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2020半年報

8月17日，四川藍光嘉寶服務集團發(fā)布了2020年中期業(yè)績。

今年前6個月，藍光嘉寶服務實現收入約11.66億元，同比增長約25%；凈利潤為2.44億元，同比增長約30.8%。

作為西南物業(yè)第一股，上市不到一年，藍光嘉寶服務交出的成績單算是中規(guī)中矩。

富瑞的研報指出，預計2020上半年中國物業(yè)管理公司的平均收益將同比增長30-40％。

在8月18日的業(yè)績會上，藍光嘉寶服務董事長姚敏說，藍光嘉寶服務不是為了上市而上市，這是企業(yè)發(fā)展的正常進程，借助資本市場，公司踏上了事業(yè)的新征程。

2020年，是藍光嘉寶服務新戰(zhàn)略實施元年，要靠資本化力量和數字科技轉型，為公司加速發(fā)展提供動力。

01

不被偏愛的孩子

對于正飄在風口上的物業(yè)股而言，中規(guī)中矩的成績體現在股價上，便是低于行業(yè)平均水平的估值。

上市至今，藍光嘉寶服務的股價上漲了近3成，市值近百億，市盈率大約在16倍，而已上市的26家物管企業(yè)，目前平均市盈率超過40倍。

其中11家物管企業(yè)的市盈率要高于這個數字，有8家企業(yè)的股價在今年翻倍。

香港資本市場如此偏愛物業(yè)股，但是藍光嘉寶服務并不是被偏愛的孩子，估值在同行中處于中游水平。

我們分析一下物業(yè)股中市值最高的幾家企業(yè)，不難發(fā)現他們大多是來自于碧桂園、中海、保利、招商等頭部地產企業(yè)的物業(yè)公司。

抱地產大腿，是物業(yè)公司最省心的發(fā)展模式，也是資本市場看好的原因，依靠每年大規(guī)模新增的交付物業(yè)面積，就能保證持續(xù)穩(wěn)定的增長。

這一點從物業(yè)第一股彩生活如今的表現就可以看出來。盡管彩生活號稱居住管理面積全球最大，但是物業(yè)一旦選擇獨立于地產基本盤進行發(fā)展，資本市場給出的市盈率只有10倍。

幾乎與地產同一境遇了。

港股說白了，是包租婆思維，看好能夠像收租一樣，持久穩(wěn)健的盈利模式。

藍光嘉寶服務雖然也有來自于藍光發(fā)展的銷售物業(yè)作為支撐，但是中型房企的銷售規(guī)模，每年數百萬方的管理面積增幅，對于如今在管面積有望過億的藍光嘉寶服務而言并不算多。

這是脫胎于中型房企的物管公司相比于頭部企業(yè)的天然劣勢。

但這類企業(yè)中，也有雅生活服務這樣在同行中市值位列前三的企業(yè)。

雅居樂地產的銷售規(guī)模與藍光發(fā)展都處于千億梯隊，但是雅生活服務的市值超過500億港元，僅次于碧桂園服務。

今年，雅生活把公司名從“雅居樂雅生活服務股份有限公司”更改為“雅生活智慧城市服務股份有限公司”，樹立了一個跳出地產基本盤謀發(fā)展的樣本。

上半年，雅生活稅后利潤及歸母凈利潤預計增長超過50%與35%。主要源于對中民物業(yè)收購的整合。

02

規(guī)模之戰(zhàn)

沒有出身豪門，那就自己做豪門。

收購，是沒有大腿的物管企業(yè)成為豪門的主要方式。藍光嘉寶服務也一直在做。

自2016年收購成都國嘉物業(yè)以來，截至今年6月30日，藍光嘉寶服務已完成對16家物業(yè)企業(yè)的收并購工作，今年期內完成了8家。來自第三方物業(yè)開發(fā)商的在管建筑面積已經超過6成。

據姚敏介紹，藍光嘉寶服務上市之后將有8成規(guī)模增長是通過收并購去快速做大的，剩下的2成會通過委托項目或者與開發(fā)商進行輕資產合作獲取。

上市融資的確給藍光嘉寶服務帶來了新的發(fā)展機會，不過目前收購的規(guī)模還有待提升。

去年10月上市時，藍光嘉寶服務約11.79億元的募集資金將用于擴大物業(yè)服務的管理規(guī)模，而截至2020年6月底，這部分資金余額還有11.55億元。

目前，藍光嘉寶服務在買買買上該花的錢，還只花出去一個零頭。

十幾億在地產公司買一塊地都不太夠，但是小型物業(yè)公司收購額度基本都在千萬級。按照預期，藍光嘉寶服務募集的資金會在2022年9月前使用。

在微利的物管行業(yè)，規(guī)模是核心競爭力，百強物業(yè)企業(yè)規(guī)模集中度不足40%。接下來，還有恒大、融創(chuàng)、華潤、世茂等頭部房企的物管企業(yè)上市。

在買買買上，藍光嘉寶服務得抓緊了，真正把物業(yè)平臺融到的資金用于自身發(fā)展。

03

提升價值

除了借助資本力量做大規(guī)模之外，數字科技轉型也是物管企業(yè)加速發(fā)展的動力所在。

去地產化，與智慧科技相結合，一向是資本市場喜歡的概念。

這一點上，藍光嘉寶服務早已經進行。在其維修服務APP上，業(yè)主可以在線下單，由維修人員自行搶單提供服務，提高服務效率，促進工作人員精進服務品質。

8月17日，藍光嘉寶服務還宣布委任張晉偉為公司聯(lián)席總裁，其在數字科技和信息技術行業(yè)擁有豐富經驗，這是藍光嘉寶服務加強數字科技建設的標志。

做大規(guī)模，提升服務品質，提升品牌溢價，才能更好地提升企業(yè)的收益。

藍光嘉寶服務的收入主要分為物業(yè)管理服務、咨詢服務及社區(qū)增值服務。前兩項在上半年都實現了兩位數的增長。而社區(qū)增值服務由于受疫情影響，僅微增2.9%。

按照實際經驗而言，由于疫情時期的居家隔離，很多業(yè)主的購物、生活需求，都會通過物業(yè)服務APP來解決。

這一次戰(zhàn)疫，很多物管企業(yè)便通過科技與服務結合，展現出自身價值。然而，從中報數據看來，藍光嘉寶服務在這一方面，并未轉化為可觀的增長。

由于重倉西南區(qū)域，藍光嘉寶服務的物業(yè)管理費較低，一直在約2元/月/平米的水平，而由于收購的第三方物業(yè)管理費更低，進一步拉低平均水平。

在拓展規(guī)模的同時，藍光嘉寶服務需要迅速地改善收購物業(yè)的服務品質，提升服務溢價。

此外，價值更高的非住宅物業(yè)管理板塊，也是時下很多物管公司開始發(fā)力的方向。

對此，姚敏在業(yè)績會上表示：住宅物業(yè)與非住宅物業(yè)都是萬億級的市場。目前住宅物業(yè)的競爭是一片紅海，藍光嘉寶服務順應市場涉足該板塊的業(yè)務。對于非住宅物業(yè)領域，公司在未來會通過規(guī)模增長來調整物業(yè)結構，通過與細分領域的強者聯(lián)合，改造藍光嘉寶服務的基因，豐富現有的業(yè)態(tài)，擴大市場邊界。

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