今年以來(lái)，城市服務(wù)開(kāi)始吸引更多龍頭物管企業(yè)的關(guān)注。

在2020年內(nèi)，萬(wàn)科物業(yè)、碧桂園服務(wù)（HK：06098）等老面孔經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的探索，項(xiàng)目落地的節(jié)奏開(kāi)始加快，而包括融創(chuàng)服務(wù)、佳兆業(yè)美好（HK：02168）等新參與者也在快步入局，以圖在這片新藍(lán)海上盡快建立優(yōu)勢(shì)。

有業(yè)內(nèi)人士表示，物管企業(yè)開(kāi)辟城市服務(wù)的巨大潛在市場(chǎng)，既符合企業(yè)擴(kuò)張的需求，亦適應(yīng)了當(dāng)前城市發(fā)展的導(dǎo)向，在物業(yè)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的大環(huán)境下，將是一個(gè)雙贏選擇。

然而，對(duì)于熟悉以社區(qū)為基本單元的物管企業(yè)來(lái)說(shuō)，城市服務(wù)更大的空間以及更繁復(fù)的內(nèi)容，無(wú)疑是一場(chǎng)巨大的考驗(yàn)，而如何將規(guī)模真正轉(zhuǎn)化為利潤(rùn)，則是擺在企業(yè)加碼城市服務(wù)后不得不面對(duì)的難題。

頭部企業(yè)加快布局城市服務(wù)藍(lán)海

近兩年在資本市場(chǎng)上炙手可熱的物管企業(yè)，如今亦有了成長(zhǎng)的煩惱。

今年上半年，上市物管企業(yè)在管面積以13.5%增速延續(xù)了高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但降至7.3%的合約面積增長(zhǎng)，亦表明留給物管企業(yè)發(fā)力的儲(chǔ)備面積或已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，當(dāng)前“跑馬圈地”雖仍是企業(yè)發(fā)展的主線，但依靠傳統(tǒng)業(yè)務(wù)突破已愈發(fā)不易。這一方面來(lái)自于房開(kāi)市場(chǎng)總規(guī)模出現(xiàn)瓶頸，依靠母公司交付得到的增量已相對(duì)平穩(wěn)；另一方面則是第三方優(yōu)質(zhì)資源的覬覦者不斷增多，收并購(gòu)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈。

在此背景下，頭部物管企業(yè)紛紛將觸角從社區(qū)服務(wù)伸向城市服務(wù)層面的藍(lán)海。統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來(lái)萬(wàn)科物業(yè)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)（HK：06049）、龍湖智慧服務(wù)等老玩家加大了在城市服務(wù)層面的探索，其中，萬(wàn)科物業(yè)在上半年拿下了廈門(mén)鼓浪嶼、青島動(dòng)車(chē)小鎮(zhèn)等項(xiàng)目之后，在尚未結(jié)束的三季度中，已接連將武漢漢江老城區(qū)、成都軌道交通、江門(mén)人才島等城市服務(wù)收入囊中。

與此同時(shí)，更多新參與者也在積極入局。其中，佳兆業(yè)美好與邯鄲市峰峰礦區(qū)政府戰(zhàn)略合作成立城市綜合服務(wù)平臺(tái)；融創(chuàng)服務(wù)亦與南昌市政公用資產(chǎn)管理有限公司在南昌簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將合資組建江西融政物業(yè)服務(wù)有限公司，在城市服務(wù)整合管理領(lǐng)域展開(kāi)深度合作。

在頭部企業(yè)的積極布局背后，是城市服務(wù)巨大的潛在市場(chǎng)。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)便對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，一座城市的轉(zhuǎn)型，需要很多傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)以外的其他內(nèi)容，包括一些城市運(yùn)營(yíng)、公共設(shè)施等諸多品類(lèi)，而這些均為物管企業(yè)帶來(lái)很大的市場(chǎng)空間。

事實(shí)上，政府亦對(duì)于城市管理方面有著較為強(qiáng)烈的需求，自2018年以來(lái)，各大城市開(kāi)始紛紛推出城市精細(xì)化管理政策，而物管企業(yè)的優(yōu)勢(shì)使其成為承擔(dān)這項(xiàng)任務(wù)的最佳人選。碧桂園服務(wù)總裁李長(zhǎng)江便曾表示，在城市治理層面，數(shù)據(jù)化轉(zhuǎn)型升級(jí)、數(shù)字化應(yīng)用還有很長(zhǎng)一段路要走，在此背景下，物管企業(yè)具有先天的優(yōu)勢(shì)，可以從基層賦能、輔助決策為政府決策者提供數(shù)據(jù)以及智能應(yīng)用。

可以看到，優(yōu)質(zhì)物管企業(yè)進(jìn)入城市服務(wù)領(lǐng)域是一個(gè)雙贏的選擇。不過(guò)，從目前來(lái)看，城市服務(wù)極高的門(mén)檻，也意味著這個(gè)方向尚只有少數(shù)頭部物管企業(yè)能夠參與。

