物管行業(yè) “新勢力” 世茂服務(wù)通過聆訊增值服務(wù)貢獻過半成最大

來源：智能家居時間：2020-10-15 10:21

隨著“上市潮”的到來，物業(yè)管理行業(yè)進入快速增長的黃金發(fā)展期，物業(yè)分拆已成為多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)從“地產(chǎn)開發(fā)商”轉(zhuǎn)型到“地產(chǎn)服務(wù)商”的必經(jīng)之路。世茂集團旗下綜合物業(yè)管理與社區(qū)生活服務(wù)提供商世茂服務(wù)已于近日通過上市聆訊，數(shù)月前世茂服務(wù)已向港交所遞交了招股書。

招股書顯示，世茂服務(wù)2017年-2019的年度利潤分別為1.09億元、1.46億元和3.85億元，復(fù)合年增長率達88.0%。

于2019年，高毛利的增值服務(wù)（包括社區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)）為世茂服務(wù)貢獻了51.8%的收入，成為新的利潤增長點。

背靠強大母公司

據(jù)世茂服務(wù)招股書，截至2020年6月30日，公司在管面積為8572萬平米，合約面積1.26億平米。公司2017年-2019年收入分別為10.43億元、13.29億元和24.89億元；年度利潤分別為1.09億元、1.46億元和3.85億元。對比已上市物管公司，世茂服務(wù)的面積、收入和利潤規(guī)模暫處中游。

不過，世茂服務(wù)2017年-2019年收入和利潤的復(fù)合年增長率分別為54.5%和88.0%，實現(xiàn)有質(zhì)量的高速增長，遠(yuǎn)超行業(yè)均值，體現(xiàn)出物管公司的規(guī)模效應(yīng)，跨越規(guī)?；騼H是時間問題。

由于物業(yè)管理費相對剛性（漲價受政府指導(dǎo)定價及業(yè)委會投票表決等因素限制），物管行業(yè)收入的規(guī)模增長主要在于管理面積的發(fā)展。而管理面積主要來自三種途徑：關(guān)聯(lián)房企開發(fā)項目、收并購、第三方招投標(biāo)。

世茂服務(wù)背靠世茂集團，截至2020年6月30日，由世茂集團與其合營企業(yè)及聯(lián)營公司開發(fā)的物業(yè)占在管總建筑面積的62.1%

相比獨立物管公司，背靠開發(fā)商的物管公司（即關(guān)聯(lián)型物管公司），近些年各項指標(biāo)增速更快。據(jù)平安證券最新報告，2019年末關(guān)聯(lián)型物管公司在管面積、合約面積均值均高于獨立型物管公司；增速方面，控股型、非控股型在管面積2017-2019年復(fù)合增速為33.6%、31.6%，合約面積2017-2019年復(fù)合增速為40.1%、39.7%，優(yōu)于獨立型表現(xiàn)(12.5%、5.8%)。從關(guān)聯(lián)型內(nèi)部來看，控股型物管公司面積均值及增速更為突出。

為進一步擴展在管總建筑面積，除自然增長外，世茂服務(wù)于2019年收購了海亮物業(yè)管理全部股權(quán)及泉州三遠(yuǎn)的51%股權(quán)，此外，自2020年1月1日起，世茂服務(wù)先后收購廣州粵泰全部股權(quán)、北京冠城全部股權(quán)、福晟生活服務(wù)51%股權(quán)、成都信誼67%股權(quán)、浙大新宇51%股權(quán)，使得由獨立第三方房地產(chǎn)開發(fā)商獨立開發(fā)的物業(yè)在管建筑面積比例，自截至2018年底的0.8%上升至截至2020年6月30日的37.9%?！拔覀兊牟呗允抢^續(xù)把握世茂集團的增長，同時開拓有助在管建筑面積可持續(xù)增長的額外物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議來源，我們相信此舉將帶動收入持續(xù)增長，并改善我們的經(jīng)營業(yè)績及財務(wù)狀況。”世茂服務(wù)在招股書中稱。

世茂服務(wù)的盈利能力同樣高于行業(yè)均值，其2019年的毛利率為33.7%。在香港已上市的22家物管公司中，2019年的毛利率均值為29.9%，世茂服務(wù)高出了近4個百分點。

增值服務(wù)毛利率水平尤為突出。其社區(qū)增值服務(wù)的毛利率由2018年的45.9%上升至2019年的47.5%，高于2019年上市物管公司增值服務(wù)的毛利率均值41.5%。世茂服務(wù)在招股書中稱：“主要由于規(guī)模經(jīng)濟及運營效率提升，以及我們就家裝服務(wù)推出營銷及推廣服務(wù)，較整體社區(qū)增值服務(wù)具更高毛利率?！?/p>

社區(qū)增值服務(wù)成亮點

世茂服務(wù)的增值服務(wù)包括社區(qū)資產(chǎn)管理、停車位銷售、家裝服務(wù)、智慧社區(qū)解決方案等，打破了傳統(tǒng)物業(yè)邊界。這些服務(wù)需要的人員通常較少，因此產(chǎn)生較少員工相關(guān)成本，及整體為社區(qū)增值服務(wù)帶來較高毛利率。

于業(yè)績記錄期內(nèi)，世茂服務(wù)2017年-2019年的傳統(tǒng)增值服務(wù)收入大增，其中社區(qū)資產(chǎn)管理服務(wù)收入的復(fù)合年增長率為82.0%。停車位銷售相關(guān)服務(wù)收入的復(fù)合年增長率高達436.3%。

而增值服務(wù)以基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)為培育土壤，受規(guī)模與滲透率雙重驅(qū)動。平安證券認(rèn)為，以一二線及核心城市圈為主的房企，或更利于旗下物管公司增值服務(wù)提高滲透率。即高能級城市、核心區(qū)域業(yè)主增值服務(wù)接受程度相對更高、消費能力相對更強，因此對增值服務(wù)滲透率產(chǎn)生積極影響。

據(jù)世茂服務(wù)招股書，其主要專注位于一線、新一線及二線城市的物業(yè)，于該等城市擁有在管總建筑面積占總面積的比例為77%，重點聚焦長三角、環(huán)渤海、大灣區(qū)與中西部四大核心城市群。

在今年4月的世茂房地產(chǎn)2019年度業(yè)績會上，世茂集團董事局副主席、總裁許世壇表示，今年投入重點在大灣區(qū)、長三角、環(huán)渤海、福建等一二線城市。截至6月30日，世茂集團獲取土地84塊，在深度扎根的高能級戰(zhàn)略紅利區(qū)持續(xù)增儲，權(quán)益前總價約647億元，占全年投資總量50%左右。其中，一二線及強三四線城市土地總價占比達94%，為當(dāng)年銷售轉(zhuǎn)化及利潤空間提供有效保障

“透過與世茂集團維持長期穩(wěn)定的合作，我們認(rèn)為已具備優(yōu)勢，能繼續(xù)從世茂集團的龐大土地儲備中受惠，相信將可繼續(xù)帶動我們?nèi)蘸蟮脑鲩L。”世茂服務(wù)在招股書中稱。

此外，借助全國進一步城鎮(zhèn)化及利好政策，世茂服務(wù)有意將服務(wù)由社區(qū)層面提升至城市層面，即城市管理服務(wù)。城市服務(wù)同樣是近年物業(yè)行業(yè)的拓展熱門，此類物業(yè)具備基礎(chǔ)服務(wù)疊加的可能性（菜單式服務(wù)），有收入和毛利持續(xù)提升的可能。