社區(qū)增值業(yè)務登物管風口，藍光嘉寶能否化規(guī)模為營收？

來源：智能家居時間：2020-09-09 08:50

一場疫情，為物管行業(yè)帶來走進聚光燈的機會，也為社區(qū)增值服務業(yè)務帶來更好的土壤。

在上半年，得益于疫情下客戶黏性的提升，物管企業(yè)的社區(qū)增值服務業(yè)務實現(xiàn)了快速發(fā)展，頭部房企相關業(yè)務整體增長了56.17%。從過往經(jīng)驗看，社區(qū)增值服務無疑是物管行業(yè)“賣相”最好的業(yè)務，有著極高的利潤及想象空間，但實現(xiàn)社區(qū)增值服務與規(guī)模的同步發(fā)展并不容易。

在業(yè)內(nèi)人士看來，在沖刺規(guī)模的物管行業(yè)中，積極的收并購造成了項目的良莠不齊，如何解決收并購項目的“水土不服”，進而“因材施教”有效推進社區(qū)增值服務業(yè)務，是留給物管企業(yè)的新難題。

社區(qū)增值服務迎發(fā)展機遇

在物管行業(yè)中，客戶黏性以及滿意度，通常被認為是開展社區(qū)增值服務的基礎。上半年，物管企業(yè)便贏得了一個提升機遇。

在疫情的特殊時期，由物業(yè)提供生活服務產(chǎn)品無形中成為了剛需，而在社區(qū)增值服務產(chǎn)品的迭代升級以及用戶生活習慣的變化之下，社區(qū)增值服務常態(tài)化推進有了一片更好的土壤。

上半年，頭部物管企業(yè)增值服務收入高歌猛進，在藍鯨房產(chǎn)統(tǒng)計的11家總市值超過50億元的香港上市物管企業(yè)（不含商管類企業(yè)）中，增值服務分部合計實現(xiàn)營業(yè)收入約36.45億元（因業(yè)務分類不同，剔除綠城服務），同比增長56.17%，占總營收比例進一步提升約1個百分點至16.27%。

而在企業(yè)看來，這個比例還有著更大的上升空間。不久前的業(yè)績會上，碧桂園服務（HK：06098）執(zhí)行董事兼總裁李長江便表示，“碧桂園服務目前剛剛起步，希望公司的增值服務收入占比在未來能夠翻1至2倍甚至更多?！?/p>

一直以來，社區(qū)增值服務均被視為行業(yè)內(nèi)最為誘人的蛋糕，旭輝控股董事會主席林中曾表示，"社區(qū)增值服務就是物業(yè)未來價值的想象空間” ，而這其中的關鍵即是社區(qū)增值服務高于傳統(tǒng)物管業(yè)務的毛利率。

例如，碧桂園服務社區(qū)增值服務上半年實現(xiàn)收入6.03億元，毛利率同比增長3.1個百分點至65.9%，較主業(yè)物管服務高出近28個百分點。而包括時代鄰里（HK：09928）、永升生活服務（HK：01995）等企業(yè)上半年社區(qū)增值服務毛利率均在50%以上，分別為55.5%、53.8%。

在追逐“未來價值”的過程中，社區(qū)增值服務的鏈條也在不斷拉長。如同在2019年諸多物管企業(yè)將業(yè)務拓展至家政服務、資管領域，在今年上半年的疫情之下，鮮果蔬菜等剛需品的集中配送，以及無接觸外賣、快遞“跑腿”等便民服務亦成為了物管企業(yè)增值服務的常規(guī)項。

有了前期的積累之后，頭部物管企業(yè)亦在摩拳擦掌，希望在社區(qū)增值服務領域作出更大一番天地。

在上半年與京東聯(lián)盟、維達集團等企業(yè)達成戰(zhàn)略合作的雅生活服務（HK：03319），計劃開展二手租售、社區(qū)幼托服務等多元化、差異化的增值服務。時代鄰里在中報中指出，在高頻低增值業(yè)務保持與客戶的黏性及流量的基礎上，重點開展低頻高凈值業(yè)務帶來更多收入及利潤；而正榮服務也計劃通過收并購上下游專業(yè)公司，增加社區(qū)增值服務多樣化。

藍光嘉寶能否重拾優(yōu)勢

在多數(shù)頭部企業(yè)加碼增值服務的同時，亦有企業(yè)放緩了前進步伐。

在今年中期，社區(qū)增值服務業(yè)務成為報告期內(nèi)藍光嘉寶（HK：02606）大步發(fā)展中的惟一 “短板”。根據(jù)披露，上半年藍光嘉寶社區(qū)增值服務實現(xiàn)營業(yè)收入1.99億元，同比增幅僅2.9%，增速在統(tǒng)計的11家物管企業(yè)中排名末位。

值得注意的是，自去年10月藍光嘉寶服務正式上市，除展現(xiàn)出了強大的外拓能力，增值服務一直是其優(yōu)勢科目。在2019年，藍光嘉寶實現(xiàn)營業(yè)收入21億元，來自社區(qū)增值服務業(yè)務產(chǎn)生的收入占比約為21.4%，大幅高于上市物管企業(yè)10%左右的平均水平。

對于本期社區(qū)增值服務的平淡表現(xiàn)，藍光嘉寶將原因歸結(jié)于，受疫情影響致增速放緩。

有觀點認為，疫情雖然推動了物管企業(yè)線上化、智能化的進度，促進了部分業(yè)務的開展，但同時也阻滯了包括裝修服務、家居生活服務等在內(nèi)的入戶業(yè)務的開展，對部分側(cè)重于相關業(yè)務的企業(yè)造成直接沖擊。

但也有業(yè)內(nèi)人士表示，頻繁的收并購在為藍光嘉寶帶來規(guī)?？焖偬嵘耐瑫r，不可避免的降低了企業(yè)的規(guī)模質(zhì)量，使得新獲取在管面積的增值服務業(yè)務開展不及預期。地產(chǎn)分析師嚴躍進便對藍鯨房產(chǎn)表示，在物管行業(yè)中，收并購可以比較直觀的形成規(guī)模增長，但在收入層面也存在很多不確定性，其中就包括增值業(yè)務的不好開展。

上半年，藍光嘉寶服務加快了并購速度，據(jù)統(tǒng)計顯示，期內(nèi)藍光嘉寶服務完成收購8家物業(yè)管理服務提供商，總代價為人民幣1.939億元，被收購公司的在管建筑面積合計為1224.3萬平方米。

根據(jù)中報披露，得益于積極的外拓，報告期內(nèi)藍光嘉寶在管面積約為8988.4萬平方米，較去年末增長25.4%。然而，相較于藍光集團貢獻的面積，來自于第三方的面積在營收上有著明顯的劣勢，在今年中期，占比約66.59%的第三方在管建面，僅貢獻了51.72%的營業(yè)收入。

嚴躍進進一步表示，在收并購之后，企業(yè)首先會去探索項目是否適合推廣增值服務；此外，從企業(yè)自身來講，社區(qū)增值服務業(yè)務也在不斷創(chuàng)新，研究推廣哪些服務落地亦是企業(yè)需要考慮的問題。

顯然，相較于收并購對在管面積的立竿見影，增值服務的拓展仍需要更多時間。

事實上，得益于服務滿意度的提升，上半年管理費收繳率增長11.6個百分點，達到了90%。提升的滿意度與收繳率，顯示著物管企業(yè)服務的更廣泛認可，而這能否讓藍光嘉寶增值服務加速落地，藍鯨房產(chǎn)將持續(xù)關注。

（責任編輯：李顯杰）