股權(quán)，完成收購事項后，碧桂園服務(wù)將持有富良環(huán)球100%股權(quán)，并間接持有各目標(biāo)公司100%股權(quán)，而富良環(huán)球、富力物業(yè)服務(wù)香港、廣州富星及目標(biāo)公司將成為碧桂園服務(wù)的附屬公司，其業(yè)績、資產(chǎn)及負債將會于集團賬目內(nèi)綜合入賬。

從資金具體使用上看，企業(yè)資金將會劃分成4期進行撥備，其中前三期累計為70億元，用于獲取富力物業(yè)在管項目8600萬平方米，合約面積1.27億平方米；第四期30億元，為收購2021年新交付的6600萬平方米。

此次碧桂園服務(wù)對富力物業(yè)的收購，是繼收購藍光嘉寶服務(wù)之后的又一次收購資金的刷新，行業(yè)內(nèi)首次百億級收購；

也是對萬物云納上海陽光智博、伯恩物業(yè)，龍湖智慧服務(wù)對億達服務(wù)、楷林物業(yè)、九龍倉物業(yè)的一次狙擊。

從2021年物業(yè)行業(yè)收并購一系列大舉措中，不得不引發(fā)我們思考：

物業(yè)服務(wù)行業(yè)是否會形成以碧桂園服務(wù)、萬物云、龍湖智慧服務(wù)三足鼎立的“物業(yè)戰(zhàn)國”初始競爭格局？誰將會是下一個被獵食的對象？

一

三大條件，促成百億收購達成

碧桂園服務(wù)對富力物業(yè)的收購，與當(dāng)前物企收購有一個重要相似點——地產(chǎn)集團資金緊張，亟需資金注入，物業(yè)板塊已然成為騰挪首選。2021年已有藍光嘉寶服務(wù)、億達服務(wù)、伯恩物業(yè)等因此而被“賣身”，富力物業(yè)不會是最后一個。

未來是否將會有更多的物企被置于為地產(chǎn)獲流動資金的“砧板”上，任手握巨資的行業(yè)巨頭“魚肉”。

此次收購，對于富力物業(yè)來說是明智之舉。

按2021年物企上市周期，物企上市總用時在158天左右，富力物業(yè)自4月26日交表至今已有148天，若按正常上市時間，大概率會在10月正式上市。

從募集資金凈額看，目前物業(yè)板塊募資凈額最高的為華潤萬象生活，達138億港元，其次是融創(chuàng)服務(wù)90億港元，據(jù)此推算，富力物業(yè)上市IPO募資凈額不會超過100億港元；

從上市后股價走勢看，依據(jù)當(dāng)前資本市場對物企的態(tài)度，地產(chǎn)板塊一旦有風(fēng)吹草動，如資金流問題、房地產(chǎn)政策縮緊，對應(yīng)的物業(yè)股走勢必將會受到一定影響。

以恒大物業(yè)為例，2021年受到恒大集團債務(wù)影響，企業(yè)股價在2021年持續(xù)走低也可以一探究竟。此外，2021年新上市的10家企業(yè)，除德信服務(wù)集團、融信服務(wù)及領(lǐng)悅服務(wù)集團外，其余的7家股價現(xiàn)價均已跌破發(fā)行價。

富力物業(yè)即便如期登陸資本市場，在富力地產(chǎn)資金持續(xù)緊張的輿論環(huán)境中，也難以規(guī)避上市后破發(fā)的風(fēng)險，或未來股價走勢將呈現(xiàn)長期跌勢。

按富力物業(yè)招股書披露的業(yè)績看，2020年企業(yè)綜合毛利率為24.8%，凈利潤僅為2.4億，處于已上市企業(yè)中下游；虧損物業(yè)的住宅物業(yè)管理服務(wù)收入占基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入的19.9%，52個在管商業(yè)項目仍帶來900余萬的虧損；

此外，富力物業(yè)提及：空置率較高、物業(yè)收費困難，結(jié)合以上運營現(xiàn)狀，企業(yè)經(jīng)營仍需進行較大程度的改善。但富力物業(yè)在管項目中近5成位于一線城市和新一線城市，這或許是碧桂園服務(wù)以高價購入富力物業(yè)的主要原因之一。

因此，綜合當(dāng)前市場行情及富力物業(yè)經(jīng)營情況，此次收購獲100億元高價于富力地產(chǎn)及富力物業(yè)而言，均是較高的回報，也是較為明智的做法。

此次收購為什么是碧桂園服務(wù)？

1、 碧桂園服務(wù)資金充足；碧桂園服務(wù)作為目前上市物企中市值最高、資金募集能力最強的企業(yè)，在2020年12月至今先后進行2次的配售，共募集資金182億港元，另于2021年5月發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券，募資50.38億港元；

