物業(yè)分拆上市的狂歡還在繼續(xù)，這一次，又是一位“巨無霸”閃亮登場。

8月6日，融創(chuàng)中國欲分拆物業(yè)公司赴港上市的說法終于坐實(shí)，其對市場和媒體給出了肯定的回復(fù)。

一如市場風(fēng)聲，本次上市的聯(lián)席保薦人只有兩家，一是匯豐銀行，一是摩根士丹利。

據(jù)招股書披露，建議分拆將以全球發(fā)售及分派的方式進(jìn)行。至于本次的融資規(guī)模，公告和招股書并未給出具體數(shù)字，而此前市場則給出了10億美元的猜測和傳聞。

自2020年伊始，受疫情影響帶動(dòng)社區(qū)服務(wù)和“最后一公里”發(fā)展，物業(yè)股借力東風(fēng)不斷發(fā)展。時(shí)至8月，于港交所上市的眾多物業(yè)企業(yè)陸陸續(xù)續(xù)公布了上半年的盈利預(yù)警，漲幅預(yù)期從40%至140%不等。

天時(shí)地利人和。身處行業(yè)風(fēng)口，背靠母公司龐大的地產(chǎn)業(yè)務(wù)支持，融創(chuàng)服務(wù)可以想象的空間或許將不止于10億美元。

近三年收入翻倍 增值與物管平分秋色 

與諸多同行一樣，融創(chuàng)的物業(yè)服務(wù)起源于2004年，亦是作為地產(chǎn)業(yè)務(wù)的配套。

從天津、重慶起步，到先后進(jìn)駐北京、無錫、西安、成都、常州、南京、上海、武漢，到實(shí)現(xiàn)全國化發(fā)展，形成以京、津、滬、渝、杭五大核心城市為戰(zhàn)略布局，并啟動(dòng)集團(tuán)化的管理模式。

在公眾的記憶和媒體的公開報(bào)道里，融創(chuàng)此前并無意于分拆物業(yè)上市。孫宏斌曾于中報(bào)發(fā)布會(huì)上表示，“開物業(yè)公司就像辦學(xué)校，學(xué)校是公共服務(wù)類的機(jī)構(gòu)，你如果把學(xué)校變成掙錢的工具，那就不對了?！?/p>

然而置身于時(shí)代洪流之中，變化并不以個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移。物業(yè)上市浪潮一浪比一浪高，物業(yè)賽道甚至一度成為房企實(shí)現(xiàn)增長與大象轉(zhuǎn)身的第二發(fā)力點(diǎn)，融創(chuàng)的心思也發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

于2019年，已是集團(tuán)六大業(yè)務(wù)板塊之一的融創(chuàng)物業(yè)更名為融創(chuàng)服務(wù)，提出要做“品質(zhì)生活服務(wù)商”。同年9月，融創(chuàng)將17年老將曹鴻玲推上融創(chuàng)服務(wù)集團(tuán)總裁之位，首次傳出分拆物業(yè)上市的風(fēng)聲。

截至2020年5月31日，融創(chuàng)服務(wù)合約總建筑面積達(dá)2.27億平方米，在管總建筑面積1億平方米，覆蓋中國29省、126個(gè)城市，86.2%位于中國的一線及二線城市。

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，中國物管行業(yè)管理面積突破1億平方米的企業(yè)數(shù)量達(dá)到15家，其中萬科物業(yè)、碧桂園服務(wù)、彩生活等，管理面積均在3億平方米以上。因此，融創(chuàng)服務(wù)的規(guī)模優(yōu)勢仍在，但并非處于龍頭地位。

具體到財(cái)務(wù)方面，據(jù)招股書披露，融創(chuàng)服務(wù)的主要業(yè)務(wù)分為物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)三個(gè)板塊，并交出了高分答卷。

自2017至2019年，其連續(xù)三年實(shí)現(xiàn)收入正增長，分別為11.12億元、18.42億元、28.27億元，年復(fù)合增長率59.5%。截至2020年第一季度，其收入錄得7.19億元，較去年同期增長了34%。

