房企吸金物管賽道資本警覺輸血依賴癥

來源：智能家居時(shí)間：2021-09-06 10:51

物管行業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)天花板既至?xí)r，已然成為新的贏利點(diǎn)。

分拆上市的物企，延續(xù)著高歌猛進(jìn)的前行態(tài)勢，規(guī)模及營收全線增長。這個(gè)中報(bào)季，搶眼程度甚至蓋過了地產(chǎn)母公司。

在物管這條被普遍視為將達(dá)到萬億量級(jí)、未來有望與開發(fā)業(yè)務(wù)并駕齊驅(qū)的黃金賽道上，規(guī)模身位之爭已拉開序幕。49家上市物企之外，還有更多渴望資本加持的物管企業(yè)，躍躍欲試，排隊(duì)準(zhǔn)備進(jìn)入造富新賽道。

大象起舞，物管業(yè)務(wù)今時(shí)的吸金能力，很大程度由母公司的規(guī)模紅利決定。

而物管行業(yè)的未來遠(yuǎn)不止于此，從自我輸血到第三方拓展，從社區(qū)管理到城市服務(wù)，從戰(zhàn)略布局到并購行動(dòng)，龍頭物企雄心勃勃。

長袖善舞，先發(fā)未必先至。規(guī)?？焖僭鲩L的同時(shí)，人力成本上升、管理半徑過寬等諸多問題也向物管企業(yè)提出了挑戰(zhàn)。

風(fēng)險(xiǎn)始終潛伏，規(guī)模速度為王的黃金期總會(huì)過去；待大浪淘沙之時(shí)，勝券握于真正做好準(zhǔn)備的長期主義者。

2021 中報(bào)季，上市物管企業(yè)又一次交出了可圈可點(diǎn)的業(yè)績單。

在受政策面影響經(jīng)歷了一場股價(jià)劇震之后，上市物企以華麗的增長數(shù)字，有力回應(yīng)了外界對(duì)于物管行業(yè)發(fā)展前途的疑問。

營收及利潤普漲

截至8月31日，已上市的50家物管企業(yè)，除鑫苑服務(wù)停牌中，49家上市物管企業(yè)中期業(yè)績報(bào)告皆已公布。上半年上市物企全部實(shí)現(xiàn)營收增長，平均漲幅為31.9%。世茂服務(wù)營收增幅最大，漲幅為170.6%；碧桂園服務(wù)以115.6億元總營收位居第一，成為上半年唯一營收破百億的物管企業(yè)。

據(jù)《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》（以下簡稱“《東地產(chǎn)》”）統(tǒng)計(jì)，今年上半年，49 家發(fā)布中報(bào)的上市企業(yè)總營收約為 889.9 億元，平均營收為18.2億元，同比增長31.9%。

其中，行業(yè)內(nèi)超過營收平均值的企業(yè)共有碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、雅生活服務(wù)等13家。大型上市物管企業(yè)中，上半年碧桂園服務(wù)的營收達(dá)到115.6億元，同比增長84.3%，繼續(xù)保持物管行業(yè)營收規(guī)模第一的位置。恒大物業(yè)營收為78.7億元，同比增長68.3%；雅生活服務(wù)營收為62.5億元，同比增長56.1%。綠城服務(wù)營收 56.0億元，同比增長27.2%；保利物業(yè)營收51.5億元，同比增長43.1%。頭部物企業(yè)績平均增速超過行業(yè)整體增速，優(yōu)勢明顯。

同期，49家上市物企的凈利潤總和為145.8億元，平均凈利潤為3.0億元，同比增長53.8%。物管企業(yè)全線實(shí)現(xiàn)凈利潤增長。上市企業(yè)中已有5家在管建筑面積超過4億平方米，分別是碧桂園服務(wù)、彩生活、恒大物業(yè)、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)，其在管建筑面積分別為6.4億平方米、5.5億平方米、4.5億平方米、4.3億平方米、4.2億平方米。