另，碧桂園服務(wù)財務(wù)留存大量的流動現(xiàn)金，據(jù)2021年半年報中顯示，企業(yè)流動資產(chǎn)中，賬面銀行現(xiàn)金總額高達219.37億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物高達217.68億元，居板塊首位。強勁的資金支撐，為碧桂園服務(wù)于2021年開展大肆收購創(chuàng)造條件。

2、 碧桂園服務(wù)整合能力較強，能較大程度上為標(biāo)的發(fā)展賦能。2018年上市以來，碧桂園服務(wù)先后收購、入股、投資多家優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，涉及物業(yè)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)等。借助資本力量，碧桂園服務(wù)已完全由傳統(tǒng)型物企轉(zhuǎn)換成“海陸空”多棲發(fā)展的全能型物業(yè)企業(yè)。

正是由于碧桂園服務(wù)較為優(yōu)秀的投資管理團隊及機制，在行業(yè)中有較為完善的投后管理機制，能為標(biāo)的實現(xiàn)最大限度賦能，促使標(biāo)的在眾多接洽者中選擇碧桂園服務(wù)。

3、 2021年是碧桂園服務(wù)大力發(fā)展商業(yè)物業(yè)板塊的重要節(jié)點。富力物業(yè)在商寫板塊擁有較為成熟的管理經(jīng)驗，及其位于新一線城市的項目布局，能為碧桂園服務(wù)實現(xiàn)較大業(yè)務(wù)協(xié)同互補。盡管碧桂園服務(wù)已先后將碧桂園大集團體系下的深圳碧桂園商管、上海新碧園商業(yè)管理等納入服務(wù)體系內(nèi)，但這些業(yè)務(wù)對碧桂園服務(wù)在商管板塊的規(guī)模及經(jīng)驗貢獻有限。

富力物業(yè)則已于2020年推出“富物商企”品牌，2020年末在管商業(yè)面積1121.8萬平方米，待交付面積505.6萬平方米。僅從面積貢獻及品牌發(fā)展來看，富力物業(yè)具備更為完善商業(yè)物業(yè)管理發(fā)展體制；完成對富力物業(yè)的并購，則是碧桂園服務(wù)在商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域中的里程碑式突破。

二

碧桂園服務(wù)如何一步步成為行業(yè)巨艦的？

從碧桂園服務(wù)2018年6月上市上市至今的舉動看，可以將企業(yè)近4年的發(fā)展簡單概括為：傳統(tǒng)物企轉(zhuǎn)型探索的全面嘗試。

2018年為“初試水”階段，嘗試突破物業(yè)服務(wù)圍墻限制；

2019年為企業(yè)規(guī)劃思考期，在布局業(yè)態(tài)、提供服務(wù)內(nèi)容上進行系統(tǒng)性規(guī)劃；

2020年為增值業(yè)務(wù)建設(shè)期，聚焦社區(qū)客戶需求，提供全面的增值服務(wù)業(yè)務(wù)；

2021年為規(guī)模整合爆發(fā)期，也是企業(yè)發(fā)展邁向深水區(qū)的重要階段，大肆進行規(guī)模與資源整合，行業(yè)巨艦的基底基本夯實。

1、2018年為“初試水”階段

成功突破物業(yè)圍墻限制

2018年及以前，碧桂園服務(wù)的業(yè)務(wù)線僅為物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)，其中，物業(yè)管理服務(wù)收入占比始終高于70%，雖在2015-2018年三年期間逐年下降，但整體維持在較高水平；社區(qū)增值服務(wù)對企業(yè)的收入貢獻度整體維持在較低的水平，2018年僅為8.9%，是典型的傳統(tǒng)型物業(yè)企業(yè)。

2018年6月19日上市后，一個月內(nèi)，便與洲際海峽能源成立合資公司，拓展“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)，為未來進行城市服務(wù)業(yè)務(wù)探索新渠道。2018年，企業(yè)雖在收并購上進行了少數(shù)嘗試，但與其他企業(yè)差異性不大，多聚焦于傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)。

表：2018年碧桂園服務(wù)部分收購案例

資料來源：嘉和家業(yè)物業(yè)云

2、2019年為規(guī)劃思考期

在布局業(yè)態(tài)、提供服務(wù)內(nèi)容上進行系統(tǒng)性規(guī)劃

2019年，碧桂園服務(wù)在市場上的舉動并不多，年內(nèi)主要對北京盛世物業(yè)剩余部分股權(quán)的再收購，嘉凱城(000918,股吧)及港聯(lián)不動產(chǎn)的收購等；值得注意的是，企業(yè)于2019年，收購了溧陽中立電梯，率先走出物業(yè)服務(wù)專業(yè)化的步伐。

