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2020半年報(bào)

8月17日，四川藍(lán)光嘉寶服務(wù)集團(tuán)發(fā)布了2020年中期業(yè)績(jī)。

今年前6個(gè)月，藍(lán)光嘉寶服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入約11.66億元，同比增長(zhǎng)約25%；凈利潤(rùn)為2.44億元，同比增長(zhǎng)約30.8%。

作為西南物業(yè)第一股，上市不到一年，藍(lán)光嘉寶服務(wù)交出的成績(jī)單算是中規(guī)中矩。

富瑞的研報(bào)指出，預(yù)計(jì)2020上半年中國(guó)物業(yè)管理公司的平均收益將同比增長(zhǎng)30-40％。

在8月18日的業(yè)績(jī)會(huì)上，藍(lán)光嘉寶服務(wù)董事長(zhǎng)姚敏說(shuō)，藍(lán)光嘉寶服務(wù)不是為了上市而上市，這是企業(yè)發(fā)展的正常進(jìn)程，借助資本市場(chǎng)，公司踏上了事業(yè)的新征程。

2020年，是藍(lán)光嘉寶服務(wù)新戰(zhàn)略實(shí)施元年，要靠資本化力量和數(shù)字科技轉(zhuǎn)型，為公司加速發(fā)展提供動(dòng)力。

01

不被偏愛(ài)的孩子

對(duì)于正飄在風(fēng)口上的物業(yè)股而言，中規(guī)中矩的成績(jī)體現(xiàn)在股價(jià)上，便是低于行業(yè)平均水平的估值。

上市至今，藍(lán)光嘉寶服務(wù)的股價(jià)上漲了近3成，市值近百億，市盈率大約在16倍，而已上市的26家物管企業(yè)，目前平均市盈率超過(guò)40倍。

其中11家物管企業(yè)的市盈率要高于這個(gè)數(shù)字，有8家企業(yè)的股價(jià)在今年翻倍。

香港資本市場(chǎng)如此偏愛(ài)物業(yè)股，但是藍(lán)光嘉寶服務(wù)并不是被偏愛(ài)的孩子，估值在同行中處于中游水平。

我們分析一下物業(yè)股中市值最高的幾家企業(yè)，不難發(fā)現(xiàn)他們大多是來(lái)自于碧桂園、中海、保利、招商等頭部地產(chǎn)企業(yè)的物業(yè)公司。

抱地產(chǎn)大腿，是物業(yè)公司最省心的發(fā)展模式，也是資本市場(chǎng)看好的原因，依靠每年大規(guī)模新增的交付物業(yè)面積，就能保證持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)。

這一點(diǎn)從物業(yè)第一股彩生活如今的表現(xiàn)就可以看出來(lái)。盡管彩生活號(hào)稱居住管理面積全球最大，但是物業(yè)一旦選擇獨(dú)立于地產(chǎn)基本盤(pán)進(jìn)行發(fā)展，資本市場(chǎng)給出的市盈率只有10倍。

幾乎與地產(chǎn)同一境遇了。

港股說(shuō)白了，是包租婆思維，看好能夠像收租一樣，持久穩(wěn)健的盈利模式。

藍(lán)光嘉寶服務(wù)雖然也有來(lái)自于藍(lán)光發(fā)展的銷售物業(yè)作為支撐，但是中型房企的銷售規(guī)模，每年數(shù)百萬(wàn)方的管理面積增幅，對(duì)于如今在管面積有望過(guò)億的藍(lán)光嘉寶服務(wù)而言并不算多。

這是脫胎于中型房企的物管公司相比于頭部企業(yè)的天然劣勢(shì)。

但這類企業(yè)中，也有雅生活服務(wù)這樣在同行中市值位列前三的企業(yè)。

雅居樂(lè)地產(chǎn)的銷售規(guī)模與藍(lán)光發(fā)展都處于千億梯隊(duì)，但是雅生活服務(wù)的市值超過(guò)500億港元，僅次于碧桂園服務(wù)。

今年，雅生活把公司名從“雅居樂(lè)雅生活服務(wù)股份有限公司”更改為“雅生活智慧城市服務(wù)股份有限公司”，樹(shù)立了一個(gè)跳出地產(chǎn)基本盤(pán)謀發(fā)展的樣本。

上半年，雅生活稅后利潤(rùn)及歸母凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)增長(zhǎng)超過(guò)50%與35%。主要源于對(duì)中民物業(yè)收購(gòu)的整合。

02

規(guī)模之戰(zhàn)

沒(méi)有出身豪門(mén)，那就自己做豪門(mén)。

收購(gòu)，是沒(méi)有大腿的物管企業(yè)成為豪門(mén)的主要方式。藍(lán)光嘉寶服務(wù)也一直在做。

自2016年收購(gòu)成都國(guó)嘉物業(yè)以來(lái)，截至今年6月30日，藍(lán)光嘉寶服務(wù)已完成對(duì)16家物業(yè)企業(yè)的收并購(gòu)工作，今年期內(nèi)完成了8家。來(lái)自第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商的在管建筑面積已經(jīng)超過(guò)6成。

