長(zhǎng)期依托于房企發(fā)展的物管公司，如今已經(jīng)開(kāi)始獨(dú)當(dāng)一面。

11月3日，作為時(shí)代傳媒2020中國(guó)地產(chǎn)時(shí)代百?gòu)?qiáng)榜的子榜，《2020中國(guó)地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)物業(yè)榜50強(qiáng)》（以下簡(jiǎn)稱“榜單”）重磅出爐。

該榜單以物管企業(yè)城市布局、合約項(xiàng)目數(shù)、合約建筑面積及2020年上半年物業(yè)運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行綜合打分，全面衡量各大物企的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。

榜單顯示，截至6月底，碧桂園服務(wù)在全國(guó)350個(gè)城市擁有2405個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，合同管理面積約7.46億平方米，高居榜首。

萬(wàn)科物業(yè)、綠城服務(wù)分列第二、第三名，其中萬(wàn)科物業(yè)擁有3828個(gè)項(xiàng)目，在管面積達(dá)6.8億平方米。綠城服務(wù)擁有2800個(gè)項(xiàng)目，在管面積達(dá)4.78億平方米。

恒大物業(yè)、龍湖物業(yè)、合景悠活、金地物業(yè)、世茂服務(wù)等物企均位列榜單前20。

其中，剛遞交上市表格的恒大物業(yè)在全國(guó)擁有1354個(gè)項(xiàng)目，合同管理面積約5.133億平方米。剛剛登陸港交所的合景悠活擁有400個(gè)項(xiàng)目，合同管理面積約5000萬(wàn)平方米。

富力物業(yè)、時(shí)代鄰里、佳兆業(yè)美好、越秀物業(yè)、龍光物業(yè)均表現(xiàn)不俗，分別位列第24、第30、第33、第43、第49位。其中時(shí)代鄰里在全國(guó)擁有309個(gè)項(xiàng)目，合同管理面積約1.059億平方米，佳兆業(yè)美好擁有323個(gè)項(xiàng)目，合同管理面積約4880平方米。

“和外資物管公司相比，內(nèi)地很多物管公司的母公司都有房地產(chǎn)背景，這就有一個(gè)底數(shù)的保證。也正是因?yàn)橛羞@樣的‘先天優(yōu)勢(shì)’，所以內(nèi)地物管公司的規(guī)模比較靠前?！比涨?，一家大型物企高管告訴時(shí)代周報(bào)記者，當(dāng)然，最重要的還是團(tuán)隊(duì)能力，如果實(shí)力不強(qiáng)，也吸引不了優(yōu)秀人才。

上市物企總營(yíng)收達(dá)395億元

疫情之年，物管企業(yè)的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)仍可圈可點(diǎn)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2020年上半年30家上市物企整體收入達(dá)到395億元，平均營(yíng)收為13.16億元；整體利潤(rùn)達(dá)到74億元，平均凈利潤(rùn)為2.47億元；平均毛利率為28.69%，平均凈利率為14.89%，

其中，碧桂園服務(wù)上半年實(shí)現(xiàn)收入約62.71億元，同比增幅78.4%；凈利潤(rùn)約13.35億元，同比增幅約61.6%；毛利率約37.2%，凈利潤(rùn)率約21.3%。截至2020年6月底，除“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)外，碧桂園服務(wù)的合同管理面積約為7.46億平方米，同比增長(zhǎng)6817萬(wàn)平方米。“今年是碧桂園服務(wù)橫向布局、縱向整合、內(nèi)部挖潛、外部擴(kuò)張的突擊年?！苯衲曛衅跇I(yè)績(jī)會(huì)上，碧桂園服務(wù)管理層如是稱。

同樣表現(xiàn)不俗的還有雅生活服務(wù)。上半年，雅生活服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入40.02億元，較去年同期增長(zhǎng)78.5%；錄得毛利為12.75億元，較去年同期增長(zhǎng)53.8%。6月30日，雅生活服務(wù)在管項(xiàng)目達(dá)到3112個(gè)，其中37.2%位于長(zhǎng)三角城市群，26.7%位于粵港澳大灣區(qū)。