總結(jié)來說，2019年，對碧桂園服務(wù)來說是對業(yè)務(wù)進行系統(tǒng)性梳理，及未來企業(yè)發(fā)展方向規(guī)劃的重要節(jié)點。

3、2020年為增值業(yè)務(wù)建設(shè)期

聚焦社區(qū)客戶需求，提供全面的增值服務(wù)業(yè)務(wù)

2020年是碧桂園服務(wù)增值服務(wù)業(yè)務(wù)的重要建設(shè)期，繼對專業(yè)化電梯服務(wù)業(yè)務(wù)拓展之后，企業(yè)將收購標(biāo)的覆蓋范圍逐漸深化，全面延伸至物業(yè)服務(wù)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，一方面能為龐大的客戶群體進行精準服務(wù)，另一方面能間接實現(xiàn)服務(wù)規(guī)模拓展的目的。如2020年，

碧桂園服務(wù)收購文津國際擬開展保險經(jīng)紀業(yè)務(wù)，2021年9月18日，“碧惠保”品牌廣告已登錄碧桂園社區(qū)，保險業(yè)務(wù)也成為企業(yè)未來社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展的重要業(yè)務(wù)之一；

成功收購梯媒——城市縱橫，有效利用社區(qū)公共空間資源，實現(xiàn)業(yè)主、企業(yè)的公共收益的最大化，提升收益狀況；

收購合富輝煌進行房地產(chǎn)代理服務(wù)業(yè)務(wù)等。

反映在數(shù)據(jù)上，2020年，碧桂園服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)收入實現(xiàn)17.31億元，增長100%，為三大業(yè)務(wù)中漲幅最高的板塊，其中社區(qū)傳媒收入達3.5億元，居細分業(yè)務(wù)漲幅之首，達273.6%。

除在社區(qū)增值服務(wù)上進行持續(xù)發(fā)力外，碧桂園服務(wù)仍在延續(xù)布局城市服務(wù)業(yè)務(wù)的策略，在2020年，企業(yè)先后收購滿國康潔、福建東飛等標(biāo)的，借助傳統(tǒng)環(huán)衛(wèi)企業(yè)的項目布局優(yōu)勢，為碧桂園服務(wù)在城市服務(wù)相關(guān)領(lǐng)域的拓展提供服務(wù)運營支持，并輕易布局上百座城市，獲取較高的資源價值。

也是在2020年，碧桂園服務(wù)正式推出“新物業(yè)”品牌，將物業(yè)服務(wù)的概念再次深化。

4、2021年為規(guī)模整合爆發(fā)期，企業(yè)發(fā)展邁向深水區(qū)的重要階段

大肆進行規(guī)模與資源整合，行業(yè)巨艦的基底基本夯實

基于前期已經(jīng)搭建的企業(yè)品牌體系、較為成熟的服務(wù)管理模式、極強的市場口碑，碧桂園服務(wù)于2021年正式迎來“大躍進式”發(fā)展。

2021年，碧桂園服務(wù)開始在多觸點引爆式增長，先后完成對藍光嘉寶服務(wù)、母公司旗下多家商管公司、機場物業(yè)代表企業(yè)新華正達、深耕長沙物企天環(huán)物業(yè)、深耕四川的和盟物企等多個收購。

同時，碧桂園服務(wù)也參投待上市物企長城物業(yè)、中梁百悅智佳、已上市企業(yè)康橋悅生活和優(yōu)趣匯控股；據(jù)傳，碧桂園也已戰(zhàn)投啟動IPO的萬達商管，以上均展現(xiàn)出碧桂園服務(wù)“多棲發(fā)展”的決心。

碧桂園服務(wù)通過對所能觸及到的資源進行整合，一步步畫出行業(yè)“巨艦”的雛形，并積極進行“拼接”與“組裝”，目前巨艦的基底已夯實。在地產(chǎn)資金壓力持續(xù)被釋放的過程中，碧桂園服務(wù)這艘巨艦將會“吞并”更多的資源，會有更多標(biāo)的成為其囊中物。

在碧桂園服務(wù)“亮艦啟航”之時，也面臨著來自市場的狙擊，如，

以萬物云為代表的“平臺式”發(fā)展企業(yè)，憑借尚未上市的優(yōu)勢，拿未來上市后的發(fā)展預(yù)期，吸引著眾多諸如陽光智博服務(wù)、伯恩物業(yè)這類，想要享受未來資本發(fā)展紅利的企業(yè)；