具體到各個(gè)業(yè)務(wù)，值得注意的是，非業(yè)主及社區(qū)兩項(xiàng)增值服務(wù)分別對房地產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主與住戶提供增值服務(wù)，尤其是非業(yè)主增值服務(wù)，隱隱有與物業(yè)管理服務(wù)平分秋色的苗頭。

2017至2019年，融創(chuàng)服務(wù)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入分別為5.75億元、7.6億元、11.48億元，對總收入占比分別為51.7%、41.3%、40.6%；同期，非業(yè)主增值服務(wù)收入分別為5.24億元、10.29億元、15.72億元，對總收入占比分別為47.2%、55.8%、55.6%；社區(qū)增值服務(wù)收入最弱，分別為0.13億元、0.53億元、1.07億元，對總收入占比分別為1.1%、2.9%、3.8%。

對此，融創(chuàng)表示，非業(yè)主增值服務(wù)收入的高占比源于業(yè)績記錄期間融創(chuàng)集團(tuán)以及其合營企業(yè)及聯(lián)營公司合約銷售規(guī)模遠(yuǎn)大于所交付物業(yè)規(guī)模，案場銷售協(xié)助、咨詢等服務(wù)的收入貢獻(xiàn)較多。但是，未來幾年，隨著大量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目交付及外擴(kuò)力度加大，非業(yè)主增值服務(wù)的收入預(yù)計(jì)將會(huì)穩(wěn)步下降。

這是否會(huì)對公司業(yè)務(wù)收入帶來影響？融創(chuàng)服務(wù)并未給出更多解釋。而目前融創(chuàng)服務(wù)的毛利率水平為21%-25.5%，處于行業(yè)平均水平。

其中，非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)貢獻(xiàn)最大，2019年毛利率均超過34%；物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率最低，直至2019年才突破11.8%。截至2020年第一季度，其物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率升至20.6%，較之融創(chuàng)服務(wù)整體毛利率高出了1個(gè)百分點(diǎn)。

聚焦到融創(chuàng)服務(wù)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)本身，其仍以住宅為主。就在管的635處物業(yè)而言，住宅物業(yè)在管建筑面積為0.74億平方米、占在管總建筑面積的73.3%；商業(yè)物業(yè)、城市公共及其他物業(yè)在管面積相近，分別為0.13億平方米及0.14億平方米，對應(yīng)占比為13.1%及13.6%。

物業(yè)風(fēng)口與行業(yè)造血難題

在融創(chuàng)服務(wù)傳出上市風(fēng)聲不久，恒大亦公告稱正在考慮分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)上市，融資金額在10-30億美元。至此，國內(nèi)“Top 5”房企中，僅萬科表示暫無計(jì)劃分拆物業(yè)上市。

進(jìn)入2018年以來，雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、新城悅、佳兆業(yè)美好等一批物業(yè)公司上市掀起了房企分拆物業(yè)的浪潮。背靠地產(chǎn)業(yè)務(wù)“輸血”，各大企業(yè)找到了更多的融資機(jī)遇，也為負(fù)債率高企的房地產(chǎn)行業(yè)降負(fù)提供了示范樣本，物業(yè)服務(wù)甚至成為房企尋求增長的第二賽道。

2020年更是物業(yè)企業(yè)赴港上市的狂歡年。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，僅今年上半年便有21家涉房企業(yè)赴港遞交招股書，其中地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)12家，物管企業(yè)9家。

其中，弘陽服務(wù)、金融街物業(yè)等已實(shí)現(xiàn)上市，合景悠活、榮萬家、佳源服務(wù)、金科智慧服務(wù)等已遞交物業(yè)招股書，宋都服務(wù)招股書失效。

從資本的角度來看，建銀金融董事總經(jīng)理曾粵輝向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分析，分拆物管上市在今年非常普遍，融創(chuàng)只是行業(yè)眾多類似操作中的一例，其優(yōu)勢更傾向于頭部房企所具有的規(guī)模效應(yīng)。