從一個(gè)社區(qū)到一座城市，城市服務(wù)顯然包括含著更多內(nèi)容。資料顯示，在物管企業(yè)對(duì)城市服務(wù)提供的主要服務(wù)中，住宅及商業(yè)、社會(huì)場(chǎng)所的物業(yè)管理服務(wù)不再占據(jù)主導(dǎo)地位，通常僅占整體服務(wù)的三成左右；取而代之的是，市容環(huán)衛(wèi)、市政設(shè)施、園林綠化、城市照明、綜合管廊、水利設(shè)施對(duì)城市公共空間的管理，才是城市服務(wù)領(lǐng)域的重頭戲。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)城市服務(wù)的主體是城市，服務(wù)內(nèi)容不再是簡(jiǎn)單的社區(qū)或大樓保潔、保安，而是涉及到各項(xiàng)市政服務(wù)和盤(pán)活社會(huì)資源等領(lǐng)域，對(duì)參與的物企體量和專(zhuān)業(yè)化水平存在高標(biāo)準(zhǔn)要求。

這意味著，對(duì)于物管企業(yè)，城市服務(wù)業(yè)務(wù)對(duì)資源整合能力、綜合實(shí)力均提出了極高的要求。

利潤(rùn)空間有待挖掘

在房企對(duì)城市服務(wù)領(lǐng)域的探索進(jìn)程中，萬(wàn)科物業(yè)可以稱(chēng)得上是一名先驅(qū)者。

自2018年成功落地珠海橫琴新區(qū)項(xiàng)目之后，2019年萬(wàn)科物業(yè)順利接下了雄安新區(qū)、廣州白云等4個(gè)區(qū)域的城市服務(wù)，承接下當(dāng)?shù)氐某鞘协h(huán)境衛(wèi)生、城市公共綠地養(yǎng)護(hù)、市政基礎(chǔ)設(shè)施養(yǎng)護(hù)、社區(qū)綜合治理、公共資源經(jīng)營(yíng)管理等城市管理業(yè)務(wù)。而在今年以來(lái)，萬(wàn)科物業(yè)新增的城市服務(wù)項(xiàng)目已達(dá)到了5個(gè)項(xiàng)目，有機(jī)構(gòu)估算，目前萬(wàn)科物業(yè)在城市服務(wù)領(lǐng)域的整體覆蓋面積已經(jīng)超過(guò)3500平方千米，覆蓋人口超過(guò)600萬(wàn)。

今年5月，城市服務(wù)在萬(wàn)科物業(yè)內(nèi)部的地位再一次提升，成為繼住宅、商企之余，“三駕馬車(chē)”發(fā)展戰(zhàn)略的最后一個(gè)引擎。在CEO朱保全的預(yù)期之中，若進(jìn)展順利，萬(wàn)科物業(yè)未來(lái)兩年將與全國(guó)30個(gè)城市商談城市服務(wù)領(lǐng)域深入合作，并將城市服務(wù)打造為住宅物業(yè)之外的另一個(gè)百億業(yè)務(wù)單元。

而這一定程度上得益于萬(wàn)科在橫琴項(xiàng)目上取得的成功。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，萬(wàn)科操盤(pán)的大珠海橫琴城資，僅來(lái)源空間類(lèi)業(yè)務(wù)的年度合同額便超過(guò)3億元。但在巨大營(yíng)收的誘惑背后，數(shù)據(jù)也將城市服務(wù)并不美好的盈利能力展露無(wú)遺，橫琴項(xiàng)目之中，承接的公共空間管理業(yè)務(wù)的整體利潤(rùn)率僅為3-4%。

這個(gè)利潤(rùn)水平無(wú)疑與物管行業(yè)整體利潤(rùn)率存在較大距離，更與萬(wàn)科物業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)的盈利能力存在較大落差。根據(jù)披露，在2020年上半年，萬(wàn)科物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入66.98億元，整體營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率約為14.37%。

“利潤(rùn)一直是物管企業(yè)開(kāi)展城市服務(wù)業(yè)務(wù)的難題?！痹趪?yán)躍進(jìn)看來(lái)，物管企業(yè)通常承接城市服務(wù)是以打包的形式進(jìn)行，這種打包模式就意味著有很多可能提升經(jīng)營(yíng)成本的繁瑣內(nèi)容存在，這使得企業(yè)在當(dāng)前探索階段往往會(huì)遇到有盈利上的壓力。

可以看到，城市服務(wù)業(yè)務(wù)的增收不增利是行業(yè)內(nèi)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象，保利物業(yè)等企業(yè)毛利率亦均受到公眾服務(wù)業(yè)務(wù)的拖累。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，前期投入較大的城市服務(wù)業(yè)務(wù)，在盈利空間上仍有進(jìn)一步挖掘的可能，譬如在在獲得巨大面積之后可拓展的增值服務(wù)，便有著改善相關(guān)業(yè)務(wù)盈利水平的可能。其中，嚴(yán)躍進(jìn)表示，改善利潤(rùn)核心的一點(diǎn)是城市運(yùn)營(yíng)要跟社區(qū)相結(jié)合，例如通過(guò)養(yǎng)老公共設(shè)施、公共教育資源打通政府發(fā)展目標(biāo)與社區(qū)業(yè)主需求，做好這些領(lǐng)域的對(duì)接，可能會(huì)在后續(xù)為相關(guān)企業(yè)提供較好的盈利增長(zhǎng)。

面對(duì)城市服務(wù)這一新的范疇，物管企業(yè)在拓展業(yè)務(wù)之余亦開(kāi)始承擔(dān)更多得社會(huì)責(zé)任。在疫情之下贏得越來(lái)越多業(yè)主信任之后，能否在一座城市的管理有更多斬獲，無(wú)疑是頭部物管企業(yè)面臨的新挑戰(zhàn)。

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