據(jù)姚敏介紹，藍(lán)光嘉寶服務(wù)上市之后將有8成規(guī)模增長(zhǎng)是通過(guò)收并購(gòu)去快速做大的，剩下的2成會(huì)通過(guò)委托項(xiàng)目或者與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行輕資產(chǎn)合作獲取。

上市融資的確給藍(lán)光嘉寶服務(wù)帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)會(huì)，不過(guò)目前收購(gòu)的規(guī)模還有待提升。

去年10月上市時(shí)，藍(lán)光嘉寶服務(wù)約11.79億元的募集資金將用于擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)的管理規(guī)模，而截至2020年6月底，這部分資金余額還有11.55億元。

目前，藍(lán)光嘉寶服務(wù)在買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)上該花的錢(qián)，還只花出去一個(gè)零頭。

十幾億在地產(chǎn)公司買(mǎi)一塊地都不太夠，但是小型物業(yè)公司收購(gòu)額度基本都在千萬(wàn)級(jí)。按照預(yù)期，藍(lán)光嘉寶服務(wù)募集的資金會(huì)在2022年9月前使用。

在微利的物管行業(yè)，規(guī)模是核心競(jìng)爭(zhēng)力，百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)規(guī)模集中度不足40%。接下來(lái)，還有恒大、融創(chuàng)、華潤(rùn)、世茂等頭部房企的物管企業(yè)上市。

在買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)上，藍(lán)光嘉寶服務(wù)得抓緊了，真正把物業(yè)平臺(tái)融到的資金用于自身發(fā)展。

03

提升價(jià)值

除了借助資本力量做大規(guī)模之外，數(shù)字科技轉(zhuǎn)型也是物管企業(yè)加速發(fā)展的動(dòng)力所在。

去地產(chǎn)化，與智慧科技相結(jié)合，一向是資本市場(chǎng)喜歡的概念。

這一點(diǎn)上，藍(lán)光嘉寶服務(wù)早已經(jīng)進(jìn)行。在其維修服務(wù)APP上，業(yè)主可以在線下單，由維修人員自行搶單提供服務(wù)，提高服務(wù)效率，促進(jìn)工作人員精進(jìn)服務(wù)品質(zhì)。

8月17日，藍(lán)光嘉寶服務(wù)還宣布委任張晉偉為公司聯(lián)席總裁，其在數(shù)字科技和信息技術(shù)行業(yè)擁有豐富經(jīng)驗(yàn)，這是藍(lán)光嘉寶服務(wù)加強(qiáng)數(shù)字科技建設(shè)的標(biāo)志。

做大規(guī)模，提升服務(wù)品質(zhì)，提升品牌溢價(jià)，才能更好地提升企業(yè)的收益。

藍(lán)光嘉寶服務(wù)的收入主要分為物業(yè)管理服務(wù)、咨詢服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)。前兩項(xiàng)在上半年都實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)的增長(zhǎng)。而社區(qū)增值服務(wù)由于受疫情影響，僅微增2.9%。

按照實(shí)際經(jīng)驗(yàn)而言，由于疫情時(shí)期的居家隔離，很多業(yè)主的購(gòu)物、生活需求，都會(huì)通過(guò)物業(yè)服務(wù)APP來(lái)解決。

這一次戰(zhàn)疫，很多物管企業(yè)便通過(guò)科技與服務(wù)結(jié)合，展現(xiàn)出自身價(jià)值。然而，從中報(bào)數(shù)據(jù)看來(lái)，藍(lán)光嘉寶服務(wù)在這一方面，并未轉(zhuǎn)化為可觀的增長(zhǎng)。

由于重倉(cāng)西南區(qū)域，藍(lán)光嘉寶服務(wù)的物業(yè)管理費(fèi)較低，一直在約2元/月/平米的水平，而由于收購(gòu)的第三方物業(yè)管理費(fèi)更低，進(jìn)一步拉低平均水平。

在拓展規(guī)模的同時(shí)，藍(lán)光嘉寶服務(wù)需要迅速地改善收購(gòu)物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)，提升服務(wù)溢價(jià)。

此外，價(jià)值更高的非住宅物業(yè)管理板塊，也是時(shí)下很多物管公司開(kāi)始發(fā)力的方向。

對(duì)此，姚敏在業(yè)績(jī)會(huì)上表示：住宅物業(yè)與非住宅物業(yè)都是萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)。目前住宅物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是一片紅海，藍(lán)光嘉寶服務(wù)順應(yīng)市場(chǎng)涉足該板塊的業(yè)務(wù)。對(duì)于非住宅物業(yè)領(lǐng)域，公司在未來(lái)會(huì)通過(guò)規(guī)模增長(zhǎng)來(lái)調(diào)整物業(yè)結(jié)構(gòu)，通過(guò)與細(xì)分領(lǐng)域的強(qiáng)者聯(lián)合，改造藍(lán)光嘉寶服務(wù)的基因，豐富現(xiàn)有的業(yè)態(tài)，擴(kuò)大市場(chǎng)邊界。

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