以龍湖智慧服務(wù)為代表，擁有較高的服務(wù)品質(zhì)，同時未來也有望沖擊上市的頭部企業(yè)。

此外，在近期對恒大物業(yè)收購問詢中，便同時出現(xiàn)過碧桂園服務(wù)、萬物云的身影，雖前期接觸過程中收購條件未達成，但未來不排除還會有深度合作的可能。

可見，碧桂園服務(wù)雖在第一梯隊，但在市場化發(fā)展競爭中也會面臨選擇與被選擇的情況；同時，作為頭部企業(yè)，碧桂園服務(wù)較強的資源整合能力能使得企業(yè)在收購中多一個談判籌碼。

三

2021年是物業(yè)行業(yè)發(fā)展史的重要分水嶺

2020年下半年地產(chǎn)“三道紅線”政策正式實施以來，地產(chǎn)開發(fā)一改往日景象：一向堅挺的房價，在開發(fā)商亟需回籠資金、降低負債等意愿下，部分區(qū)域新房出現(xiàn)9折、8折甚至7折出售的情況。但資金的回籠仍需要時間，部分主攻剛需項目的企業(yè)或尚能取得不錯效果，而部分主攻改善項目及高端項目的企業(yè)則紛紛面臨著較大的資金危機。

2010年至今，房企均進行開發(fā)、文旅、物業(yè)、租賃等多元發(fā)展策略，但在近幾年的發(fā)展過程中，文旅項目由于開發(fā)周期更長、對資金占用久的特點，目前僅有小部分企業(yè)仍在進行該領(lǐng)域的深度布局；房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)也在2019年顯現(xiàn)出明顯頹勢，有條件企業(yè)早已對該板塊進行剝離或退出。

發(fā)展至今，房產(chǎn)企業(yè)除出售持有的資產(chǎn)外，能較輕易獲取較高回報的僅剩下“物業(yè)”這桿大旗；正是在2021年，物業(yè)這桿旗成為拯救地產(chǎn)于水火的重要“稻草”。

在物業(yè)板塊，2021年，一向不動聲色的龍湖智慧服務(wù)也開始在市場上進行大規(guī)模收并購；同樣，萬物云自對企業(yè)品牌進行系統(tǒng)化梳理之后，也于今年大舉進行市場化發(fā)展；碧桂園服務(wù)一改2019-2020年收購上下游產(chǎn)業(yè)鏈資源的策略，而是進行擴規(guī)模、搶市場的舉動。

部分有發(fā)展?jié)摿Φ男夭考把课锲蟪蔀轭^部物企的“盤中餐”，其他腰部物企的地產(chǎn)母公司多面臨著資金壓力，開發(fā)端留給“地產(chǎn)老爹”的時間已經(jīng)不多，2021年-2022年，將會是物業(yè)行業(yè)大洗牌的時期。

存量運營端給予非頭部物企的時間也不多了，在2020年末，我們就曾在《年度盤點 | 2020年物業(yè)行業(yè)最全的收并購啟示錄！》（點擊查看原文）中提到：

1. 2021年將是物業(yè)企業(yè)收并購的高潮期；

2. 2021年將是中型及成長型物企加速震蕩、抱團取暖的年份。

僅2021年前9個月，市場收并購金額便已遠超2020年全年；而中型及成長型企業(yè)在2021年的市場洗牌過程中，逐漸被兼并入更大的發(fā)展平臺內(nèi)。

我們預(yù)見到了物業(yè)行業(yè)收并購會加速、會有爆發(fā)，但對于如此大額的收購，著實未預(yù)料到。在頭部聚集愈發(fā)明顯的情況下，存量運營市場正在持續(xù)的被這批企業(yè)擠壓，收購溢價也在快速升溫，更多成長型物企想要逆風(fēng)翻盤恐實屬不易。

在地產(chǎn)資金壓力驅(qū)使、物企被迫救場的環(huán)境下，2021年必會成為物業(yè)行業(yè)發(fā)展的分水嶺。

在資本市場上，市場的投資邏輯也在發(fā)生轉(zhuǎn)變，雖物企上市潮仍在，但最佳的窗口期已經(jīng)流失。目前，排隊上市的物業(yè)企業(yè)仍有26家，其中禹佳服務(wù)、世紀金源服務(wù)已二次遞表，新力服務(wù)招股書已過期，天譽青創(chuàng)智聯(lián)服務(wù)及中南服務(wù)也將于本月末招股書到期，如此集中的二次交表、招股書過期，是物業(yè)上市潮以來從未面臨的局面。聯(lián)交所、投資者對于物業(yè)行業(yè)發(fā)展的邏輯及看法正在發(fā)生巨大的變化。

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（責(zé)任編輯：李顯杰 ）

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