社區(qū)增值業(yè)務(wù)登物管風(fēng)口，藍(lán)光嘉寶能否化規(guī)模為營收？

來源：智能家居時(shí)間：2020-09-09 08:50

一場(chǎng)疫情，為物管行業(yè)帶來走進(jìn)聚光燈的機(jī)會(huì)，也為社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)帶來更好的土壤。

在上半年，得益于疫情下客戶黏性的提升，物管企業(yè)的社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展，頭部房企相關(guān)業(yè)務(wù)整體增長(zhǎng)了56.17%。從過往經(jīng)驗(yàn)看，社區(qū)增值服務(wù)無疑是物管行業(yè)“賣相”最好的業(yè)務(wù)，有著極高的利潤及想象空間，但實(shí)現(xiàn)社區(qū)增值服務(wù)與規(guī)模的同步發(fā)展并不容易。

在業(yè)內(nèi)人士看來，在沖刺規(guī)模的物管行業(yè)中，積極的收并購造成了項(xiàng)目的良莠不齊，如何解決收并購項(xiàng)目的“水土不服”，進(jìn)而“因材施教”有效推進(jìn)社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)，是留給物管企業(yè)的新難題。

社區(qū)增值服務(wù)迎發(fā)展機(jī)遇

在物管行業(yè)中，客戶黏性以及滿意度，通常被認(rèn)為是開展社區(qū)增值服務(wù)的基礎(chǔ)。上半年，物管企業(yè)便贏得了一個(gè)提升機(jī)遇。

在疫情的特殊時(shí)期，由物業(yè)提供生活服務(wù)產(chǎn)品無形中成為了剛需，而在社區(qū)增值服務(wù)產(chǎn)品的迭代升級(jí)以及用戶生活習(xí)慣的變化之下，社區(qū)增值服務(wù)常態(tài)化推進(jìn)有了一片更好的土壤。

上半年，頭部物管企業(yè)增值服務(wù)收入高歌猛進(jìn)，在藍(lán)鯨房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的11家總市值超過50億元的香港上市物管企業(yè)（不含商管類企業(yè)）中，增值服務(wù)分部合計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約36.45億元（因業(yè)務(wù)分類不同，剔除綠城服務(wù)），同比增長(zhǎng)56.17%，占總營收比例進(jìn)一步提升約1個(gè)百分點(diǎn)至16.27%。

而在企業(yè)看來，這個(gè)比例還有著更大的上升空間。不久前的業(yè)績(jī)會(huì)上，碧桂園服務(wù)（HK：06098）執(zhí)行董事兼總裁李長(zhǎng)江便表示，“碧桂園服務(wù)目前剛剛起步，希望公司的增值服務(wù)收入占比在未來能夠翻1至2倍甚至更多?！?/p>

一直以來，社區(qū)增值服務(wù)均被視為行業(yè)內(nèi)最為誘人的蛋糕，旭輝控股董事會(huì)主席林中曾表示，"社區(qū)增值服務(wù)就是物業(yè)未來價(jià)值的想象空間” ，而這其中的關(guān)鍵即是社區(qū)增值服務(wù)高于傳統(tǒng)物管業(yè)務(wù)的毛利率。

例如，碧桂園服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)上半年實(shí)現(xiàn)收入6.03億元，毛利率同比增長(zhǎng)3.1個(gè)百分點(diǎn)至65.9%，較主業(yè)物管服務(wù)高出近28個(gè)百分點(diǎn)。而包括時(shí)代鄰里（HK：09928）、永升生活服務(wù)（HK：01995）等企業(yè)上半年社區(qū)增值服務(wù)毛利率均在50%以上，分別為55.5%、53.8%。

在追逐“未來價(jià)值”的過程中，社區(qū)增值服務(wù)的鏈條也在不斷拉長(zhǎng)。如同在2019年諸多物管企業(yè)將業(yè)務(wù)拓展至家政服務(wù)、資管領(lǐng)域，在今年上半年的疫情之下，鮮果蔬菜等剛需品的集中配送，以及無接觸外賣、快遞“跑腿”等便民服務(wù)亦成為了物管企業(yè)增值服務(wù)的常規(guī)項(xiàng)。