非上市物企中，萬(wàn)科物業(yè)和恒大物業(yè)最為人所關(guān)注。

9月29日，中國(guó)恒大集團(tuán)發(fā)布公告稱，擬分拆恒大物業(yè)于聯(lián)交所主板上市，目前已遞交上市申請(qǐng)表格。數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月30日，恒大物業(yè)在全國(guó)280個(gè)城市擁有1354個(gè)項(xiàng)目，合同管理面積約5.133億平方米。上半年，恒大物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收45.64億元，凈利潤(rùn)達(dá)11.48億元。

一直未有上市時(shí)間表的萬(wàn)科物業(yè)，在10月更名為萬(wàn)物云。萬(wàn)科物業(yè)CEO朱保全表示，在公司平臺(tái)更名之后，萬(wàn)科物業(yè)會(huì)回歸住宅業(yè)務(wù)的服務(wù)，更聚焦在住宅物業(yè)。

榜單顯示，截至今年6月底，萬(wàn)科物業(yè)在全國(guó)101個(gè)城市擁有3828個(gè)項(xiàng)目，合同管理面積約6.8億平方米。上半年，萬(wàn)科物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收66.98億元。

增值服務(wù)成利潤(rùn)引擎

隨著各大物企持續(xù)加碼增值服務(wù)領(lǐng)域，其營(yíng)收結(jié)構(gòu)也在逐漸發(fā)生改變。克而瑞研報(bào)稱，上半年，業(yè)主增值服務(wù)收入同比增速中位值40.8%，高于非業(yè)主增值服務(wù)的27.3%。其中佳兆業(yè)美好及新城悅服務(wù)兩家物企增值服務(wù)營(yíng)收已過(guò)半，該兩家物企利潤(rùn)率最高的業(yè)務(wù)均為社區(qū)增值服務(wù)。

具體來(lái)看，佳兆業(yè)美好上半年以49.8%的毛利率實(shí)現(xiàn)5930萬(wàn)元社區(qū)增值服務(wù)營(yíng)收，其主要開(kāi)展空間資源租賃、社區(qū)租售服務(wù)、裝修美居及社區(qū)財(cái)富管理業(yè)務(wù)。

新城悅服務(wù)以42.7%的毛利率創(chuàng)造18510萬(wàn)元社區(qū)增值服務(wù)營(yíng)收，其主要提供裝修服務(wù)、家居生活服務(wù)、餐飲服務(wù)。新城悅服務(wù)董事長(zhǎng)戚小明在接受采訪時(shí)稱，社區(qū)增值服務(wù)業(yè)是公司未來(lái)要重點(diǎn)發(fā)展的業(yè)務(wù)，尤其是永續(xù)性的社區(qū)增值服務(wù)，和業(yè)主生活相關(guān)的高頻消費(fèi)，比如買菜、買牛奶等日常服務(wù)。

奧園健康、藍(lán)光嘉寶服務(wù)、永升生活服務(wù)及正榮服務(wù)增值服務(wù)營(yíng)收占比均高于4成。其中永升生活服務(wù)上半年社區(qū)增值服務(wù)和對(duì)非業(yè)主的增值服務(wù)分別實(shí)現(xiàn)收入2.61億元和2.83億元，同比增長(zhǎng)84.6%和117.1%。據(jù)悉，永升計(jì)劃在2023年以后，實(shí)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)收入和非物業(yè)費(fèi)收入各占50%。

正榮服務(wù)上半年實(shí)現(xiàn)非業(yè)主增值服務(wù)收入1.58億元，占總收入的35.6%；社區(qū)增值服務(wù)收入同比增24.6%至6040萬(wàn)元，占總收入的13.6%。

“公司主要業(yè)務(wù)有三個(gè)業(yè)務(wù)線，第一是物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)，希望毛利率在20%―23%；第二是非業(yè)主的增值服務(wù)，希望毛利率能達(dá)到30%―35%；最后是社區(qū)增值服務(wù)，希望毛利率能在60%以上。”中期業(yè)績(jī)會(huì)上，正榮服務(wù)管理層表示。

東方證券指出，從企業(yè)經(jīng)營(yíng)層面出發(fā)，增值服務(wù)能夠使物管企業(yè)更加獨(dú)立于地產(chǎn)周期，在由大量交付帶來(lái)的面積增長(zhǎng)紅利消退之后，成為企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)力。

上述物企高管也告訴時(shí)代周報(bào)記者，對(duì)于一家上市物業(yè)公司而言，如果它能做到其他服務(wù)（包括增值服務(wù)）所產(chǎn)生的收入大于物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收入，這家公司的健康程度將非常高。

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