緩解“輸血依賴”

盡管依賴房企母體“輸血”在物管行業(yè)普遍存在，但著眼于未來發(fā)展，上市物企紛紛著力于拓展第三方業(yè)務(wù)，試圖打破發(fā)展瓶頸。

《東地產(chǎn)》綜合整理中報(bào)后發(fā)現(xiàn)，49家上市物管企業(yè)中，多數(shù)企業(yè)第三方在管面積占比在40%~50%區(qū)間。第三方在管面積占比較高的銀城生活服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、雅生活服務(wù)，其第三方在管面積占比分別為84.2%、81.5%、80.8%，較去年同期均有上升。

部分物管企業(yè)第三方在管面積占總在管面積比例明顯提升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，主流物管企業(yè)中第三方拓展業(yè)務(wù)收入占比物管服務(wù)收入在20%~60%區(qū)間，較去年整體有所上升。其中奧園健康第三方拓展業(yè)務(wù)收入占比較同期提高45.8個(gè)百分點(diǎn)至55.6%。

對(duì)比上市之初，保利物業(yè)、時(shí)代鄰里等物管企業(yè)對(duì)母公司依賴程度下降顯著。2017年、2018 年及2019年，由保利地產(chǎn)(600048,股吧)開發(fā)的物業(yè)，分別占保利物業(yè)管理收入的95.9%、88.6%及82.8%，上半年，這一數(shù)字已下降至66.7%。與保利物業(yè)同日上市的時(shí)代鄰里物業(yè)，上市當(dāng)年其母公司時(shí)代中國開發(fā)的物業(yè)占其物業(yè)管理收入64.9%，今年該比例為37%。

少數(shù)上市物管企業(yè)第三方拓展能力依舊不足。榮萬家服務(wù)自上市以來，一直無法擺脫母公司輸血依賴，此次中報(bào)顯示，來自其控股公司榮盛集團(tuán)的物業(yè)管理服務(wù)收入占比為98.6%，去年同期，這一比例數(shù)字為99.3%，推進(jìn)第三方拓展業(yè)務(wù)進(jìn)度緩慢。

《東地產(chǎn)》注意到，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模增長明顯降速的背景下，資本市場對(duì)“輸血依賴”的警覺不斷提升。

1月20日遞表上市的世紀(jì)金源服務(wù)，其招股書于7月20日失效，除增值服務(wù)成色不足外，業(yè)務(wù)嚴(yán)重依賴母公司輸血亦是重要原因。7月26日，該物管企業(yè)再次遞表。對(duì)比兩次招股書可見，世紀(jì)金源服務(wù)顯著加強(qiáng)了對(duì)獨(dú)立第三方業(yè)務(wù)的拓展，截至 2021年4月末，第三方在管面積占比由25.7%提升至31.4%。

發(fā)力社區(qū)增值服務(wù)

物業(yè)管理服務(wù)一直以來是各物管企業(yè)營收的主要來源。上半年基礎(chǔ)物業(yè)管理收入依然保持行業(yè)收入中主體地位，主流物管企業(yè)中，物業(yè)管理服務(wù)收入占營收比例維持在40%~70%之間，近四成物管企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)收入增速達(dá)50%以上，近七成物管企業(yè)該項(xiàng)業(yè)務(wù)收入保持 30%以上增速。

值得關(guān)注的是，基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)收入在營收占比中呈下降趨勢。多家物管企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)收入在營收中占比較同期略有下降，其中下降較為明顯的有榮萬家服務(wù)、金科智慧服務(wù)、卓越商企服務(wù)，皆下降超10個(gè)百分點(diǎn)。