有了前期的積累之后，頭部物管企業(yè)亦在摩拳擦掌，希望在社區(qū)增值服務(wù)領(lǐng)域作出更大一番天地。

在上半年與京東聯(lián)盟、維達(dá)集團(tuán)等企業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略合作的雅生活服務(wù)（HK：03319），計(jì)劃開展二手租售、社區(qū)幼托服務(wù)等多元化、差異化的增值服務(wù)。時(shí)代鄰里在中報(bào)中指出，在高頻低增值業(yè)務(wù)保持與客戶的黏性及流量的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)開展低頻高凈值業(yè)務(wù)帶來更多收入及利潤；而正榮服務(wù)也計(jì)劃通過收并購上下游專業(yè)公司，增加社區(qū)增值服務(wù)多樣化。

藍(lán)光嘉寶能否重拾優(yōu)勢(shì)

在多數(shù)頭部企業(yè)加碼增值服務(wù)的同時(shí)，亦有企業(yè)放緩了前進(jìn)步伐。

在今年中期，社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)成為報(bào)告期內(nèi)藍(lán)光嘉寶（HK：02606）大步發(fā)展中的惟一 “短板”。根據(jù)披露，上半年藍(lán)光嘉寶社區(qū)增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1.99億元，同比增幅僅2.9%，增速在統(tǒng)計(jì)的11家物管企業(yè)中排名末位。

值得注意的是，自去年10月藍(lán)光嘉寶服務(wù)正式上市，除展現(xiàn)出了強(qiáng)大的外拓能力，增值服務(wù)一直是其優(yōu)勢(shì)科目。在2019年，藍(lán)光嘉寶實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入21億元，來自社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的收入占比約為21.4%，大幅高于上市物管企業(yè)10%左右的平均水平。

對(duì)于本期社區(qū)增值服務(wù)的平淡表現(xiàn)，藍(lán)光嘉寶將原因歸結(jié)于，受疫情影響致增速放緩。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，疫情雖然推動(dòng)了物管企業(yè)線上化、智能化的進(jìn)度，促進(jìn)了部分業(yè)務(wù)的開展，但同時(shí)也阻滯了包括裝修服務(wù)、家居生活服務(wù)等在內(nèi)的入戶業(yè)務(wù)的開展，對(duì)部分側(cè)重于相關(guān)業(yè)務(wù)的企業(yè)造成直接沖擊。

但也有業(yè)內(nèi)人士表示，頻繁的收并購在為藍(lán)光嘉寶帶來規(guī)?？焖偬嵘耐瑫r(shí)，不可避免的降低了企業(yè)的規(guī)模質(zhì)量，使得新獲取在管面積的增值服務(wù)業(yè)務(wù)開展不及預(yù)期。地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)便對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，在物管行業(yè)中，收并購可以比較直觀的形成規(guī)模增長(zhǎng)，但在收入層面也存在很多不確定性，其中就包括增值業(yè)務(wù)的不好開展。

上半年，藍(lán)光嘉寶服務(wù)加快了并購速度，據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，期內(nèi)藍(lán)光嘉寶服務(wù)完成收購8家物業(yè)管理服務(wù)提供商，總代價(jià)為人民幣1.939億元，被收購公司的在管建筑面積合計(jì)為1224.3萬平方米。

根據(jù)中報(bào)披露，得益于積極的外拓，報(bào)告期內(nèi)藍(lán)光嘉寶在管面積約為8988.4萬平方米，較去年末增長(zhǎng)25.4%。然而，相較于藍(lán)光集團(tuán)貢獻(xiàn)的面積，來自于第三方的面積在營收上有著明顯的劣勢(shì)，在今年中期，占比約66.59%的第三方在管建面，僅貢獻(xiàn)了51.72%的營業(yè)收入。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步表示，在收并購之后，企業(yè)首先會(huì)去探索項(xiàng)目是否適合推廣增值服務(wù)；此外，從企業(yè)自身來講，社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)也在不斷創(chuàng)新，研究推廣哪些服務(wù)落地亦是企業(yè)需要考慮的問題。

顯然，相較于收并購對(duì)在管面積的立竿見影，增值服務(wù)的拓展仍需要更多時(shí)間。

事實(shí)上，得益于服務(wù)滿意度的提升，上半年管理費(fèi)收繳率增長(zhǎng)11.6個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了90%。提升的滿意度與收繳率，顯示著物管企業(yè)服務(wù)的更廣泛認(rèn)可，而這能否讓藍(lán)光嘉寶增值服務(wù)加速落地，藍(lán)鯨房產(chǎn)將持續(xù)關(guān)注。

（責(zé)任編輯：李顯杰）