而從收益的角度而言，融創(chuàng)服務(wù)為其投資者和市場帶來了更多可能性。在招股書第七頁中，融創(chuàng)服務(wù)提到，公司在2018年、2019年及2020年一季度的權(quán)益回報(bào)率分別為399.6%、54.2%、15.0%，總資產(chǎn)回報(bào)率為6.0%、11.9%、7.9%。

上一家成功在港交所上市的物業(yè)企業(yè)金融街物業(yè)，一經(jīng)發(fā)行便獲得超額配售1350萬股H股、募資9690萬港元，而綠城服務(wù)等6家同行亦成功通過配股、增發(fā)等方式募集大筆資金，這反映了近期資本市場和投資者對物業(yè)股的普遍看好。

翻開物業(yè)企業(yè)名冊，不難發(fā)現(xiàn)，在目前已上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，“物業(yè)”與“服務(wù)”是出鏡頻率最高的關(guān)鍵詞。同時(shí)，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)背靠開發(fā)商母公司，同時(shí)加速同行業(yè)收并購，甚至將物業(yè)賽道進(jìn)一步拓展至城市服務(wù)中。

同為“Top 5”地產(chǎn)商的巨無霸物業(yè)企業(yè)，碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)對母公司的業(yè)務(wù)依賴成都均在90%以上，而融創(chuàng)服務(wù)亦不例外：自2017年至2020年一季度，來自融創(chuàng)集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目收入占比均在99%以上；外拓項(xiàng)目僅有2個(gè)，收入貢獻(xiàn)不足1%。

如何擺脫母公司輸血困局，實(shí)現(xiàn)公司、甚至行業(yè)的自我造血？同行們做起了收并購，做起了城市服務(wù)，甚至進(jìn)軍水泵節(jié)能業(yè)務(wù)、政府采購環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)、河流水質(zhì)管控等。

融創(chuàng)的想法則是，以精益化和科技化為方向，提升社區(qū)運(yùn)營管理的體系能力，持續(xù)擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)社區(qū)的業(yè)務(wù)規(guī)模，推進(jìn)布局商業(yè)物業(yè)及城市公共物業(yè)的管理與服務(wù)。

當(dāng)然，與集團(tuán)大開大合風(fēng)格一致的是，融創(chuàng)服務(wù)在收并購上也沒有落下腳步：2020年5月，融創(chuàng)服務(wù)收購開元物業(yè)84.92%股權(quán)，并推出全新子品牌“環(huán)球融創(chuàng)服務(wù)”。據(jù)市場消息，環(huán)球融創(chuàng)服務(wù)在管面積超800萬平方米，未來將以商業(yè)、綜合體、住宅物業(yè)服務(wù)為基礎(chǔ)，并探索文旅、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)等多元化服務(wù)領(lǐng)域。

而在城市服務(wù)方面，目前其他同行已經(jīng)跑在了融創(chuàng)服務(wù)的前頭。僅在2020年7月內(nèi)，就有萬科物業(yè)與武漢江漢區(qū)、江門人才島、成都交投達(dá)成合作，碧桂園服務(wù)與衢州交投、白鹿倉投資達(dá)成合作，南都物業(yè)與景德鎮(zhèn)市國控集團(tuán)達(dá)成合作。

在政府政策方面，房住不炒已是多年基調(diào)，而今年國家提出了全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)，將物業(yè)管理納入改造計(jì)劃并作為長效機(jī)制建立起來，地方物管條例密集出臺，為物管行業(yè)提供了市場增量信號。

危與機(jī)從來并存。在機(jī)會(huì)之外，光大證券在近期研報(bào)中指出，人工成本上行風(fēng)險(xiǎn)、增值服務(wù)拓展的不確定風(fēng)險(xiǎn)、外包占比提升下的質(zhì)量管控風(fēng)險(xiǎn)以及對母公司依賴度高等諸多方面是物業(yè)企業(yè)后續(xù)發(fā)展亟需注意的問題。

來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

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