中泰證券研究報(bào)告顯示，目前各物管企業(yè)在進(jìn)一步優(yōu)化其業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，業(yè)務(wù)類型向多元化發(fā)展，增值服務(wù)成為未來布局的新重點(diǎn)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，布局社區(qū)增值服務(wù)的主流上市物管企業(yè)中過半數(shù)企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)板塊較同期增幅超100%，世茂服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)、時(shí)代鄰里、越秀服務(wù)等企業(yè)增幅超200%。主流上市物企中，社區(qū)增值服務(wù)收入在總收入中占比維持在10%~30%的區(qū)間，平均收入占比增長5個(gè)百分點(diǎn)左右，據(jù)多家物企在中報(bào)中透露，未來這一比例將進(jìn)一步增大。

社區(qū)增值服務(wù)當(dāng)前毛利率區(qū)間在30%~80%，利潤空間相比于基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)更具吸引力。東方證券認(rèn)為，當(dāng)交付面積帶來的增長紅利消退后，增值服務(wù)助力物管企業(yè)打破地產(chǎn)周期限制，維持長期增長。

城市服務(wù)作為基礎(chǔ)物業(yè)管理在面向政府端的拓展，也進(jìn)入了物管企業(yè)的布局視野。碧桂園服務(wù)中報(bào)顯示城市服務(wù)收入占比為 18.1%，相比于去年0.5%的占比，提高了17.6個(gè)百分點(diǎn)。雅生活自去年10月將城市服務(wù)上升至戰(zhàn)略層面，上半年，先后收購領(lǐng)先城市綜合服務(wù)企業(yè)股權(quán)，落地城市服務(wù)業(yè)務(wù)，中報(bào)顯示其城市服務(wù)收入占比為2.6%。

上市潮持續(xù)

上半年上市物企整體業(yè)績表現(xiàn)不俗，遞表上市的通道也依舊火熱。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年8月31日，已有11家物管企業(yè)上市，仍有22家交表排隊(duì)中。繼2018至2020年三年34家物企上市的快速擴(kuò)充期、2020年單年18家物企上市的火爆期，今年物企沖擊上市的勢頭依舊不減。

一方面，過去兩年，物管企業(yè)股票高歌猛進(jìn)，漲幅驚人。旭輝永升服務(wù)股價(jià)達(dá)10倍漲幅，碧桂園物業(yè)達(dá)5倍漲幅，股價(jià)翻倍成為常態(tài)，該行業(yè)指數(shù)均遠(yuǎn)超恒生指數(shù)。以碧桂園為例，作為開發(fā)商的碧桂園總市值為1755億港元，市盈率4倍，碧桂園服務(wù)的市值為1957億港元，市盈率60倍，市場對(duì)物管行業(yè)估值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。

另一方面，資本的口徑越來越小，沖擊港股IPO 的政策要求愈發(fā)嚴(yán)格。去年11月27日，香港聯(lián)交所刊發(fā)有關(guān)主板盈利規(guī)定的咨詢文件，對(duì)于盈利方面的要求調(diào)整為：前兩個(gè)財(cái)政年度累計(jì)須不低于4500萬港元，最近一個(gè)財(cái)政年度不低于3500萬港元。該規(guī)定將于2022年 1月1日正式實(shí)施。

據(jù)此，嘉和家業(yè)認(rèn)為，2021年7月1日前是物管企業(yè)上市的黃金窗口期，若錯(cuò)過，或許只能尋求在 GEM（香港創(chuàng)業(yè)板）IPO，甚至推遲或無法上市。

在向好的物管行業(yè)背景下，挑戰(zhàn)也顯而易見。作為一個(gè)人員密集型的行業(yè)，物管企業(yè)面臨持續(xù)上升的人力成本，規(guī)?？涨暗墓芾戆霃?，以及眾口難調(diào)的個(gè)體訴求等，能否解決以上問題，決定著物管行業(yè)未來的發(fā)展。

在降杠桿的大趨勢下，房地產(chǎn)行業(yè)的增長邏輯順勢而變。從最初的“土地紅利”時(shí)代到“金融紅利”時(shí)代，再到目前的“管理紅利”時(shí)代，輕資產(chǎn)的發(fā)展模式成為房地產(chǎn)發(fā)展路徑下的必然選擇之一。

（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）